Gemeinsames Bauen mit der Baugruppe

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Die Baugruppe ist eine Gruppe von Menschen, die sich zum Grundstückskauf und zum Bau Ihrer Eigenheime zu einer Baugemeinschaft zusammenschließen. Dies bringt jedem einzelnen Bauherrn so einige Vorteile und auch die Kommunen und Gemeinden stehen dieser Form des Bauens positiv gegenüber. Da in der Baugruppe gemeinschaftlich über die gesamte Planung und Ausführung entschieden wird, spricht man hier auch vom „demokratischen Bauen“.

Gemeinsam ist es oft leichter, große Ziele zu erreichen © New Africa, stock.adobe.com
Gemeinsam ist es oft leichter, große Ziele zu erreichen © New Africa, stock.adobe.com

Rechtsformen von Baugruppen

Der Zusammenschluss von Bauwilligen hat meist folgende Ziele: So soll gemeinsam ein Grundstück gekauft und mit Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern bebaut werden, die von den Mitgliedern der Baugruppe auch bewohnt werden. Meist bestehen Baugruppen aus drei bis 20 Haushalten. Als Rechtsform kommen unterschiedliche Varianten infrage, so zum Beispiel die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Genossenschaft oder die GmbH.

Zusammenschluss von Bauwilligen: die Rechtsform der Baugruppe wählen
Zusammenschluss von Bauwilligen: die Rechtsform der Baugruppe wählen

GbR

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zählt zu den Personengesellschaften. Dabei schließen sich mindestens 2 Personen zum Erreichen eines gemeinsamen wirtschaftlichen Ziels zusammen. Anders als bei Kapitalgesellschaften ist weder ein Eintrag ins Handelsregister noch ein Mindestkapital oder ein Notarvertrag erforderlich, die Gründung der GbR erfolgt automatisch durch die Absicht, gemeinsam zu bauen und löst sich nach Erreichen dieser Absicht auch wieder auf. So vorteilhaft der geringe bürokratische Aufwand auf den ersten Blick scheint, hat diese Rechtsform auch einen Nachteil: Alle Gesellschafter haften mit ihrem Privatvermögen, und zwar auch füreinander.

Die GbR gehört aufgrund ihrer Einfachheit zu den beliebten Rechtsformen für eine Baugruppe © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Die GbR gehört aufgrund ihrer Einfachheit zu den beliebten Rechtsformen für eine Baugruppe © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Genossenschaft

Auch bei der Genossenschaft handelt es sich um den Zusammenschluss mehrerer Personen mit einem gemeinsamen Ziel. Für die Gründung einer Genossenschaft muss eine Satzung formuliert werden, bei einer Generalversammlung aller Mitglieder werden ein Aufsichtsrat und ein Vorstand gewählt. Ebenfalls erforderlich ist der Eintrag ins Genossenschaftsregister, es besteht die Pflicht, Buch zu führen und einen Jahresabschluss zu erstellen. Der Vorteil für die Mitglieder: Bei Haftungsfragen bleibt das Privatvermögen außen vor, allerdings nur dann, wenn dies in der Satzung formuliert ist. Gewinne und Verluste der Genossenschaft werden auf die Mitglieder nach ihren Genossenschaftsanteilen aufgeteilt. Vor allem, wenn im Verlauf der Planung und Ausführung weitere Mitglieder aufgenommen werden sollen, ist diese Rechtsform eine gute Wahl.

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GmbH

Als Kapitalgesellschaft benötigt die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ein Mindestkapital in Höhe von 25.000 Euro. Die Haftung der Gesellschafter ist auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt. Allerdings ist die Gründung einer GmbH mit viel Aufwand und zusätzlichen Kosten verbunden: Neben der Kapitaleinlage müssen Notar und Eintrag ins Handelsregister bezahlt werden, die GmbH ist buchführungs- und jahresabschlusspflichtig. Müssen im Rahmen des Projekts Kredite aufgenommen werden, fordern die Banken oft eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Eine GmbH als Rechtsform für die Baugruppe ist vorwiegend dann sinnvoll, wenn die geplanten Wohneinheiten später nicht selbst bewohnt, sondern von der Baugemeinschaft gemeinschaftlich weitervermietet werden sollen.

