Die Bau- und Leistungsbeschreibung einer Immobilie ist die detaillierte Beschreibung dessen, was die Bauherren im Gegenzug zur Kaufpreiszahlung vom Bauträger oder Fertighausanbieter erhalten. Vielfach wird die Bau- und Leistungsbeschreibung von Bauherren als „Kleingedrucktes“ übersehen, statt diese gründlich zu prüfen oder noch besser: von einem Experten prüfen zu lassen. Diese Auflistung mit einer detaillierten Beschreibung der zu errichtenden Immobilie wird automatisch Bestandteil des Kaufvertrags, den Bauherren mit dem Bauträger oder Fertighausanbieter abschließen. Daher muss die Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung vor der Vertragsunterzeichnung erfolgen. In diesem Artikel erfahren Sie:
- worum es in der Bau- und Leistungsbeschreibung geht,
- wie die gesetzliche Situation aussieht
- und worauf bei der Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung besonders zu achten ist.
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Bau- und Leistungsbeschreibung: Warum ist sie für Bauherren so wichtig?
Die meisten Privatleute bauen genau einmal in ihrem Leben ein Eigenheim. Rund um den Bau oder Kauf eines Eigenheims müssen eine große Anzahl von Entscheidungen getroffen werden. Diese betreffen sowohl den Standort der Immobilie als auch die Größe und Qualität, Raumaufteilungen, Ausstattungsfragen und vieles Mehr. Genau diese Punkte sollen in der sogenannten „Bau- und Leistungsbeschreibung“ aufgeführt werden.
Dieses Dokument wird automatisch Bestandteil des Kaufvertrags, den Bauherren mit einem Bauträger oder Fertighausanbieter abschließen. Das bedeutet: Beide Seiten sind an die Inhalte der Bau- und Leistungsbeschreibung als Gegenwert für den vereinbarten Kaufpreis gebunden. Die Bauherren haben also einen Anspruch auf alle Leistungen, die dort aufgeführt sind, und zwar in der Qualitätsstufe, die in den Bau- und Bauleistungsbeschreibungen festgelegt ist.
Umgekehrt muss das Fertighausunternehmen oder der Bauträger nur das leisten, was in den Bau- und Bauleistungsbeschreibungen tatsächlich aufgeführt ist. Fertighausanbieter und Bauträger könnten also versucht sein, dieses Leistungsverzeichnis zu ihren Gunsten abzufassen. Denn in der Realität wird das Bau- und Leistungsverzeichnis den Bauherren von dem Baupartner vorgelegt und nicht seitens der Bauherren erstellt. Bauherren tun also gut daran zu prüfen, ob in dem Bau- und Bauleistungsverzeichnis all das enthalten ist, was sie erwarten. Doch: Diese Prüfung ist sehr komplex und in der Regel nicht durch Laien zu bewerkstelligen.
Rechtliche Situation: Was hat sich durch das neue Bauvertragsrecht verändert?
In den vergangenen Jahren hat der Gesetzgeber einige Änderungen vorgenommen, die dem Schutz privater Bauherren dienen. Hierzu zählt auch die Einführung des neuen Baurechts Anfang 2018, das den Bauherren ein deutlich größeres Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung gibt. Bereits 2003 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in Kooperation mit Partnerverbänden die „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen“ entwickelt und nach vier Jahren überarbeitet.
Außerdem haben Bauherren mit dem Unterlagenherausgabeanspruch ein weiteres Verbraucherrecht. Dieses Recht besagt, dass Bauherren die Herausgabe aller relevanten Pläne und Berechnungen des zukünftigen Hauses haben. Hierzu zählen beispielsweise auch:
- die statische Berechnung,
- der Wärmeschutznachweis,
- das Lüftungskonzept,
- die Brandschutzplanung sowie
- der Energieausweis.
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Realitätscheck: Wie detailliert sind Bau- und Leistungsbeschreibungen tatsächlich?
