In der Regel ist im Bauvertrag ein Fertigstellungstermin genannt, den der Auftragnehmer, also das Bauunternehmen, verpflichtend einhalten muss. Kommt es zu einer Verschiebung des Termins nach hinten, hat das in vielen Fällen Mehrkosten zur Folge, und zwar für den Bauherrn. Wer für den entstandenen Schaden durch eine Bauverzögerung haftet, hängt davon ab, wer die Verzögerung verursacht hat.
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Das Bauvertragsrecht
Zum 01. Januar 2018 sind neue Regelungen zum Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Kraft getreten. Diese sollten unter anderem dazu beitragen, die häufigen Bauverzögerungen zu reduzieren und die Rechte der Bauherrn zu stärken, und zwar insbesondere beim Bauen mit Baupartnern, die schlüsselfertige Häuser anbieten. In Bezug auf die Bauzeitverzögerung sind besonders folgende Punkte relevant:
- Die Nennung eines verbindlichen Fertigstellungstermins im Werkvertrag wird zur Pflicht. Steht bei Vertragsabschluss noch kein Termin für den Baubeginn fest, muss die Dauer der Maßnahme angegeben werden. Dies erleichtert die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bei Verzögerungen erheblich.
- Von den Abschlagszahlungen darf eine Vertragserfüllungssicherheit bis zu 5 % einbehalten werden, diese Sicherheit wird erst dann an den Auftragnehmer ausgezahlt, wenn die Abnahme für das Gewerk, zum Beispiel den Rohbau, erfolgt ist.
- Der Auftragnehmer darf Abschlagszahlungen in Höhe von 90 % der Gesamtkosten stellen, die restlichen 10 % werden erst nach der Fertigstellung des Hauses fällig.
Tipp: Private Bauverträge, die nicht notariell beurkundet sind, unterliegen dem gesetzlichen Widerrufsrecht und können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Nur bis dahin bereits erbrachte Leistungen müssen bezahlt werden.
Häufige Gründe für Bauverzögerungen
In der Praxis hat auch die Novellierung des Bauvertragsrechts wenig daran geändert, dass die meisten Häuser nicht pünktlich fertig werden. Dies kann verschiedene Gründe haben:
- Verspätete Baugenehmigung
- Beginn der Bauarbeiten vor Abschluss der Ausführungsplanung
- Baustoffknappheit
- durch den Architekten oder das Unternehmen verursachte Baufehler
- zu wenig Arbeitskräfte auf der Baustelle
- fehlerhafte Koordination der Gewerke
- Änderungswünsche des Bauherrn
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Wer haftet bei Bauverzögerungen?
Rein rechtlich unterscheidet man drei verschiedene Szenarien für Bauverzögerungen, die unterschiedliche rechtliche Auswirkungen und Haftungen nach sich ziehen:
Außerbetriebliche Ursachen vor Abschluss des Bauvertrages
Jahreszeitlich bedingte ungünstige Wetterlagen, Verkehrs- und Standortbedingungen an der Baustelle können schon vor Vertragsabschluss darauf hinweisen, dass es zu Bauverzögerungen kommen könnte. Dann muss der Bauunternehmer Zeitreserven und Alternativpläne einkalkulieren, um einen realistischen Fertigstellungstermin nennen zu können. Werden diese Aspekte nicht berücksichtigt, haftet der Unternehmer, wenn der Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird.
Außerbetriebliche Ursachen nach dem Abschluss des Bauvertrages
Einige Gründe für eine Bauverzögerung sind vor Abschluss des Bauvertrages nur schwer absehbar und kommen unerwartet. So kann eine verspätete Baugenehmigung den Baubeginn verzögern, nach dem Baubeginn können Umplanungen, Mengenänderungen oder Probleme bei den Bodenverhältnissen sowie wiederum das Wetter zu Verschiebungen führen.
