Den passenden Baupartner finden

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Ein praktischer Vergleich

Planen Sie den Bau eines Hauses, haben Sie die Wahl zwischen vielen verschiedenen Baupartnern. Ob Bauen mit dem Architekten, Fertighausanbieter, Bauträger oder das gemeinsame Bauen mit einer Baugruppe – die verschiedenen Baukonzepte bringen auch unterschiedliche Herangehensweisen und Herausforderungen mit sich. Im folgenden Artikel finden Sie die wichtigsten Aspekte jeder Variante kompakt zusammengefasst.

Damit Sie den für Sie passenden Baupartner finden, geben wir Ihnen einen Überblick
Damit Sie den für Sie passenden Baupartner finden, geben wir Ihnen einen Überblick

Bauen mit dem Architekten

Beim Bauen mit dem Architekten werden Sie in jeder Phase des Hausbaus von einem kompetenten Fachmann begleitet. Der Architekt übernimmt die Planung des Hauses, stellt den Bauantrag und kümmert sich um die Ausschreibung der Leistungen sowie um die Vergabe an die einzelnen Bauunternehmen, bzw. Gewerke. Schließlich kümmert er sich im Rahmen der Bauüberwachung auch darum, dass die Ausführung mängelfrei und entsprechend der Planung ausgeführt ist. Bei Fehlern in der Planung haftet der Architekt für die dadurch entstandenen Mängel.

Der Architekt kümmert sich um die gesamte Planung und übernimmt zusätzlich viele Aufgaben rund um die Bauausführung © Rawf8, stock.adobe.com
Der Architekt kümmert sich um die gesamte Planung und übernimmt zusätzlich viele Aufgaben rund um die Bauausführung © Rawf8, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Individuelle Gestaltung des Hauses möglich
  • Haustechnik frei planbar
  • Möglichkeit zur langfristigen Planung (Ausbaumöglichkeiten)
  • Berücksichtigung der Standortbedingungen
  • Fachkundige Bauüberwachung und -begleitung inklusive
  • Aufwändige Planungsphase
  • Längere Bauphase (im Vergleich zu Fertighäusern oder Typenhäusern)
  • Höhere Kosten
Welche Aufgaben übernimmt ein Architekt?
Welche Aufgaben übernimmt ein Architekt?

Die Kosten für den Architekten orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und hängen von den Baukosten sowie vom Umfang der vereinbarten Leistungen ab, sind jedoch grundsätzlich frei vereinbar. Beauftragen Sie den Planer mit allen Aufgaben rund um die Planung und den Bau Ihres Hauses, können Sie davon ausgehen, dass die Kosten etwa 10 % der Herstellungskosten ohne Baunebenkosten betragen.

Bauen mit Massiv- oder Fertighausanbieter

Entscheiden Sie sich für den Bau eines Hauses mit einem Massivhaus- oder Fertighausanbieter, ist es wichtig, bei der Auswahl des Baupartners sorgfältig vorzugehen. Steht die Finanzierung und ist das Grundstück gefunden, wird mit dem Architekten des Anbieters die Detailplanung für das Gebäude erstellt. Anschließend erfolgt über den Baupartner die Einreichung des Bauantrags. Fertighäuser werden im Werk vorproduziert, meist steht der Rohbau bereits nach wenigen Tagen. Beim Massivhaus errichtet der Anbieter das Haus in der gewünschten Ausbaustufe, in der Regel meist schlüsselfertig. Nach einer abschließenden Bauabnahme erfolgt die Schlüsselübergabe.

Massiv- und Fertighausanbieter errichten Häuser zum Festpreis und übernehmen alle Aufgaben von der Planung bis zur Schlüsselübergabe © benik.at, stock.adobe.com
Massiv- und Fertighausanbieter errichten Häuser zum Festpreis und übernehmen alle Aufgaben von der Planung bis zur Schlüsselübergabe © benik.at, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Teilweise individuelle Planung möglich
  • Ein Ansprechpartner für Planung und Bau
  • Schlüsselfertige Übergabe des Hauses
  • Planbare Kalkulation durch Festpreisangebot
  • Zusatzkosten für Sonderwünsche abweichend vom Standard
  • Kein Eingreifen in der Bauphase möglich
  • Niedriger Wiederverkaufswert (Fertighäuser)
Standardisierte Haustypen von Massiv- und Fertighausanbietern können die Kosten senken
Standardisierte Haustypen von Massiv- und Fertighausanbietern können die Kosten senken

Da Fertighaus- und Massivhausanbieter meist Häuser als verschiedene Standardtypen verkaufen, bei denen Baupläne und Statik bereits vorliegen und nur noch geringfügig angepasst werden müssen, geben diese Baupartner meist eine Festpreisgarantie. Durch die Vorplanung ist auch das gesamte Bauwerk meist günstiger als individuelle Planungen. Wie teuer das „Haus von der Stange“ am Ende tatsächlich wird, hängt vom Grundpreis des jeweiligen Partners sowie von Ihren Sonderwünschen ab. Die Zahlung selbst erfolgt nach einem Zahlplan, der Bestandteil des Vertrages ist.

