Baurechtsratgeber für Bauherren

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Ein Überblick über das öffentliche und private Baurecht

Baurecht ist das Rechtsgebiet, mit dem sich alle Bauherren und Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen: Sobald die Entscheidung gefallen ist, ein Grundstück zu erwerben, um es mit einem Haus bebauen zu lassen, ein Fertighaus zu kaufen, eine Bestandsimmobilie zu erwerben und vielleicht um- oder anzubauen oder ein Haus von einem Bauträger zu kaufen, sind zahlreiche baurechtliche Fragen zu bedenken. Das Baurecht regelt alle Fragen rund um das Thema Bauen und betrifft daher sowohl Fragen des Öffentlichen Rechts als auch des Privatrechts. Dementsprechend wird auch zwischen dem Öffentlichen Baurecht und dem Privaten Baurecht unterschieden. Dieser Artikel gibt einen ersten Überblick über das Thema Baurecht, damit die nachfolgenden, vertiefenden Themen besser eingeordnet werden können.

  • Baurecht: Was ist das und wozu ist es notwendig?
  • Öffentliches Baurecht: Welche Themen werden hier geregelt?
    • Bauplanungsrecht
    • Bauordnungsrecht
  • Privates Baurecht: Was wird hier geregelt?
  • Architektenrecht: Was ist im Architektenrecht geregelt?
  • Baurecht: Was sind die relevanten Gesetze, Verordnungen und sonstigen Regelungen?
Vertraglich abgesichert: Bauherren schließen mit Baupartnern Verträge über die gegenseitigen Leistungen © Alexander Raths, stock.adobe.com
Vertraglich abgesichert: Bauherren schließen mit Baupartnern Verträge über die gegenseitigen Leistungen © Alexander Raths, stock.adobe.com

Baurecht: Was ist das und wozu ist es notwendig?

Menschen haben schon früh begonnen, Behausungen zu errichten. Allerdings darf nicht jeder einfach überall Bauwerke nach seinen Vorstellungen und mit allen Materialien errichten. Denn von Bauwerken gehen potenzielle Gefahren für die Bewohner, aber auch Dritte aus. Zudem wird der öffentliche Raum durch die Art und Weise geprägt, wie diese erbaut werden.

Rechtliche Regelungen, die beim Bauen zu beachten sind, gibt es nicht erst seit der Neuzeit. Schon in der Antike und bei den Römern gab es Regelungswerke, die zur Sicherheit von Bauwerken, aber auch zum sozialen Frieden beitragen sollten. Baurecht ist also keine neue Erfindung und auch nichts, was für Deutschland spezifisch ist. Etliche baurechtliche Regelungen basieren heute auf EU-Recht und gelten damit auch in den Nachbarländern.

Aber was genau ist Baurecht? Laut Definition bezeichnet der Begriff Baurecht die Gesamtheit aller das Bauwesen betreffende Rechtsnormen. Das Baurecht umfasst zahlreiche rechtliche Fragen und rechtliche Beziehungen. Es lässt sich in drei große Bereiche aufteilen:

  • das Öffentliche Baurecht,
  • das Private Baurecht und
  • das Architektenrecht.
Bauherren müssen öffentliches und privates Baurecht bachten © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Bauherren müssen öffentliches und privates Baurecht bachten © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Hintergrund: Was ist der Unterschied zwischen öffentlichem Baurecht und privatem Baurecht?

Das deutsche Rechtssystem unterscheidet zwischen dem sogenannten öffentlichen Recht einerseits und dem Privatrecht andererseits. Das öffentliche Recht regelt die Rechtsverhältnisse zwischen den öffentlichen Institutionen, aber auch zwischen dem Staat und den Bürgern. Es geht also einerseits um das sogenannte Staats- und Verfassungsrecht und andererseits um das Verwaltungsrecht. Teil des Verwaltungsrechts ist unter anderem das öffentliche Baurecht. Das Privatrecht hingegen regelt die Beziehungen zwischen den Menschen. Zum Privatrecht zählt auch der Bereiche Vertragsrecht. In Bezug auf das Thema Bauen sind hier vor allem das Kaufvertragsrecht (Grundstück, Immobilie) und Werkvertragsrecht (Verträge mit Handwerkern) wichtig.

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Die Unterscheidung, ob etwas Privatrecht oder öffentliches Recht ist, ist nicht immer ganz einfach zu verstehen. Als Abgrenzungsmerkmal hat ein römischer Jurist den folgenden Satz geprägt: „Öffentliches Recht ist das, was zum Staat hin ausgerichtet ist, Privatrecht dasjenige, was auf den Vorteil der einzelnen gerichtet ist.“ Für Bauherren sind sowohl Normen des öffentlichen als auch des privaten Baurechts bindend. Daher ist es in der Praxis vor allem wichtig zu wissen, welche rechtlichen Aspekte es zu berücksichtigen gilt. Die nachfolgende Einführung in die Themen öffentliches und privates Baurecht dienen also lediglich als Hintergrundwissen, um das Thema besser einordnen zu können.

