Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt und erbringt alle Bauleistungen, die zu einem Hausbau dazugehören und liefert dieses in der Regel schlüsselfertig zum vereinbarten Fertigstellungstermin. Die Hauptaufgabe des GU besteht in der Koordination der Leistungen aller beauftragten Firmen und Bauunternehmen, dies betrifft insbesondere die zeitliche und die technische Koordination. Der große Vorteil beim Generalunternehmer: Sie als Bauherr haben nur einen Vertrags- und Ansprechpartner.
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Die Leistungen des Generalunternehmers
Voraussetzung für die Beauftragung eines Generalunternehmers ist zum einen ein bereits vorhandenes Grundstück und zum anderen eine fertige Planung mit Baugenehmigung. Anhand der Planung errichtet der Auftragnehmer ein schlüsselfertiges Wohngebäude auf Ihrem Grundstück. Einen Teil der Leistung, zum Beispiel den Rohbau, erbringt er selbst und beauftragt weitere Baufirmen und Handwerker als Subunternehmen. Der Generalunternehmer koordiniert den Bauablauf sowie das Zusammenspiel der einzelnen Gewerke und ist verantwortlich für die fristgemäße und mängelfreie Fertigstellung.
Je nach Vorgehensweise unterscheidet man Generalunternehmer in
- Generalunternehmer: Ein Teil der Leistungen wird selbst erbracht, der Rest an Subunternehmer vergeben
- Alleinunternehmer: Alle Bauleistungen werden vom GU erbracht
- Teil-Generalunternehmer: Sie übernehmen einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung, den Rest erledigt der GU
Tipp: Anders als der Generalunternehmer übernimmt ein Generalübernehmer auch die Planungsleistungen. Er koordiniert das Bauvorhaben, erbringt aber selbst keine Bauleistungen.
Vor- und Nachteile von Generalunternehmern
- individuelle Planung nach eigenen Wünschen
- ein Ansprechpartner, der sich um alles kümmert
- Planungssicherheit durch Festpreis
- keine eigene Suche nach Baufirmen und Handwerkern
- Mängelhaftung durch den GU
- kein Einfluss auf die Auswahl der Baufirmen
- kein Weisungsrecht an die Handwerker und Bauunternehmen
- keine unabhängige Bewertung der Qualität und des Baufortschritts
- Insolvenzrisiko
- Haus geht erst nach Schlussabnahme in den Besitz des Bauherrn über
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Der Ablauf beim Bauen mit dem Generalunternehmer
Eine Grundvoraussetzung für die Umsetzung eines Bauvorhabens mit dem Generalunternehmer ist, dass Sie bereits ein Grundstück besitzen. Ebenso muss die Finanzierung für das Projekt geklärt sein. Nachdem ein Architekt die Planung übernommen, den Bauantrag gestellt und eine Baugenehmigung erwirkt hat, beginnt die Suche nach dem passenden Generalunternehmer als ersten Schritt zu Ihrem Wohnhaus. Dies erfolgt in der Regel über die Einholung verschiedener Angebote, die die Unternehmen auf Basis der Planung und eines vom Architekten erstellten Leistungsverzeichnisses erstellen.
Ist der passende Partner gefunden, findet in der Regel ein erstes Planungstreffen statt, bei dem alle Details besprochen und in einem Protokoll festgehalten werden. Sind alle Punkte geklärt und haben Sie sich entschieden, erfolgt die Vertragsunterzeichnung, anschließend beginnt der Generalunternehmer mit dem Bau Ihres Hauses zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen. Ist das Haus fertiggestellt, erfolgt eine Schlussabnahme und anschließend die Schlüsselübergabe.
Tipp: Beauftragen Sie einen unabhängigen Baubegleiter, der den Baufortschritt in Ihrem Sinne überprüft und Mängel frühzeitig erkennt. Dies muss im Vertrag festgehalten werden.
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Der Generalunternehmervertrag
Im Generalunternehmervertrag wird festgelegt, dass der Generalunternehmer für den Bauherrn als Auftraggeber die komplette Bauausführung übernimmt. Er haftet gegenüber dem Auftraggeber für die rechtzeitige und mängelfreie Fertigstellung und übernimmt auch alle Gewährleistungspflichten. Ein Generalunternehmervertrag muss mindestens folgende Bestandteile beinhalten:
- Vertrag mit Verhandlungsprotokoll
- Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis
- Pläne
- Eventuelle Gutachten, wie zum Beispiel ein Baugrundgutachten
- Termin- und Zahlungsplan
- Bei öffentlichen Auftraggebern die Vereinbarung der VOB/B
- Einhaltung der allgemeinen technischen Vertragsbedingungen (ATV) und der VOB/C
Tipp: Der Vertrag sollte außerdem genaue Festlegungen enthalten, welche Versicherungen abgeschlossen werden und wer die Kosten dafür übernimmt.
Worauf Sie beim Generalunternehmervertrag besonders achten sollten
Der Vertrag mit dem Generalunternehmer ist ein umfangreiches Konstrukt, bei dem sich Fehler in der Gestaltung für Sie rächen können. Deshalb sollten Sie den Vertrag am besten vor der Unterzeichnung von einem Profi, zum Beispiel einem Anwalt für Baurecht, gründlich prüfen lassen.
Grundsätzlich sollten Sie auf folgende Punkte besonders achten:
- Sind in der Leistungsbeschreibung alle Bauleistungen detailliert und vollständig aufgeführt?
- Prüfen Sie die Bedingungen, zu denen der vereinbarte Festpreis gilt.
- Der Vertrag sollte eine detaillierte und transparente Kostenaufstellung enthalten.
- Welche Zahlungsdetails sind im Vertrag vereinbart, wann sind die einzelnen Zahlungen fällig?
- Prüfen Sie die AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) des Generalunternehmers.
- Welche Bürgschaftsregelungen sind vereinbart?
- Seit 2018 ist der Generalunternehmer verpflichtet, einen verbindlichen Fertigstellungstermin anzugeben.
- Achten Sie auf ein vertraglich zugesichertes Recht auf Pläne, Detailzeichnungen und technische Merkblätter.
- Welche Garantieerklärungen sind im Vertrag enthalten?
Tipp: Alle mündlichen Absprachen und eventuelle Sonderregelungen sind nur dann rechtlich bindend, wenn sie als Bestandteil des Vertrags mit aufgeführt werden.
Generalunternehmer und Bauträger – Wo ist der Unterschied?
Der Hauptunterschied zwischen diesen beiden Baupartnern ist der Leistungsumfang. Während der Generalunternehmer ausschließlich die Bauleistungen ohne Planungsleistungen übernimmt, gehören beim Bauträger die Planung und insbesondere der Grundstückskauf zu den vereinbarten Leistungen mit dazu. Ein weiterer Unterschied betrifft den Vertrag. Der Generalunternehmer schließt mit Ihnen einen Werkvertrag ab, der Vertrag mit dem Bauträger wird notariell beglaubigt, das betrifft auch alle Vereinbarungen, zum Beispiel zu Sonderausstattungen oder Fertigstellungstermin. Auch die Vertragsgrundlage weicht ab. Der Werkvertrag mit dem Generalunternehmer wird auf Basis der VOB geschlossen, während sich Bauträger nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) richten müssen.
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