Verbraucherbauvertrag – Kauf eines Massiv- oder Fertighauses

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Bei dem Verbraucherbauvertrag handelt es sich um eine neue Vertragsart: Der Verbraucherbauvertrag gilt für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossen wurden. Durch diese Vertragsart erfahren private Bauherren einen deutlich gesteigerten Schutz im Sinne der Verbraucherrechte. Die rechtlichen Regelungen des Verbraucherbauvertrages finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch in einem neu eingeführten Kapitel.

Rechte bei Hausbau: Das Verbraucherbaurecht gibt privaten Bauherren Sicherheit © Zerbor, stock.adobe.com
Rechte bei Hausbau: Das Verbraucherbaurecht gibt privaten Bauherren Sicherheit © Zerbor, stock.adobe.com

Zuvor wurden private Bauprojekte in der Regel nach den Normen des Werkvertragsrechts beurteilt. Das bedeutet, dass die Beauftragung eines Unternehmens mit der Erstellung eines Hauses rechtlich der Beauftragung eines Unternehmers mit der Anfertigung eines Schrankes gleichgestellt war. Doch nicht bei jedem Bauprojekt ist ein Verbraucherbauvertrag anwendbar. Worauf die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Verbraucherbauvertrages sind, wo die Stolpersteine liegen und was die besonderen Rechte der privaten Bauherren sind, das erfahren Sie hier.

Hintergrund: Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Bis zur Einführung des Verbraucherbauvertrages wurden Bauprojekte in Deutschland vielfach auf der Basis des Werkvertragsrechts abgewickelt. Das Werkvertragsrecht, das in den §§ 631 ff BGB geregelt ist, bezieht sich allgemein auf die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, also Unternehmer und Besteller, eines Werkes. Dabei wird nicht weiter ausgeführt, um welche Form eines Werkes es sich handelt. Lange Zeit machte es also in vielen Fällen keinen Unterschied, ob Inhalt des Werkvertrages die Herstellung eines Zauns oder die Errichtung eines Hauses war. Aufgrund der Komplexität und der finanziellen Belastung eines Hauskaufs wird deutlich, dass Bauherren durch das normale Werkvertragsrecht nicht ausreichend geschützt sind.

Sicher in die eigenen vier Wände: Seit 2018 gewährt das Verbraucherbaurecht privaten Bauherren speziellen Schutz © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Sicher in die eigenen vier Wände: Seit 2018 gewährt das Verbraucherbaurecht privaten Bauherren speziellen Schutz © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Zum 1. Januar 2018 ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten. Dieses ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches und findet sich mit eigenen Kapiteln zu den verschiedenen Vertragsarten aus dem Baurecht in den §§ 650 a ff BGB. Hier finden sich die Regelungen zu folgenden Vertragsarten rund um das Bauen:

  • Bauvertrag
  • Verbraucherbauvertrag
  • Architekten- und Ingenieurvertrag

Der Grund für die Neuregelung der vertraglichen Beziehungen zwischen Unternehmen und Bauherren war nicht – wie inzwischen so oft – eine EU-Vorgabe. Vielmehr wurde mit diesen Regelungen im BGB eine Lücke im Bereich des Verbraucherschutzes geschlossen. Durch die neuen Regelungen sollen besonderen Risiken von Bauherren abgesichert werden.

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Voraussetzungen: In welchen Fällen kann ein Verbraucherbauvertrag abgeschlossen werden?

Unter welchen Voraussetzungen ein Verbraucherbauvertrag abgeschlossen werden kann, wird in § 650i Abs. 1 BGB geregelt. Danach gelten folgenden Bedingungen:

  • Bei den Vertragsparteien handelt es sich um einen Unternehmer und um einen Verbraucher
  • Vertragsinhalt ist die Errichtung oder der erhebliche Umbau eines Gebäudes.

Geschützter Personenkreis: Wann ist ein Bauherr ein Verbraucher?

Der Verbtaucherbauvertrag wurde vom Gesetzgeber geschaffen, um Verbraucher zu schützen und nicht generell, um Bauvorhaben neu zu regeln. Daher finden die Regeln der §§ 650i ff BGB ausschließlich auf Verbraucher Anwendung. Wer ein Verbraucher und ein Unternehmer im Sinne des Gesetzes ist, wird in den §§ 13, 14 BGB geregelt.

