Haus und Grundstück aus einer Hand: Der Bauträger als Partner

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Als Bauträger bezeichnet man Firmen, die gewerblich Grundstücke kaufen, darauf Gebäude errichten und diese dann an private Hauskäufer weiterverkaufen. Das Bauen mit einem Bauträger kann für Sie als Bauherrn einige Vorteile mit sich bringen, so ersparen Sie sich zum Beispiel die oft langwierige Suche nach dem passenden Grundstück. Lesen Sie im folgenden Artikel, wie das Bauen mit dem Bauträger abläuft und worauf Sie besonders achten sollten.

Wenn Sie mit einem Bauträger bauen, kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Wenn Sie mit einem Bauträger bauen, kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Was ist ein Bauträger?

Bauträger nehmen unter den Anbietern schlüsselfertiger Wohnhäuser und Gewerbebauten eine wichtige Stellung ein. Anders als andere Baupartner verkaufen Sie nicht nur Häuser, sondern gleich das Grundstück dazu. Die Unternehmen kaufen meist große Flächen oder auch mehrere Grundstücke und errichten anschließend darauf private oder auch gewerbliche Gebäude.

Grundstück und Hausbau direkt aus einer Hand: der Bauträger als Baupartner
Grundstück und Hausbau direkt aus einer Hand: der Bauträger als Baupartner

Der Bauträger übernimmt die komplette Planung und koordiniert die Bauarbeiten, die Ausführung selbst wird in der Regel an Subunternehmer wie Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe weitergegeben. Erst wenn das Gebäude fertiggestellt und vom Bauträger als mängelfrei abgenommen ist, erfolgt der Weiterverkauf an den späteren Eigentümer. Vor dem Verkauf ist der Bauträger der Bauherr und damit für die gesamte Planung, das Genehmigungsverfahren und die Bauüberwachung zuständig. In diesem Fall spricht man auch vom Vorratsbau.

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Es gibt jedoch noch eine andere Variante – den sogenannten Bestellbau. In diesem Fall beginnt die Errichtung des Gebäudes erst mit unterzeichnetem Vertrag, während der Bauausführung werden ähnlich wie beim Massivbauanbieter Abschlagszahlungen fällig.

Bauträger-Varianten im Vergleich: Vorratsbau und Bestellbau
Bauträger-Varianten im Vergleich: Vorratsbau und Bestellbau

Tipp: Bauträger sind meist nicht auf einen Immobilientyp begrenzt, sondern planen und bauen nach örtlichem Bedarf.

Bauträger bauen Einfamilienhäuser ebenso wie komplette Wohnsiedlungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten © S. Engels, stock.adobe.com
Bauträger bauen Einfamilienhäuser ebenso wie komplette Wohnsiedlungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten © S. Engels, stock.adobe.com

Bauträger – Vorzüge und Nachteile für den Käufer

Kaufen Sie Ihr neues Eigenheim vom Bauträger, bringt das verschiedene Vorteile mit sich. So haben Sie mit dem gesamten Bauablauf nichts zu tun, allerdings haben Sie, zumindest beim Bestellbau, bereits bei der Planung wie auch bei der Ausstattung ein Mitspracherecht und können verschiedene Sonderwünsche umsetzen lassen. Sie erhalten ein fertiges (Wohn)-Haus, alle Leistungen kommen aus einer Hand. Vor dem Hauskauf entstehen für Sie keinerlei Kosten, denn die übernimmt der Bauträger und kalkuliert den Verkaufspreis des Gebäudes entsprechend. Auch um eine etwaige Insolvenz des Bauträgers brauchen Sie sich keine Gedanken machen, da Sie erst bei mit dem Abschluss des Kaufvertrags zahlungspflichtig werden – jedenfalls dann, wenn Sie den Vorratsbau wählen. Wenn Sie also keine Zeit oder Lust haben, sich mit den komplexen Details beim Hausbau zu beschäftigen, ist der Bauträger die perfekte Wahl, um Ihr Bauprojekt umzusetzen.

Das Bauträgerhaus samt Grundstück wird in der Regel zum Festpreis verkauft © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Das Bauträgerhaus samt Grundstück wird in der Regel zum Festpreis verkauft © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Allerdings gibt es auch einige Nachteile: Wenn Sie nicht bereits frühzeitig in die Planung mit einbezogen sind, haben Sie kaum Einfluss auf Grundrissaufteilung und Gestaltung, nachträgliche Änderungen lassen sich nur schwer umsetzen und sind mit zusätzlichen Kosten verbunden. Entscheiden Sie sich für einen Bestellbau, kann eine Insolvenz während der Bauphase unangenehme Folgen für Sie haben – denn der Bauträger ist dann nicht in der Lage, Ihr Wohnhaus fertigzustellen.

Stolperfallen beim Bauträgervertrag – Bestellbau

Während Sie beim Vorratsbau nur wenige Risiken eingehen, da Sie ein fertiges Haus kaufen, sieht dies beim Bestellbau etwas anders aus. Dort warten einige mögliche Stolperfallen auf Sie.

