Baugenehmigungsverfahren im Überblick

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Von Vorgespräch über den Bauantrag bis zur Baugenehmigung

Ob Neubau, aufwendiger Umbau oder Anbau: In Deutschland ist eine für die meisten Bauvorhaben eine Baugenehmigung erforderlich. Wird diese nicht eingeholt, drohen hohe Bußgelder oder auch die sogenannte Pflicht zum Rückbau. Das bedeutet, dass der Bau im Zweifelsfall abgerissen werden muss. Bevor Bauherren mit dem Bau oder Umbau eines Hauses beginnen, muss dementsprechend das sogenannte Baugenehmigungsverfahren durchlaufen werden. Hierfür gibt es feste Regeln, in welcher Form, durch wen und bei welcher Behörde dieses Verfahren durchgeführt werden muss.

Bauantrag und Baugenehmigung bilden die Basis Ihres Eigenheims. Die Unterlagen müssen Sie über die gesamte Lebensdauer des Hauses aufbewahren © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Bauantrag und Baugenehmigung bilden die Basis Ihres Eigenheims. Die Unterlagen müssen Sie über die gesamte Lebensdauer des Hauses aufbewahren © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Die wichtigsten Punkte zum Thema Baugenehmigungsverfahren:

  • Definition: Was ist eine Baugenehmigung?
  • Zuständigkeit 1: Bei welcher Behörde wird ein Bauantrag gestellt?
  • Zuständigkeit 2: Wer ist der Antragsteller einer Baugenehmigung?
  • Tipp 1 zur Verfahrensvereinfachung: Wie lässt sich mit einer Bauvoranfrage das Baugenehmigungsverfahren vereinfachen?
  • Tipp 2 zur Verfahrensvereinfachung: Wie lässt sich durch ein Vorgespräch das Antragsverfahren vereinfachen?
  • Bauantrag: Welche Unterlagen sind mindestens erforderlich?
  • Vereinfachtes Verfahren 1: Was ist ein Kenntnisgabeverfahren?
  • Vereinfachtes Verfahren 2: Was ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?
  • Ablehnung des Bauantrags: Was können Bauherren unternehmen, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?
  • Bauen ohne Baugenehmigung: Was sind die Folgen?
  • Baugenehmigung: Wie geht es nun weiter?

Definition: Was ist eine Baugenehmigung?

Bei einer Baugenehmigung handelt es sich um die schriftliche Zustimmung der zuständigen Baubehörde, die sich auf den konkreten Antrag zu einer Baumaßnahme bezieht. Grundlage für die Erteilung der Baugenehmigung sind die Regeln des öffentlichen Baurechts. Die Erteilung der Baugenehmigung erfolgt in schriftlicher Form. Eine Baugenehmigung ist nach deutschem Recht für nahezu alle Bauwerke sowie Anbauten und größere Sanierungen erforderlich. Selbst für Bauten wie Garagen und Carports sowie Gartenhäuser können Baugenehmigungen erforderlich sein. Welche Bauwerke ohne Baugenehmigung errichtet werden können, ist in den unterschiedlichen Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.

Als Faustformel können Bauherren sich jedoch an folgenden Eckpunkten orientieren: Eine Baugenehmigung ist regelmäßig bei Gebäuden erforderlich, die

  • 30 qm oder größer sind und
  • dem Aufenthalt von Personen dienen.

Wichtig: Auch bei Bauwerken, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist, müssen geltende baurechtliche Bestimmungen beachtet werden.

Zuständigkeit 1: Bei welcher Behörde wird ein Bauantrag gestellt?

Damit ein Bauantrag erteilt werden kann, muss dieser bei der „zuständigen Behörde“ gestellt werden. Nach deutschem Recht ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde die zuständige Behörde. Allerdings ist diese ja nach Größe der Stadt oder Gemeinde zum Teil schwierig zu ermitteln: Ein Anruf bei der Gemeinde bringt schnell Klarheit. Zudem kann hier auch direkt ein Ansprechpartner erfragt werden.

Grundsätzlich gilt in Bezug auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde:

  • Städte: In Städten gibt es in der Regel eine eigene Bauaufsichtsbehörde
  • Großstädte / größere Städte: Hier kann es sein, dass es mehrere Bauaufsichtsbehörden gibt, die für die einzelnen Stadtbezirke zuständig sind.
  • Kleinere Gemeinden: Bauaufsicht wird hier durch die Verwaltung des Landkreises oder die Bauaufsichtsbehörde einer benachbarten Stadt übernommen.
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Zuständigkeit 2: Wer ist der Antragsteller einer Baugenehmigung?