Nach § 13 BGB ist ein Verbraucher:

  • jede natürliche Person,
  • die ein Rechtsgeschäft abschließt,
  • das überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Ein Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist:

  • eine natürliche oder juristische Person oder
  • eine rechtsfähige Personengesellschaft,
  • die ein Rechtsgeschäft abschließt
  • und dabei in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.
Verbraucherbauvertrag: Dank der verbraucherschutzregeln kommt es zu einer Zusammenarbeit zwischen Unternehmern und privaten Bauherren auf Augenhöhe © wutzkoh, stock.adobe.com
Verbraucherbauvertrag: Dank der Verbraucherschutzregeln kommt es zu einer Zusammenarbeit zwischen Unternehmern und privaten Bauherren auf Augenhöhe © wutzkoh, stock.adobe.com

Vertragsinhalt: Auf welche Bauvorhaben wird der Verbraucherbauvertrag angewendet?

Eine besondere Schutzbedürftigkeit von Verbrauchern sieht der Gesetzgeber zudem nur dann gegeben, wenn es sich um den Bau eines neuen Gebäudes oder um erhebliche Umbaumaßnahmen handelt. Ein Neubau im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn das neue Gebäude das Grundstück wesentlich umgestaltet. Es wird also eine gewisse technisch-konstruktive Eigenständigkeit gegenüber anderen unter Umständen auf dem Grundstück vorhandenen Bauwerken gefordert.

Neubauten/Bauvorhaben im Sinne des Verbraucherbauvertrages sind:

  • Einfamilienhäuser
  • Große Garagen-, Hof- oder Wirtschaftsgebäude
  • Komplettsanierung eines Einfamilienhauses

Neubauten/Bauvorhaben, auf die der Verbraucherbauvertrag KEINE Anwendung findet, sind zum Beispiel:

  • Bloße Anbauten
  • Geräteschuppen oder Carports
  • Einzelmaßnahmen zur Sanierung

Inhalt des Vertrages: Was sind die inhaltlichen Besonderheiten eines Verbraucherbauvertrages?

Der Inhalt des Verbraucherbauvertrages ist durch das Gesetz vorgeschrieben. Abweichungen hiervon sind – bis auf wenige Ausnahmen – nicht möglich. Das bedeutet: Das Verbraucherbaurecht beschneidet hier die Vertragsfreiheit, um die Verbraucher zu schützen.

Das Verbraucherbauvertragsrecht ist im Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt © N. Theiss, stock.adobe.com
Das Verbraucherbauvertragsrecht ist im Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt © N. Theiss, stock.adobe.com

Die inhaltlichen Besonderheiten betreffen die Punkte:

  • Vorvertragliche Informationspflicht
  • Baubeschreibung
  • Unterrichtungspflicht
  • Widerrufsrecht

Vorvertragliche Informationspflicht: Welche Anforderungen bestehen bezüglich der Baubeschreibung?

Der Verbraucher hat einen Anspruch auf eine umfassende Baubeschreibung in schriftlicher Form. Es sei denn, die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich etwas anderes, wird die Baubeschreibung Vertragsinhalt. Diese muss die wesentlichen Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen enthalten. Zudem müssen Qualitätsmerkmale des Gebäudes oder des Umbaus nach Abschluss der Arbeiten sowie die Bauzeit aufgenommen werden. Für die Baubeschreibung gilt das Textformerfordernis. Unterbleibt die Aushändigung einer entsprechenden Baubeschreibung, so handelt es sich um eine echte Vertragsverletzung. Diese hat einen Schadensersatzanspruch zur Folge.

Eine Ausnahme von dieser Unterrichtungspflicht gilt gemäß § 650j Hs.2 BGB dann, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter (z. B. Architekt), die Erstellung der wesentlichen Planungsvorgaben übernimmt.

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Widerrufsrecht: Welche Rechte hat der Verbraucher?

Wie bei anderen Verbraucherverträgen besteht auch beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht. Dieses gibt dem Verbraucher die Möglichkeit, den Vertrag nach Unterzeichnung innerhalb von 14 Tagen formlos und ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Die Widerrufsfrist dient dem Verbraucher dazu, diesen in Ruhe zu überdenken oder auch durch einen Experten prüfen zu lassen.

