Bauabnahmen beim Hausbau

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Mit einer Bauabnahme bestätigen Sie den baulichen Zustand Ihres Hauses. Die Abnahme bringt einige rechtliche Auswirkungen und verschiedene Stolperfallen mit sich. Teilweise sind auch behördliche Abnahmen erforderlich, die vom Bauamt oder einem unabhängigen Sachverständigen wie dem Schornsteinfeger durchgeführt werden.

Eine gründliche Prüfung ist wichtig für die Bauabnahme © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Eine gründliche Prüfung ist wichtig für die Bauabnahme © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Vier Formen der Bauabnahme im deutschen Recht

Das deutsche Recht kennt insgesamt vier verschiedene Arten der Abnahme eines Bauvorhabens. Je nach Form entstehen verschiedene Konsequenzen:

Die vier Rechtsformen der Bauabnahme im Überblick
Die vier Rechtsformen der Bauabnahme im Überblick

Ausdrückliche Abnahme

Bei dieser Abnahmeform erklären Sie, dass eine Abnahme erfolgt ist. Diese Erklärung kann auch mündlich erfolgen, was allerdings nicht zu empfehlen ist.

Förmliche Abnahme

Diese Abnahmeform beginnt mit einer Begehung des Bauvorhabens, an der Bauleiter, Bauherr, Planer und Bauunternehmen sowie eventuell Fachleute oder Sachverständige teilnehmen. Mit einem Abnahmeprotokoll werden alle Ergebnisse dieser Begehung festgehalten.

Konkludente Abnahme

Verhalten Sie sich als Bauherr so, als wäre das Gebäude abgenommen, gilt die Abnahme ohne weitere Maßnahmen als erfolgt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie in ein fertiges Haus einziehen oder die letzte Teilrate an den Bauunternehmer bezahlen.

Tipp: Bei einem Einzug vor der Bauabnahme sollten Sie schriftlich erklären, dass damit keine förmliche Abnahme stattfindet.

Fiktive Abnahme

Laut BGB gilt ein Gebäude als abgenommen, wenn ein Auftraggeber auf die vom Auftragnehmer anberaumte Abnahme nicht reagiert. Wird der Termin für die Abnahme vom Bauherrn nicht wahrgenommen, gilt das Haus mit allen Konsequenzen als abgenommen. Bei einem Vertrag nach VOB gilt weiterhin eine 12-Tagesfrist: Die Leistung gilt als mängelfrei abgenommen, wenn spätestens 12 Werktage nach der Fertigstellungsmitteilung durch das Bauunternehmen keine Mängel geltend gemacht werden.

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Tipp: Die größtmögliche Sicherheit für den Bauherrn bietet die förmliche Abnahme, da dort insbesondere Baumängel protokolliert werden. Damit ist das Bauunternehmen in der Pflicht, diese Mängel zu beseitigen oder noch fehlende Leistungen zu erbringen.

Bei der förmlichen Abnahme dokumentieren Sie mögliche Mängel © Kzenon, stock.adobe.com
Bei der förmlichen Abnahme dokumentieren Sie mögliche Mängel © Kzenon, stock.adobe.com

Teilabnahmen – Bauabnahmen nach Baufortschritt

In der Regel werden nicht nur nach der Fertigstellung des Hauses, sondern auch für abgeschlossene Teilleistungen wie die Rohbauarbeiten, Abnahmen durchgeführt. Die Rechtsfolgen sind die gleichen: Mit der erfolgreichen Abnahme geht die Teilleistung in das Eigentum des Bauherrn über, die Zahlung wird fällig und die Gewährleistung beginnt. Dies kann sich in einigen Fällen als tückisch erweisen, da sich durch Teilabnahmen die Fristen für die einzelnen Gebäudeteile unterscheiden. Kommt es im Verlauf der Gewährleistung zu einem Mangel, an dem mehrere Bauteile mit unterschiedlichen Fristen beteiligt sind, kann es kompliziert werden. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf Ihrem Schaden sitzen. Deshalb sollten Sie die Anzahl der Teilabnahmen so gering wie möglich halten.

Tipp: Bei Teilabnahmen sollten Sie die unterschiedlichen Fristen genau im Blick behalten, damit Sie bei einem auftretenden Mangel rechtzeitig reagieren können.

Der übliche Ablauf gilt auch für Teilabnahmen
Der übliche Ablauf gilt auch für Teilabnahmen

Wann erfolgt die Schlussabnahme?

