Bauabnahmen: Wann, welche, wie?

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Hausbau ist vollendet, Bauabnahme und dann können die Bauherren endlich in das neue eigene Heim einziehen. Grundsätzlich stimmt diese zeitliche Abfolge. Allerdings handelt es sich bei der Abnahme nicht um einen formalen Termin, den Bauherren auf die leichte Schulter nehmen sollten. Denn die Abnahme hat zahlreiche und sehr weitreichende rechtliche Konsequenzen für die Bauherren. In diesem Artikel erfahren Sie:

  • welche Arten von Abnahmen es gibt,
  • was die rechtlichen Konsequenzen der Bauabnahme durch den Bauherren sind,
  • wie eine Bauabnahme abläuft und
  • wie Bauherren sich optimal auf die Abnahme vorbereiten.
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Die Bauphase ist erst abgeschlossen, wenn die Abnahme erfolgt ist. Manche Bauunternehmen versuchen, Bauherren zu einer vorschnellen Abnahme zu bewegen © Alexander Raths, stock.adobe.com

Begriffsbestimmung: Welche Arten von Abnahme werden unterschieden?

Die Abnahme ist kein Begriff, der sich ausschließlich auf den Hausbau bezieht. Für Bauherren bedeutet Abnahme jedoch, dass eine Bauphase oder der gesamte Bau abgeschlossen ist. Es handelt sich bei einer Abnahme stets um eine Schlussabnahme. Allerdings gibt es unterschiedliche Arten von Abnahmen – je nachdem, wer für die Abnahme verantwortlich ist und wann diese erfolgt.

Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde

Die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörden ist nach den einzelnen Landesgesetzen geregelt. Daher können sich die gesetzlichen Regelungen hier je nach Bundesland etwas unterscheiden. Grundsätzlich geht es jedoch bei einer behördlichen Abnahme immer um die gleiche Sache:

  • Einerseits wird überprüft, ob bei dem Bau die Baugenehmigung eingehalten wurde. Hier geht es beispielsweise um die Frage, ob das tatsächliche Bauwerk in seinen Abmessungen dem entspricht, was in der Baugenehmigung erlaubt wurde.
  • Andererseits wird überprüft, ob durch den Bau alle Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung eingehalten wurden.
Bei der Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde geht es um die Einhaltung der Baugenehmigung sowie des Landesbaurechts © Edler von Rabenstein, stock.adobe.com
Bei der Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde geht es um die Einhaltung der Baugenehmigung sowie des Landesbaurechts © Edler von Rabenstein, stock.adobe.com

Diese Prüfung wird nicht durch die Bauherren initiiert. Vielmehr werden die Bauherren und ihre Baumaßnahme hier „durch den Staat“ kontrolliert. Dementsprechend weitreichend sind die Folgen, wenn bei der behördlichen Abnahme festgestellt wird, dass die Baumaßnahme nicht den Vorgaben aus der Baugenehmigung entspricht oder gegen Landesbaurecht verstößt. Im schlimmsten Fall kann der Abriss des Hauses angeordnet werden.

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Abnahme durch den Schornsteinfeger

Die Abnahme durch den amtlich zuständigen Schornsteinfeger erfolgt in der Regel zum Abschluss der Rohbauarbeiten. In dieser Prüfung geht es darum sicherzustellen, dass die Abgasanlage sicher benutzt werden kann. Dabei geht es sowohl um die Sicherheit der Hausbewohner als auch von Dritten. Die Abnahme durch den Schornsteinfeger bezieht sich insbesondere auf folgende Aspekte:

  • Ist die Verbrennungsluftversorgung der Feuerstätte angemessen?
  • Können die Verbrennungsabgase einfach und ohne Gefahr abziehen?
  • Ist die Feuerstätte brandsicher, dicht und betriebsbereit?
  • Sind Abgasanlage oder Schornstein brandsicher, dicht und betriebsbereit?
Die Bauabnahme hat weitreichende rechtliche Konsequenzen für die Bauherren © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Die Bauabnahme hat weitreichende rechtliche Konsequenzen für die Bauherren © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Abnahme durch den Bauherren

Bei der Abnahme durch den Bauherren geht es darum festzustellen, ob das Haus so errichtet wurde, wie es vertraglich vereinbart wurde beziehungsweise wie die Bauherren es erwarten durften. Die Abnahme durch die Bauherren stellt daher den letzten Schritt der Bauphase dar, bevor die Immobilie – mit allen rechtliche Konsequenzen – in das Eigentum und den Besitz der Bauherren übergeht.

