Gewährleistungspflichten beim Hausbau

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Mit dem Hausbauprojekt schließen Sie Verträge mit unterschiedlichen Unternehmen wie dem Architekten, einem Bauleiter und natürlich einem oder mehreren Bauunternehmen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) sind die Unternehmen verpflichtet, ein mängelfreies Werk – in diesem Fall das Haus – gemäß der vertraglichen Vereinbarung herzustellen. Mit Ihrer Abnahme beginnen die Gewährleistungspflichten.

Die Gewährleistungspflichten des Auftragnehmers beginnen mit der Abnahme des Bauwerks © Kzenon, stock.adobe.com
Die Gewährleistungspflichten des Auftragnehmers beginnen mit der Abnahme des Bauwerks © Kzenon, stock.adobe.com

Was enthält die Gewährleistung?

Die Gewährleistung ist im BGB § 633 ff. geregelt und beträgt für den Hausbau 5 Jahre. Der Werkunternehmer, also der Planer und das Bauunternehmen, haften dafür, dass Ihnen ein mängelfreies Werk übergeben wurde. Treten im Zeitraum der Gewährleistung Mängel auf, die vom Hersteller des Werkes verursacht sind, haftet dieser für deren Beseitigung.

Tipp: Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Abnahme. In diesem Zeitraum können Sie mögliche Mängel an Ihrem Haus anzeigen.

Die Gewährleistung enthält mehrere Vorschriften
Die Gewährleistung enthält mehrere Vorschriften

Gewährleistungspflichten des Architekten

Baumängel aufgrund von Planungsfehler sind im Vergleich relativ selten. Da gerade in diesem Bereich nachträgliche Änderungen, bzw. die Mängelbeseitigung aufwendig oder gar nicht möglich sind, spielt die Haftung hier dennoch eine besonders wichtige Rolle.

Entsteht durch einen Planungsfehler ein Baumangel, greift für den Architekten die Gewährleistungspflicht © Krakenimages.com, stock.adobe.com
Entsteht durch einen Planungsfehler ein Baumangel, greift für den Architekten die Gewährleistungspflicht © Krakenimages.com, stock.adobe.com

Beispiele für die Architektenhaftung

  • Fehler in der Detailplanung, zum Beispiel für Abdichtungen
  • Fehler des Bauunternehmens, die auf einen Fehler in den Architektenplänen zurückzuführen sind
  • Fehler in der Leistungsbeschreibung, wenn dadurch ein Mangel am Bauwerk entsteht
  • Fehlende Einplanung des Schallschutzes in der Gebäudetrennwand eines Doppelhauses
  • Bodenverhältnisse bei der Abdichtung erdberührender Bauteile nicht berücksichtigt
  • Fehler bei der Prüfung von Unterlagen, wie zum Beispiel des Brandschutzkonzepts
  • Versäumnisse bei den Hinweispflichten, wenn dadurch ein Baumangel entsteht
Fehler können auch dem besten Architekten passieren
Fehler können auch dem besten Architekten passieren

Tipp: Beim Abschluss eines Architektenvertrags sollte immer geprüft werden, ob eine ausreichende Haftpflichtversicherung vorhanden ist. Dies gibt Ihnen die Sicherheit, dass der Planer berechtigte Mängelansprüche auch erfüllen kann.

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Gewährleistungspflichten des Bauunternehmens

Weisen Sie dem Bauunternehmen innerhalb der Gewährleistungsfrist nach, dass ein von ihm verursachter Baufehler oder Mangel vorliegt, ist das Unternehmen verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen. Dies gilt auch für Mängel, die bereits bei der Abnahme erkennbar waren und im Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Dafür, wie die Baufirma den Mangel beseitigt, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die erste Option ist die sogenannte Nacherfüllung nach BGB.

Bei einem Baufehler haben Sie das Recht auf Nacherfüllung nach § 634 BGB © Zerbor, stock.adobe.com
Bei einem Baufehler haben Sie das Recht auf Nacherfüllung nach § 634 BGB © Zerbor, stock.adobe.com

Gewährleistungsfrist im Auge behalten!

Nach der Abnahme Ihres Hauses haben Sie 5 Jahre (BGB) Mängel am Haus bei dem verantwortlichen Unternehmer geltend zu machen. Um diese Frist ideal zu nutzen, empfiehlt es sich, das Haus etwa 6 Monate vor Fristende einer gründlichen Überprüfung zu unterziehen, idealerweise übernimmt diese Aufgabe ein Bausachverständiger. Er untersucht das gesamte Gebäude und kennt auch die Stellen, an denen Mängel bevorzugt auftreten, zum Beispiel im Bereich von Anschlüssen und Abdichtungen. Die vom Gutachter erstellte Dokumentation dient Ihnen als Grundlage zur Geltendmachung eventueller Gewährleistungsansprüche.

Vor dem Ende der Gewährleistungsfrist sollten Sie Ihr Haus von einem Gutachter auf eventuelle Mängel überprüfen lassen © exclusive-design, stock.adobe.com
Vor dem Ende der Gewährleistungsfrist sollten Sie Ihr Haus von einem Gutachter auf eventuelle Mängel überprüfen lassen © exclusive-design, stock.adobe.com

Bestreitet das Bauunternehmen den Mangel, geht die Angelegenheit in vielen Fällen vor Gericht. Dort wird dann schlussendlich geklärt, wer für den Mangel verantwortlich ist und die Kosten für die Beseitigung zu tragen hat. Laut BGB sind Sie als Bauherr nicht in der Pflicht, eine genaue Analyse eines Mangels vorzulegen. Es reicht aus, wenn dieser durch eine Sichtprüfung entdeckt wird. Allerdings stehen Ihre Chancen auf Erfolg deutlich besser, wenn Sie einen Gutachter hinzuziehen.

Tipp: Beachten Sie in diesem Zusammenhang auch, dass eine Mängelrüge allein noch nicht die Gewährleistungsfrist unterbricht. Dazu sind verjährungshemmende Maßnahmen wie zum Beispiel ein Beweisverfahren, eine Klage oder eine schriftliche Aufforderung, auf die Verjährung zu verzichten, nötig.

Handeln Sie rechtzeitig vor Ende der Gewährleistungsfrist
Handeln Sie rechtzeitig vor Ende der Gewährleistungsfrist
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