Vertragsarten Überblick: Fertighaus, Architekt, Bauträger

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Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Wege für private Bauherren, um ihren Neubau zu realisieren: das Fertighaus, das Architektenhaus und das Haus vom Bauträger. Jede Art zu Bauen hat ihre ganz spezifischen Vor- und Nachteile, auf die in diesem Artikel eingegangen wird, um eine Entscheidungshilfe zu geben. Vor allem aber unterschieden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen. Je nach Art der Umsetzung des Neubauvorhabens kommen unterschiedliche Verträge mit unterschiedlichen Beteiligten zustande. Hier soll ein Überblick darüber gegeben werden, welche Vertragsarten und Vertragstypen bei den drei Szenarien relevant sind.

Architektenhaus: Unter Vertragsgesichtspunkten ist dieses Szenario sehr anspruchsvoll, da Bauherren viele unterschiedliche Vertragspartner haben © Jacob Lund, stock.adobe.com
Architektenhaus: Unter Vertragsgesichtspunkten ist dieses Szenario sehr anspruchsvoll, da Bauherren viele unterschiedliche Vertragspartner haben © Jacob Lund, stock.adobe.com

Fertighaus, Architektenhaus oder Bauträgerhaus – was sind die Unterschiede?

Je nachdem, ob Bauherren sich für ein Fertighaus, ein Architektenhaus oder ein Bauherrenhaus entscheiden, sind unterschiedliche Vertragstypen relevant. Zwar gibt es Überschneidungen, aber die Unterschiede in der Anzahl der Vertragspartner und damit auch der Vertragsarten ist durchaus nennenswert. Daher soll an dieser Stelle zunächst ein kurzer Überblick über die unterschiedlichen Arten gegeben werden, wie ein Neubau realisiert werden kann.

Architektenhaus: Frei geplant und individuell

Entscheiden sich Bauherren für den Bau ihres neuen Hauses für die Zusammenarbeit mit einem Architekten, dann übernimmt dieser in der Regel folgende Aufgabenbereiche:

  • Planung
  • Ausschreiben der Arbeiten mit Leistungsverzeichnis
  • Beratung
  • Bauüberwachung

Die Ausführung der Arbeiten erfolgt wahlweise über mehrere einzelne Unternehmen oder über einen Generalunternehmer, der alle Aufgaben ausführt oder aber über Subunternehmer ausführen lässt.

Bauherren können den Architekten auch nur mit Teilaufgaben betrauen. Allerdings sollte die Bauüberwachung in diesem Fall von einer qualifizierten Person übernommen werden. Denn dann übernimmt diese Person eine weitreichende Haftung. Das Bauen mit einem Architekten bietet für Bauherren viele Vorteile, ist jedoch in der Regel recht kostspielig.

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Fertighaus: Ein (schlüsselfertiges) Haus vom Bauträger

Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, kauft in der Regel selbst ein Grundstück und erwirbt das Fertighaus von einem Fertighausanbieter. Manche Anbieter unterstützen auf Wunsch auch bei der Suche und dem Kauf eines passenden Grundstücks. Zu den klassischen Aufgaben, die bei einem Neubau in Form eines Fertighauses inkludiert sind, zählen:

  • Fertiger Bauplan
  • Statische Berechnung
  • Nachweis nach der Energieeinsparverordnung
  • Bauleistungen

Bauherren können aus unterschiedlichen Haustypen auswählen und meist noch kleinere Veränderungen einbauen lassen. Zudem gibt es meist die Möglichkeit, zwischen unterschiedliche Ausbaustufen zu wählen. Das bedeutet, dass in unterschiedlichem Umfang Eigenleistungen eingebracht werden können, um Kosten zu sparen.

Fertighaus: Hier erwerben Bauherren das Haus von einem Anbieter und das Grundstück wahlweise selbst oder ebenfalls über den Anbieter des Fertighauses © Comofoto, stock.adobe.com
Fertighaus: Hier erwerben Bauherren das Haus von einem Anbieter und das Grundstück wahlweise selbst oder ebenfalls über den Anbieter des Fertighauses © Comofoto, stock.adobe.com

Bauträgerhaus: Das Haus (fast) von der Stange

Erwerben Bauherren einen Neubau über einen Bauträger, so handelt es sich dabei um ein Gesamtpaket aus Grundstück und Immobilie. Die Immobilie kann von den Bauherren in der Regel nur in Grenzen verändert werden: etwas bei der Wahl des Bodenbelags oder der Optik der Zimmertüren. Daher spricht man auch von einem Haus von der Stange, weil das Haus nicht individuell geplant und errichtet wurde. Dafür übernimmt der Bauträger das gesamte Bauvorhaben. Auch trägt er das Kostenrisiko, wenn es etwa zu Verteuerungen oder anderen Problemen bei der Baumaßnahme kommt.