Im Rahmen der Abnahme wird daher überprüft, ob:

  • alle Leistungen aus dem Vertrag vollständig erbracht wurden,
  • ob die Baumaßnahme frei von Mängeln ist und
  • ob die Baumaßnahme mit dem übereinstimmt, was Art und Umfang nach über die Leistungsbeschreibung vereinbart war.

Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist der Begriff „Mangel“. Was ein Mangel ist, ist in § 633 II BGB definiert. Danach ist eine Sache, also hier die Baumaßnahme, frei von Sachmängeln, wenn diese die vereinbarte Beschaffenheit hat. Konkret bedeutet das, dass das Bauwerk so beschaffen sein muss, wie es vertraglich vereinbart wurde. Wurde keine Beschaffenheit vereinbart, so ist ein Werk (hier: Bauwerk) frei von Sachmängeln, wenn es für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller (also hier die Bauherren) nach Art des Werkes erwarten können.

Bauabnahme durch den Bauherren: Warum ist diese Bauabnahme so wichtig?

Die Bauabnahme durch die Bauherren ist im Gesetz nicht spezifisch geregelt. Vielmehr gelten die Regelungen aus VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sowie die Ausführungen des Bundesgerichtshofs. Im BGB steht in § 640 I, dessen Regelungen auch für Bauabnahmen gelten:

Eine Abnahmebegehung kostet Zeit: Bauherren sollten sich gut darauf vorbereiten und bei der Begehung stets auf alle Details achten © Kzenon, stock.adobe.com
Eine Abnahmebegehung kostet Zeit: Bauherren sollten sich gut darauf vorbereiten und bei der Begehung stets auf alle Details achten © Kzenon, stock.adobe.com

„Der Besteller (also der Bauherr) ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.“ Diese Regelung, verbunden mit der entsprechenden Rechtsprechung, hat weitreichende Folgen für die Bauherren, aber auch für deren Vertragspartner:

  • Gewährleistungszeitraum beginnt: Im Anschluss an eine Abnahme haben die Bauherren in der Regel eine fünfjährige Gewährleistungspflicht. In dieser Zeit müssen die Bauunternehmen Mängel kostenfrei beseitigen. Allerdings tragen nun die Bauherren die Beweist.
  • Beweislastumkehr: Mit der Abnahme geht die Beweislast von den Bauunternehmen auf die Bauherren über. Das bedeutet konkret: Während der Bauphase müssen die Bauunternehmen nachweisen, dass ihre Leistung ordnungsgemäß ausgeführt wird, also frei von Mängeln ist. Mit der Abnahme erklären die Bauherren, dass sie das Bauwerk als grundsätzlich mängelfrei ansehen. Finden die Bauherren nach der Abnahme noch Mängel, so müssen sie nachweisen, dass es sich um Mängel handelt und welches Bauunternehmen diese Mangel verschuldet hat und wodurch.
  • Zahlungsanspruch: Mit der Abnahme haben Bauunternehmen einen Anspruch auf die Zahlung der Restsumme. Die beteiligten Handwerkunternehmen können also ihre Abschlussrechnung stellen.
  • Abnahmeprotokoll: Im Rahmen der Abnahmebegehung wird ein Abnahmeprotokoll erstellt. Dieses bildet die Basis der Abnahme. In dem Abnahmeprotokoll müssen alle Mängel aufgenommen werden, die festgestellt wurden. Bei geringfügigen Mängeln erfolgt trotzdem die Abnahme, allerdings müssen die Mängel durch die Bauunternehmen kostenfrei beseitigt werden. Liegen gravierende Mängel vor, so müssen diese beseitigt werden. Dann erfolgt ein weiterer Abnahmetermin und dann, wenn keine gravierenden Mängel mehr vorliegen, die Abnahme.
  • Gefahrenübergang: Sobald die Abnahme erfolgt ist, sind die Bauherren für alle Gefahren verantwortlich, die zu einer zufälligen Verschlechterung oder sogar Zerstörung des Hauses führen. Hierzu zählen Schäden oder Zerstörung durch Personen (Vandalismus) ebenso wie die durch Unwetter (Blitz, Starkregen etc.). Dementsprechend sollten spätestens jetzt durch die Bauherren entsprechende Versicherungsverträge abgeschlossen werden.
Baumängel, die im Rahmen der Abnahmebegehung gefunden werden, müssen von den Bauunternehmen kostenfrei innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden © exclusive-design, stock.adobe.com
Baumängel, die im Rahmen der Abnahmebegehung gefunden werden, müssen von den Bauunternehmen kostenfrei innerhalb einer angemessenen Frist behoben werden © exclusive-design, stock.adobe.com

Wichtig: Auf welche Weise kann die Abnahme durch den Bauherren erfolgen?

