Vertragsprüfung durch Experten

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Der Bau oder der Kauf einer Immobilie ist für private Bauherren eine besondere Erfahrung: Steigende Preise, eine sich immer weiter zuspitzende Knappheit an Baugrundstücken und Immobilien und eine schlechte Verfügbarkeit von Baufirmen sorgen dafür, dass Bauherren sich leicht zur vorschnellen Unterschrift unter Verträge rund um den Bau oder Kauf einer Immobilie drängen lassen. Dabei zeigen Untersuchungen in regelmäßigen Abständen, dass Bauverträge fast nie frei sind von Bauherren/Immobilienkäufer benachteiligenden oder sogar unwirksamen Klauseln. Die Folge: Die Immobilie verteuert sich teils drastisch, der Einzugstermin kann nicht eingehalten werden und die Qualität ist nicht wie erwartet. In diesem Artikel erfahren Sie:

  • warum eine Prüfung von Bauverträgen wichtig ist,
  • was dabei überprüft werden sollte und
  • welche Kosten dadurch für Sie entstehen und ob sich diese Investition lohnt.
Alle Konditionen sollten sorgfältig überprüft werden © Thitiphat, stock.adobe.com
Alle Konditionen sollten sorgfältig überprüft werden © Thitiphat, stock.adobe.com

Hintergrund: Ist eine Vertragsprüfung wirklich notwendig?

Private Bauherren und Immobilienkäufer befeinden sich in aller Regel gegenüber den Bauträgern, Baufirmen, Fertighausanbietern und anderen Unternehmen aus dem Baugewerbe in einer nachteiligen Position. Dies betrifft folgende Aspekte:

  • Die privaten Bauherren und Immobilienkäufer sind Laien und treffen auf Profis.
  • Der Mangel an Grundstücken und Immobilien sorgt in fast allen Regionen für Kostenexplosionen und einen Verkäufermarkt.
  • Bauverträge werden fast immer durch die Baufirmen erstellt und enthalten daher in der Regel zumindest solche Regeln, die für sie vorteilhaft sind.
  • Private Bauherren befinden sich meist unter enormem zeitlichen und finanziellen Druck.

Dank des neuen Bauvertragsrechts (2018) wurden die Rechte private Bauherren zwar inzwischen gestärkt. Dies hat jedoch nicht dazu geführt, dass Bauverträge heute frei von benachteiligenden oder gar unwirksamen Klauseln sind, wie aktuelle Auswertungen von Bauverträgen ergeben haben. Hinzu kommt, dass die rechtlichen Änderungen nichts an der Tatsache geändert haben, dass Bauverträge in technischer beziehungsweise juristischer Fachsprache abgefasst sind. Zudem werden diese meist in winziger Schrift gedruckt, sodass Bauherren dazu geneigt sind, diese lediglich zu überfliegen, statt diese wirklich zu prüfen. Und schließlich üben zahlreiche Baufirmen massiven Druck auf Bauherren und Immobilienkäufer aus, indem sie sagen, dass sie nicht zur Abänderung der Verträge bereit sind. Dies ist jedoch, trotz des bestehenden Verkäufermarktes im Bauwesen, in der Regel eine reine abschreckende Behauptung. Zumindest die ungültigen Klauseln in den Verträgen sowie die massiv benachteiligenden Passagen werden fast immer geändert oder gestrichen, wenn Bauherren diese dank einer (technischen und juristischen) Fachprüfung klar benennen können.

Auch wenn die Rechtsberatung Geld kostet: Die Prüfung von Bauverträgen lohnt sich fast immer © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Auch wenn die Rechtsberatung Geld kostet: Die Prüfung von Bauverträgen lohnt sich fast immer © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Verträge rund ums Bauen: Um welche Vertragsarten geht es?

Grundsätzlich sollten alle Verträge rund ums Bauen überprüft werden – unabhängig von der Art des Bauens beziehungsweise des Immobilienerwerbs. Also in allen folgenden Fällen:

Je nachdem, um welche Form des Immobilienbaus oder –erwerbs es sich handelt, schließen Bauherren gleich mehrere Verträge ab. Sobald den privaten Bauherren von Unternehmen Verträge vorgelegt werden, sollten sie diese prüfen lassen. Das sind insbesondere folgende Verträge:

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Überblick: Unter welchen Aspekten werden die Bauverträge geprüft?

Bei der Prüfung von Bauverträgen geht es stets um zwei Aspekte:

  • um die inhaltliche Prüfung und
  • um die juristische Prüfung

Bei der inhaltlichen Prüfung handelt es sich um eine Prüfung der bautechnischen Angaben. Hier geht es insbesondere darum zu überprüfen, ob die Bau- und Leistungsbeschreibungen fachlich korrekt und ausführlich genug abgefasst wurden. Diese Prüfung kann durch Bausachverständige, Verbraucherzentralen, den TÜV oder die DEKRA übernommen werden.

Die juristische Überprüfung erfolgt durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Private Bauherren sollten hier am besten einen Fachanwalt auswählen, der sich auf Verbraucherbaurecht spezialisiert hat. Bauherren können sich insbesondere an die Anwaltskammer, den Bauherren-Schutzbund, den Verband privater Bauherren e. V. oder die Verbraucherzentrale wenden.

