Bauabnahmen beim Hausbau

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Tipp: Die größtmögliche Sicherheit für den Bauherrn bietet die förmliche Abnahme, da dort insbesondere Baumängel protokolliert werden. Damit ist das Bauunternehmen in der Pflicht, diese Mängel zu beseitigen oder noch fehlende Leistungen zu erbringen.

Teilabnahmen – Bauabnahmen nach Baufortschritt

In der Regel werden nicht nur nach der Fertigstellung des Hauses, sondern auch für abgeschlossene Teilleistungen wie die Rohbauarbeiten, Abnahmen durchgeführt. Die Rechtsfolgen sind die gleichen: Mit der erfolgreichen Abnahme geht die Teilleistung in das Eigentum des Bauherrn über, die Zahlung wird fällig und die Gewährleistung beginnt. Dies kann sich in einigen Fällen als tückisch erweisen, da sich durch Teilabnahmen die Fristen für die einzelnen Gebäudeteile unterscheiden. Kommt es im Verlauf der Gewährleistung zu einem Mangel, an dem mehrere Bauteile mit unterschiedlichen Fristen beteiligt sind, kann es kompliziert werden. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf Ihrem Schaden sitzen. Deshalb sollten Sie die Anzahl der Teilabnahmen so gering wie möglich halten.

Tipp: Bei Teilabnahmen sollten Sie die unterschiedlichen Fristen genau im Blick behalten, damit Sie bei einem auftretenden Mangel rechtzeitig reagieren können.

Wann erfolgt die Schlussabnahme?

Eine gültige Definition für die Fertigstellung eines Hauses existiert nicht. Dies hat zur Folge, dass es häufiger Unstimmigkeiten gibt, wann der Zeitpunkt für die Schlussabnahme gekommen ist. Als Faustregel gilt: Die Schlussabnahme eines Wohnhauses kann dann erfolgen, wenn es gefahrlos betreten und gemäß der vertraglichen Vereinbarungen fehlerfrei fertiggestellt ist. Dies spielt insbesondere bei Ausbauhäusern eine Rolle, bei denen Sie den Innenausbau oder andere Leistungen in Eigenleistung oder selbstorganisiert übernehmen.

Als fehlerfrei fertiggestellt gilt ein Gebäude, wenn:

• das Betreten und Benutzen gefahrlos möglich ist.
• das Haus bewohnbar ist.
• die elektrischen Anlagen einwandfrei arbeiten (Heizung, Elektrik, Sanitär)

Fehlen bei der Schlussabnahme Leistungen, die vertraglich vereinbart sind, können Sie die Abnahme auch verweigern und eine Erfüllung der Leistungen fordern.

Bauabnahme verweigern

Weist Ihr Haus bei der Schlussabnahme noch erhebliche Mängel auf, dürfen Sie die Abnahme verweigern. In diesem Fall ist unbedingt wichtig, dass Sie innerhalb der Fristen eine Abnahmeverweigerung aussprechen, und zwar schriftlich. Versäumen Sie dies, kann es passieren, dass plötzlich eine fiktive Abnahme vorliegt und Sie auf den fehlenden Leistungen und etwaigen Mängeln sitzen bleiben. Bei einer Abnahmeverweigerung müssen Sie die Gründe, bzw. Mängel genau benennen (Zustandsfeststellung).

Tipp: Wegen eines einzigen kleinen Mangels darf eine Abnahme nicht ohne Weiteres verweigert werden. Summieren sich diese Kleinigkeiten allerdings auf, sind Sie zur Abnahmeverweigerung berechtigt.

Bauabnahme mit erheblichen Mängeln

Zeigt sich bei einer Bauabnahme, dass erhebliche Mängel vorliegen, können Sie Ihr Haus dennoch abnehmen. Allerdings müssen Sie hier auf jeden Fall eine Abnahme unter Vorbehalt durchführen (§ 640 Abs. 2 BGB). Andernfalls verlieren Sie die Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Nacherfüllung.

Das Abnahmeprotokoll

Im Abnahmeprotokoll werden alle Ergebnisse der Bauabnahme festgehalten. Gerade bei Mängeln gilt es im späteren Verlauf und bei einem eventuellen Rechtsstreit als wichtigstes Beweismittel. Zwingend enthalten muss ein Abnahmeprotokoll folgende Punkte:

• Angaben zum Bauherr
• Adresse des Bauobjekts
• Ort und das Datum der Bauabnahme
• bei der Bauabnahme anwesenden Personen
• Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags, der zwischen Bauunternehmer und Bauherrn abgeschlossen wurde
• genaue Benennung der abzunehmenden Bauleistungen
• Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Angabe des Termins, bei dem die erneute Bauabnahme nach der Mängelbehebung erfolgen soll
• Unterschrift des Bauunternehmers, des Bauherrn sowie anwesender Zeugen

Tipp: Bauherr, Bauleiter und ausführendes Unternehmen erhalten jeweils eine Ausfertigung des Abnahmeprotokolls.

Rechtliche Auswirkungen der Bauabnahme

Mit einer Bauabnahme geht da Haus, bzw. die abgenommene Teilleistung in Ihren Besitz über. Dies hat rechtliche Auswirkungen, die sich im Detail je nach abgeschlossenem Bauvertrag unterscheiden können:

Gefahrenübergang: Für eventuelle Gefahren und Risiken, die von Ihrem Haus ausgehen, sind nun Sie als Bauherr verantwortlich. Dies betrifft zum Beispiel Schäden durch Witterung, Vandalismus oder Diebstahl.

Die Gewährleistungsfrist für die abgenommene Leistung beginnt. Innerhalb dieses Zeitraums können Sie die Beseitigung von Mängeln einfordern.

Beweislastumkehr: Für Mängel, die bei der Abnahme nicht ins Protokoll aufgenommen wurden, müssen Sie nun beweisen, dass diese durch das ausführende Unternehmen verursacht wurde.

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