Der Zahlungsplan beim Hausbau

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Die Kosten für den Hausbau werden in den allermeisten nicht in einer Summe, sondern in Raten abgezahlt. Mit dem Bauvertrag, der die Ausführung des geplanten Eigenheims regelt, wird auch ein Zahlungsplan vereinbart. Für das Bauen mit einem Bauträger hat die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat dafür verschiedene Regelungen getroffen, an die sich alle Vertragsparteien halten müssen. Klassischerweise folgt der Zahlungsplan dem Baufortschritt, das heißt, Sie bezahlen eine vorher festgelegte Rate erst, wenn das Bauunternehmen seine Leistung erbracht hat und diese von Ihnen abgenommen wurde.

Der Zahlungsplan für Ihr Eigenheim ist Teil des Bauvertrags © artursfoto, stock.adobe.com
Der Zahlungsplan für Ihr Eigenheim ist Teil des Bauvertrags © artursfoto, stock.adobe.com

Was regelt der Zahlungsplan?

Als Teil des Bauvertrags regelt der Zahlungsplan, welche Abschlagszahlungen in welcher Höhe Sie wann entrichten müssen. Grundsätzlich erfolgt die Zahlung der Raten nach erbrachter Leistung, nach dem seit 2018 geltenden Bauvertragsrecht im BGB gelten folgende Regelungen:

  • Abschlagszahlungen kann der Bauunternehmer in Höhe des Wertes der erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistung verlangen, aber maximal bis zu einer Höhe von 90 % der Gesamtkosten (§ 650, Abs. 1, BGB).
  • Die vereinbarte Vergütung wird fällig, wenn die Leistung vom Bauherrn (Besteller) abgenommen wurde und der Bauunternehmer eine nachvollziehbare Rechnung gestellt hat (§ 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB).
  • Bei privaten Bauverträgen leistet das Bauunternehmen dem Bauherrn eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtsumme bei der ersten Abschlagszahlung, dies kann zum Beispiel durch Einbehalt des Geldes bei der Zahlung erfolgen.

Die von der Gesamtvergütung einbehaltenen 10 % werden erst dann fällig, wenn das Haus mängelfrei und komplett – also wie im Vertrag vereinbart – übergeben wird.

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Wann sind Abschlagszahlungen fällig?

In Verbraucherbauverträgen sind Sie relativ frei darin, wann Abschlagszahlungen fällig sind und können dies individuell mit dem Bauunternehmen vereinbaren. Sinnvoll und üblich sind Abschlagszahlungen nach der Fertigstellung bestimmter Leistungen, so zum Beispiel:

  • Rohbau
  • Dacheindeckung
  • Installationsarbeiten
  • Estrichverlegung
  • Innenausbau
  • Fenstereinbau
Ein Zahlungsplan im Baufortschritt als Beispiel
Ein Zahlungsplan im Baufortschritt als Beispiel

Der Ablauf ist wie bereits erwähnt folgendermaßen: Das Unternehmen informiert Sie über die Fertigstellung der Leistung und nach erfolgter Abnahme durch Sie oder Ihren Bauleiter wird die Abschlagszahlung fällig. Die Schlussrate wird fällig, wenn das Bauvorhaben abgeschlossen und von Ihnen mit einer Bauabnahme abgenommen wurde.

Stolperfallen im Zahlungsplan

Einige von Ihrem Baupartner vorgeschlagene Zahlungsmodalitäten können erhebliche Risiken bergen und sollten von Ihnen nicht akzeptiert werden. Dazu gehört insbesondere die Vorkasse oder eine erste Abschlagszahlung direkt beim Vertragsabschluss. In diesem Fall erhalten Sie für Ihre Zahlung noch keine Gegenleistung. Geht das Bauunternehmen oder der Baupartner in die Insolvenz, ist das Geld für Sie verloren.

Sehen Sie beim Zahlungsplan genau hin, gerne werden einige Regelungen zu Ihren Ungunsten umgangen und erhöhen Ihr Zahlungsrisiko! © bluedesign, stock.adobe.com
Sehen Sie beim Zahlungsplan genau hin, gerne werden einige Regelungen zu Ihren Ungunsten umgangen und erhöhen Ihr Zahlungsrisiko! © bluedesign, stock.adobe.com

Eine weitere eher versteckte Form der Vorkasse ist die Rechnungsstellung durch das Bauunternehmen, bevor der berechnete Bauabschnitt fertiggestellt und abgenommen ist. Auf keine dieser Regelungen sollten Sie sich einlassen, da sie nicht nur riskant, sondern auch unseriös sind. Abschlagszahlungen dürfen nur in der Höhe des Wertzuwachses des Hauses gestellt werden. Laut Bauvertragsrecht sind zu hohe Abschlagsforderungen gesetzlich unzulässig, da sie versteckte Vorauszahlungen darstellen.