Öffentliches Baurecht: Welche Themen werden hier geregelt?

Das öffentliche Baurecht ist, wie oben dargelegt, Teil des öffentlichen Rechts. Daher geht es im öffentlichen Baurecht um einen gesetzlich festgelegten Rahmen, um das Bauen zu reglementieren. Das öffentliche Baurecht umfasst alle Rechtsvorschriften, die die Zulässigkeit, die Grenzen, die Ordnung sowie die Förderung von Baumaßnahmen betreffen.

Grundsätzlich geht es im öffentlichen Baurecht um das Spannungsverhältnis zwischen der grundsätzlichen Baufreiheit einerseits und die Beschränkungen dieses Rechts zum Bauen andererseits. Diese rechtlichen Fragen sind im öffentlichen Baurecht sowohl auf Bundesebene als auch auf Länderebene geregelt. Denn das deutsche öffentliche Baurecht unterscheidet nach Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Während das Bauplanungsrecht Bundessache ist, handelt es sich bei dem Bauordnungsrecht um Länderrecht.

Bauplanungsrecht: Was wird auf Bundesebene geregelt?

Sehr verkürzt formuliert das Bauplanungsrecht, ob, was und wie viel gebaut werden darf. Die gesetzlichen Grundlagen des Bauplanungsrechts finden sich vor allem im Baugesetzbuch (BauGB). Hierbei handelt es sich um deutsches Recht. Allerdings haben auch EU-Richtlinien in das Baugesetzbuch Eingang gefunden. Neben dem BauGB kommen weitere Normen zur Anwendung, zu diesen zählen insbesondere die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die Planzeichnungsverordnung (PlanZVO).

Grundsätzlich ist das Eigentum, auch an Grundstücken und Immobilien, grundgesetzlich in Artikel 14 geschützt. Allerdings kann dies, und auch das ist im Grundgesetz (Art. 14 Absatz 2) geregelt, eingeschränkt werden. Und genau darum geht es im öffentlichen Baurecht: Um die Beschränkung der Rechte von Grundstücks- und Immobilieneigentümern.

Zudem enthält das öffentliche Baurecht auch Regelungen gegenüber den Ländern: Das Baugesetzbuch sowie die Baunutzungsverordnung bestimmen Form, Aufstellungsverfahren und mögliche Inhalte von sogenannten Bauleitplänen. Bei der Bauleitplanung handelt es sich um eine Pflichtaufgabe der Gemeinden. Das bedeutet, dass die Gemeinden zur Erstellung einer Bauleitplanung verpflichtet sind. Über die sogenannte Bauleitplanung soll eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung garantiert werden. Aus der Bauleitplanung werden Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und sonstige städtebauliche Satzungen abgeleitet, die dann gegenüber den Bürgern (privaten Bauherren) gelten und deren grundsätzliches Baurecht einschränken.

Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com
Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com

Bauordnungsrecht: Was wird auf Länderebene geregelt?

Vereinfacht ausgedrückt regelt das Bauordnungsrecht, wie konkret gebaut werden darf. Konkret bedeutet das, dass das Bauordnungsrecht die Anforderungen an das Grundstück und dessen Bebauung regelt. Es geht also um Abstandsflächen, die verkehrsmäßige Erschließung, die Zahl der notwendigen Stellplätze, aber auch Anforderungen an die Ausführung baulicher Anlagen und wichtiger Gebäudeteile. Hier geht es insbesondere um Themen wie Brandschutz und Verkehrssicherheit.

Die wichtigsten Normen des Bauordnungsrechts finden sich in den Landesbauordnungen. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung. Diese ähneln sich in weiten Teilen, weisen aber eben auch Unterschiede auf. In den Landesbauordnungen wird auch geregelt, welche Verfahrensarten Bauherren bei der Beantragung einer Baugenehmigung zur Verfügung stehen. Grundsätzlich wird unterschieden zwischen der Genehmigungsfreiheit für einzelne Bauvorhaben, dem Kenntnisgabeverfahren beziehungsweise vereinfachten Verfahren sowie der Anzeige- und Genehmigungspflicht.

Zudem gibt es mehrere Regelungen zu Spezialthemen, die sich vorwiegend in den Garagen-, Feuerungs-, Versammlungsstätten- und Verfahrensverordnungen finden.

Privates Baurecht: Was wird hier geregelt?

