12 Häufige Fehler bei einer Baufinanzierung

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Zahlreiche Fehler in der Baufinanzierung können Kreditnehmer mit wichtigen Informationen verhindern

Es gibt im Zuge der Immobilienfinanzierung eine Reihe von Fehlern, die nicht selten vom Kreditnehmer begangen werden. Dabei ist es mit den richtigen Informationen problemlos möglich, Missverständnisse zu vermeiden und keine Fehler zu begehen, die zum Teil negative finanzielle Folgen haben können. In unserem Beitrag möchten wir daher 12 der häufigsten Fehler in der Baufinanzierung nennen und Ihnen aufzeigen, wie Sie diese vermeiden können.

Fehler in der Baufinanzierung vermeiden © adrian_ilie825, stock.adobe.com
Fehler in der Baufinanzierung vermeiden © adrian_ilie825, stock.adobe.com

Fehler 1: Zu wenig Eigenkapital einbinden

Heutzutage wird es nicht ohne Grund als Fehler angesehen, wenn die Baufinanzierung mit zu wenig Eigenkapital hinterlegt ist. Dies gilt insbesondere unter der Voraussetzung, dass Sie als Kreditnehmer eigentlich mehr Eigenmittel einbringen könnten, von dieser Möglichkeit jedoch keinen Gebrauch machen. Tatsache ist, dass eine höhere Eigenkapitalquote nicht nur die Chance auf eine Kreditzusage steigert. Darüber hinaus bietet Ihnen die Bank einen günstigeren Zinssatz an. Eine relativ geringe Eigenkapitalquote führt somit dazu, dass Sie einen – vielleicht unnötig – hohen Zinssatz zahlen.

Diesen Fehler können Sie relativ einfach vermeiden, nämlich indem Sie möglichst alle finanziellen Mittel für die Baufinanzierung einbinden, die als Eigenkapital gelten und liquide sind. Dazu gehören beispielsweise Guthaben auf einem Festgeld- oder Tagesgeldkonto, Wertpapiere und sonstige Sachwerte, wie zum Beispiel Edelmetalle.

Fehler 2: Kaufnebenkosten nicht mit einkalkulieren

Ein durchaus häufiger Fehler besteht im Rahmen der Baufinanzierung darin, dass die Kreditnehmer mit dem Baukredit zwar den Kaufpreis oder auch die Baukosten abdecken, nicht jedoch die anfallenden Nebenkosten. Dabei können sich die Kaufnebenkosten in der Summe auf bis zu 20 Prozent des Kaufpreises belaufen. Das bedeutet, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie für 250.000 Euro erwerben, können die Kaufnebenkosten zwischen 25.000 und 50.000 Euro betragen. Darunter fallen insbesondere die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie oftmals eine Maklercourtage.

Die gute Nachricht ist: Diesen Fehler können Sie einfach vermeiden, nämlich indem Sie nicht nur an den Kaufpreis, sondern ebenfalls an die Kaufnebenkosten denken und diese mit in Ihren Baukredit zur Finanzierung einbinden.

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Fehler 3: Zu geringe Tilgung wählen

Insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase ist es sehr wichtig, dass Sie keine zu geringe anfängliche Tilgung wählen. Würden Sie sich beispielsweise für eine Tilgung von ein oder zwei Prozent entscheiden, bedeutet das, dass es zwischen 35 und 45 Jahren dauern würde, bis der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist. Es mag zwar auf den ersten Blick paradox klingen, aber tatsächlich ist die Gesamtlaufzeit bei einer niedrigen Tilgung gerade in der Niedrigzinsphase sehr lang.

Um diesen Fehler zu vermeiden, wählen Sie am besten eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent, wobei vier oder fünf Prozent optimal wären. Sie sollten allerdings darauf achten, dass die monatliche Rate nicht zu hoch wird. Denn natürlich macht es keinen Sinn, dass Sie aufgrund einer relativ hohen Tilgung später in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Normalerweise müsste allerdings eine Tilgung zwischen drei und fünf Prozent möglich sein, weil eben die Bauzinsen im besten Fall nur noch rund 0,4 Prozent jährlich betragen.

Fehler 4: Keine staatlichen Förderungen nutzen

Es gibt im Zuge der Baufinanzierung einige staatliche Förderungen, die Sie unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch nehmen können. Zahlreiche Kreditnehmer machen jedoch den Fehler, sich erst gar nicht zu Förderdarlehen anderen staatlichen Förderungen zu erkundigen. Dabei verschenken Sie nicht selten bares Geld, denn insbesondere die folgenden drei Fördermaßnahmen stehen zahlreichen Kreditnehmern im Zuge einer Immobilienfinanzierung unter bestimmten Voraussetzungen zu:

  • KfW-Kredit mit günstigen Darlehenszinsen
  • Zuschüsse der KfW-Bank

Die zinsgünstigen KfW-Darlehen, die unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Tilgungszuschuss beinhalten können, lohnt sich in vielen Fällen. Vermeiden Sie diesen Fehler, indem Sie sich selbst über staatliche Förderungen erkundigen oder diesbezüglich mit Ihrem Bankberater sprechen.