Damit die Bauaufsichtsbehörde über den Bauantrag entscheiden kann, muss zudem darauf geachtet werden, dass der Bauantrag von der zuständigen Person beziehungsweise den zuständigen Personen gestellt wird. Wichtig ist hier zu wissen, dass es einen Antragsteller und einen Entwurfsverfasser gibt. Hier gilt zunächst einmal:

  • Der förmliche Antragsteller ist der Bauherr beziehungsweise die Bauherren.
  • Der Entwurfsverfasser ist die Person, die die Bauvorlagen erstellt.

Je nach Art des Bauvorhabens und Bundesland werden unterschiedliche Anforderungen an die Person des Entwurfsverfassers gestellt. In manchen Fällen wird von diesen eine sogenannte Bauvorlageberechtigung gefordert. Über diese verfügen in der Regel zugelassene Architekten und Bauingenieure, die bei der Ingenieurkammer in eine entsprechende Liste eingetragen sind. In manchen Bundesländern gibt es das Institut der „eingeschränkten Bauvorlageberechtigung“, die zur Ausstellung von Bauunterlagen für kleinere Bauvorhaben berechtigt. Hier sind die Anforderungen an den Entwurfsverfasser weniger hoch. Bauherren sollten sich in jedem Fall informieren,

  • welche Voraussetzungen in dem jeweiligen Bundesland für das konkrete Bauvorhaben an den Entwurfsverfasser gestellt werden und
  • ob der eigene Entwurfsverfasser die entsprechenden Anforderungen erfüllt.
Nicht ohne: Für (fast) alle Bauvorhaben in Deutschland muss ein Bauantrag gestellt werden © blende11.photo, stock.adobe.com
Nicht ohne: Für (fast) alle Bauvorhaben in Deutschland muss ein Bauantrag gestellt werden © blende11.photo, stock.adobe.com

Tipp 1 zur Verfahrensvereinfachung: Wie lässt sich mit einer Bauvoranfrage das Baugenehmigungsverfahren vereinfachen?

Eine Bauvoranfrage ist eine Art Vorstufe zum Bauantrag. Sie ersetzt den Bauantrag nicht. Allerdings lassen sich mit einer Bauvoranfrage die wichtigsten Fragen rund um das Bauprojekt abklären, bevor wichtige Entscheidungen getroffen werden müssen. Eine Bauvoranfrage bezieht sich insbesondere auf

  • die allgemeine Bebaubarkeit des Grundstücks
  • sowie einzelne baurechtlich kritische Themen.

Zuständig für die Bauvoranfrage ist die gleiche Behörde, die später für den Bauantrag zuständig ist. Die Landesbauordnungen regeln Form und Inhalte einer Bauvoranfrage. Es besteht eine rechtliche Bindungswirkung der geklärten Fragen in Bezug auf einen späteren Bauantrag/Baugenehmigung. Das Ergebnis der Bauvoranfrage ist, je nach Landesbauordnung, zwischen zwei und vier Jahren gültig.

Besonders wichtig ist eine Bauvoranfrage in zwei Fällen:

  • wenn kein Bebauungsplan vorliegt
  • bevor ein Grundstück gekauft werden soll, um es zu bebauen

Tipp 2 zur Verfahrensvereinfachung: Wie lässt sich durch ein Vorgespräch das Antragsverfahren vereinfachen?

Ein Vorgespräch mit der zuständigen Baubehörde hat einen ähnlichen Zweck wie eine Bauvoranfrage: Hierbei handelt es sich um ein formloses Gespräch zwischen den potenziellen Bauherren und dem Sachbearbeiter bei der Behörde. In diesem Gespräch kann das Bauvorhaben vorgestellt werden, um eine erste unverbindliche Einschätzung des Sachbearbeiters zu erhalten. An dem Vorgespräch sollten neben dem Bauherren idealerweise auch die beteiligten Bauplaner, also insbesondere der Architekt, teilnehmen.

Ergänzend zu dem Vorgespräch mit der Baurechtsbehörde sollten Bauherren das Gespräch mit (potenziellen) Nachbarn suchen. Denn diese haben meist ein Widerspruchsrecht, die das Baugenehmigungsverfahren verzögern kann. Ideal ist es, wenn die Nachbarn ihre Zustimmung zu dem Bauvorhaben schriftlich bestätigen. Dieses Schriftstück kann dann dem Bauantrag beigefügt werden.

