Ein Hausbau ist stets ein Unikat und ein hochkomplexes Projekt, an dem viele unterschiedliche Unternehmen und Behörden beteiligt sind. Dass im Rahmen des Hausbaus Unvorhergesehenes passiert und auch Fehler unterlaufen, ist daher nicht verwunderlich. Allerdings lassen sich viele Fehler auch vermeiden beziehungsweise so früh erkennen, dass sie – bei Beachtung einiger Spielregeln – noch rechtzeitig und kostengünstig beheben lassen.
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Mehrere Studien haben untersucht, wie viele Mängel pro Hausbau auftreten und wie hoch die Bauschäden sind. Die Zahlen bei den Schadenssummen variieren nach den unterschiedlichen Studien stark, belaufen sich aber immer mindestens auf mehrere Zehntausend Euro. Die durchschnittliche Anzahl von Baumängeln wird auf knapp 30 geschätzt. Das zeigt, wie brisant dieses Thema ist. In diesem Artikel erfahren Sie:
- in welchen Bereichen Baufehler am häufigsten auftreten,
- welche Folgen diese Baufehler haben und
- wie sich diese vermeiden oder deren Auswirkungen abmildern lassen.
Was sind die Hauptursachen für das Entstehen von Baufehlern?
Auch, wenn es viele Ursachen für die Entstehung von Baufehlern gibt, so liegen viele der Ursachen oftmals bei den Bauherren selbst. Dies liegt daran, dass private Bauherren Laien im Bauen von Häusern sind. In der Regel bauen Bauherren genau einmal in ihrem Leben ein Haus. Zudem ist es meist das teuerste Projekt, das sie angehen. Daher neigen viele Bauherren dazu, ohne ausreichende Vorbereitung in das Bauprojekt hineinzugehen. Hier sind insbesondere folgende Aspekte wichtig:
- Wo soll das Haus errichtet werden? Welche Anforderungen an die Umgebung und Lage des Grundstücks gibt es?
- Wie groß soll das Haus werden?
- In welchem Stil soll das Haus erbaut werden (Bungalow, mehrgeschossiges Haus, Dachform etc.)
- Wie teuer darf die gesamte Baumaßnahme inklusive aller Baunebenkosten sein?
- Soll das Haus auch barrierefrei erbaut werden?
- Wie viele Räume und welche grundsätzliche Aufteilung soll das Haus bekommen?
- Welche Vorstellungen bestehen bezüglich der Ausstattungs-Qualität (einfach, normal, premium)?
- Realistische Einschätzung: Wie groß sind die eigenen Fähigkeiten und Erfahrungen rund um das Bauen?
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Welche Arten von Baufehlern gibt es und welche Auswirkungen haben Baufehler?
Baufehler können in jeder Phase des Hausbaus auftreten und ihre Ursachen in unterschiedlichen Bereichen haben. Auch können Baufehler durch die unterschiedlichen am Bau beteiligten Parteien, also sowohl durch die Bauherren, die Bauunternehmen, den Architekten aber auch Behörden, verursacht werden. Die Baufehler, die im Rahmen einer Baumaßnahme begangen werden können, lassen sich in die folgenden Kategorien einteilen:
- Baufehler im Vorfeld der Baumaßnahme
- Baufehler durch fehlende Erfahrung der Bauherren und fehlende professionelle Beratung
- Baufehler im Bereich der Finanzierung
- Baufehler in der Bauphase
- Baufehler im rechtlichen Bereich
Unabhängig davon, in welchem Bereich Baufehler auftreten oder auf welche Weise sie verursacht werden, haben Baufehler weitreichende Folgen:
- Zeitliche Verzögerungen: Dauert es länger bis zur Fertigstellung der Immobilie und verschiebt sich das Einzugsdatum.
- Überschreitung des Budgets: Steigen die Baukosten, so kann das eingeplante und durch die Finanzierung abgesicherte Budget, nicht eingehalten werden.
