Mängelrüge und Mängelbeseitigung

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Machen Ihr Architekt oder das Bauunternehmen Fehler bei der Planung oder Ausführung Ihres Hauses und entsteht dadurch ein Mangel, haben Sie das Recht, dass dieser Mangel beseitigt wird. Laut BGB haben Sie dazu 5 Jahre Zeit, solange gilt die Gewährleistungspflicht, die mit der Abnahme des Hauses startet.

Als Baumängel gelten Baufehler, die die Nutzbarkeit eines Gebäudes beeinträchtigen © N. Theiss, stock.adobe.com
Als Baumängel gelten Baufehler, die die Nutzbarkeit eines Gebäudes beeinträchtigen © N. Theiss, stock.adobe.com

Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel an Ihrem fertigen Haus liegt vor, wenn es durch den Fehler in seiner Funktion beeinträchtigt ist, nicht nach den anerkannten Regeln der Technik gebaut wurde oder auch, wenn Leistungen fehlen. Ebenso können Sie einen Baumangel geltend machen, wenn sich das Bauunternehmen nicht an die Leistungsbeschreibung gehalten hat und zum Beispiel ein falsches, bzw. minderwertiges Material verbaut hat. Von einem wesentlichen Baumangel spricht man dann, wenn die Nutzbarkeit Ihres Hauses eingeschränkt ist, zum Beispiel, weil es durch das Dach aufgrund fehlerhafter oder fehlender Abdichtungen hindurch regnet. Als versteckte Mängel werden Fehler bezeichnet, die bei der Abnahme nicht sichtbar waren, aber zu einem späteren Zeitpunkt auftreten.

Beispiele für Baumängel
Beispiele für Baumängel

Laut einer Erhebung des Versicherungsunternehmens AiA AG aus dem Jahr 2018 treten folgende Baumängel besonders häufig auf:

1. Dach (9,36 %)

Feuchtigkeit, Undichtigkeiten und Schimmelbildung sind die am häufigsten vorkommenden Mängel am Dach, die Gründe sind Dämmfehler oder der Einsatz von feuchtem Holz für den Dachstuhl

2. Decken und Fußböden (8,25 %)

Falsch verlegte Fußbodenbeläge, Fehler beim Verlegen von Parkett auf der Fußbodenheizung oder Putzschäden durch eine fehlende Grundierung an Zimmerdecken sind klassische Mängel im Bereich der Decken und Fußböden.

3. Wände (7,28 %)

Werden nach einiger Zeit Risse in der Wand sichtbar, liegt dies häufig an fehlerhaften Ziegeln, einem zu geringen Überbindemaß oder schlecht ausgeführten Mauerwerksfugen.

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Risse in der Wand können die Ursache verschiedener Baumängel sein © BRN-Pixel, stock.adobe.com
Risse in der Wand können die Ursache verschiedener Baumängel sein © BRN-Pixel, stock.adobe.com

4. Haustechnik (5,57 %)

Probleme und Mängel in der Haustechnik entstehen durch Qualitätsmängel bei der Ausführung. Häufige Fehler sind schlecht ummantelte Elektroleitungen oder falsch verlegte Trinkwasserleitungen.

5. Fenster und Türen (5,47 %)

Sind die Fenster undicht oder bestehen im Bereich der Fensterbänke Wärmebrücken, ist dies ebenfalls ein Mangel wie schlecht schließende Türen.

6. Keller (5,44 %)

Baumängel im Keller sind meist besonders schwer zu beheben. Zu den Klassikern gehören Abdichtungsfehler, die das Eindringen von Feuchtigkeit in den Keller ermöglichen und zu Schäden an der Bausubstanz und Schimmel führen.

Abdichtungsfehler gehören zu häufigen Baumängeln im Keller – oft mit schwerwiegenden Folgen © cunaplus, stock.adobe.com
Abdichtungsfehler gehören zu häufigen Baumängeln im Keller – oft mit schwerwiegenden Folgen © cunaplus, stock.adobe.com

7. Fassade (3,44 %)

Fassadenmängel können zahlreiche Ursachen haben, dies hängt von der Fassadenart ab. Dämmfehler, Risse in der Wand oder abblätternder Außenputz kommen besonders häufig vor und führen oft zu Mangelfolgeschäden.

8. Terrassen und Balkone (3,31 %)

Sind Geländer nicht sicher angebracht, stimmt die Abdichtung zwischen Balkon und Gebäude nicht oder sind die Terrassendielen falsch verlegt, handelt es sich um einen Mangel, den Sie im Rahmen der Gewährleistungsfrist anmahnen können.

9. Garage (3 %)

Bei Garagen stellen zu steile Auffahrten, Risse im Boden oder ein falsch eingebautes und nicht vollständig funktionstüchtige Garagentor einen häufigen Grund für eine Mängelrüge dar.

10. Fundament (2,93 %)

Fehler im Fundament wirken sich auf das gesamte Haus aus und sind nur schwierig zu beheben. Erkennbar sind sie an Rissen und Brüchen in Wänden und am Boden, die Dichtheit des Hauses wie auch die Dämmung werden in Mitleidenschaft gezogen.

Die häufigsten Baumängel im Überblick
Die häufigsten Baumängel im Überblick

Die Mängelrüge

Ein Großteil der Mängel (fast 70 %) werden erst im Lauf der Gewährleistungsfrist entdeckt. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, eine Mängelrüge auszusprechen und das Unternehmen aufzufordern, die Baufehler innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben.