Fehler 5: Zu kurze Festschreibung der Zinsen

In der aktuellen Niedrigzinsphase können Sie eigentlich bei der Wahl der Zinsbindung kaum einen Fehler machen. Trotzdem entscheiden sich nicht wenige Darlehensnehmer entweder für ein variabel verzinsliches Darlehen oder für eine zu kurze Zinsbindung. Beide Varianten sind in der Niedrigzinsphase definitiv nicht zu empfehlen, erst recht kein variabel verzinsliches Darlehen. Bei der Zinsfestschreibung sollten Sie darauf achten, dass Sie den Zinssatz seitens der Bank mindestens für zehn Jahre, besser noch 15 oder 20 Jahre, festschreiben lassen. Der Grund ist, dass sich die Zinsen auf einem aktuell äußerst geringen Niveau befinden, sodass in den nächsten fünf bis zehn Jahren Zinssteigerungen deutlich wahrscheinlicher als weitere Zinssenkungen sind.

Zinsen nicht zu kurz festschreiben lassen © Andrey Popov, stock.adobe.com
Zinsen nicht zu kurz festschreiben lassen © Andrey Popov, stock.adobe.com

Fehler 6: Eigene finanzielle Situation überschätzen

Ein nicht selten auftretender Fehler im Rahmen der Baufinanzierung besteht darin, dass Kreditnehmer ihre eigene finanzielle Situation überschätzen. Damit ist gemeint, dass eine zu hohe Kreditrate gewählt wird, sodass es später sogar zu Zahlungsschwierigkeiten kommen kann. Ein Beispiel wäre, dass Ihre Darlehensrate beispielsweise 980 Euro beträgt, obwohl Sie lediglich ein frei verfügbares monatliches Einkommen von vielleicht nur 850 Euro haben.

Sie können diesen Fehler leicht vermeiden, indem Sie zunächst eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Damit ermitteln Sie Ihr frei verfügbares Einkommen und wissen damit automatisch, dass die monatliche Darlehensrate keinesfalls höher als dieses Einkommen sein darf. Sie sollten sogar noch ein Sicherheitspolster lassen, sodass bei einem beispielhaften, verfügbaren Einkommen von monatlich 980 Euro eine Darlehensrate von maximal rund 800 Euro empfehlenswert wäre.

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Fehler 7: Fremdwährungsdarlehen als einzigen Immobilienkredit nutzen

Manche Kreditnehmer kommen auf die Idee, die gesamte Baufinanzierung mit einem Fremdwährungsdarlehen auszustatten. Dies ist definitiv nicht empfehlenswert, denn mit einem Fremdwährungskredit sind nicht unerhebliche Währungsrisiken verbunden. Sie können zwar Glück haben, dass Sie bei Fälligkeit des endfälligen Darlehens weniger Kapital zurückzahlen müssen, als Sie zuvor erhalten haben. Es kann allerdings genauso gut gegenteilig laufen, nämlich wenn sich der entsprechende Devisenkurs unvorteilhaft entwickelt.

Dann kann es passieren, dass Sie sogar 120 Prozent, 150 Prozent oder mehr von Ihrer ursprünglichen Darlehenssumme an den Kreditgeber zurückzahlen müssen. Ein Fremdwährungskredit kann zwar ein sinnvoller Bestandteil einer Baufinanzierung sein, sollte jedoch einen Anteil an der Gesamtfinanzierungssumme von maximal 20 Prozent nicht überschreiten. Damit erhalten Sie die Chance auf Währungsgewinne, gehen aber kein allzu hohes finanzielles Risiko ein, sollte es zu Währungsverlusten kommen.

Fehler 8: Keine weiteren Angebote einholen

Es ist zwar verständlich, dass sich Kreditnehmer häufig bei einer Baufinanzierung ausschließlich an ihre Hausbank wenden. Dennoch handelt es sich dabei um einen Fehler, zumindest dann, wenn keine weiteren Kreditangebote eingeholt werden. Der Grund besteht darin, dass es zwischen den Kreditgebern durchaus Unterschiede beim Zinssatz gibt. Zwar mögen die Zinsdifferenzen auf den ersten Blick nicht hoch erscheinen, können sich aber aufgrund der hohen Darlehenssummen und lange Laufzeiten dennoch erheblich auswirken.