- Belastungen: Probleme auf der Baustelle belasten Bauherren zum Teil massiv, mitunter so stark, dass dies Auswirkungen auf die Gesundheit und die berufliche Leistungsfähigkeit haben kann.
Baufehler im Vorfeld der Baumaßnahme (in der Planungsphase)
Baufehler treten nicht nur auf der Baustelle auf, sondern auch Fehler im Vorfeld des Baubeginns können zu massiven Problemen beim Bau führen, die dann wiederum steigende Kosten und eine Nichteinhaltung des Zeitplans zur Folge haben.
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Bauherren sollten sich überlegen, ob sie auch im Alter noch in der Immobilie wohnen möchten. Ist dies so, sollte die Immobilie von Anfang an barrierefrei geplant werden oder zumindest so, dass eine Umrüstung später einfach möglich ist. Dies setzt beispielsweise breite Türdurchgänge, breite Treppen und zumindest ein geräumiges Badezimmer voraus.
Vorschnelle Auswahl der Baupartner
Bei der Entscheidung für einen Architekten oder einen Generalunternehmer sollten Bauherren sich ausreichend Zeit lassen und mit mehreren Anbietern Gespräche führen. Wichtige Auswahlkriterien sind:
- Referenzen
- Geht der Baupartner im Gespräch auf die Fragen und Wünsche der Bauherren ein?
- Preise
Unrealistische Zeitplanung
Auch wenn Bauherren dem Einzug ins eigene Heim entgegenfiebern und eine lange Bauphase auch immer eine lange finanzielle Doppelbelastung bedeuten, sollte die Zeitplanung realistisch sein. Das bedeutet, dass ausreichend Zeitpuffer eingeplant werden, falls es aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen oder verspäteten Materiallieferungen zu Verzögerungen kommt.
Unrealistische Kostenplanung
Baukosten sind weit mehr als dir reinen Grundstückskosten sowie die Kosten für Bau und Architekt. Bauherren übersehen leider sehr häufig die weiteren anfallenden Kosten, die unter dem Oberbegriff Baunebenkosten zusammengefasst werden. Welche Kosten rund um einen Bau anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Folgende (potenzielle) Baukosten sollten stets bedacht/überprüft werden:
- Anschaffungskosten für Grundstück
- Maklerprovision
- Kosten für Bodengutachten
- Honorar für Architekt, Statiker, Bauleitung
- Kosten für Baugenehmigung etc.
- Kosten für Grundbucheintragung
- Notargebühren
- Grunderwerbssteuer
- Vermessungskosten
- Versicherungen
Baufehler durch mangelnde Erfahrung der Bauherren und fehlende professionelle Beratung
Bauherren sind (fast) immer Laien im Bereich des Bauens. Das bedeutet, dass sie sich überhaupt nicht mit der Materie auskennen. Dies ist kein Wunder: Denn woher sollen Lehrer, Ärztinnen, Verkäuferinnen oder Grafiker wissen, worauf es beim Bau eines Hauses ankommt. Aus Selbstüberschätzung oder falscher Scham, weil man das mangelnde Wissen nicht zugeben möchte, oder um Geld zu sparen, verzichten Bauherren auf fachliche Unterstützung. Dies kann leider leicht zu Baufehlern führen.
Verzicht auf fachliche Beratung
Bei der fachlichen Beratung geht es insbesondere um folgende Bereiche:
- Bauleitung, die die Projektkoordination auf der Baustelle übernimmt
- Bausachverständiger zur Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung, Begleitung der Baustelle und Begleitung der Abnahme
- Juristische Beratung für die Ausarbeitung oder Prüfung von Verträgen
- Unabhängige Beratung zur Finanzierung
- Unabhängige/seriöse Beratung zum Thema Versicherungen
Einplanen von (zu vielen) Eigenleistungen
Durch die sogenannte „Muskelhypothek“, also die Übernahme einfacherer Arbeiten auf der Baustelle durch die Bauherren, lassen sich Kosten beim Bau eines Hauses sparen. Allerdings sollte jeder Bauherr kritisch prüfen, welche Tätigkeiten er/sie auf der Baustelle wirklich übernehmen kann. Zudem sollte realistische eingeschätzt werden, wie viel Zeit für diese Arbeiten (neben Job, Familie, Hausarbeit) tatsächlich zur Verfügung stehen.