Wenn die rechtliche Situation der Bauherren gestärkt wurde, dann werden die Bau- und Leistungsbeschreibungen von seriösen Bauträgern und Fertighausanbietern schon in Ordnung sein – mögen sich Bauherren denken. Doch leider sieht die Realität anders aus: Nachdem die oben genannten „Minimalanforderungen“ veröffentlicht wurden, haben der Bauherren-Schutzbund sowie das Institut für Bauforschung 100 Leistungs- und Bauleistungsbeschreibungen in Verträgen privater Bauherren ausgewertet. Das fatale Ergebnis: In keinem einzigen Fall waren die Mindestanforderungen eingehalten.
Die häufigsten Abweichungen zulasten der privaten Bauherren von den Mindestanforderungen, die sich in den Bau- und Leistungsbeschreibungen finden, sind:
- Beschreibungen sind nicht ausführlich genug
- Vage Formulierungen, die viel Interpretationsspielraum lassen
- Versteckte Zusatzkosten durch Abwälzen von Kosten auf die Bauherren („bauseits“)
- Termine werden nicht oder nur unverbindlich genannt
- Regelungen zu Versicherungen
- Regelungen zur Sicherung der Baustelle
Sicherheit: Wie muss eine eindeutigen Bau- und Leistungsbeschreibung aussehen?
Eine gute Orientierungshilfe für Bauherren, welche Punkte eine Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten soll, ist die Broschüre des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zu den bereits erwähnten „Mindestanforderungen“. Die dort festgehaltenen Regelungen beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Es spielt dabei keine Rolle, um welche Bauweise es sich handelt und ob das Haus einen Keller besitzt oder nicht sowie, ob es sich um ein schlüsselfertiges Haus oder ein Ausbauhaus handelt.
Um die vom Bauträger oder Fertighausanbieter vorgelegten Bau- und Leistungsbeschreibungen beurteilen zu können, sollten Bauherren sich vor dem Kauf einer Immobilie insbesondere über folgende Punkte Gedanken machen und eine eigene Gewichtung treffen:
- Soll es sich um eine kostengünstige und qualitätsbewusste Immobilie handeln oder um ein High-End-Bauprojekt?
- Wo soll gebaut werden? Welche Anforderungen bestehen an das Grundstück?
- Wie wichtig sind die Themen Barrierefreiheit und altersgerechtes Bauen?
- Wie wichtig ist der Aspekt gesundes Bauen und Wohnen?
- Sollen bei der Finanzierung staatliche Fördermittel berücksichtigt werden?
- Wie viele Pflichten sollen, gegen entsprechende Vergütung, an den Bauträger/Fertighausanbieter übertragen werden?
- Welche Informationen gibt es über den Bauträger/Fertighausanbieter (Referenzen etc.)?
Folgende Punkte sollte eine Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten:
Planung und Bauleitung
Die Planungsleistungen bestimmen sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und umfassen insbesondere:
- den Amtlichen Lageplan
- die Entwurfs- und Genehmigungsplanung
- die Ausführungsplanung
- die Bauleitung
- den Versicherungsschutz während der Bauphasen
Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben/zur Immobilie
Hier wird die Art und Beschaffenheit der zu errichtenden Immobilie näher beschrieben:
- Objektbeschreibung unter den Aspekten: Haustyp, Bauweise, Besonderheiten wie Barrierefreiheit etc.
- Nennung des Planers/Herstellers/Vertragspartners
- Detaillierte Gebäudedaten: Abmessungen des Gebäudes mit Flächenangaben, Anzahl der Geschosse inkl. Benennung der Geschossarten, Anzahl der Räume inkl. Raumgrößen und Höhenangaben
- Darstellung des Objektes: Grundrisse, Schnittzeichnung, Fassade, Gesamtansicht
Energiebedarf und Bauphysik
Hier geht es um Aspekte wie Energiekennwerte, Wärmeschutz und Schallschutz:
- Energieausweis
- Angaben zur Luftdichtigkeit des Gebäudes
- Aussagen zum rechtlichen Mindestschallschutz sowie privatrechtlich vereinbartem Schallschutz
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Angaben zur Herrichtung des Grundstücks sowie der Baustelleneinrichtung
An dieser Stelle finden sich oft Formulierungen, die für die Bauherren nachteilig sind. Daher sollte besonders darauf geachtet werden, wird die Verantwortung und damit die Kosten für diese Arbeiten trägt.