Bauen mit dem Bauträger

Bauträger sind nicht nur für den Hausbau zuständig, sondern verkaufen mit dem Haus auch gleichzeitig das passende Grundstück. Meist kaufen die Unternehmen gleich mehrere Grundstücke und verkaufen diese dann mit einem schlüsselfertigen Gebäude an den Bauherrn weiter. Der Bauträger kümmert sich um die komplette Planung inklusive des Genehmigungsverfahrens sowie um die Errichtung des Gebäudes. Die Ausführung übernehmen meist Subunternehmer, teilweise sind auch die Bauträger selbst mit einem Gewerk, meist dem Rohbau, beteiligt. Beim Bauen mit dem Bauträger unterscheidet man zwischen Vorratsbau und Bestellbau. Bei der ersten Variante kaufen Sie das bereits fertige Haus samt Grundstück, beim Bestellbau wird erst gebaut, wenn Sie als zukünftiger Eigentümer den Vertrag unterzeichnet haben. Der Vorteil der zweiten Variante: Sie haben Einfluss auf die Planung Ihres Eigenheims.

Beim Bauen mit dem Bauträger ist auch das Grundstück Teil des Vertrages. Hier ist besonders auf eine korrekte Vertragsgestaltung zu achten © Alexander Raths, stock.adobe.com
Beim Bauen mit dem Bauträger ist auch das Grundstück Teil des Vertrages. Hier ist besonders auf eine korrekte Vertragsgestaltung zu achten © Alexander Raths, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Ein Ansprechpartner
  • Alle Leistungen aus einer Hand
  • Keine Beteiligung am Bauablauf
  • Fest vereinbarter Fertigstellungstermin
  • Kalkulierbare Kosten durch Festpreis
  • Kein Mitspracherecht beim Vorratsbau
  • Nachträgliche Änderungswünsche nur schwer umsetzbar
  • Insolvenz während der Bauphase führt beim Bestellbau zum Verlust der Vorauszahlungen und Gewährleistungsansprüche
Hausbau und Grundstück in einem Paket: der Bauträger als Baupartner macht es möglich
Hausbau und Grundstück in einem Paket: der Bauträger als Baupartner macht es möglich

Hinsichtlich der Kosten kommt es beim Bauen mit dem Bauträger auf viele verschiedene Aspekte an. Dies betrifft die örtlichen Grundstückspreise ebenso wie die Bauweise, Größe und Standard des Hauses und die Ausführungsqualität. Meist werden Bauträgerhäuser zum Festpreis verkauft. Hier sind besonders günstige Angebote besonders tückisch, da dann oft an der Qualität des Hauses gespart wird. Anhand eines Zahlplans, der im Bauvertrag festgelegt ist, bezahlen Sie den Hausbau in der Regel gemäß dem Baufortschritt. Anzahl, Zeitpunkt und Höhe der Raten sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

Bauen mit dem Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer übernimmt alle Aufgaben rund um die Koordination und die Ausführung der Bauarbeiten, für die Grundstückssuche sowie die Planung und das Beantragungsverfahren müssen Sie sich als Bauherr selbst kümmern. In der Regel sind Generalunternehmer Baufirmen, die einen Teil der Bauleistungen selbst übernehmen und die weiteren Arbeiten an Subunternehmer weitergeben. Vertragspartner für Sie ist allerdings ausschließlich der Generalunternehmer, Sie erhalten also alle Bauleistungen aus einer Hand und haben nur einen Ansprechpartner. Bei diesem Baupartner unterscheidet man zwischen drei verschiedenen Typen:

  • Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Leistungen selbst und vergibt weitere Gewerke an Subunternehmer.
  • Der Alleinunternehmer erbringt alle Bauleistungen selbst.
  • Der Teil-Generalunternehmer bietet Ihnen die Möglichkeit, verschiedene Leistungen als Eigenleistung zu erbringen.
Der Generalunternehmer kümmert sich um die Bauarbeiten, alle anderen Aufgaben rund um den Hausbau wie Planung und Bauantrag liegen in den Händen des Bauherrn © Wolfilser, stock.adobe.com
Der Generalunternehmer kümmert sich um die Bauarbeiten, alle anderen Aufgaben rund um den Hausbau wie Planung und Bauantrag liegen in den Händen des Bauherrn © Wolfilser, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Individuelle Hausplanung
  • Alle Leistungen aus einer Hand
  • Mängelhaftung liegt beim Generalunternehmer
  • Kalkulierbare Kosten durch Festpreis
  • Kein Einfluss auf die Wahl der Baufirmen
  • Kein Weisungsrecht auf der Baustelle
  • Keine unabhängige Qualitätsprüfung
  • Insolvenzrisiko
  • Eigentumsübergabe erst nach Schlussabnahme
Der Generalunternehmer übernimmt Ausführung und Koordination von Bauarbeiten
Der Generalunternehmer übernimmt Ausführung und Koordination von Bauarbeiten