Tipp: Die Wahl der Rechtsform sollte in Bezug auf mögliche staatliche Förderungen gewählt werden. Nicht jede Gesellschaftsform ist auch berechtigt, jedes Förderprogramm zu nutzen. Auf der sicheren Seite sind Sie in der Regel mit GbR und Genossenschaft.

Weiterhin unterscheiden sich Baugruppen in zwei generelle Typen: Bei der freien privaten Baugemeinschaft suchen sich mehrere Bauherrn zusammen ein Grundstück und bauen darauf Häuser nach eigenen Vorstellungen, zum Beispiel in Zusammenarbeit mit einem Architekten oder auch einem Massivhaus– oder Fertighausanbieter. Die Bauleistungen werden durch die Baugruppe ausgeschrieben und anschließend abgerechnet, alle organisatorischen Aufgaben rund um Planung und Bau des Hauses werden durch die Baugemeinschaft übernommen, alternativ kann auch ein Fachmann beauftragt werden.

Private Baugemeinschaften: freie und betreute Baugemeinschaften im Vergleich
Private Baugemeinschaften: freie und betreute Baugemeinschaften im Vergleich

Die betreute private Baugemeinschaft entsteht in der Regel auf Initiative eines Projektbetreuers, dies kann zum Beispiel ein Architekt sein. Er bereitet das Bauvorhaben planerisch vor und sucht dann nach Bauwilligen, die sich zu einer Baugruppe zusammenschließen. Der Nachteil dieser Variante: Oft liegt die Planung in der Hand des Architekten, bzw. Projektmanagers und den Bauherrn bleibt vergleichsweise wenig Spielraum.

Bauen mit der Baugruppe – Vorzüge und Nachteile

  • Kostenersparnis von 10 bis 20 %
  • Einsparungen bei der Grunderwerbssteuer
  • Einfluss auf die Planung
  • Wahl der Nachbarn, bzw. sind diese bereits bekannt
  • Akzeptanz bei Gemeinden und Kommunen
  • Volles Risiko für alle Mitglieder
  • Längere Planungs- und Bauzeit durch gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse
Bis ein gemeinsames Ziel innerhalb der Baugemeinschaft erarbeitet ist, vergeht oft einiges an Zeit © Gorodenkoff, stock.adobe.com
Bis ein gemeinsames Ziel innerhalb der Baugemeinschaft erarbeitet ist, vergeht oft einiges an Zeit © Gorodenkoff, stock.adobe.com

Bauen mit der Baugruppe – die vier Phasen

  1. In der ersten Phase finden sich Bauwillige zu einer Interessengemeinschaft zusammen. Hier geht es darum, aus den jeweiligen Vorstellungen und Bedürfnissen eine erste Zielsetzung zu entwickeln, eine rechtliche Bindung besteht in dieser ersten Phase noch nicht, der Ein- und Ausstieg aus dem Projekt ist noch problemlos und ohne Konsequenzen möglich.
  2. In Phase zwei wird der Vertrag abgeschlossen und die Planungsgemeinschaft bildet sich. Der Grundstückskauf wird – soweit noch nicht geschehen – vorangetrieben, die Baupläne werden konkreter, Parzellen und Wohneinheiten werden verteilt. Ein wichtiger Bestandteil dieser Phase sind Bonitätsnachweise, um die Finanzierung des Gesamtprojekts sicherzustellen. Die Planungsgemeinschaft beauftragt außerdem einen Architekten, der die komplette Planung übernimmt und den Bauantrag stellt.
  3. Spätestens mit der erteilten Baugenehmigung entsteht die eigentliche Baugemeinschaft. Nun ist ein Ausstieg nur noch gemäß der vertraglich vereinbarten Regelungen möglich, meist fallen Entschädigungszahlungen an. Alle Schritte, die die Umsetzung des Projekts vorantreiben, werden vertraglich und notariell abgesichert.
  4. Ist die Bauphase abgeschlossen, löst sich die Baugemeinschaft auf und es entsteht eine Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet im Falle einer GbR deren Auflösung, Vereine oder Genossenschaften können als Rechtsform beibehalten werden.
Zum Eigenheim in vier Phasen mit der Baugruppe
Zum Eigenheim in vier Phasen mit der Baugruppe