- Vorbereitende Arbeiten wie: Bodengutachten, Bodenaushub, Platz für Lagerung des Aushubs/Entsorgung des Aushubs, Erschließung, Baustellenzufahrt
- Einrichtung der Baustelle: Zufahrten, Stellplätze für Geräte, Lagerplätze für Baumaterialien, Absperrung, Baustrom, WC
Beschreibung der Baukonstruktion
An dieser Stelle geht es um eine technischere Beschreibung des Objektes, als dies bei der allgemeinen Objektbeschreibung geschehen ist. Hier geht es um statische und bautechnische Details:
- Erdarbeiten: Details zur Baugrube, Baugrubensicherung, Abfuhr von Bodenaushub und Füllboden, Verfüllung der Baugrube inkl. Verdichtung
- Gründung und Abdichtung: Definition der Fundamentart, Details zu erforderlichen Abdichtungen
- Kelleraußenwände und Lichtschächte: Angaben zu Konstruktionsweise und Material der Kelleraußenwände, Ausführungen zu Abdichtung und Wärmedämmung der Kellerwände, Angaben zu Material, Ausführung und Abdichtung der Lichtschächte
- Außenwände: Material und Konstruktionsweise, Angaben zum Putzsystem sowie zur Dämmung, Festlegung der Oberflächengestaltung, eindeutige Angaben zu Fliesen, Farben etc.
- Innenwände: Konstruktionsweise und Materialangaben, Differenzierung nach tragenden und nicht-tragenden Innenwänden, Wanddicke, Oberflächengestaltung, Angaben sollten je Zimmer/Zimmerart erfolgen
- Geschossdecken und Fußböden: Konstruktionsweise der Geschossdecken, Trittschalldämmung, Abdichtung gegen Feuchtigkeit in Badezimmern, Oberflächengestaltung
- Innentreppen und Kellertreppen: Abmessungen, Ausführungsart, Material inklusive Belag, Geländerart
- Dach: Dachform, Dacheindeckung, Dachentwässerung und Dachabdichtung, Wärme- und ggf. Schalldämmung
- Fenster/Balkon- und Terrassentüren: Anzahl und Größe, Qualität von Glas und Rahmen, Material der Rahmen, Sicherheitsausstattungen, Fenstergriffe, Fensterbänke
- Türen: Anzahl und Abmessungen, Außentüren sowie Innentüren, Materialien, Dämmung (Wärme und Schall) bei Außentüren, Angaben zu Sicherheitsstandards
- Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten: Abmessungen, Lage am Haus, verwendete Materialien und ggf. Konstruktionsweise, ggf. Angaben zu Sicherheitsstandards
- Außentreppen: Differenzierung nach Treppe vor Hauseingang und Kellertreppe oder Terrassentreppe, Abmessungen, Materialien, Art der Entwässerung, Angaben zum Geländer
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Angaben zur haustechnischen Anlage
An dieser Stelle sollten alle Informationen zu der Art und Weise der Versorgung mit Energie (Heizen, Armwasser, Strom) sowie zur Wasserver- und -entsorgung zu finden sein.
- Wärmeversorgung: Heizungssystem inklusive Nennwärmeleistung und Wirkungsgrad, Aufstellungsort, genaue Typbezeichnung
- Angaben zu regenerativen Energien: Solaranlage, Wärmepumpe etc.
