Terminplanung Hausbau – vom Spatenstich bis Schlüsselübergabe

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Der Bau eines Hauses verläuft in verschiedenen Phasen, die mit der Einrichtung der Baustelle als eigentlichem Baubeginn starten. Um alle Arbeiten und Gewerke genau koordinieren zu können, wird ein Bauzeitenplan erstellt, in der Regel übernimmt das Ihr Baupartner. Zwischen den beiden festen Terminen Baubeginn und Schlüsselübergabe, die im Bauvertrag festgelegt sind, werden der Zeitbedarf für die einzelnen Gewerke eingeplant und die Abläufe koordiniert.

Eine gute Terminplanung sichert den Fertigstellungstermin © Nuthawut, stock.adobe.com
Eine gute Terminplanung sichert den Fertigstellungstermin © Nuthawut, stock.adobe.com

Warum ist ein Bauzeitenplan so wichtig?

Mit dem Bauzeitenplan wird der vorgesehene Ablauf dargestellt. Er dient zum einen der Planung von Terminen für einzelne Gewerke und Bauunternehmen, aber auch als Kontrollinstrument, mit dem der Baufortschritt und die Einhaltung der Terminplanung überprüft werden kann. Kommt es zu Verzögerungen, muss nachjustiert werden. Ein präziser und gut durchdachter Bauzeitenplan sichert die Einhaltung des vertraglich festgelegten Fertigstellungstermins und ist damit auch im Interesse des Baupartners, der dafür haftet.

Sinnvolle Darstellung eines Bauzeitenplans

Die Grundlage der Terminplanung für den Hausbau bilden die Leistungen aus dem Leistungsverzeichnis. Er stellt die zeitliche Abfolge dar und enthält eine Auflistung der Bauabschnitte und der Bauleistungen. Wichtige Angaben sind die zeitliche Einordnung der Arbeitsschritte, die Abhängigkeit der Gewerke voneinander, jeweils erforderliche Baumaschinen und Geräte, Liefertermine und nötige Lagerkapazitäten für Baustoffe, Abnahmetermine und eventuell auch Termine für die Abschlagsrechnungen aus dem Zahlplan. Dies alles übersichtlich und nachvollziehbar darzustellen, ist nicht ganz einfach.

Mit einem Bauzeitenplan verschaffen Sie sich eine Übersicht über alle Baustellentermine
Mit einem Bauzeitenplan verschaffen Sie sich eine Übersicht über alle Baustellentermine

In der Praxis hat sich dafür das Balkendiagramm bewährt. Je nach Komplexität des Bauvorhabens wird dieses einfach mit einem Tabellenkalkulationsprogramm oder mit einer speziellen Software erstellt. Der Balkenplan enthält für jedes Bauteil, bzw. Gewerk einen eigenen Balken, die Länge wird durch die eingeplante Arbeitsdauer bestimmt. Durch diese Darstellung können auch Überschneidungen abgebildet werden und sind leicht zu erkennen. Der nach der Auftragsvergabe erstellte Plan kann dann jederzeit an den aktuellen Stand angepasst werden.

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Die einzelnen Abschnitte beim Hausbau

Die Phasen beim Hausbau gliedern sich in Rohbauarbeiten und Innenausbau, die wiederum in einzelne Abschnitte aufgeteilt und im Bauablauf sinnvoll eingeplant werden müssen. Grundsätzlich ist der Hausbau in folgende Arbeitsschritte gegliedert:

Haus im Rohbau © Wolfilser, stock.adobe.com
Haus im Rohbau © Wolfilser, stock.adobe.com

Rohbauphase

In der Rohbauphase werden das Fundament des Gebäudes sowie die Außenhülle und die Dachkonstruktion hergestellt. Mit der Dacheindeckung wird das Gebäude wetterfest und die Rohbauphase ist abgeschlossen.

  • Einrichtung der Baustelle
  • Erdarbeiten
  • Fundamentarbeiten und Bodenplatte
  • Hochbauarbeiten (Erstellen des Rohbaus bei Massivbauweise oder Aufstellen des Fertighauses)
  • Dachstuhl errichten
  • Dacheindeckung
Die Rohbauphasen im zeitlichen Überblick
Die Rohbauphasen im zeitlichen Überblick

Innenausbau

Der Innenausbau umfasst alle Ausbauarbeiten sowie den Einbau von Fenstern und Türen. Parallel erfolgen weitere Arbeiten außen wie Fassaden- oder Klempnerarbeiten.

  • Installationsarbeiten
  • Estricharbeiten
  • Einbau von Fenstern und Türen (geschlossener Rohbau)
  • Fußbodenarbeiten
  • Putzarbeiten
  • Montage von Heizung und Heizkörpern (Zeitpunkt abhängig von der Heizungstechnik)
  • Montage der Innentüren

Tipp: Wie genau der Bauablauf gegliedert ist, hängt von der Hauskonstruktion und einigen weiteren Aspekten ab. Deshalb ist jeder Bauzeitenplan hinsichtlich der Gewerke individuell und im Detail unterschiedlich aufgebaut.

