Gutachten – wie sinnvoll ist das für den Hauskauf?

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Beim Hauskauf haben die meisten Interessenten keine umfangreichen Erfahrungen, was die Einschätzung der Bausubstanz und des Wertes der Immobilie angeht. Schließlich kauft man nur einmal im Leben ein Eigenheim, um später dort sehr lange Zeit zu wohnen. Gerade bei älteren Objekten kann es deshalb sinnvoll sein, ein Gutachten zu verlangen oder anfertigen zu lassen. Dabei wird das Bauwerk präzise analysiert, der Grundstückswert wird ermittelt und auch weitere Faktoren fließen in die Bewertung ein. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wann es sich lohnt, ein Gutachten zu veranlassen und worauf Sie dabei achten sollten.

Altbausanierung – Kosten sicher planen durch eine fachkundige Beratung © hanohiki, stock.adobe.com
Altbausanierung – Kosten sicher planen durch eine fachkundige Beratung © hanohiki, stock.adobe.com

Bei welchen Objekten sollten Sie ein Gutachten verlangen?

Ist das Haus gut in Schuss, gepflegt und vielleicht erst zehn oder 20 Jahre alt, kann man normalerweise auf ein bauliches Gutachten verzichten. Bei anderen Objekten hingegen kann es für den Käufer von Vorteil sein, sich neben der Besichtigung auf eine fachliche Einschätzung zu verlassen:

  • Häuser aus einer Zwangsversteigerung, die nicht besichtigt werden können
  • Objekte, die mehr als 20 Jahre alt sind
  • Objekte in einem Gebiet, welches gelegentlich oder regelmäßig von Hochwasser und anderen Elementarschäden heimgesucht wird
  • Häuser, in denen sehr viel Holz verbaut wurde (wie zum Beispiel historische Fachwerkhäuser)
  • seit Längerem leer stehende Objekte
  • der angebotene Kaufpreis ist entweder wesentlich höher oder wesentlich geringer als der Marktpreis
  • bei der Besichtigung kamen in Ihnen Bedenken auf, die Sie jedoch nicht näher spezifizieren können
Bei welchen Gebäuden ist ein professionelles Gutachten sinnvoll?
Bei welchen Gebäuden ist ein professionelles Gutachten sinnvoll?

Tipp: Falls Sie für Ihren Hauskauf eine Finanzierung benötigen, prüft die Bank von sich aus, in welchem Zustand sich das Objekt befindet. Viele Institute beauftragen dafür eigene Gutachter, welche das Bauwerk und das Grundstück sorgfältig in Augenschein nehmen und auf Mängel hin kontrollieren. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie selbst nicht noch einen Gutachter beauftragen. Fragen Sie deshalb bei Ihrem Finanzierungsberater nach, was bei der Bank ihrer Wahl üblich ist.

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Wer darf ein Baugutachten erstellen?

Ein Wertgutachten für eine Immobilie können freie Immobiliensachverständige, öffentlich bestellte Sachverständige oder staatlich anerkannte Immobiliengutachter erstellen. Wie genau ein gerichtsfähiges Wertgutachten für Immobilien zu erstellen ist, wird nach den Vorschriften im Baugesetzbuch und im Bewertungsgesetz geregelt.

Ein freier Immobiliensachverständiger kann Ihnen zum Beispiel ein Kurzgutachten anfertigen, in dem eine Wertermittlung auf Basis von Wohnflächen, Grundstückswert und Alter des Hauses erfolgt. Seine Gutachten werden allerdings nicht von den Behörden anerkannt, was im Streitfall nachteilig sein kann.

Wer darf welches Gutachten zu welchem Preis erstellen? Ein kurzer Vergleich
Wer darf welches Gutachten zu welchem Preis erstellen? Ein kurzer Vergleich

Wenn Sie ein gerichtsfestes Wertgutachten für das Haus benötigen, können Sie dies durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen anfertigen lassen. Diese Gutachter weisen ihre Fachkenntnis über eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) nach. Sie fertigen umfangreiche und ausführliche Gutachten für Grundstücke oder Immobilien an, welche Sie im Streitfall als Nachweis verwenden können.

Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter kann neben der Ausbildung durch die IHK einen öffentlichen Auftrag und eine Vereidigung nachweisen. Diese Personen sind der Aufsicht der Länder unterstellt. Sie werden nicht im privaten Auftrag, sondern nur für öffentliche Aufgaben eingesetzt. Diese könnten zum Beispiel die Überwachung von Bauvorhaben oder Sanierungen sein.

