Vor der endgültigen Entscheidung für eine Hausbaufirma als Baupartner für den Eigenheimbau sollten Sie mehrere Angebote einholen und diese eingehend vergleichen. Das Studium von Hausbaukatalogen oder Preisangeboten aus dem Internet sind dafür nur bedingt geeignet, da für individuelle Änderungen Zusatzkosten anfallen und dies in unterschiedlicher Höhe und in Abhängigkeit von den bereits angebotenen Standardleistungen.
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Vergleichsgrundlage AGB
Die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind Vertragsbedingungen, auf dem BGB basieren und als vorformulierte Konditionen die Vertragsgestaltung vereinfachen. Jedes Unternehmen legt in diesen Bedingungen individuell den Umgang mit verschiedenen Situationen wie Vertragsabschluss, Widerruf, Fristen, Kündigung oder Haftungsfragen fest. Im Zusammenhang mit der Haftung sind häufig auch Ausschlussklauseln oder Ausschlussfristen für Mängel oder Fehler formuliert. Allerdings müssen diese Regelungen geltendem Recht entsprechen. Wie die AGB in Verträge eingearbeitet werden können, regelt der § 305, BGB. Rechtlich unwirksame Klauseln in den allgemeinen Geschäftsbedingungen entfallen vollständig und verlieren ihre Gültigkeit.
Bei dem AGB-Vergleich ist insbesondere darauf zu achten, dass Sie als Bauherr und Auftraggeber nicht übervorteilt oder benachteiligt werden und keine unangemessenen Klauseln enthalten sind. Das können etwa intransparente Klauseln sein, wenn wesentliche Vertragspflichten des Auftragnehmers beschränkt oder ausgeschlossen werden (zum Beispiel die Verpflichtung zur Mängelfreiheit) oder wenn die Klausel gegen geltendes Recht verstößt.
Tipp: Sobald eine Vertragsbedingung individuell ausgehandelt wurde und nur für das eigene Bauvorhaben angewendet wird, fällt sie nicht mehr unter die Regelungen der AGB.
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Vergleichsgrundlagen Fachberatung und Kundenservice
Ein Mitarbeiter der Hausbaufirma steht bei guten Unternehmen dem Bauherrn als Fachberater von Anfang an zur Seite. Er beantwortet Fragen, informiert über Ablauf und Konditionen und empfiehlt geeignete Häuser und Grundrisse. Dieses erste Gespräch sollte kein reines Verkaufsgespräch sein, sondern Ihnen ermöglichen, sich zu allen Themen rund um Planung und Bau Ihres Eigenheims umfassend zu informieren. Alle Fragen zu Bauleistungen, Extras, Preisbildung und Terminen werden offen, verständlich und konkret beantwortet. Indes werden auch Ihnen zahlreiche Fragen gestellt, sodass der Berater Ihnen die optimalen Haustypen empfehlen kann.
Die Entscheidung für eine Hausbaufirma ist auch Bauchsache. Verläuft das Erstgespräch positiv, fühlen Sie sich ernstgenommen und gut beraten, gehen Sie mit einem guten Gefühl aus dem Gespräch, ist das ein gutes Zeichen, sollte allerdings nicht dazu führen, dass Sie die weiteren Punkte des Unternehmens nicht mehr gründlich prüfen.
Tipp: Gehen Sie gut vorbereitet in dieses (und andere) Erstgespräche, haben Sie viele Informationen zum Vergleich mit anderen Anbietern an der Hand.
Vergleichsgrundlage Planungsleistungen
Bietet eine Hausbaufirma Planungsleistungen mit an, bedeutet dies, dass die Leistungen bis zur Genehmigungsplanung und der Einreichung des Bauantrags mit im Angebot enthalten werden. Geprüft werden muss an dieser Stelle, ob auch alle für die Baugenehmigung nötigen Nachweise und sonstige Genehmigungen mit enthalten sind. Dies umfasst zum Beispiel:
- Fachplanung (TGA, Heizung und Sanitär)
- Statische Nachweise
- Wärmeschutznachweis
- Schall- und Brandschutznachweis
- Bodengutachten
- Evtl. erforderliche Behördengenehmigungen, zum Beispiel Denkmal-, Natur- oder Wasserschutz, Abweichungen vom Bebauungsplan
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist an dieser Stelle die Frage, wer die Ausführungsplanung übernimmt. Diese Pläne, die für die ausführenden Unternehmen als Grundlage und Richtungsweise dienen, sollten vom Planer und nicht vom Bauunternehmen selbst erstellt werden.