Tipp: Vergeben Sie die Bauleistungen an einzelne Gewerke, gelten die Regelungen aus dem BGB nicht, da es sich dann nicht mehr um einen Verbrauchervertrag handelt.

Vermeiden Sie Risiken bei Zahlungsplänen
Vermeiden Sie Risiken bei Zahlungsplänen

Bauen mit dem Bauträger – Zahlungsplan nach MaBV

Bauen Sie Ihr Eigenheim mit einem Bauträger als Baupartner, gelten abweichend vom Bauvertragsrecht die Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung für den Zahlungsplan. Laut dem „Verband privater Bauherren“ (VPB) werden diese Vorschriften oft umgangen, sodass eine Vielzahl der Bauherrn unfreiwillig doch in die Vorkasse gehen. Die MaBV legt Folgendes fest:

Der Bauträger darf die ihm bezahlten Gelder nur für das jeweilige Bauprojekt verwenden. Um dies zu gewährleisten, benötigt er Sicherheiten in Höher der vom Bauherrn eingesetzten Bausumme. Diese Sicherheiten können durch einen Bürgen und/ oder eine entsprechende Versicherung geleistet werden. Damit Sie als Bauherr den Bauträger bezahlen müssen, sind folgende Voraussetzungen erforderlich:

  • Ein rechtskräftiger Bauvertrag
  • Eine Grundbucheintragung
  • Die Freistellung des Grundstücks von Grundpfandrechten
  • Eine vorliegende Baugenehmigung
Bauen Sie Ihr Haus mit einem Bauträger als Baupartner, gelten besondere Regelungen für die Zahlung © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Bauen Sie Ihr Haus mit einem Bauträger als Baupartner, gelten besondere Regelungen für die Zahlung © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
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Ein seriöser und rechtskonformer Zahlungsplan nach MaBV sieht Folgendes vor:

Die vorhandenen Leistungen werden in maximal 7 Abschlagsrechnungen aufgeteilt, die die fertiggestellten Gewerke folgendermaßen berücksichtigt:

  1. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten auf dem mitverkauften Grundstück
  2. 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
  3. 8 % nach Herstellung von Dachflächen, einschließlich der Dachentwässerung
  4. Jeweils 3 % nach Rohinstallation Heizung-, Sanitär- und Elektroanlagen
  5. 10 % nach Einbau der Fenster
  6. 6 % nach Herstellung des Innenputzes (ohne Beiputzarbeiten)
  7. 3 % nach Herstellung des Estrichs
  8. 4 % Fliesenarbeiten im sanitären Bereich
  9. 12 % nach Fertigstellung des Innenausbaus (bezugsfertig)
  10. 3 % nach Abschluss der Fassadenarbeiten

Ist das Haus schlüsselfertig übergeben und abgenommen, wird die noch offene Restsumme von 5 % zu begleichen.

Tipp: Stimmt der Zahlungsplan nicht mit den Vorschriften aus der MaBV überein, kann der ganze Zahlungsplan unwirksam werden. Dann müssen Sie erst bezahlen, wenn Ihr Haus fertiggestellt und abgenommen ist.

Im Überblick: Voraussetzungen für Zahlungspläne nach MaBV
Im Überblick: Voraussetzungen für Zahlungspläne nach MaBV

Grundlagen für einen Zahlungsplan auf einen Blick

Ein seriöser Zahlungsplan schützt Bauherrn vor finanziellen Katastrophen und Verlusten. Bei der Vereinbarung der Zahlungsbedingungen mit dem Baupartner sollten Sie deshalb folgende Punkte besonders beachten:

  • Beim Vertragsabschluss wird keine Zahlung fällig.
  • Die Bezahlung erfolgt in Abschlagszahlungen nach fertiger und abgenommener (Teil)-Leistung.
  • Die erste Rate in Höhe von rund 40 % der Gesamtsumme wird fällig, wenn der Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten (Dachkonstruktion) fertiggestellt ist.
  • Die Schlussrate wird nach mängelfreier Fertigstellung und Übergabe fällig.
  • 5 % der Gesamtsumme sollte als Gewährleistungssicherheit einbehalten werden oder als Bankbürgschaft durch das Bauunternehmen abgesichert sein. Dieser Restbetrag wird am Ende der Gewährleistungsfrist fällig.
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