Bei der Abnahme handelt es sich um eine rechtsverbindliche Erklärung der Bauherren, dass die Bauunternehmen das Bauwerk ordnungsgemäß erstellt haben. In der Regel erfolgt diese rechtsverbindliche Erklärung in Form der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls. Allerdings gibt es auch andere Möglichkeiten, wie die Abnahme „erklärt“ werden kann. Neben dieser ausdrücklichen Abnahme gibt es noch die stillschweigende sowie die fingierte Abnahme, die die Rechte der Bauunternehmen stärken. Bauherren sollten daher unbedingt wissen, worum es dabei geht.

Regelfall: Ausdrückliche Abnahme

Im Regelfall erfolgt die Abnahmen am Ende einer gemeinsamen Begehung der (ehemaligen) Baustelle, bei zumindest der Architekt oder die Bauleitung sowie die Bauherren anwesend sind. Im Anschluss wird das Abnahmeprotokoll unterzeichnet und damit die Freiheit des Bauwerks von (wesentlichen) Mängeln bestätigt. Leider kommt es sehr häufig vor, dass Bauherren das Abnahmeprotokoll vorschnell unterzeichnen. Sei es, weil sie sich der Bedeutung des Abnahmeprotokolls nicht bewusst sein, weil sie endlich in das Haus einziehen möchten oder weil sie vom Bauunternehmen unter Druck gesetzt werden. Es ist wichtig, dass Bauherren die Abnahmebegehung ernst nehmen, dafür ausreichend Zeit einplanen und diese gut vorbereiten (hierzu weiter unten mehr).

Stillschweigende Abnahme durch konkludentes Handeln

In manchen Fällen kann auch das Verhalten der Bauherren als Abnahmeerklärung gewertet werden. Die Rechtsfolgen sind dann die gleichen wie bei einer klassischen, ausdrücklichen Abnahmeerklärung. Juristen sprechen dann von konkludentem Verhalten, also einem Verhalten, aus dem die andere Vertragspartei schließen kann, dass die Bauherren die Baumaßnahme als abgeschlossen ansehen und damit eine Abnahme als erklärt gilt. Als solch ein konkludentes Verhalten werden zum Beispiel folgende Handlungen gewertet:

  • Bezahlung der Abschlussrechnung
  • Einzug in das Haus

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Fingierte Abnahme bei Abnahmeverweigerung

Wenn die Bauherren die Abnahme verweigern, obwohl eine ordnungsgemäße Abnahmebegehung stattgefunden hat oder angeboten und vom Bauherren ohne triftigen Grund nicht angenommen wurde und das Bauwerk ordnungsgemäß erstellt wurde, dann kann eine Abnahme fingiert werden. Konkret bedeutet das: Auch wenn nie eine Abnahmebegehung stattgefunden hat oder die Bauherren das Abnahmeprotokoll nicht unterschrieben haben, dann kann das Bauunternehmen eine Frist zur Abnahme setzen. Lassen die Bauherren diese einfach verstreichen, dann gilt die Abnahme als erteilt. Deshalb sollten Bauherren eine Abnahme nicht einfach verweigern, sondern bei Streitigkeiten immer einen Gutachter sowie einen Anwalt hinzuzuziehen.

Wie läuft die Abnahme durch den Bauherren ab und sollten Bauherren sich vorbereiten?

Im Idealfall haben Bauherren bereits während der gesamten Bauphase ein eigenes Bautagebuch geführt, in dem sie wichtige Ereignisse, Unklarheiten und Mängel notiert und über Fotos dokumentiert haben. Treten während der Bauphase Probleme auf, sollten diese natürlich sofort angegangen werden und mit der Klärung nicht bis zur Abnahme gewartet werden. Aber diese Punkte sollten bei der Abnahme besonders gründlich begutachtet werden.

Immer dabei bei jedem Baustellenbesuch: das Bautagebuch © Production Perig, stock.adobe.com
Immer dabei bei jedem Baustellenbesuch: das Bautagebuch © Production Perig, stock.adobe.com

Außerdem sollten Bauherren vor der Abnahmebegehung selbst einen Rundgang durch das Gebäude machen und auf mögliche Mängel achten. Hier sollten insbesondere all die Punkte begutachtet werden, die auch während der eigentlichen Begehung eine Rolle spielen:

  • Kontrolle im Außenbereich:
    • Fassaden, Türen, Fenster
    • Dach, soweit zugänglich
    • Schornstein, soweit zugänglich
    • Entwässerung
    • Lichtschächte (für den Keller)
    • Umgebungsarbeiten wie Zufahrt, Carport, Garage etc.
    • Außengestaltung/Anlegen des Gartens
  • Kontrolle des Innenbereichs:
    • Funktionsfähigkeit aller Leitungssysteme (Wasser, Strom, Gast, TV etc.)
    • Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage
    • Raumaufteilung (Größe der Räume)
    • Platzierung von Fenstern und Türen
    • Funktionsfähigkeit der Fenster und Türen (inkl. Schlösser, Rollläden etc.)
    • Platzierung der Heizkörper
    • Bedienungsanweisungen von Heizungsanlage etc.
    • Zusätzlich vereinbarte Ausstattungsmerkmale
  • Kontrolle auf klassische Schwachstellen/Mängel:
    • Unzureichende/fehlende Endreinigung der Immobilie
    • Tapeten haben Blasen, Risse oder Flecken
    • Farbtöne entsprechen nicht dem, was gewünscht war
    • Türen und Fenster dichten nicht richtig
    • Schalldämmung (insbesondere Trittschall) ist nicht ausreichend
Für Baumängel gilt ab der Abnahme die Beweislastumkehr. Daher ist es für Bauherren so wichtig, möglichst alle Baumängel vor der Abnahme zu finden und zu dokumentieren © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com
Für Baumängel gilt ab der Abnahme die Beweislastumkehr. Daher ist es für Bauherren so wichtig, möglichst alle Baumängel vor der Abnahme zu finden und zu dokumentieren © Stockwerk-Fotodesign, stock.adobe.com

Die Abnahme sollte ein Bauherr/eine Bauherrin niemals allein durchführen. Hier sollte man sich immer von einer zweiten Person begleiten lassen. Im Zweifelsfall kann es sinnvoll sein, einen Gutachter hinzuzuziehen. Dies bedeutet zwar erhebliche Mehrkosten, die durchaus eine kleine vierstellige Summe betragen können, allerdings sind übersehene Mängel an einem Haus meist deutlich teurer. Gutachter finden Bauherren beispielsweise über:

  • Verband privater Bauherren
  • Bauherren Schutzbund
  • Verbraucherzentrale
  • TÜV Rheinland

Checkliste: Was gehört ins Abnahmeprotokoll?

Ein Abnahmeprotokoll kann von Hand verfasst werden, im Computer geschrieben und dann ausgedruckt werden oder es kann ein Formular verwendet werden. Allerdings sollten einige Punkte immer aufgenommen werden, ganz gleich, wie das Abnahmeprotokoll verfasst wird und um welche Baumaßnahme es geht:

  • Name des Bauherrn
  • Adresse der Immobilie
  • Auftragsnummer des Bauvertrags sowie Datum, wann der Bauvertrag abgeschlossen wurde
  • Auflistung der abzunehmenden Leistungen oder Einbindung der Bau- und Leistungsbeschreibung
  • Daten der Begehung: Datum, Ort, Namen der beteiligten Personen
  • Liste aller sichtbaren Mängel
  • Liste aller bereits behobenen Mängel (während Bauphase)
  • Ggf. Termin für weitere Bauabnahme, wenn Mängel festgestellt wurden, die bis dahin behoben werden müssen
  • Unterschrift der Bauherren und des Bauunternehmers
Erst Abnahme dann Schlüsselgewalt über das Haus: Trotzdem sollten Bauherren sich nicht vorschnell zur Unterschrift des Abnahmeprotokolls drängenlassen © Robert Kneschke, stock.adobe.com
Erst Abnahme dann Schlüsselgewalt über das Haus: Trotzdem sollten Bauherren sich nicht vorschnell zur Unterschrift des Abnahmeprotokolls drängenlassen © Robert Kneschke, stock.adobe.com

Fazit

Es gibt unterschiedliche Arten von Bauabnahmen: die behördliche Bauabnahme, die Abnahme durch den Schornsteinfeger und die Abnahme durch die Bauherren. Mit der Abnahme durch die Bauherren gilt die Bauphase als abgeschlossen. Daraus erreichen sich weitreichende Folgen für die Vertragsparteien:

Bauherren sollten sich daher gut auf die Abnahme vorbereiten und sich unter Umständen von einem Gutachter begleiten lassen. Wichtig ist zudem, dass eine Abnahme auch durch konkludentes Verhalten als erteilt gelten kann oder bei Abnahmeverweigerung fingiert werden kann. Bei Problemen rund um die Abnahme sollten Bauherren sich von einem Fachanwalt oder der Verbraucherschutzzentrale beraten lassen.

Wichtig: Beachten Sie unbedingt die Verjährungsfristen für Ansprüche bei Baumängeln
Wichtig: Beachten Sie unbedingt die Verjährungsfristen für Ansprüche bei Baumängeln
Es ist alles zu Ihrer Zufriedenheit? Dann steht der Bauabnahme nichts im Wege © Kzenon, stock.adobe.com
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