- Trinkwassererwärmung: verwendete Technik (zentrales oder dezentrales System), Angaben zu den verwendeten Geräten, Wärmedämmung der Warmwasserleitungen
- Lüftungstechnische Maßnahmen: Art der Lüftung (Lüften über Fenster, Lüftung über Außenwanddurchlass, Lüftungstechnik), wenn Technik verwendet wird: Typbezeichnung
- Sanitäranlage inklusive Installation: Hausanschluss, Zahl und Art der Anschlüsse (inklusive Waschmaschine, Geschirrspüler etc.), zusätzliche Anlagen wie Entkalker, Art der Installation, Materialien, Verlegeart
- Sanitärobjekte und Armaturen sowie weitere Ausstattungen: Abmessungen, Hersteller- und Serienangaben, Sonderwünsche wie Wassersparer
- Elektroanlage inklusive der Installation: Anzahl der Stromkreise mit detaillierten Angaben, Angaben zu Anschlüssen pro Zimmer, Differenzierung nach Art (Steckdose, Lichtschalter etc.), Hinweise auf Leerrohre, Angaben zu Lichtauslässen, Angaben zu Schalterprogramm (Hersteller, Serie)
- Informationsanlage: Fernmeldeanlage, Antennenanlage, Kommunikationsanlage sowie weitere (nach Stand der Technik ergänzen)
- Außenanlage: Gestaltung von Vor- und Hauptgarten, Gestaltung von Zufahrten und Terrassen, Angaben zu Stellplatz und Garage, Angaben zu möglicher Einfrierung durch Zaun oder Mauer
Abnahmen und technische Nachweise
Bereits vor Beginn der Baumaßnahme muss festgelegt werden, welche Abnahmen und technischen Nachweise nach Abschluss des Baus erfolgen/übergeben werden müssen.
- Baugenehmigungsunterlagen
- Nachweise wie Statik etc.
- Gewährleistungsbescheinigung aller Gewerke
- Protokolle der bauaufsichtsrechtlichen Gebrauchsabnahme
- Energieausweis
- Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers
- Garantieurkunden für die Haustechnik
- Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung
- Nachweis über die Unbedenklichkeit der verwendeten Materialien und Baustoffe
- Gebäudeeinmessung
- Nachweis über Güte- und Qualitätsüberwachungssystem
Prüfen oder Prüfen lassen: Wie lässt sich Rechtssicherheit gewinnen?
Erhalten Bauherren, und das ist die Regel, die fertige Bau- und Leistungsbeschreibung vom Bauträger oder Fertighausanbieter vorgelegt, so sollten die Bauherren diesen unbedingt prüfen. Denn oft genug enthalten die Bau- und Leistungsbeschreibungen Formulierungen, die für den Bauträger/Fertighausanbieter vorteilhaft sind. Verträge sind jedoch meist für Nicht-Juristen nur schwer zu verstehen. Daher ist es sinnvoll, die Unterlagen von einer Fachstelle prüfen zu lassen – auch, wenn dadurch zunächst zusätzlich Kosten entstehen.
An folgende Stelle können Bauherren sich zur Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung wenden:
- Fachanwalt für Baurecht
- Verbraucherzentrale Bundesverband e. V.
- Kompetenzzentrum der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“
- Bauherren-Schutzbund e. V.
- Verband privater Bauherren e. V.
Fazit
Die Bau- und Leistungsbeschreibung wird automatisch Vertragsbestandteil, wenn Bauherren eine Immobilie über einen Bauträger oder Fertighausanbieter erwerben. Auch, wenn es sich dabei um das ungeliebte „Kleingedruckte“ handelt, das die wenigsten Menschen gerne lesen: Diese Zeit sollten Bauherren sich nehmen. Denn in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht das drin, was die Bauherren für ihr Geld bekommen. Was nicht ausdrücklich in der Bau- und Leistungsbeschreibung aufgeführt ist, ist auch nicht Vertragsbestandteil geworden. Da die Bau- und Leistungsbeschreibung in Juristendeutsch verfasst ist, sollten Bauherren sich bei der Prüfung dieser Unterlagen unterstützen lassen.
Wichtig: Die Bau- und Leistungsbeschreibung muss VOR der Unterzeichnung des Kaufvertrags des Hauses geprüft werden.
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