Tipp: Bereits mit der Gründung der Interessengemeinschaft sollte über die Handhabung des Stimmrechts entschieden werden. Entweder jedes Mitglied verfügt über eine Stimme oder die Stimmrechte werden gemäß der Eigentumsanteile am Grundstück vergeben.

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Bauen mit der Baugruppe – der Grundstückskauf

In vielen Fällen stellen Kommunen für Baugruppen gesonderte Grundstücke bereit, die extra dafür ausgeschrieben und entsprechend im Bebauungsplan berücksichtigt sind. Die Baugruppe bewirbt sich für so ein Grundstück, ein wichtiger Teil der Bewerbung ist die Vorlage des geplanten Konzeptes, das durch die Planungsgemeinschaft entwickelt wurde. Alternativ kann die Baugemeinschaft sich von der Kommune über geeignete Grundstücke beraten lassen und erhalten zum Teil auch Vorschläge für kompetente Projektbetreuer oder geeignete Bauunternehmen. Hat die Kommune die Zusage für ein Grundstück erteilt, gewährt sie der Baugruppe eine sogenannte Anhandgabezeit. Dabei handelt es sich um eine Frist, innerhalb der die Baugruppe eine konkrete Planung sowie eine tragfähige Finanzierung vorweisen muss. Am Ende der Anhandgabezeit muss das Projekt bereit für den Bauantrag sein. Wie lang diese Frist ist, kann die Kommune frei entscheiden, dabei sind durchaus Zeiträume bis zu 2 Jahren möglich.

Die Kommunen helfen meistens gerne bei der Grundstückssuche und halten extra Areale für Baugemeinschaften vor © schulzie, stock.adobe.com
Die Kommunen helfen meistens gerne bei der Grundstückssuche und halten extra Areale für Baugemeinschaften vor © schulzie, stock.adobe.com

Sind sich alle Parteien einig, wird in einem Anhandgabegespräch die Vertragskonditionen für den Grundstückskauf geklärt. Die Kommune, bzw. der Grundstücksverkäufer benennt die geforderten Unterlagen.

In vielen Fällen stellen Kommunen Grundstücke für Baugruppen gesondert bereit: der Ablauf
In vielen Fällen stellen Kommunen Grundstücke für Baugruppen gesondert bereit: der Ablauf

So finden Sie die passende Baugemeinschaft

Um eine Baugruppe zu gründen oder sich einer anzuschließen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. So kann die Idee zum Beispiel im privaten Umfeld entstehen und wachsen, die Kommunen sind meistens über entsprechende Initiativen informiert und helfen gerne, Kontakte herzustellen. Auch in Hausbauforen ist es möglich, Gleichgesinnte zu finden.

Kosten sparen mit der Baugruppe

Beim Bauen mit der Baugruppe können Sie als Bauherr an einigen Stellen Kosten einsparen. Dies betrifft zum Beispiel die Kosten für die Planung, den gemeinsamen Einkauf von Baumaterial oder der Koordination von Arbeitsmitteln und Maschinen. Einer der größten Sparfaktoren bietet die Grunderwerbssteuer, die nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks anfällt. Dies ist beim Bauen mit dem Bauträger anders: Dort werden Haus und Grundstück als Einheit betrachtet und die Berechnungsgrundlage für die Steuer sind die Grundstückskosten plus der Herstellungskosten für das Gebäude.