Achtung: Stolperfallen beim Bestellbau beachten!
Achtung: Stolperfallen beim Bestellbau beachten!

Erst zahlen – dann einziehen

Bei einigen Bauträgerverträgen sieht eine Klausel vor, dass der Einzug erst nach kompletter Bezahlung möglich ist. Kommt es aufgrund von Mängeln oder unvollständig erbrachten Leistungen zu Verzögerungen, verzögert sich auch der Einzug in Ihr neues Haus. Auch die Möglichkeit des Sicherheitseinbehalts über die Gewährleistungsfrist ist Ihnen damit genommen.

Beschränkter Schadensersatz

Einige Verträge schließen das Recht auf Rücktritt oder Preisminderung aus, damit werden Ihre Schadensersatzrechte als Bauherr stark eingeschränkt, es bleibt Ihnen lediglich die Möglichkeit, auf die Nacherfüllungs- und Nachbesserungspflicht des Bauträgers zu pochen.

Erste Zahlungen vor Baubeginn

Mit einer Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch der spätere Eigentümerwechsel des Grundstücks notariell eingetragen. Dies gibt Ihnen als Käufer zusätzliche Sicherheiten. Verlangen Bauträger bereits erste Zahlungen vor diesem Eintrag, ist das unzulässig (Makler- und Bauträgerverordnung).

Auf der sicheren Seite: Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsabschluss gründlich
Auf der sicheren Seite: Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsabschluss gründlich

Vertragsunterzeichnung nur mit Eigentumsnachweis

Sie sollten den Kaufvertrag erst dann unterzeichnen, wenn Ihnen ein Nachweis vorliegt, dass der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist und wenn bereits eine Baugenehmigung für Ihr späteres Eigenheim vorliegt.

Gewährleistungsfrist nach BGB

Die Gewährleistungsfrist beim Bauträgervertrag wird immer nach BGB festgelegt und beträgt 5 Jahre. Steht im Vertrag etwas anderes, nämlich die Gewährleistungsfrist von 4 Jahren nach VOB, ist dies nicht zulässig.

Baumängel, die im Rahmen der Abnahmebegehung gefunden werden, müssen von den Bauunternehmen kostenfrei innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden © exclusive-design, stock.adobe.com
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Bevor Sie den Bauträgervertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen gewissenhaft und am besten von einem Fachmann prüfen lassen © DragonImages, stock.adobe.com
Bevor Sie den Bauträgervertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen gewissenhaft und am besten von einem Fachmann prüfen lassen © DragonImages, stock.adobe.com

Alptraum Insolvenz

Wenn Sie Ihr Haus beim Bauträger im Rahmen des Vorratsbaus kaufen, tragen Sie beim Kauf ein vergleichsweise geringes Risiko – Das Haus ist fertig, Sie können besichtigen, was Sie kaufen und sich auf dieser Basis entscheiden. Anders sieht es beim Bestellbau aus: Geht der Bauträger während des Baus in Insolvenz, haben Sie zum einen Ihre Vorauszahlungen verloren und zum anderen auch die Gewährleistungsansprüche auf den bereits erstellten Bau, denn ein insolventes Unternehmen wird diese nicht erfüllen können. Das Baugrundstück und das Haus gehen in die Insolvenzmasse über, die unter die Verwaltung eines Insolvenzverwalters fällt. Dieser entscheidet wiederum, ob und inwieweit noch offene Verträge des Bauträgers erfüllt werden müssen, bzw. können.

Geht der Bauträger während des Hausbaus in Insolvenz, haben Sie in vielen Fällen das Nachsehen. Dies stellt eines der großen Risiken beim Bauen mit dem Bauträger dar © Coloures-Pic, stock.adobe.com
Geht der Bauträger während des Hausbaus in Insolvenz, haben Sie in vielen Fällen das Nachsehen. Dies stellt eines der großen Risiken beim Bauen mit dem Bauträger dar © Coloures-Pic, stock.adobe.com

Tipp: Vorbeugend sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung eine Gewährleistungs- und Fertigstellungsbürgschaft vom Bauträger verlangen. Diese Bürgschaft sichert ab, dass auch im Falle einer Insolvenz ausreichend Kapital vorhanden ist, um Ihr Haus fertigzustellen.

Den richtigen Bauträger finden

Entscheiden Sie sich für den Bauträger als Partner für den Hausbau, sollten Sie die verschiedenen in Frage kommenden Unternehmen gründlich unter die Lupe nehmen. Wichtige Faktoren sind, wie lange das Unternehmen bereits auf dem Markt agiert, welche Referenzen in Form von gebauten Häusern es vorweisen kann und wie der allgemeine Ruf in der Region ist. Einen guten Hinweis auf die Seriosität geben außerdem Qualitätszertifikate und Gütesiegel, zum Beispiel vom Verband privater Bauherren e. V. (VBP).

Tipp: Die Bonität des Bauträgers können Sie vorab über eine Bankauskunft prüfen, die von unabhängigen Wirtschafts- und Handelsauskunfteien kostenpflichtig erteilt wird.

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