Was kostet es, ein Gutachten zu erstellen?

Die Kosten für ein Wertgutachten können sehr unterschiedlich sein. Ein Kurzgutachten, welches Ihnen der Verkäufer oder der Makler der Immobilie zur Verfügung stellt, kostet oft gar nichts extra. Auch wenn Sie einen Makler mit der Suche nach dem Haus beauftragt haben, könnte dieser innerhalb dieser Dienstleistung Kurzgutachten erstellen, welche gemeinsam mit der Provision abgegolten werden. Ansonsten sind Abrechnungen als Pauschale oder auf Stundenbasis üblich. Sie sollten dafür mit einem Preis ab ca. 800 € rechnen. Denken Sie dabei aber immer daran, dass dieses Gutachten nicht vor Gericht verwendet werden kann.

Möchten Sie ein gerichtsfestes Gutachten in Form eines Verkehrswertgutachtens erstellen lassen, wird ein Honorar fällig, welches gesetzlich durch die Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt ist. Der Mindestsatz wäre hier zum Beispiel für die Bewertung eines Hauses, welches einen Preis von 300.000 € hat, eine Summe von 1000 €. Sofern die Bewertung komplizierter wird, weil zum Beispiel bestimmte Bauteile schlecht erreichbar sind oder aufwändige Messungen nötig werden, kann das Honorar auch wesentlich höher ausfallen.

Tipp: Lassen Sie sich vor Auftragserteilung ein verbindliches Angebot machen, welches Ihnen eine konkrete Kostenaufstellung mit Fixpreis bietet. Eventuell können Sie Kosten sparen, wenn Sie das Gutachten gemeinsam mit dem Verkäufer beauftragen. Dann bekommt jedoch der Verkäufer ebenfalls alle Auskünfte, welche Sie vom Gutachter erhalten. Bei den anschließenden Preisverhandlungen ist das möglicherweise nicht immer von Vorteil.

Bausachverständige bei einer Besichtigung vor Ort © auremar, stock.adobe.com
Bausachverständige bei einer Besichtigung vor Ort © auremar, stock.adobe.com

Übliche Verfahren zu Wertgutachten für Immobilien

Das Verkehrswertgutachten für eine Immobilie dient dazu, einen voraussichtlich zu erzielenden Preis für dieses Objekt möglichst genau zu bestimmen. Für den Käufer ist es nicht nur wegen der Berechnung dieser Summe interessant, sondern auch wegen der detaillierten Analyse aller Bestandteile, wie Grundstückswert, Einschätzung der Bausubstanz und Marktlage.

Es sind drei verschiedene Verfahren üblich, um den Wert der Immobilie zu bestimmen:

  • Vergleichswertverfahren (Hier wird anhand einer Kaufpreissammlung in der Region der Wert der Immobilie bestimmt. Dieses Verfahren kommt vorzugsweise für privat genutzte Immobilien und für Grundstücke zum Einsatz.)
  • Ertragswertverfahren (Zur Berechnung nutzt der Sachverständige den Bodenwert und den möglichen Gewinn, der aus einer Vermietung des Objekts erzielt werden kann. Dieses Verfahren wird für Miet- und Gewerbeobjekte verwendet.)
  • Sachwertverfahren (Es werden der Bodenwert und der Sachwert des Gebäudes ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus den Herstellungskosten minus Abzüge für die Abnutzung und das Alter des Hauses zusammen. Dieses Verfahren nutzen häufig Banken, um eine Finanzierung einzuschätzen.)
Die drei gängigen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen
Die drei gängigen Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen

Für Sie als Käufer werden wahrscheinlich das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren interessant sein. Das gilt vor allem dann, wenn Sie die Immobilie selbst für Wohnzwecke nutzen möchten. Eventuell wäre sogar eine Kombination beider Verfahren sinnvoll.

Tipp: Damit Ihr Gutachter das richtige Verfahren für seine Bewertung wählt, sollten Sie ihm genau beschreiben, wofür Sie das Wertgutachten benötigen. So könnten Sie beispielsweise darum bitten, dass besonders sorgfältig nach verdeckten Mängeln gesucht wird.

Was muss in einem Gutachten für das Haus enthalten sein?