Dazu sollten Sie folgendermaßen vorgehen:

  1. Dokumentieren Sie den entdeckten Baumangel durch eine ausführliche Beschreibung, Fotos und am besten mithilfe eines Bausachverständigen.
  2. Schreiben Sie eine Mängelanzeige und senden Sie diese schriftlich (am besten per Einschreiben) an den Verursacher. Wichtig ist die Setzung einer Frist, als angemessen gelten in der Regel 14 Tage, geben Sie dabei keinen Zeitraum, sondern ein konkretes Datum an.
  3. Haben Sie noch offene Rechnungen mit dem Unternehmen, dürfen Sie einen angemessenen Teil einbehalten, als angemessen gilt die doppelte Höhe der Mängelbeseitigungskosten.
  4. Lässt das Bauunternehmen die von Ihnen gesetzte Frist verstreichen, setzen Sie eine Nachfrist.
  5. Bleibt der Baumangel auch zum Ende der 2. Frist bestehen, können Sie verschiedene weitere Maßnahmen ergreifen.
So gehen Sie richtig bei Mängelrügen vor
So gehen Sie richtig bei Mängelrügen vor

Spätestens wenn die Nachfrist erfolglos verstrichen ist, geht die Sache meistens vors Gericht. Ein Fachanwalt wird im ersten Schritt eine Schlichtung anstreben, ist dies nicht möglich, startet ein Beweisverfahren, bei dem Sie selbst alle Beweise sammeln, die Ihren Anspruch begründen. Dazu muss ein Sachverständiger ein Gutachten erstellen, dass vor Gericht rechtskräftig ist.

Bei Baufehlern können Sie im Rahmen der Gewährleistungsfrist von 5 Jahren eine Mängelrüge aussprechen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Bei Baufehlern können Sie im Rahmen der Gewährleistungsfrist von 5 Jahren eine Mängelrüge aussprechen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

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Die Mängelbeseitigung

Ist es unstrittig, dass Architekt oder Bauunternehmen einen Mangel verursacht haben, gibt es verschiedene Möglichkeiten des Umgangs damit. Als Bauherr haben Sie grundsätzlich das Recht auf Nacherfüllung nach §§ 634, 635 BGB und müssen ebenso dem Verursacher das Recht einräumen, den Mangel innerhalb einer Frist zu beheben. Diese Frist setzen Sie unter Berücksichtigung der zeitlichen Angemessenheit.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht bei einem Baumangel verschiedene Vorgehensweisen vor © Zerbor, stock.adobe.com
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht bei einem Baumangel verschiedene Vorgehensweisen vor © Zerbor, stock.adobe.com

Ist eine Nachbesserung nicht möglich, zum Beispiel weil sie aufwendige Rückbaumaßnahmen zur Folge hätte oder weigert sich Ihr Vertragspartner aus anderen Gründen, den Mangel zu beseitigen, bestehen laut BGB weitere Möglichkeiten, die im privaten Baurecht relevant sind:

Selbstvornahme (§§ 634, 637)

Haben Sie eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt und verstreicht diese erfolglos, können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten dafür vom Verursacher einfordern. Dieses Recht trifft allerdings nicht zu, wenn Unternehmer oder Planer die Nachbesserung aufgrund unverhältnismäßig hoher Kosten abgelehnt haben.

Minderung (§§ 634, 638)

Eine weitere Maßnahme bei einer erfolglos verstrichenen Frist zur Nacherfüllung ist eine Minderung des Werklohns. Wie hoch der Minderungsanspruch ausfällt, wird aus der Differenz des Wertes zwischen mängelfreiem und mängelbehaftetem Bauwerk errechnet. Diese Berechnung erledigt in der Regel ein Bausachverständiger.

Schadensersatz (§§ 634, 281, 283, 311a)

Für sogenannte Mängelschäden können Sie Schadensersatz geltend machen, wenn die Frist zur Nacherfüllung verstrichen ist. Sie können in diesem Fall die Kosten für die Beseitigung des Mangels sowie für die Wertminderung des Hauses durch den Mangel geltend machen.

Ob Sie Schadensersatz nach § 280 BGB fordern können, kann am besten ein Anwalt beurteilen © N. Theiss, stock.adobe.com
Ob Sie Schadensersatz nach § 280 BGB fordern können, kann am besten ein Anwalt beurteilen © N. Theiss, stock.adobe.com

Ersatz sonstiger Schäden (§§ 634, 280)

Entstehen durch einen Mangel Folgeschäden, dazu gehören alle Schäden, die durch eine Nacherfüllung nicht behoben werden können, die aber durch einen Mangel am Haus mitverursacht wurden. Voraussetzung für diese Vorgehensweise ist, dass das Bauunternehmen zumindest leicht fahrlässig gehandelt hat.

Welche dieser Maßnahmen sinnvoll ist, hängt immer vom Einzelfall ab, für eine Entscheidung sollten Sie sich auf jeden Fall von einem Anwalt beraten lassen.

Handlungsmöglichkeiten nach erfolglos verstrichenen Fristen im Überblick
Handlungsmöglichkeiten nach erfolglos verstrichenen Fristen im Überblick
Baumängel, die im Rahmen der Abnahmebegehung gefunden werden, müssen von den Bauunternehmen kostenfrei innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden © exclusive-design, stock.adobe.com
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