Die Kosten beim Bauen mit dem Generalunternehmer richten sich nach Größe des Hauses, Bauweise und Ausstattung. Nach einem vertraglich festgelegten Zahlplan erfolgt die Zahlung in der Regel in Abhängigkeit vom Baufortschritt. Die letzte Zahlung – und damit auch die Eigentumsübertragung – erfolgt nach der Schlussabnahme.

Bauen mit dem Bausatzanbieter

Bei begrenztem Budget können Sie mit einem Bausatzhaus einiges an Kosten für den Hausbau einsparen. Bedingung ist allerdings, dass Sie viel Zeit haben und über handwerkliche Begabung verfügen. Beim Bauen mit dem Bausatzanbieter kaufen Sie den Rohbau Ihres Hauses in Form eines Bausatzes beim Anbieter ein und errichten diesen in Eigenleistung. Auch die weiteren Ausbauarbeiten liegen in der Hand des Bauherrn und in seiner Verantwortung. Auf jeden Fall empfehlenswert ist es, sich für die Aufstellung des Bausatzes auf dem Grundstück einen kompetenten Partner an die Seite zu holen, zum Beispiel in Form eines Richtmeisters. Einige Bausatzanbieter stellen diesen Experten, der die Montagearbeiten überwacht und koordiniert als Service oder Zusatzleistung.

Durch viel Eigenleistung können beim Bauen mit dem Bausatzanbieter Kosten eingespart werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
Durch viel Eigenleistung können beim Bauen mit dem Bausatzanbieter Kosten eingespart werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • geringere Baukosten
  • Einsparung durch Eigenleistung
  • große Auswahl an Konstruktionen und Modellen
  • lange Bauzeit, da das Haus in der Freizeit errichtet wird
  • handwerkliche Begabung nötig
  • Folgekosten durch Aufbaufehler liegen beim Bauherrn
  • hoher Koordinationsaufwand
Mit dem Bausatzanbieter können Sie Kosten einsparen
Mit dem Bausatzanbieter können Sie Kosten einsparen

Wie viel an Kosten beim Bauen mit dem Bausatzanbieter eingespart werden können, hängt vom Anteil der Eigenleistung ab. Theoretisch sind Einsparungen bis zu 20 % möglich, in der Praxis ist dies jedoch eher selten der Fall. Laut Schätzungen des Bauherrenbundes liegt bei rund der Hälfte der Bauvorhaben die Einsparung am Ende bei weniger als 10.000 Euro.

Bauen mit dem Baubetreuer

Ein Baubetreuer vertritt die Interessen des Bauherrn und darf in jeder vertraglich vereinbarten Planungsphase für ihn Entscheidungen treffen. Dies reicht von Fragen der Finanzierung bis hin zur Auswahl der Bauunternehmen. Die grundlegenden Aufgaben des Baubetreuers bestehen weiterhin in der Abwicklung des Bauantragsverfahrens, der Beantragung von Fördermitteln, der Zahlungsabwicklung oder der Abnahme des fertigen Bauwerks. Außerdem kümmert er sich – wenn vereinbart – auch um die Durchsetzung eventueller Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln. Einen Anteil an den Planungs- und Bauleistungen hat der Baubetreuer nicht, er ist ausschließlich Ihr Vertreter beim Hausbau. Beim Bauen mit dem Baubetreuer unterscheidet man zwischen Voll- und Teilbeauftragung. Während bei der Vollbeauftragung wirtschaftliche und technische Aufgaben in den Händen des Betreuers liegen, übernimmt er bei der Teilbeauftragung nur einen Teil der Aufgaben.