Das private Baurecht ist dem Rechtsgebiet des Privatrechts, auch Zivilrecht genannt, zuzuordnen. Es regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den privaten Beteiligten am Kauf von Grundstück oder Immobilie beziehungsweise am Bau einer Immobilie. Konkret geht es um die rechtlichen Beziehungen des Bauherren zu allen an der Planung und am Bau der Immobilie Beteiligten. Hierzu zählen insbesondere Architekten, Ingenieure, Bauunternehmer und Handwerker. Auch das private Nachbarschaftsrecht ist Teil des privaten Baurechts.

Das private Baurecht stellt einen rechtlichen Rahmen dar, innerhalb dessen die allgemeine Vertragsfreiheit gilt. Das bedeutet, dass – im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht – die Vertragsparteien im privaten Baurecht die Verträge bis zu einem bestimmten Grad frei gestalten können. Hierbei müssen sie sich natürlich stets an die Grenzen der geltenden Gesetze halten. Das private Baurecht ist in Deutschland nicht in einem einheitlichen Regelkatalog zusammengeführt, sondern findet sich insbesondere in folgenden Gesetzen:

  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Werkvertragsrecht (§§ 631 ff); Nachbarschaftsrecht (§§ 903 ff, § 936, § 1004)
  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
  • Ggf. Nachbarrechtsgesetze der Länder

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Im Bereich des privaten Baurechts haben die Bauherren mit zahlreichen unterschiedlichen Vertragsparteien im weitesten Sinne zu tun. Daher gibt es zahlreiche unterschiedliche Vertragsarten, die in der Beziehung zum jeweiligen vertraglichen Partner zum Tragen kommen:

  • Bauvertrag
    Hierbei handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Bauherren und einem Bauunternehmer. Inhalt des Vertrages ist eine Bauleistung, ganz gleich, ob es um einen Neubau oder einen Anbau geht. Der Vertrag kann sich auf einzelne Bauleistungen oder auf die komplette Leistung einer Baumaßnahme (mit unterschiedlichen Gewerken) beziehen.
  • Werkvertrag
    Bei einem Werkvertrag handelt es sich um eine Vertrag, bei dem der Bauherren dem Werkunternehmen (Bauunternehmen) einen Werklohn schuldet. Im Gegenzug muss der Werkunternehmen ein Werk errichten, also Mauern errichten, Fliesen verlegen oder ein Dach eindecken.
  • Bauträgervertrag
    Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, das Immobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb errichtet. Wie genau ein Bauträgervertrag rechtlich zu bewerten ist, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt dieser abgeschlossen wird: vor dem Bau der Immobilie oder nach Fertigstellen. In der Regel handelt es sich um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag, der zudem den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung unterliegt.
  • Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag wird zwischen Bauherren und Architekt geschlossen und bezieht sich auf die Planungsleistung rund um die Baumaßnahme. In der Regel handelt es sich bei einem Architektenvertrag um einen Werkvertrag, in Ausnahmefällen um einen Dienstvertrag.
  • Kaufvertrag: Immobilienkaufvertrag/Grundstückskaufvertrag
    Beim Kauf von einem Grundstück oder einer Immobilie gelten andere Regeln als beim Kauf von mobilen Gegenständen wie Möbel, Autos oder Bücher. Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie erfolgt in drei Schritten:
    • Notariell beurkundeter Kaufvertrag
    • Notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung)
    • Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch
  • Maklervertrag
    Ein Maklervertrag ist ebenfalls ein privatrechtlicher Vertrag. Inhalt ist die Vermittlung eines Vertrages oder der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Die Gegenleistung ist der Maklerlohn.
Mit dem Werkvertrag verpflichtet sich ein Unternehmen ein Werk gegen Werklohn zu errichten © Zerbor, stock.adobe.com
Mit dem Werkvertrag verpflichtet sich ein Unternehmen ein Werk gegen Werklohn zu errichten © Zerbor, stock.adobe.com

Architektenrecht: Was ist im Architektenrecht geregelt?

Architekten besitzen bautechnisches und baurechtliches Wissen. Dementsprechend komplex sind die Verträge zwischen Bauherren und Architekten. Es gibt keinen einheitlichen Gesetzestext zum Architektenrecht. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in:

  • BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
  • HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)
  • Architektengesetze der Bundesländer
  • Berufsrechtliche Regeln der Architektenkammer
Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com
Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com

Inhaltlich geht es im Architektenrecht vor allem um die folgenden Themen:

  • Architektenvertragsrecht
    Die Rechte aber auch Pflichten von Architekt und Bauherren sind im Architektenvertragsrecht geregelt. In einem sogenannten Architektenvertrag wird der genaue Umfang der Leistungen festgehalten. Den Rahmen für die Ausgestaltung des Architektenvertrags bilden die entsprechenden zwingenden Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sowie der HOAI, soweit es um das Honorar geht.
  • Architektenhonorar
    Im Prinzip ist das Honorar frei verhandelbar und kann daher von den Vertragsparteien festgelegt werden. Allerdings dürfen durch den Vertrag die Ober- und Untergrenzen, die in der HOAI in Bezug auf die Honorarhöhe festgelegt sind, nicht umgangen werden. Sollte dies der Fall sein, bleibt der Vertrag an sich gültig, lediglich die Honorarklauseln werden durch die der HOAI ersetzt.
  • Architektenhaftpflicht
    Jeder Architekt ist berufsrechtlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass finanzielle Schäden, die durch Fehler des Architekten entstehen, abgedeckt sind.
  • Urheberrecht des Architekten
    Der Entwurf eines Architekten von einem Bauwerk stellt eine schöpferische Leistung dar. Dementsprechend gilt es in zahlreichen Fragen das Urheberrecht zu beachten.
  • Berufsrecht (Architekten)
    Architekten sind grundsätzlich Freiberufler. In Bezug auf die Zulassung sind die Grundregeln in den Architektengesetzen der Länder geregelt. Die Architektenkammern erlassen Satzungen und Richtlinien, die auf den Landesgesetzen beruhen. Da jeder zugelassene Architekt Pflichtmitglied in der für seinen Geschäftssitz zuständigen Architektenkammer ist, gelten für diesen die Satzungen und Richtlinien der jeweiligen Architektenkammer.
Reibungslose Zusammenarbeit auf der Baustelle: Verträge geben Regeln für die Zusammenarbeit vor © dusanpetkovic1, stock.adobe.com
Reibungslose Zusammenarbeit auf der Baustelle: Verträge geben Regeln für die Zusammenarbeit vor © dusanpetkovic1, stock.adobe.com

Baurecht: Was sind die relevanten Gesetze, Verordnungen und sonstigen Regelungen?

Dass Baurecht sowohl Bundes- als auch Ländersache ist, gibt es kein in sich geschlossenes Baurechtsgesetz, in dem alle Facetten des Baurechts abschließend geklärt sind. Vielmehr gibt es eine Reihe von Gesetzen, in denen unterschiedliche Bereiche des Baurechts geregelt sind. Hierzu zählen insbesondere:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
    Das Baugesetzbuch ist der Nachfolger des Bundesbaugesetzes. Es ist die wichtigste Quelle im Baurecht und enthält insbesondere Regelungen zum allgemeinen und besonderen Städtebaurecht.
  • Bauordnung (BauO)
    Bei den Bauordnungen handelt es sich um Landesrecht. Dementsprechend hat jedes Bundesland seine eigene Bauordnung. Diese ähneln sich weitgehend, da sie auf Bundesrecht basiere. Doch es gibt auch Unterschiede bei speziellen Fragen. Grundsätzlich regelt die Bauordnung das sogenannte Baugenehmigungsverfahren.
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO)
    Bei der Baunutzungsverordnung handelt es sich um Bundesrecht. Es regelt, inwieweit Grundstücke baulich zu nutzen sind. Die in der BauNVO festgelegten Rahmenbedingungen müssen von den Gemeinden in Bauleitplänen ausgeführt werden.
  • Denkmalschutzgesetze
    Denkmalschutz ist Ländersache, sodass es hier Ländergesetze gibt. Inhaltlich geht es dabei um die Bewahrung und Pflege von Bauwerken, aber auch Stadtbildern.
  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
    Die VOB gilt für das öffentliche Baurecht, nicht aber für das private Baurecht. Daher ist es für private Bauherren nicht von Bedeutung.
  • Gebäudeenergiegesetz (GEG)
    Das GEG löst die EnEV ab und regelt die energetischen Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude. Das GEG bezieht sich sowohl auf Neubauten als auch auf Bestandsgebäude, wobei sich die Regelungen hier unterschieden.
Das Gebäudeenergiegesetz legt – wie zuvor die Energieeinsparverordnung – Vorgaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Das Gebäudeenergiegesetz legt – wie zuvor die Energieeinsparverordnung – Vorgaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Fazit

Das deutsche Baurecht ist ein komplexes Rechtsgebiet. Denn in Deutschland sind baurechtliche Fragen sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene geregelt. Es gibt eine Reihe von Gesetzen, statt eines einheitlichen Gesetzeswerkes. Für private Bauherren ist es daher meist eine Herausforderung, sich einen Überblick über die geltenden Regeln zu verschaffen. Wichtig ist vor allem, dass zwischen dem öffentliche und dem privaten Baurecht zu unterscheiden ist: Also den baulichen Vorgaben von Seiten des Staates/des Landes und den vertraglichen Beziehungen zu Baupartnern wie Architekten, Bauträgern und Bauunternehmen.

Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com
Vertragsarten Überblick: Fertighaus, Architekt, Bauträger

Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Wege für private Bauherren, um ihren Neubau zu realisieren: das Fertighaus, das Architektenhaus und das… weiterlesen

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