Viel Aufwand: Ein Bauantrag ist mit zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Je besser ein Bauantrag vorbereitet ist, desto höher die Erfolgsaussichten © Stockfotos-MG, stock.adobe.com
Viel Aufwand: Ein Bauantrag ist mit zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Je besser ein Bauantrag vorbereitet ist, desto höher die Erfolgsaussichten © Stockfotos-MG, stock.adobe.com

Bauantrag: Welche Unterlagen sind mindestens erforderlich?

Welche Unterlagen im Einzelfall für die Stellung eines Bauantrags erforderlich sind, wird von den örtlich zuständigen Baubehörden geregelt. Die rechtliche Grundlage hierfür ist die jeweils geltende Landesbauordnung. Diese weichen in Details voneinander ab. Grundsätzlich aber müssen bei einem Bauantragsverfahren folgende Unterlagen eingereicht werden:

  • Bauantrag

Der Bauantrag erfolgt auf einem speziellen, von der Behörde vorgegebenen Formular. Dieses kann entweder von der Behörde angefordert oder von der Internetseite heruntergeladen werden. Hier müssen alle wesentlichen Angaben zu dem Bauvorhaben, den Beteiligten sowie den eingereichten Unterlagen gemacht werden.

  • Amtlicher Lageplan

Dieser wird von einem Vermessungsingenieur angefertigt und besteht aus der zeichnerischen Planung sowie einem Formular, in dem Angaben zu überbauten Flächen, städtebaulichen Kennzahlen sowie den Eigentümern und den Rechtsgrundlagen gemacht werden müssen.

  • Baubeschreibung

Auch hierfür wird ein spezielles Formular verwendet, das von der Baubehörde vorgegeben ist. Hier müssen Angaben zum Grundstück, zum Bauvorhaben sowie der Nutzung, Konstruktion und technische Ausstattung des Bauvorhabens gemacht werden.

  • Entwurfsplanung

Hierbei handelt es sich um einen Grundriss, der alle Geschosse und Ansichten von allen Seiten sowie notwendige Schnittzeichnungen enthalten muss. Der geforderte Maßstab ist meist 1:100.

  • Entwässerung

Gefordert ist ein Plan, der darstellt, wie die Entwässerung von Dach- und Schmutzwasser erfolgen wird.

  • Wohnflächenberechnung

Hier müssen alle Räume mit den entsprechenden Quadratmeterzahlen aufgelistet werden.

  • Bautechnische Nachweise

Hierbei handelt es sich insbesondere um die Statik, die Gebrauchstauglichkeitsprüfung sowie Nachweise zum Brandschutz oder Schatzschutz. Oftmals werden diese Unterlagen vom Planer erstellt. Ist dies nicht der Fall, so muss der zuständige Fachplaner benannt werden, der die Erstellung übernimmt.

Bauantragsverfahren: Informieren Sie sich immer, welche Unterlagen einzureichen sind © schulzfoto, stock.adobe.com
Bauantragsverfahren: Informieren Sie sich immer, welche Unterlagen einzureichen sind © schulzfoto, stock.adobe.com

Vereinfachtes Verfahren 1: Was ist ein Kenntnisgabeverfahren?

Ein reguläres Bauantragsverfahren ist relativ aufwendig und in manchen Fällen auch sehr zeitintensiv. Dies liegt daran, dass es sich um eine sehr umfangreiche rechtliche Prüfung des Bauvorhabens handelt. Der Vorteil für die Bauherren liegt darin, dass eine sehr hohe Rechtsverbindlichkeit besteht.

Alternativ zu dem regulären Bauantragsverfahren besteht für bestimmte Bauvorhaben die Option eines vereinfachten Verfahrens: das Kenntnisgabeverfahren. Voraussetzung für ein solches Verfahren ist, dass sich das geplante Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befindet. Außerdem darf das Bauvorhaben den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widersprechen. In der Regel kann dieses vereinfachte Verfahren nur für kleinere Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet werden.

Die wichtigsten Punkte des Kenntnisgabeverfahrens:

  • Nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich
  • Es müssen, wie beim regulären Bauantragsverfahren, Bauunterlagen eingereicht werden
  • Mit Baubeginn muss nicht bis zur Erteilung der Baugenehmigung gewartet werden. Bereits einen Monat nach Einreichung der Unterlagen kann der Baubeginn erfolgen, sofern vonseiten der Bauaufsichtsbehörde kein Einspruch vorliegt.
  • Verantwortung für den Inhalt der Pläne liegt bei den Bauherren (oder je nach vertraglicher Vereinbarung bei den Planern).