Lohnt sich trotz Zusatzkosten: Die juristische Prüfung eines Bauvertrags durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht © Freedomz, stock.adobe.com
Lohnt sich trotz Zusatzkosten: Die juristische Prüfung eines Bauvertrags durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht © Freedomz, stock.adobe.com

Beispiele: Welche Fallstricke kommen in Verträgen vor?

Zunächst einmal gilt, dass Bauverträge wie alle Verträge technische und juristische Fachtexte sind, die für Menschen ohne eine diesbezügliche Ausbildung nur schwer zu verstehen sind. Hinzu kommt, dass zumindest die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) in Verträgen in Punktgröße fünf verfasst und damit nur schwer zu lesen sind.

Hier finden Sie ein paar Beispiele für typische Fallstricke, die in Bauverträgen vorkommen. Es handelt sich natürlich nicht um eine abschließende Aufzählung. Umfangreiche Informationen finden sich in einem gesonderten Artikel zum Thema Bau- und Leistungsbeschreibung.

  • Leistungen, und damit auch die Kosten, wenden auf die Bauherren abgewälzt. Hier findet sich oftmals die unscheinbare Formulierung, dass etwas „bauseits“ erbracht werden soll.
  • Fehlende oder unverbindliche Regelung zu Bauzeiten. Dies führt unter Umständen zu massiven Kostensteigerungen, wenn Miete länger bezahlt werden muss und zusätzlich Kredite bedient werden müssen.
  • Fehlende Sicherheitsleistung durch das Bauunternehmen: Diese gesetzlich verankerte Pflicht des Bauunternehmers, eine Sicherheit zu stellen, soll eine fristgerechte und mangelfreie Ausführung des Baus absichern. Nach der Abnahme, also der mangelfreien Fertigstellung des Baus, erhält das Bauunternehmen diese Sicherheit ausgezahlt.
  • Benachteiligende Zahlungspläne: Laut Gesetz dürfen bis zur Fertigstellung maximal 90 Prozent der Vertragskosten über den Zahlungsplan eingefordert werden.
  • Verzicht auf Regelungen zur Abnahme: Viele Bauverträge enthalten keine förmliche Vereinbarung zur Abnahme.
Bauverträgen liegen komplexe juristische Sachverhalte zugrunde. Daher sind Bauherren gut beraten, einen Bauvertrag überprüfen zu lassen © Ingo Bartussek, stock.adobe.com
Bauverträgen liegen komplexe juristische Sachverhalte zugrunde. Daher sind Bauherren gut beraten, einen Bauvertrag überprüfen zu lassen © Ingo Bartussek, stock.adobe.com

Service: Wer prüft? Wie lange dauert es? Und welche Kosten entstehen?

Wie oben bereits aufgeführt, gibt es sowohl private Anbieter als auch Verbände und Vereine, die die Prüfung von Bauverträgen übernehmen. Dies gilt sowohl für die technische als auch die juristische Prüfung. Bei der Auswahl sollte vor allem bei privaten Anbietern wie Anwälten und Bausachverständigen darauf geachtet werden, dass diese über ausreichende Erfahrungen verfügen.

Die Kosten für die Vertragsprüfung können sich entweder an der Höhe des Kaufpreises oder der Vertragssumme orientieren oder werden pauschal veranschlagt. Sowohl eine juristische als auch eine technische Prüfung kostet leicht jeweils mehrere hundert Euro oder sogar eine kleine vierstellige Summe. Einige Anbieter unter den Vereinen, die die Interessen von privaten Bauherren vertreten, bieten auch kombinierte Prüfungen an, die dann etwas günstiger sind. Andere Vereine haben günstigere Preise, bieten die Prüfungen jedoch nur Mitgliedern an. Zudem sollte bedacht werden, dass Prüfungen umso teurer werden, je komplexer und umfangreicher die Vertragsunterlagen sind.

Die meisten Anbieter veranschlagen für eine Prüfung der Bauvertragsunterlagen ein bis zwei Wochen. Auch hier sollten Sie sich schriftlich mitteilen lassen, wie hoch die Prüfungskosten sein werden und wie lang die Prüfung dauern wird.

Fazit

Sie kosten Zeit, Geld und – bei der Durchsetzung der Änderungswünsche gegenüber den Vertragspartner – Nerven. Trotzdem gilt: Gerade die Hauptverträge rund ums Bauen oder den Erwerb einer Immobilie sollten private Bauherren prüfen lassen. Und zwar sowohl auf rechtliche wie auf technische Aspekte. Denn fast alle Verträge enthalten für Bauherren nachteilige oder gar unwirksame Klauseln. Diese führen zu Verzögerungen und Kostenexplosionen oder sogar dazu, dass die Bauherren das Bauvorhaben aufgeben müssen und ihnen hierdurch exorbitant hohe Kosten entstehen. Daher gilt eindeutig: Eine Prüfung von allen (wichtigen) Bauverträgen ist sehr sinnvoll und rentiert sich.

Bei einer gründlichen Prüfung findet ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht nachteilige und unwirksame Klauseln in Bauverträgen © Gina Sanders, stock.adobe.com
Bei einer gründlichen Prüfung findet ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht nachteilige und unwirksame Klauseln in Bauverträgen © Gina Sanders, stock.adobe.com
Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com
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