Innerbetriebliche Störungen
In diesem Fall liegt der Grund für die Verzögerung ganz klar beim Bauunternehmen als Auftragnehmer. Gründe können Fehlkalkulationen, zu späte Materialbestellungen, Fehler in der Personalplanung oder eine schlampige Koordination auf der Baustelle sein. Die Haftung trägt in diesem Fall der Auftragnehmer.
Selbstverschuldete Bauverzögerung
Wünschen Sie nach Baubeginn Änderungen am Grundriss oder an der Ausstattung Ihres Hauses, hat dies in vielen Fällen nicht nur Mehrkosten, sondern auch eine Bauzeitverlängerung zur Folge. In diesem Fall tragen Sie nicht nur Ihrer eigenen Kosten, sondern auch eventuelle Mehrkosten, die der Bauunternehmer oder auch der Architekt dadurch hat. Ebenfalls in Ihrer Verantwortung liegt es, wenn die Verzögerung durch eine zu späte Auftragserteilung zustande kommt oder Sie Ihren Mitwirkungspflichten nicht nachkommen und wichtige Informationen nicht liefern. In diesem Fall muss der Unternehmer schriftliche eine Baubehinderungsanzeige einreichen, um eigene Ansprüche geltend machen zu können.
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Tipp: Grundsätzlich gilt das Verursacherprinzip: Wer für die Bauverzögerung verantwortlich ist, haftet für die daraus entstehende Kosten. Dies gilt für Bauherr und Unternehmer gleichermaßen.
Bauzeitverzögerung – So reagieren Sie als Bauherr richtig
Ist für Sie abzusehen, dass sich die Bauzeit verzögert, zum Beispiel, weil die Arbeiten auf der Baustelle schon seit Tagen stillstehen oder sogar der Fertigstellungstermin laut Vertrag bereits verstrichen ist, müssen Sie das Bauunternehmen schriftlich anmahnen, seine Leistung zu erbringen. Um für einen eventuellen späteren Rechtsstreit gerüstet zu sein und die Verzögerung und die baulichen Auswirkungen zu dokumentieren, eignen sich Fotos vom Bautenstand sowie ein Protokoll über den Einsatz von Personal und andere relevante Aspekte.
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So setzen Sie Ihre Ansprüche durch
In jedem Fall gilt: Um einen eventuellen Schadensersatzanspruch wegen einer Bauzeitverlängerung gegen den Baupartner durchsetzen zu können, müssen Sie zum einen den Ihnen entstandenen Schaden belegen und benennen. Zum anderen müssen Sie nachweisen, dass das Bauunternehmen, der Bauträger oder der Generalunternehmer für die Verzögerung auch verantwortlich ist. Der erste Schritt ist immer eine Mahnung, die direkt nach Eintreten des Verzugs erfolgen sollte. Erst dann sind Sie in der Lage, Schadensersatzansprüche wie zum Beispiel zusätzliche Mietkosten oder Bereitstellungszinsen für den Baukredit beim Unternehmen geltend zu machen.
Unabhängig vom Grund für den Verzug sollten Sie sich mit Ihrem Baupartner auf einen neuen Fertigstellungstermin einigen, um im Notfall auch hier wieder rechtzeitig handeln und eine Mahnung bei weiterem Verzug aussprechen zu können. Können Sie sich nicht einigen, ist es empfehlenswert, in regelmäßigen Abständen weiterzumahnen, damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass eine dieser Mahnungen zeitlich nahe am tatsächlichen Fertigstellungstermin liegt. Dies ist im Falle eines eventuellen Rechtsstreites hilfreich und festigt Ihre Position als Kläger.
Insgesamt stehen die Chancen gut, dass Ihre Ansprüche durchgesetzt werden können, solange das Bauunternehmen eindeutig für die Verzögerung verantwortlich gemacht werden kann. Hinzu kommt ein weiterer Vorteil: Überschreitet das Bauunternehmen den vereinbarten Fertigstellungstermin, geht das Gericht davon aus, dass das Unternehmen auch dafür verantwortlich ist. Die Baufirma ist dann in der Pflicht nachzuweisen, dass die Ursache für die Verzögerung nicht eigenverschuldet ist.
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