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Vereinfachtes Verfahren 2: Was ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?

Zwischen dem regulären und dem Kenntnisgabeverfahren gibt es noch ein weiteres Verfahren: Das sogenannte vereinfachte Bauantragsverfahren. In diesem Verfahren übernehmen die Behörden lediglich die Überprüfung der allgemeinen Zulässigkeit des Bauvorhabens. Dies hat zwei Folgen:

  • Das Verfahren ist meist schneller als beim regulären Bauantragsverfahren.
  • Die Bauherren haben mehr Rechtssicherheit als beim Kenntnisgabeverfahren.

Ablehnung des Bauantrags: Was können Bauherren unternehmen, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Wird ein Bauantrag abgelehnt, so können die Bauherren Schritte unternehmen, um ihr Bauvorhaben doch noch realisieren zu können. Hier sollte man zwischen den rechtlichen Schritten einerseits und einer strategisch klugen Vorgehensweise andererseits unterschieden beziehungsweise beides miteinander kombinieren.

Bauantrag abgelehnt: Welche Rechte haben Bauherren jetzt? © Zerbor, stock.adobe.com
Bauantrag abgelehnt: Welche Rechte haben Bauherren jetzt? © Zerbor, stock.adobe.com

Die rechtlichen Möglichkeiten umfassen:

Aus strategischen Gesichtspunkten ist es meist ratsam, nach der Ablehnung eines Bauantrags zunächst das Gespräch mit der Baubehörde zu suchen. Auf dieses Gespräch sollten Bauherren und Planer sich gut vorbereiten und herausfinden, ob und wie eine Baugenehmigung durch (kleine) Veränderungen an dem Bauvorhaben doch noch zu erhalten ist.

Bauen ohne Baugenehmigung: Was sind die Folgen?

Bauen ohne Baugenehmigung kann nur in Ausnahmefällen nachträglich geheilt werden: Die Rechtsfolgen für die Bauherren sind in der Regel deutlich. Diese reichen vom Bußgeld bis zur Verpflichtung des sogenannten Rückbaus. Das bedeutet nichts anderes, als dass das Bauvorhaben (oder die Erweiterung eines bestehenden, rechtmäßig erbauten Gebäudes) abgerissen werden muss. Hinzu kommt, dass eine spätere Baugenehmigung ausgeschlossen ist, wenn diese absichtlich nicht gestellt wurde oder der Bau nicht den Vorgaben der Baugenehmigung entsprach.

Baugenehmigung: Wie geht es nun weiter?

Zusammen mit der Baugenehmigung wird in der Regel der sogenannte Baufreigabeschein zugestellt. Hierbei handelt es sich um ein A4-Formular, das gut sichtbar an der Baustelle angebracht werden muss. Auf diesem sind die wichtigsten Informationen zu dem Bauvorhaben sowie Ansprechpartner vermerkt. Vor dem tatsächlichen Baubeginn muss zudem mit dem Vorlauf von mindestens einer Woche schriftlich der Bauaufsichtsbehörde der Baubeginn angezeigt werden.

Startschuss für den Baubeginn fällt, sobald der Bauantrag genehmigt ist © Dan Race, stock.adobe.com
Startschuss für den Baubeginn fällt, sobald der Bauantrag genehmigt ist © Dan Race, stock.adobe.com

Fazit

Bevor in Deutschland ein Bauvorhaben umgesetzt werden darf, muss – bis auf wenige Ausnahmen – immer ein Baugenehmigungsverfahren durchlaufen werden. Die zuständige Baubehörde prüft in diesem Verfahren, ob das Bauvorhaben den geltenden Gesetzen entspricht. Im Rahmen des Bauantragsverfahrens sind umfangreiche Unterlagen einzureichen. Man unterscheidet unterschiedliche Bauantragsverfahren:

  • Reguläres Bauantragsverfahren
  • Vereinfachtes Bauantragsverfahren
  • Kenntnisgabeverfahren

Nicht jedes Verfahren ist bei allen Bauvorhaben zulässig. Zudem sollten Bauherren sich über die Vor- und Nachteile der Verfahren bewusst werden.

Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com
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