Baufehler im Bereich der Finanzierung
Fast niemand wird den Hausbau aus dem Ersparten finanzieren können. Vielmehr ist es in der Regel so, dass Eigenmittel, also Erspartes, und Gelder von Kreditgebern so gerade ausreichen, um ein Haus zu finanzieren. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung gründlich zu planen. Gerade hierauf verzichten aber viele Bauherren. Das kann dazu führen, dass das Geld nicht für die Begleichung aller Baukosten ausreicht oder die Bauherren die Kredite später nicht begleichen können und im schlimmsten Fall das Haus wieder verkaufen müssen.
Basis für Finanzierung falsch einschätzen
Eine Finanzierung steht und fällt damit, dass die Bauherren den oder die Kredite später regelmäßig und zuverlässig bedienen können. Des bedeutet, dass sie genau wissen, wie viel sie jeden Monaten tatsächlich abbezahlen können. Um dies zu ermitteln, müssen Bauherren vor der Beantragung eines Kredites eine genaue Aufstellung aller Haushaltskosten anfertigen, die auch immer eine gewisse Sicherheit für Unvorhergesehenes beinhaltet.
Verzicht auf das Einholen mehrerer Finanzierungsangebote
Es ist natürlich sinnvoll, bei der eigenen Hausbank nach einem Finanzierungsangebot für den Hausbau anzufragen. Allerdings sollten Bauherren zusätzlich Finanzierungsangebote bei anderen Banken einholen, auch wenn dies mit Mehraufwand verbunden ist. Oftmals sind Hausbanken sogar bereit, ihr Angebot nachzubessern, wenn Kunden glaubhaft darlegen, dass eine andere Bank ein günstigeres Finanzierungsangebot ausgestellt hat.
Verzicht auf die Inanspruchnahme von Fördermitteln
Es gibt eine Vielzahl von Förderprogrammen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene. Diese verfolgen unterschiedliche Ziele, wie etwa:
- Förderung von Familien und Einzelpersonen mit Kindern
- Förderung von Bauvorhaben finanzschwacher Bauherren
- Förderung barrierefreier Bauwerke
- Förderung besonders energieeffizienter Bauwerke
Die verschiedenen Förderprogramme haben oft sehr unterschiedliche Voraussetzungen und sind nur teilweise miteinander kombinierbar. Daher sollten Bauherren genau prüfen, welche Fördermaßnahme(n) für sie in Betracht kommen.
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Baufehler in der Bauphase
Während der Bauphase können ganz unterschiedliche Fehler auftreten. Diese können sowohl den Bereich der Bauausführung als auch den Projektablauf betreffen.