Der Baubetreuer kümmert sich je nach Beauftragung um die Bauüberwachung, aber auch um Finanzierung und die Abwicklung des Antragsverfahrens © Grispb, stock.adobe.com
Der Baubetreuer kümmert sich je nach Beauftragung um die Bauüberwachung, aber auch um Finanzierung und die Abwicklung des Antragsverfahrens © Grispb, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Kompetente Begleitung über alle Phasen des Hausbaus
  • Qualitätssicherung der Ausführung durch regelmäßige Bauüberwachungen
  • Prüfung der von den Bauunternehmen eingereichten Angebote
  • Kalkulierbare Kosten
  • Kein geschützter Beruf, Qualifikation des Baubetreuers nur schwer messbar
Die Vertretung für Bauherren in allen Phasen: Baubetreuer
Die Vertretung für Bauherren in allen Phasen: Baubetreuer

Die Kosten beim Bauen mit dem Baubetreuer können frei vereinbart werden, meist bilden die Leistungsphasen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die Basis der Berechnung. Als Richtwert können Sie von 0,5 bis 2,0 % der Baukosten als Preis für den Baubetreuer ausgehen.

Bauen mit der Baugruppe

Beim Bauen mit der Baugruppe schließen sich mehrere Bauherrn zusammen, um gemeinschaftlich ein Grundstück mit privaten Wohnhäusern zu bebauen. Dies bringt finanzielle und planerische Vorteile mit sich, die Gemeinden und Kommunen stehen der Baugruppe in der Regel positiv gegenüber und unterstützen die Gemeinschaften mit geeigneten Grundstücken und weiteren Hilfestellungen. Das Bauen mit der Baugruppe verläuft in unterschiedlichen Phasen: Am Anfang bildet sich eine Interessengemeinschaft, in der erste Zielsetzungen und große Planungen entwickelt werden. Eine rechtliche Bindung liegt hier noch nicht vor. Mit Abschluss eines Vertrages entsteht eine Planungsgemeinschaft, jetzt wird in der Regel auch der Grundstückskauf vollzogen und die Finanzierung wird geregelt. Mit Erhalt der Baugenehmigung entsteht die eigentliche Baugemeinschaft, die sich nach Fertigstellung der Gebäude in eine Eigentümergemeinschaft umwandelt.

Bauen in der Gruppe bringt finanzielle und organisatorische Vorteile. Mit der Baugruppe errichten Sie auf einem Grundstück mehrere Häuser, bzw. Wohneinheiten und kennen Ihre Nachbarn schon vor dem Einzug © Andrey Popov, stock.adobe.com
Bauen in der Gruppe bringt finanzielle und organisatorische Vorteile. Mit der Baugruppe errichten Sie auf einem Grundstück mehrere Häuser, bzw. Wohneinheiten und kennen Ihre Nachbarn schon vor dem Einzug © Andrey Popov, stock.adobe.com

Vorteile und Nachteile

  • Kosteneinsparung von 10 bis 20 %
  • Sparpotential bei der Grunderwerbssteuer
  • Einfluss auf die Planung
  • Wahl der Nachbarn, bzw. sind diese bereits bekannt
  • Akzeptanz bei Gemeinden und Kommunen
  • volles Risiko für alle Mitglieder (je nach Rechtsform)
  • längere Planungs- und Bauzeit durch gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse
Baugruppen bieten viele Vorteile
Baugruppen bieten viele Vorteile

Kosteneinsparungen liegen beim Bauen mit der Baugruppe im Bereich des Grundstückkaufs, insbesondere hinsichtlich der Grunderwerbssteuer, weiteres Einsparpotenzial bieten Planung, Materialeinkauf und eine gemeinschaftliche Koordination von Arbeitskräften und Arbeitsmitteln. Da die Gemeinden interessiert daran sind, Grundstücke an Baugemeinschaften zu verkaufen, bieten sich hier häufig günstige Möglichkeiten in Form von zinsvergünstigten Krediten, Zuschüssen oder Fördermitteln.

Vertragsgestaltung gründlich prüfen!

Allen Konzepten gemeinsam ist ein Vertrag, in dem wichtige Punkte wie die vereinbarten Leistungen, Rechte und Pflichten der Vertragspartner und die Kosten geregelt sind. In jedem Fall ist es wichtig, den Bauvertrag vor der Unterzeichnung genau zu prüfen, bzw. prüfen zu lassen, damit es am Ende nicht zu einer bösen Überraschung oder unerwarteten Mehrkosten kommt. Für die Vertragsprüfung sollten Sie sich einen Fachmann zur Seite holen. Dies kann entweder ein Anwalt oder ein Bausachverständiger sein. Generell sollten Sie den Vertrag mit dem Baupartner erst dann unterzeichnen, wenn alle Punkte geklärt und geregelt sind.

Jeder Vertrag mit einem Baupartner sollte vor der Unterzeichnung gründlich geprüft werden. Dies vermeidet Folgekosten und Ärger © DragonImages, stock.adobe.com
Jeder Vertrag mit einem Baupartner sollte vor der Unterzeichnung gründlich geprüft werden. Dies vermeidet Folgekosten und Ärger © DragonImages, stock.adobe.com

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