Neben der Wertermittlung wird der Gutachter das Haus auf Schäden und Mängel überprüfen. In einem ausführlichen Wertgutachten für eine Immobilie werden folgende Fakten aufgelistet sein:

  • Flurstückgröße und Wert des Grundstücks
  • Berechnung der Wohnflächen und der Kubatur (Rauminhalt des Hauses)
  • Berechnung der Nutzflächen
  • Auflistung der durchgeführten Sanierungen mit Jahre, Beschreibung und Kosten
  • Einschätzung der Energieeffizienz
  • Aufteilung der Räume, Grundrisse
  • Beschreibung des Gebäudes hinsichtlich nötiger Modernisierungsmaßnahmen (beispielsweise ob Fenster und Türen oder Leitungen ersetzt werden müssen)
  • bestehende Baulasten oder Altlasten
  • ob alle Bestandteile mit Genehmigung gebaut wurden
  • Kontrolle auf gesundheitsschädliche oder umweltschädliche Substanzen im Bauwerk
  • Zustand der technischen Anlagen wie zum Beispiel Heizung und Elektroanlage
  • Vergleich mit dem aktuellen Marktwert ähnliche Objekte
  • Einschätzung zu Besonderheiten (Liebhaberobjekt, Denkmalschutz)
  • Auflistung eventuell noch fällig werdender Anschlussgebühren oder Gemeindegebühren
  • Kontrolle der Grundbucheintragungen
Welche Inhalte sind Teil eines Gutachtens?
Welche Inhalte sind Teil eines Gutachtens?

Sofern Sie diese Dokumente noch nicht besitzen, können Auszüge aus dem Grundbuch, aus der Flurkarte, von den Bauzeichnungen sowie Fotos das Gutachten ergänzen. Gerade anhand der Bauzeichnungen lässt sich ein sehr gutes Bild vom Objekt machen, mit dem Sie eine erste Planung Ihrer Einrichtung und spätere Nutzung vornehmen können.

Einschätzung der Energieeffizienz © Ingo Bartussek, stock.adobe.com
Einschätzung der Energieeffizienz © Ingo Bartussek, stock.adobe.com

Welche Vorteile bietet die fachliche Einschätzung durch einen Gutachter?

Ein öffentlich bestellter Sachverständiger kann durch seine umfangreiche Ausbildung und durch langjährige Erfahrungen viel schneller und sicherer Mängel am Bau erkennen. Er wird mit entsprechenden Geräten und Messinstrumenten ausgestattet sein, welche seine Analysen unterstützen. Außerdem hat er Zugang zu verschiedenen Datenbanken, in denen er Vergleichswerte für ähnliche Immobilien und Grundstücke ablesen kann. Seine Routine bei den Berechnungsmethoden erlaubt ihm außerdem, Schwachpunkte oder fehlende Werte zu finden und präzise zu ermitteln.

Diese Vorteile bringen Wertgutachten mit sich
Diese Vorteile bringen Wertgutachten mit sich

Sie sichern sich mit einem entsprechenden Gutachten gegen den Schaden durch verdeckte Mängel ab. Dieses Risiko besteht nicht nur bei Häusern mit älterem Baujahr. Auch ein Neubau könnte durch nicht korrekt angebrachte Dämmung oder falsch kombinierte Baustoffe zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung neigen. Diese Fakten sind bei einer einfachen Besichtigung nicht immer erkennbar, wenn vorher frisch renoviert wurde.

Bei einem sehr teuren Objekt kann es kompliziert sein, einen angemessenen Marktpreis als Basis für einen Vergleich zu ermitteln. Das ist gerade dann der Fall, wenn es kaum ähnliche Häuser in der näheren Umgebung zu verkaufen gibt. Ein Gutachten wird Ihnen dann dabei helfen, den Preis korrekt einzuschätzen und entsprechende Verhandlungen mit dem Verkäufer zu führen.

Wie Sie sehen, kann es auch bei einem Hauskauf sinnvoll sein, ein Gutachten zu beauftragen. Planen Sie am besten die entsprechenden Kosten von Anfang an mit in Ihr Budget ein. So schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen und können den Kauf ganz beruhigt abschließen.

Sachverständiger bei einer Besprechung zu Bauschäden © Karin & Uwe Annas, stock.adobe.com
Sachverständiger bei einer Besprechung zu Bauschäden © Karin & Uwe Annas, stock.adobe.com
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