Vertragsarten Überblick: Fertighaus, Architekt, Bauträger

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Fertighaus: Ein (schlüsselfertiges) Haus vom Bauträger

Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, kauft in der Regel selbst ein Grundstück und erwirbt das Fertighaus von einem Fertighausanbieter. Manche Anbieter unterstützen auf Wunsch auch bei der Suche und dem Kauf eines passenden Grundstücks. Zu den klassischen Aufgaben, die bei einem Neubau in Form eines Fertighauses inkludiert sind, zählen:

• Fertiger Bauplan
• Statische Berechnung
• Nachweis nach der Energieeinsparverordnung
• Bauleistungen

Bauherren können aus unterschiedlichen Haustypen auswählen und meist noch kleinere Veränderungen einbauen lassen. Zudem gibt es meist die Möglichkeit, zwischen unterschiedliche Ausbaustufen zu wählen. Das bedeutet, dass in unterschiedlichem Umfang Eigenleistungen eingebracht werden können, um Kosten zu sparen.

Bauträgerhaus: Das Haus (fast) von der Stange

Erwerben Bauherren einen Neubau über einen Bauträger, so handelt es sich dabei um ein Gesamtpaket aus Grundstück und Immobilie. Die Immobilie kann von den Bauherren in der Regel nur in Grenzen verändert werden: etwas bei der Wahl des Bodenbelags oder der Optik der Zimmertüren. Daher spricht man auch von einem Haus von der Stange, weil das Haus nicht individuell geplant und errichtet wurde. Dafür übernimmt der Bauträger das gesamte Bauvorhaben. Auch trägt er das Kostenrisiko, wenn es etwa zu Verteuerungen oder anderen Problemen bei der Baumaßnahme kommt.

Vertragsarten: Welche Verträge spielen beim Hausbau eine Rolle?

Je nachdem, für welches Szenario beim Neubau des Eigenheims sich Bauherren entschieden, werden unterschiedliche Vertragsarten relevant. Welche Vertragsarten beim Bau eines Fertighauses, eines Architektenhauses oder eines Bauträgerhauses wichtig sind, erfahren Sie im nächsten Abschnitt. Hier sollte bedacht werden, dass die Vertragsparteien meist auch von diesem Standard im gesetzlichen Rahmen abweichen und eigene Regelungen treffen können. An dieser Stelle werden zunächst die wichtigsten Vertragsarten im Überblick vorgestellt.

• Maklervertrag

Der Maklervertrag wird zwischen den (zukünftigen) Bauherren und dem Makler geschlossen mit dem Ziel, ein passendes Baugrundstück zu finden. Gerade in Großstädten ist es für Privatpersonen in der Realität nur schwer möglich, ein Baugrundstück ohne Makler zu finden. Es gibt unterschiedliche Arten von Maklerverträgen, bei denen sich die Immobiliensuchenden und der Makler in unterschiedlichem Ausmaß rechtlich aneinander binden.

• Grundstückskaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag handelt es sich um den Kaufvertrag eines Grundstücks. Durch den Grundstückskaufvertrag geht jedoch noch nicht das Eigentum an dem Grundstück über. Vielmehr erhält der Grundstückskäufer einen Anspruch auf Eintragung des Grundstücks auf seinen Namen im Grundbuch – was dann den Eigentumsübergang bedeutet. Anders als bei anderen Kaufverträgen können Grundstückskaufverträge aufgrund der weitreichenden rechtlichen und finanziellen Konsequenzen nicht formfrei abgeschlossen werden. Vielmehr folgen sie strengen Vorschriften. Hierzu zählen insbesondere das Schriftformerfordernis und auch die Notwendigkeit, einen Notar einzuschalten. Bis auf wenige Ausnahmen ist ein Grundstückskaufvertrag nur dann wirksam, wenn dieser unter Einbindung eines Notars abgeschlossen wurde.

• Erbbaurechtsvertrag

Ein Erbbaurechtsvertrag wird zwischen dem Eigentümer des Grundstücks (Erbbaugeber) und dem Erbbaunehmer (dem zukünftigen Bauherren) geschlossen. Die Erbbaunehmer erhalten das Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu errichten. Im Gegenzug zahlen die Erbbaunehmer dem Erbbaugeber einen sogenannten Erbbauzins. Es handelt sich also um eine Art erweiterten Mietvertrag über das Grundstück. Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes eigentumsgleiches Grundstück. Es ist zeitlich begrenzt. Der Erbbaurechtsvertrag muss schriftlich abgeschlossen und unter Einbeziehung eines Notars werden.

• Architektenvertrag

Der Architektenvertrag wird zwischen den (zukünftigen) Bauherren und dem Architekten oder dem Architekturbüro abgeschlossen. Der Leistungsumfang, mit dem der Architekt betraut wird, kann zwischen den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden. Grundsätzlich können Architektenverträge zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden. In der Regel wird jedoch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Grundlage verwendet. Im BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) finden sich in den §§ 650p ff BGB die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen.