Eine gültige Definition für die Fertigstellung eines Hauses existiert nicht. Dies hat zur Folge, dass es häufiger Unstimmigkeiten gibt, wann der Zeitpunkt für die Schlussabnahme gekommen ist. Als Faustregel gilt: Die Schlussabnahme eines Wohnhauses kann dann erfolgen, wenn es gefahrlos betreten und gemäß der vertraglichen Vereinbarungen fehlerfrei fertiggestellt ist. Dies spielt insbesondere bei Ausbauhäusern eine Rolle, bei denen Sie den Innenausbau oder andere Leistungen in Eigenleistung oder selbstorganisiert übernehmen.

Die Schlussabnahme sollte nur dann erfolgen, wenn man das Haus gefahrlos betreten kann und es gemäß der vertraglichen Vereinbarungen fehlerfrei fertiggestellt wurde
Die Schlussabnahme sollte nur dann erfolgen, wenn man das Haus gefahrlos betreten kann und es gemäß der vertraglichen Vereinbarungen fehlerfrei fertiggestellt wurde

Als fehlerfrei fertiggestellt gilt ein Gebäude, wenn:

  • das Betreten und Benutzen gefahrlos möglich ist.
  • das Haus bewohnbar ist.
  • die elektrischen Anlagen einwandfrei arbeiten (Heizung, Elektrik, Sanitär)

Fehlen bei der Schlussabnahme Leistungen, die vertraglich vereinbart sind, können Sie die Abnahme auch verweigern und eine Erfüllung der Leistungen fordern.

Abnahme verweigert: Fehlen Leistungen, die vertraglich festgelegt wurden, können diese vor der Schlussabnahme eingefordert werden © Asier, stock.adobe.com
Abnahme verweigert: Fehlen Leistungen, die vertraglich festgelegt wurden, können diese vor der Schlussabnahme eingefordert werden © Asier, stock.adobe.com

Bauabnahme verweigern

Weist Ihr Haus bei der Schlussabnahme noch erhebliche Mängel auf, dürfen Sie die Abnahme verweigern. In diesem Fall ist unbedingt wichtig, dass Sie innerhalb der Fristen eine Abnahmeverweigerung aussprechen, und zwar schriftlich. Versäumen Sie dies, kann es passieren, dass plötzlich eine fiktive Abnahme vorliegt und Sie auf den fehlenden Leistungen und etwaigen Mängeln sitzen bleiben. Bei einer Abnahmeverweigerung müssen Sie die Gründe, bzw. Mängel genau benennen (Zustandsfeststellung).

Tipp: Wegen eines einzigen kleinen Mangels darf eine Abnahme nicht ohne Weiteres verweigert werden. Summieren sich diese Kleinigkeiten allerdings auf, sind Sie zur Abnahmeverweigerung berechtigt.

Bauabnahme mit erheblichen Mängeln

Zeigt sich bei einer Bauabnahme, dass erhebliche Mängel vorliegen, können Sie Ihr Haus dennoch abnehmen. Allerdings müssen Sie hier auf jeden Fall eine Abnahme unter Vorbehalt durchführen (§ 640 Abs. 2 BGB). Andernfalls verlieren Sie die Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Nacherfüllung.

Abnahme unter Vorbehalt bei Baumängeln. Wichtig: Halten Sie die Mängel im Protokoll fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Abnahme unter Vorbehalt bei Baumängeln. Wichtig: Halten Sie die Mängel im Protokoll fest © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Das Abnahmeprotokoll

Im Abnahmeprotokoll werden alle Ergebnisse der Bauabnahme festgehalten. Gerade bei Mängeln gilt es im späteren Verlauf und bei einem eventuellen Rechtsstreit als wichtigstes Beweismittel. Zwingend enthalten muss ein Abnahmeprotokoll folgende Punkte:

  • Angaben zum Bauherr
  • Adresse des Bauobjekts
  • Ort und das Datum der Bauabnahme
  • bei der Bauabnahme anwesenden Personen
  • Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags, der zwischen Bauunternehmer und Bauherrn abgeschlossen wurde
  • genaue Benennung der abzunehmenden Bauleistungen
  • Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
  • Angabe des Termins, bei dem die erneute Bauabnahme nach der Mängelbehebung erfolgen soll
  • Unterschrift des Bauunternehmers, des Bauherrn sowie anwesender Zeugen

Tipp: Bauherr, Bauleiter und ausführendes Unternehmen erhalten jeweils eine Ausfertigung des Abnahmeprotokolls.