Wenn Sie beispielsweise zwei Angebote vorliegen haben, bei dem die erste Bank einen Zins von 0,85 und die zweite Bank einen Zins von 1,15 Prozent verlangt, ist der Zinsunterschied mit 0,3 Prozent scheinbar gering. Auf eine Darlehenssumme von 300.000 Euro gerechnet bedeutet das allerdings dennoch, dass Sie bei dem teureren Angebot pro Jahr rund 900 Euro mehr an Zinsen zahlen müssen. Aus dem Grund ist es empfehlenswert, dass Sie sich einige Angebote einholen und nicht direkt das Kreditangebot Ihrer Hausbank akzeptieren.

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Angebote der Banken unbedingt vergleichen

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Fehler 9: Zu hohe oder zu niedrige Monatsrate ansetzen

Ein relativ häufig auftretender Fehler in der Baufinanzierung ist es, dass Kreditnehmer nicht die optimale Monatsrate wählen. Es wird also entweder eine zu hohe oder eine zu niedrige Rate angesetzt. Die zu hohe Kreditrate hat den offensichtlichen Nachteil und die Gefahr, dass Sie sich finanziell übernehmen und vielleicht irgendwann die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen können. Die zu niedrige Darlehensrate hat zwar nicht ganz so negative Konsequenzen, ist allerdings ebenfalls nachteilig. Sie zahlen den Kredit dann nämlich über einen sehr langen Zeitraum ab, obwohl Sie das Darlehen mit einer etwas höheren Rate vielleicht mehrere Jahre schneller abgelöst hätten.

Die richtige Kreditrate wählen © Andrei Jalanski, stock.adobe.com
Die richtige Kreditrate wählen © Andrei Jalanski, stock.adobe.com

Um die optimale Darlehensrate zu ermitteln, ist es empfehlenswert, dass Sie Ihr frei verfügbares Einkommen kennen. Von diesem Einkommen machen Sie einen Sicherheitsabschlag von etwa 20 Prozent. Die Differenz ist dann in der Regel die Darlehensrate, die optimal auf Ihre Situation und Ihre finanziellen Verhältnisse zugeschnitten ist.

Fehler 10: Keine Reserven für Instandhaltungen bilden

Bei der Baufinanzierung sollte es nicht nur darum gehen, von der Bank genügend Kapital zu erhalten, um den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten abdecken zu können. Darüber hinaus machen einige Kreditnehmer den Fehler, nicht an zukünftige Ausgaben zu denken. Dabei ist es unumgänglich, dass nach einer gewissen Zeit bei jeder Immobilie Sanierungen, Renovierungen oder Modernisierungen notwendig werden. Man fasst diese Ausgaben auch unter dem Begriff der Instandhaltungskosten zusammen. Sie sollten also kontinuierlich eine Finanzreserve bilden, um mit dem entsprechenden Kapital später anfallende Kosten für die Instandsetzung begleichen zu können.

Fehler 11: Keine Extras mit der Bank vereinbaren

Einige Kreditnehmer machen den Fehler, dass sie bei der Vereinbarung mit der Bank ausschließlich auf einen möglichst günstigen Zinssatz und die passende Kreditrate achten. Sie verzichten dabei auf vielleicht später wichtige Extras, die dann zu – unnötigen – Mehrkosten führen können. Zu solchen Extras zählen insbesondere:

  • Tilgungssatzwechsel
  • Sondertilgung
  • Vorzeitige Ablösung

Besonders die Sondertilgung ist ein Extra, welches zukünftig wichtig sein kann. Haben Sie mit der Bank nämlich diesbezüglich nichts vereinbart, ist der Kreditgeber erst einmal nicht verpflichtet, Ihrem Wunsch nach einer Sonderzahlung stattzugeben. Akzeptiert er die Sondertilgung trotzdem, wird fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Dies können Sie vermeiden, indem Sie bei Abschluss des Kreditvertrages mit der Bank eine mögliche Sondertilgung vereinbaren, in der Regel gegen einen relativ moderaten Zinsaufschlag.

Fehler 12: Keine Absicherung für die Familie

Ein ganz wichtiger Punkt ist im Rahmen der Baufinanzierung eine finanzielle Absicherung der Familie. Manche Kreditnehmer denken allerdings nicht an wichtige oder sogar notwendige Versicherungen, mit denen das finanzielle Risiko des Immobilieneigentums oder auch des Wegfalls des eigenen Einkommens abgedeckt werden kann. Zu den Versicherungen, die Bauherren bzw. Immobilieneigentümer unbedingt haben sollten, zählen die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Wohngebäudeversicherung und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Darüber hinaus sind einige Versicherungen überlegenswert, die vor allem das Todesfallrisiko und den Verlust der Arbeitskraft in finanzieller Hinsicht absichern, wie zum Beispiel die Risikolebensversicherung und die Berufsunfähigkeitsversicherung. An diese Versicherungen sollten Sie denken, wenn Sie den Kreditvertrag zur Baufinanzierung abschließen.

Beantragen Sie einen Immobilienkredit am besten zu zweit © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
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