Lohnt sich trotz Zusatzkosten: Die juristische Prüfung eines Bauvertrags durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht © Freedomz, stock.adobe.com
Vertragsprüfung durch Experten

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Wichtig: Die Widerrufserklärung sollte so abgegeben werden, dass sie im Nachhinein beweisbar ist. Es ist sinnvoll, einen Musterwiderruf zu verwenden. Dieser sollte entweder per Post und parallel per Fax geschickt werden oder der Verbraucher sollte sich den Erhalt des Widerrufs schriftlich bestätigen lassen.

Achtung: Eine Ausnahme vom Recht auf Widerruf besteht bei notariell beurkundeten Verträgen. Denn hier hat der Verbraucher im Rahmen des Verfahrens automatisch eine Bedenkzeit.

Einer der wichtigsten Punkte des Verbraucherbaurechts ist das Widerrufsrecht der Bauherren nach Vertragsabschluss © DatenschutzStockfoto, stock.adobe.com
Einer der wichtigsten Punkte des Verbraucherbaurechts ist das Widerrufsrecht der Bauherren nach Vertragsabschluss © DatenschutzStockfoto, stock.adobe.com

Abschlagszahlung und Co.: Welche Rechte hat der Unternehmer? Welche der Verbraucher?

Andererseits enthält das Verbraucherbauvertragsrecht auch Regelungen, die die Rechte des Unternehmers stärken: In § 650m BGB wurden Regelungen hinsichtlich Abschlagszahlungen getroffen, um das Vorleistungsrisiko des Unternehmers zu begrenzen. Allerdings steht auch hier der Gedanke des Verbraucherschutzes im Vordergrund: Dieser Gedanke wird insbesondere durch § 650m Abs. 2 BGB gewährleistet. Dieser regelt, dass bei der ersten Abschlagszahlung an den Unternehmer eine Sicherheit zugunsten des Verbrauchers für die rechtzeitige und mängelfreie Herstellung des Werkes berücksichtigt werden muss.

Zu den wichtigsten Schutzregeln zugunsten der Verbraucher in Bezug auf die Abschlagszahlungen zählen:

  • Das Unternehmen darf während des Bauvorhabens Leistungen nur in Höhe der bereits erbrachten Leistungen verlangen.
  • Während des laufenden Bauvorhabens (also bis zum Zeitpunkt der Abnahme), dürfen maximal 90 Prozent der Gesamtvergütung in Rechnung gestellt werden.

Erstellung und Herausgabe der Unterlagen: Worum geht es?

In § 650n BGB finde sich Regelungen zum Thema Erstellung von Unterlagen sowie deren Herausgabe an den Verbraucher. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Verpflichtung des Unternehmers, sodass der Verbraucher bei Nichtherausgabe der Unterlagen zur Abnahmeverweigerung berechtigt ist. Dies wieder hat weitreichende Rechtsfolgen in Bezug auf die Restzahlung der Vergütung sowie die Verjährung.

Wichtig sind die vom Unternehmen erstellten Unterlagen für den Verbraucher, um bei etwa auftretenden Mängeln oder anderen rechtlichen Problemen gegenüber Behörden und anderen Stellen Beweismittel in der Hand zu haben.

Fazit

Der Verbraucherbauvertrag ist eine Sonderform des Werkvertrages. Die Regelungen des Verbraucherbauvertrages finden sich in den §§ 560i – n BGB. Anwendung findet diese Vertragsart auf den Neubau von Häusern sowie die Komplettsanierung, wenn es sich bei dem Auftraggeber um einen Verbraucher handelt. Auf diese Weise sollen Verbraucher bei einem derart großen und finanziell belastenden Projekt wie einem Neubau besonders geschützt werden. Das Verbraucherbaurecht ist zwingendes Recht, die Vertragsparteien können nicht auf die Anwendung der rechtlichen Regelungen verzichten.

Sorgt für Ausgleich: Das Verbraucherbaurecht sorgt für ein Kräftegleichgewicht zwischen Unternehmen und privaten Bauherren © Haver, stock.adobe.com
Sorgt für Ausgleich: Das Verbraucherbaurecht sorgt für ein Kräftegleichgewicht zwischen Unternehmen und privaten Bauherren © Haver, stock.adobe.com
Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com
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