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Vergleichsgrundlage Leistungsbeschreibung und Bauausführung
In der Leistungsbeschreibung führt die Hausbaufirma alle Leistungen auf, die sie beim Hausbau übernimmt und die im Preis enthalten sind. Diese Auflistung ist Vertragsbestandteil, das heißt gleichzeitig: Ist eine Leistung nicht enthalten, muss sie extra bezahlt werden. Dies ist besonders bitter, wenn es sich dabei um eine unverzichtbare Leistung handelt, wie etwa die Abdichtung der Bodenplatte oder der Einbau der Dachdämmung. Entscheidend ist, dass der Bauherr nach den Regelungen des Bauvertragsrechts diese Beschreibung vor Unterzeichnung des Vertrages erhält. Prinzipiell sollte die Leistungsbeschreibung in etwa folgendermaßen aufgebaut sein:
- Beschreibung des Bauvorhabens mit Bauweise und Anzahl der Räume
- Art und Umfang der Leistungen
- Eckdaten des Gebäudes
- Bauphysikalische Angaben zu Energiestandard, Brand- und Schallschutz
- Angaben zu den Gewerken
- Angaben zum Innenausbau
- Beschreibung der Gebäudetechnik
- Qualitätsstandards
- Weitere Angaben (zum Beispiel Sanitär oder Außenanlagen)
Unterschieden werden muss noch zwischen Bauleistung und bauseitiger Leistung. Bauleistungen sind direkte Leistungen, die bei der Errichtung eines Gebäudes erforderlich sind, zum Beispiel die Maurerarbeiten. Hinter einer bauseitigen Leistung verbergen sich in vielen Fällen Leistungen, die nicht im Vertrag enthalten sind und vom Bauherr erledigt oder extra bezahlt werden müssen. Dabei kann es sich zum Beispiel um Erschließungsleistungen oder den Erdaushub für Keller oder Bodenplatte handeln.
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Vorsicht vor versteckten Kosten!
Eine präzise Baubeschreibung bewahrt vor versteckten Kosten. Zu Problemen und Missverständnissen kommt es häufig bei folgenden Positionen:
Abfallbeseitigung
Das Fällen von Bäumen auf dem Grundstück oder die Entsorgung von Altlasten sowie Abrissarbeiten sind in der Regel nicht Teil des Angebots der Hausbaufirma und müssen vom Bauherrn selbst erledigt, bzw. gesondert beauftragt werden.
Baustrom und Bauwasser
Für die Bereitstellung von Bauwasser und Baustrom vor Baubeginn fühlt sich nicht in jedem Fall die Hausbaufirma zuständig, bzw. nimmt diese wichtigen Vorleistungen vor Baubeginn nicht in das Angebot mit auf. Auch die Bereitstellung eines Dixie-Klos oder das Aufstellen des Bauzauns kann zu zusätzlichen Kosten führen.
Wasser abpumpen
Wer bezahlt, wenn die Baugrube vollläuft, zum Beispiel, weil beim Erdaushub auf Grundwasser gestoßen wird, ist oft nicht Teil des Angebots. Dies gilt auch für weitere mögliche Störungen und Unregelmäßigkeiten bei der Bauausführung. Die Hausbaufirma übernimmt solche Kosten nur, wenn ein entsprechender Passus im Vertrag dies absichert.
Erdaushub abtransportieren
Steht der Abtransport nicht ausdrücklich in der Leistungsbeschreibung, ist dies Bauherrnsache. Unklare Formulierungen wie „Erdaushub zur eigenen Verwendung“ heißen im Klartext, dass der Bauherr sich darum kümmern muss, die Kosten können im mittleren vierstelligen Bereich liegen.
Nachträgliche Änderungen und Sonderwünsche
Wünschen Bauherrn sich nach Vertragsabschluss Änderungen, zum Beispiel beim Innenausbau, wird dies in der Regel teurer, als wenn die entsprechende Leistung bereits im Vertrag vereinbart wurden.
Der Angebotsvergleich
Der eigentliche Angebotsvergleich der unterschiedlichen Hausbaufirmen macht viel Arbeit. Grund dafür ist, dass jedes Unternehmen seine eigenen Leistungskataloge hat, auch Aufbau und Formulierungen sind sehr individuell. Für einen echten Vergleich muss eine Matrix entwickelt werden, das heißt, eine Tabelle mit allen nötigen Leistungen. In diese Tabelle werden dann die Leistungen der Firmen eingetragen.
Wer diesen Aufwand scheut oder als Laie nicht das nötige Fachwissen für eine fachliche Beurteilung besitzt, sollte sich an einen Experten wenden. Dies kann ein Fachanwalt für Baurecht, ein unabhängiger Baubegleiter oder ein Bauvermittler sein. Die zusätzlichen Kosten, die die Beauftragung verursacht, rechnet sich, wenn dafür die Hausbaufirma mit dem optimalen Angebot und dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis gefunden wird.
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