Beispiel für ein Abnahmeprotokoll
Beispiel für ein Abnahmeprotokoll

Rechtliche Auswirkungen der Bauabnahme

Mit einer Bauabnahme geht da Haus, bzw. die abgenommene Teilleistung in Ihren Besitz über. Dies hat rechtliche Auswirkungen, die sich im Detail je nach abgeschlossenem Bauvertrag unterscheiden können:

Gefahrenübergang: Für eventuelle Gefahren und Risiken, die von Ihrem Haus ausgehen, sind nun Sie als Bauherr verantwortlich. Dies betrifft zum Beispiel Schäden durch Witterung, Vandalismus oder Diebstahl.

Die Gewährleistungsfrist für die abgenommene Leistung beginnt. Innerhalb dieses Zeitraums können Sie die Beseitigung von Mängeln einfordern.

Beweislastumkehr: Für Mängel, die bei der Abnahme nicht ins Protokoll aufgenommen wurden, müssen Sie nun beweisen, dass diese durch das ausführende Unternehmen verursacht wurde.

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Bauabnahme nach BGB

Falls Sie mit dem Bauunternehmen einen BGB-Vertrag abgeschlossen haben, wird nach der Abnahme die Vergütung der Leistung, also die Bezahlung der Schlussrate fällig. Weiterhin kehrt sich jetzt die Beweislast um: Entdecken Sie nach der Abnahme einen Mangel, müssen Sie nachweisen, dass dieser durch das ausführende Unternehmen verursacht wurde. Mit der Abnahme – unabhängig davon, ob es sich um eine Teil- oder Schlussabnahme handelt – beginnt für den abgenommenen Gebäudeteil die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren.

Bauabnahme nach VOB

Haben Sie mit dem Bauunternehmen oder Baupartner einen Bauvertrag nach VOB abgeschlossen, dürfen Sie bei einem bei der Bauabnahme entdeckten Mangel eine Nachbesserung verlangen. Eine Reduzierung des Preises ist nur zulässig, wenn der Mangel nicht oder nur mit erheblichem Aufwand beseitigt werden kann (§ 638 BGB). Anders als beim BGB-Vertrag kann Schadensersatz nur bei einem wesentlichen Mangel geltend gemacht werden, das heißt, wenn die Gebrauchsfähigkeit des Hauses deutlich eingeschränkt ist. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von 4 Jahren so weit nicht anders vereinbart.

Es ist alles zu Ihrer Zufriedenheit? Dann steht der Bauabnahme nichts im Wege © Kzenon, stock.adobe.com
Es ist alles zu Ihrer Zufriedenheit? Dann steht der Bauabnahme nichts im Wege © Kzenon, stock.adobe.com

Checkliste Bauabnahme

Bauabnahme durch das Bauamt

Mit der Bauabnahme durch das Bauamt geht ein Gebäude von der Ausführungs- in die Nutzungsphase über. Das Bauamt überprüft bei einer behördlichen Abnahme, ob das Gebäude den Vorgaben aus dem Bauantrag sowie den Vorschriften der Landesbauordnung entspricht. Ob diese Abnahme überhaupt stattfindet, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In einigen Bundesländern ist die behördliche Abnahme nicht mehr vorgesehen, generell findet sie nur stichprobenartig statt. Bei der Bauabnahme durch das Bauamt. Stellt die Behörde Verstöße gegen die Bauvorschriften fest oder entspricht das Gebäude nicht den Angaben aus dem genehmigten Bauantrag, müssen Sie neue Genehmigungen einholen, Änderungen am Haus vornehmen und teilweise sogar mit Bußgeldern oder behördlich verordnetem Rückbau rechnen. Die Fertigstellung des Gebäudes muss dem Bauamt eine Woche im Voraus gemeldet werden.

Tipp: Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass alle nötigen Unterlagen wie Fachunternehmererklärungen, Nachweise und Bescheinigungen zur Abnahme vorliegen.

Eine Pflichtabnahme stellt die Abnahme der Feuerungsstätten durch den Schornsteinfeger dar. Geprüft wird die Sicherheit und Benutzbarkeit der Abgasanlage, die Einhaltung der Vorschriften und die Brandsicherheit. Meist findet diese Abnahme zum Abschluss der Rohbauarbeiten sowie bei der Fertigstellung des Gebäudes statt.

Eine gute Terminplanung sichert den Fertigstellungstermin © Nuthawut, stock.adobe.com
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