• Ingenieurvertrag/Planervertrag

Ingenieure und Fachplaner übernehmen im Rahmen der Errichtung eines Neubaus spezifische Einzelaufgaben in den Bereichen Bodengutachten, Statik für die Tragwerksplanung, Planung der technischen Gebäudeausrüstung sowie Vermessung. Die Verträge orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Zudem gelten die Regelungen der §§ 650p ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

• Bauverträge (Verträge mit den unterschiedlichen Handwerksbetrieben)

Als Bauverträge werden die Verträge bezeichnet, die die Bauherren mit den unterschiedlichen Bauunternehmen abschließen. Die rechtlichen Grundlagen zu den sogenannten Bauverträgen finden sich in § 650a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Rechtlich gesehen handelt es sich bei Bauverträgen um spezifische Werkverträge. Denn klassische Werkverträge, wie diese in §§ 631 ff BGB geregelt sind, tragen nicht der Komplexität von Verträgen rund um Bauvorhaben Rechnung. Diese Spezialregelungen gegenüber einem Werkvertrag betreffen insbesondere die Aspekte:

• Zumutbare Änderungswünsche des Auftraggebers (Bauherren)
• Sicherheiten, die der Bauunternehmer vom Bauherren verlangen kann
• Regelungen zu Abnahme und Mängeln

• Verbraucherbauverträge

Ein Verbrauchervertrag im Sinne des § 650i BGB liegt immer dann vor, wenn sich als Vertragsparteien ein Unternehmer und ein Verbraucher (eine Privatperson) gegenüberstehen. Ein Verbraucherbauvertrag ist dann erforderlich, wenn es sich bei dem Bauherren um Privatpersonen handelt und es um den Komplettumbau eines Hauses oder eben die Errichtung eines Neubaus geht. Dieser Fall trifft also insbesondere auf die Errichtung eines individuell geplanten Hauses durch einen Generalunternehmer oder das schlüsselfertige Fertighaus von einem entsprechenden Anbieter zu.

• Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist im Prinzip ein Grundstückskaufvertrag sowie ein Verbrauchervertrag bezüglich der schlüsselfertigen Errichtung eines Hauses in einem. Die gesetzlichen Regelungen für den Bauträgervertrag finden sich vornehmlich in § 650 u BGB. Besonders wichtig bei einem Bauträgervertrag ist die sogenannte Baubeschreibung. Denn hier wird verbindlich festgehalten, welche Leistungen der Bauträger den Bauherren schuldet. Das bedeutet vor allem auch:

• Größe und Art des Hauses
• Ausbaustufe
• Qualität der verwendeten Materialien

Im Bauträgervertrag kann auch vereinbart werden, dass einzelne Arbeiten von den Bauherren selbst ausgeführt werden oder diese selbst Bauunternehmen beauftragen. Dies betrifft meist nachgeordnete Aufgaben wie Malerarbeiten oder Gartenbauarbeiten.

Mit Bauträgervertrag zum schlüsselfertigen Haus

Einen Neubau über einen Bauträger zu erwerben erfreut sich in Deutschland großer Beliebtheit. Aufgrund der aktuellen Marktsituation, dass insbesondere in… weiterlesen

• Beraterverträge

Zu den Beraterverträgen, die rund um den Neubau eines Hauses geschlossen werden können, zählen solche, die mit folgenden Personenkreisen geschlossen werden:

• Juristen (beispielsweise Prüfung von Architektenverträgen)
• Steuerberater
• Bausachverständigen

Beraterverträge sollten immer Werkverträge sein, sodass der Berater ein Ergebnis schuldet. Es sollte daher der Abschluss eines Dienstleistungsvertrages unterbleiben.

• Baudarlehensverträge

In der Regel können Bauherren ihren Neubau nicht aus den Ersparnissen bezahlen, sondern benötigen eine Finanzierung. Meist erfolgt dies über die sogenannten Baudarlehen, bei denen sich die Bauherren Geld von einer Bank leihen. Das geliehene Geld wird mitsamt Zinsen über einen definierten Zeitraum zurückgezahlt. Zudem wird für die Bank im Grundbuch eine Grundschuld vermerkt, um die Kreditsumme abzusichern, falls die Bauherren diese nicht zurückzahlen.

• Versicherungsverträge

Der Bau oder Kauf eines Hauses ist mit sehr unterschiedlichen Risiken behaftet. Abgesichert oder zumindest abgemildert werden können die Risiken in vielen Fällen über entsprechende Versicherungen. Hierzu gehören insbesondere die

• Bauherrenhaftpflicht
• eine Bauleistungsversicherung
• und eine Feuerrohbauversicherung
• aber auch Lebensversicherungen
• und Berufsunfähigkeitsversicherungen

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