Baufehler in der Bauausführung
Fehler passieren – auf jeder Baustellen. Wichtig ist, dass diese frühzeitig erkannt und dann behoben werden, solange dies noch mit einem möglichst geringen Aufwand und kurzen zeitlichen Verzögerung möglich ist. Voraussetzung dafür, dass diese Baufehler rechtzeitig auffallen, ist eine professionelle Bauüberwachung. Zu den häufigsten Baufehlern bei der Bauausführung zählen:
- Risse in Mauerwerk oder Putz
- Risse in (tragenden) Holzelementen (etwa Dachstuhl)
- Feuchtigkeit etwa rund um die Fenster
- Undichte Dampfsperre
- Undichter Keller (Außenwand; Kellerschächte)
- Mängel am Estrich
- Fehlen einer Entlüftung des (ungenutzten) Dachbodens
- Fehler bei der Lüftungsanlage
Baufehler durch gestörten Projektablauf
Bei einem Bauvorhaben kann es auch aufgrund von Störungen im Projektablauf zu Baufehlern kommen. Bauherren sollten darauf achten, dass es regelmäßige Baustellenbesprechungen gibt. Wenn sie Fragen haben, sollten sie diese stellen und bei Bedarf auf Klärung des Problems dingen. Sollte sich das Problem nicht läsen lassen, sollte möglichst frühzeitig ein Bausachverständiger oder ein Fachjurist eingeschaltet werden. Andererseits sollten Bauherren bedenken, dass Architekten in der Regel mehrere Baustellen parallel betreuen und daher Anrufe oder Mails manchmal nicht sofort beantworten können. Das bedeutet also nicht primär, dass es ein Problem gibt. Wichtig ist, dass der Architekt innerhalb einer angemessenen Zeit auf Rückfragen der Bauherren reagiert.
Bauverzögerungen – richtig reagieren
In der Regel ist im Bauvertrag ein Fertigstellungstermin genannt, den der Auftragnehmer, also das Bauunternehmen, verpflichtend einhalten muss. Kommt es… weiterlesen
Baufehler im rechtlichen Bereich
Wer ein Haus baut, schließt eine ganze Reihe von Verträgen ab. Meist erhalten Bauherren von den Baupartnern Verträge vorgelegt, die die Bauherren in einigen oder mehreren Punkten benachteiligen. Daher sollten Bauherren vorgelegte Verträge vor der Unterzeichnung durch einen Fachanwalt oder eine sonstige qualifizierte, unabhängige Stelle prüfen lassen. Eine rechtliche Prüfung ist insbesondere bei folgenden Verträgen und Vertragsbestandteilen sinnvoll:
- Architektenvertrag
- Bauverträge mit Bauunternehmen
- Vertrag mit Bauleiter (meist ist dies aber der Architekt)
- Vertrag mit Generalunternehmer
Tipps: Wie lassen sich Baufehler vermeiden oder besser handhaben?
Bauherren können auf unterschiedliche Weise dazu beitragen, dass möglichst wenige Baufehler auftreten und wenn Baufehler aufgetreten sind, diese möglichst ergebnisorientiert zu behandeln:
- Bauherren sollten sich vor der Baumaßnahme klar werden, welche Wünsche, Vorstellungen und Möglichkeiten sie haben. Spätere Änderungen kosten Zeit und viel Geld.
- Bauherren sollte sich Unterstützung suchen, wenn sie merken, dass sie sich in Gesprächen mit Bauunternehmen oder bei der Abnahme unsicher fühlen. Nicht alle Bauherren sind es gewohnt, Verhandlungen zu führen – die meisten Bauunternehmen hingegen schon.
- Bauherren sollten, trotz der hohen finanziellen Belastung und des Stresses eines Hausbaus, bedenken, dass es normal ist, dass während einer Baumaßnahme Fehler entstehen. Problematisch wird es erst, wenn keine Lösungen gefunden werden oder diese zulasten der Bauherren getroffen werden sollen.
Fazit
Baufehler passieren auf jeder Baustellen. Für Bauherren bedeuten Baufehler finanzielle und zeitliche Belastungen sowie enormen Stress. Umso wichtiger ist es, dass Bauherren wissen, in welchen Bereichen und wodurch Baufehler auftreten können, wie sie (oftmals) verhindert werden können und wie sie sich verhalten sollten, wenn Baufehler aufgetreten sind.
Gewährleistungspflichten beim Hausbau
Mit dem Hausbauprojekt schließen Sie Verträge mit unterschiedlichen Unternehmen wie dem Architekten, einem Bauleiter und natürlich einem oder mehreren Bauunternehmen.… weiterlesen
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