Tipp: Weiteres Sparpotenzial liegt im Interesse der Kommunen daran, Grundstücke an Baugemeinschaften zu veräußern. Oft bieten die Gemeinden zinsgünstige Kredite, Zuschüsse oder Fördermittel im Rahmen der Wohnbauförderung an.

Baugemeinschaften FAQ

Für wen eignet sich eine Baugemeinschaft?

Für Bauherren, die in den überhitzten Immobilienmärkten der Ballungsgebiete auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum sind. Aber auch für Menschen, die ihre Nachbarn mit aussuchen wollen und in einer Hausgemeinschaft leben möchten, die eine Weltanschauung verwirklichen wollen, etwa in einem Mehr-Generationen-Haus oder ökologische Überzeugungen in die Tat umsetzen wollen.    

Wie findet man die Baugemeinschaft, die zu einem passt?

Manche Baugemeinschaft findet sich im Familien-, Freundes- oder Bekanntenkreis, wenn es in dem Kreis Menschen mit ähnlichen Wohnbedürfnissen gibt. Natürlich kann man auch online suchen. Mehrere Städte unterhalten eigene Portale, auf der sich Gleichgesinnte finden können. Es gibt auch Firmen, die Baugemeinschaften selbst initiieren.

Was sind die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen?

Die Baugemeinschaft ist immer ein rechtlicher Zusammenschluss verschiedener Bauherren. Meistens gründet man dafür eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR. Möglich ist aber auch eine Genossenschaft oder ein Verein als Rechtsform. Mit dem Zusammenschluss in einer Rechtsform bekommen alle Entscheidungen Hand und Fuß. Die GbR löst sich nach Fertigstellung auf und geht in einer Eigentümergemeinschaft über.

Welche Nachteile gibt es?

Anders als beim Kauf einer Immobilie zum Festpreis tragen die in Baugemeinschaften zusammengeschlossenen Bauherren das volle Bauherrenrisiko, also auch das Risiko von Kostenerhöhungen und Zeitverzug. Und man kann nicht alle seine Vorstellungen realisieren: Selbst über die Auswahl der Badezimmerfliesen stimmen alle Teilnehmer ab – und die Mehrheit setzt sich durch.    

Es gibt vielfältige Möglichkeiten in einer Baugemeinschaft Kosten zu sparen © K.-U. Häßler, stock.adobe.com
Es gibt vielfältige Möglichkeiten in einer Baugemeinschaft Kosten zu sparen © K.-U. Häßler, stock.adobe.com

Wird das Bauen für mich teurer oder billiger?

Abhängig vom Projekt kann man mit Einsparungen von 10 bis 20 Prozent rechnen. Die Rechnungen von Architekten und Handwerkern fallen (pro Bauherr) meist geringer aus. Auch andere Kosten lassen sich beim gemeinschaftlichen Bau senken. So muss zum Beispiel keine doppelte Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Wie lange dauert die Verwirklichung eines Projekts?

Wer von Anfang an dabei ist, benötigt einen langen Atem. Zwischen drei und sechs Jahren dauert es vom ersten Plan bis zur Fertigstellung. Da stimmt am Ende manchmal die Zahl der ursprünglichen geplanten Kinderzimmer nicht mit der tatsächlichen Familiengröße beim Einzug überein … Oft kann man sich einer bestehenden Baugemeinschaft auch noch später anschließen. Dann verkürzt sich die Wartezeit, aber man bekommt vielleicht nur noch die Erdgeschosswohnung.

Die Immobilienportale bieten neben Häusern und Wohnungen auch Grundstücke zum Kauf an © Andrey Popov, stock.adobe.com
So finden künftige Bauherren das passende Grundstück

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