Endspurt: der Innenausbau © MATTHIAS BUEHNER, stock.adobe.com
Endspurt: der Innenausbau © MATTHIAS BUEHNER, stock.adobe.com

Wichtige Punkte für die Terminplanung

Für einen reibungslosen Ablauf der Bauausführung soll es weder zu ungünstigen Überschneidungen und Engpässen noch zu Leerlauf im Baufortschritt kommen. Bei der Terminplanung muss der Ersteller des Bauzeitenplans einiges beachten:

  • Die Arbeiten unterschiedlicher Gewerke müssen zeitlich folgerichtig abgestimmt sein. So ergibt es keinen Sinn, wenn der Zimmermann auf die Baustelle kommt, bevor alle Wände hochgezogen und für die Dachkonstruktion vorbereitet sind. Der Bodenverleger kann erst dann mit seiner Arbeit beginnen, wenn die Estricharbeiten abgeschlossen und der Untergrund belegreif ist.
  • Auch der Lagerplatz muss bei der Terminplanung im Blick behalten werden. Vor allem, wenn die Lagerfläche begrenzt ist, muss für alles benötigte Material genug Platz sein. Witterungsempfindliche Baustoffe, wie etwa Holz, dürfen nicht zu früh angeliefert werden, damit die Lagerzeiten im Freien möglichst kurz gehalten werden.
  • Ein guter Bauzeitenplan berücksichtigt nicht nur die Abfolge der Gewerke, sondern hält auch Zeitpunkte für Materialbestellungen und die voraussichtlichen Lieferzeiten fest. Dies spielt insbesondere bei Ihren Eigenleistungen eine wichtige Rolle.
  • Das Wetter spielt bei der Erstellung der Terminplanung ebenfalls eine wichtige Rolle. Fallen bestimmte Arbeiten in die Frostphase oder in andere ungünstige Wetterlagen, muss der daraus resultierende Baustillstand mit eingeplant werden.
  • Erbringen Sie als Bauherr Eigenleistungen, müssen auch diese im Zeitplan berücksichtigt werden, damit die Bauteile für Ihre Folgearbeiten bereit sind.
  • Es gibt quasi keinen Hausbau, bei dem es nicht aus irgendwelchen Gründen zu Verzögerungen kommt. Diese müssen im richtigen Umfang eingeplant werden, und zwar so, dass sich dadurch keine Leerzeiten ergeben.
Die wichtigsten Punkte für die Terminplanung auf der Baustelle
Die wichtigsten Punkte für die Terminplanung auf der Baustelle

Tipp: Um einen Bauzeitenplan als Grundlage der Terminplanung für Ihren Hausbau zu erstellen, braucht es viel Fachwissen und Erfahrung. Diese Aufgabe gehört deshalb in professionelle Hände.

Bauverzögerungen durch schlechtes Wetter muss das Bauunternehmen mit einplanen © taavitoomasson, stock.adobe.com
Bauverzögerungen durch schlechtes Wetter muss das Bauunternehmen mit einplanen © taavitoomasson, stock.adobe.com

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Wer erstellt die Terminplanung?

Die Terminplanung für die einzelnen Hausschritte als Bauzeiten- oder Bauablaufplan erstellt in der Regel der Architekt in Abstimmung mit dem oder den Bauunternehmen und natürlich mit Ihnen als Bauherrn. Dabei wird in der Regel anfangs ein Grobplan erstellt, der die Zeitdauer der einzelnen Bauabschnitte festgelegt. Dieser Rahmenplan wird im Bauverlauf präzisiert und aktualisiert. Auch diese Aufgabe übernimmt der Planer. Anhaltspunkte für eventuell erforderliche Änderungen erhält er durch die regelmäßigen Baubesprechungen und bei seinen Bauleiteraufgaben auf der Baustelle.

Tipp: Damit die Bauunternehmen diesen Terminplan auch einhalten können, müssen Sie rechtzeitig beauftragt und entsprechend koordiniert werden.

Wie verbindlich ist die Terminplanung für den Hausbau?

Dass die Fristen im Bauzeitenplan eingehalten werden, ist für alle am Bau Beteiligten und auch für Sie als Auftraggeber wichtig und erstrebenswert, Verzögerungen sind dennoch nicht auszuschließen. Ob in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch besteht, kommt auf die Vertragsgestaltung an.

Vertraglich festgelegte Termine müssen eingehalten werden!
Vertraglich festgelegte Termine müssen eingehalten werden!

Im klassischen Bauvertrag sind lediglich Baubeginn und Fertigstellungstermin festgelegt und müssen vom Bauunternehmen eingehalten werden. Kommt es innerhalb der Terminplanung zu Verzögerungen, haftet das Unternehmen nur dann, wenn zeitlich Eckpunkte, wie zum Beispiel die Fertigstellung des Rohbaus ebenfalls als verbindliche Fristen im Vertrag festgehalten werden. Ob dies sinnvoll ist oder nicht, hängt vom Einzelfall ab.

Tipp: Bauen Sie mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmen, spielen interne Verzögerungen kaum eine Rolle für Sie, solange der Fertigstellungstermin eingehalten wird.

Endlich ist alles geschafft – Sie erhalten die Schlüssel für Ihr neues Haus © fizkes, stock.adobe.com
Endlich ist alles geschafft – Sie erhalten die Schlüssel für Ihr neues Haus © fizkes, stock.adobe.com
Bei der Bauanlaufbesprechung werden die letzten offenen Punkte des Bauprojekts geklärt © I Believe I Can Fly, stock.adobe.com
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