Vertragsarten: Welche Verträge spielen beim Hausbau eine Rolle?

Je nachdem, für welches Szenario beim Neubau des Eigenheims sich Bauherren entschieden, werden unterschiedliche Vertragsarten relevant. Welche Vertragsarten beim Bau eines Fertighauses, eines Architektenhauses oder eines Bauträgerhauses wichtig sind, erfahren Sie im nächsten Abschnitt. Hier sollte bedacht werden, dass die Vertragsparteien meist auch von diesem Standard im gesetzlichen Rahmen abweichen und eigene Regelungen treffen können. An dieser Stelle werden zunächst die wichtigsten Vertragsarten im Überblick vorgestellt.

  • Maklervertrag

Der Maklervertrag wird zwischen den (zukünftigen) Bauherren und dem Makler geschlossen mit dem Ziel, ein passendes Baugrundstück zu finden. Gerade in Großstädten ist es für Privatpersonen in der Realität nur schwer möglich, ein Baugrundstück ohne Makler zu finden. Es gibt unterschiedliche Arten von Maklerverträgen, bei denen sich die Immobiliensuchenden und der Makler in unterschiedlichem Ausmaß rechtlich aneinander binden.

  • Grundstückskaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag handelt es sich um den Kaufvertrag eines Grundstücks. Durch den Grundstückskaufvertrag geht jedoch noch nicht das Eigentum an dem Grundstück über. Vielmehr erhält der Grundstückskäufer einen Anspruch auf Eintragung des Grundstücks auf seinen Namen im Grundbuch – was dann den Eigentumsübergang bedeutet. Anders als bei anderen Kaufverträgen können Grundstückskaufverträge aufgrund der weitreichenden rechtlichen und finanziellen Konsequenzen nicht formfrei abgeschlossen werden. Vielmehr folgen sie strengen Vorschriften. Hierzu zählen insbesondere das Schriftformerfordernis und auch die Notwendigkeit, einen Notar einzuschalten. Bis auf wenige Ausnahmen ist ein Grundstückskaufvertrag nur dann wirksam, wenn dieser unter Einbindung eines Notars abgeschlossen wurde.

  • Erbbaurechtsvertrag

Ein Erbbaurechtsvertrag wird zwischen dem Eigentümer des Grundstücks (Erbbaugeber) und dem Erbbaunehmer (dem zukünftigen Bauherren) geschlossen. Die Erbbaunehmer erhalten das Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu errichten. Im Gegenzug zahlen die Erbbaunehmer dem Erbbaugeber einen sogenannten Erbbauzins. Es handelt sich also um eine Art erweiterten Mietvertrag über das Grundstück. Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes eigentumsgleiches Grundstück. Es ist zeitlich begrenzt. Der Erbbaurechtsvertrag muss schriftlich abgeschlossen und unter Einbeziehung eines Notars werden.

  • Architektenvertrag

Der Architektenvertrag wird zwischen den (zukünftigen) Bauherren und dem Architekten oder dem Architekturbüro abgeschlossen. Der Leistungsumfang, mit dem der Architekt betraut wird, kann zwischen den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden. Grundsätzlich können Architektenverträge zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden. In der Regel wird jedoch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Grundlage verwendet. Im BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) finden sich in den §§ 650p ff BGB die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen.

Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 650p ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com
Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 650p ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com
  • Ingenieurvertrag/Planervertrag

Ingenieure und Fachplaner übernehmen im Rahmen der Errichtung eines Neubaus spezifische Einzelaufgaben in den Bereichen Bodengutachten, Statik für die Tragwerksplanung, Planung der technischen Gebäudeausrüstung sowie Vermessung. Die Verträge orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Zudem gelten die Regelungen der §§ 650p ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

  • Bauverträge (Verträge mit den unterschiedlichen Handwerksbetrieben)

Als Bauverträge werden die Verträge bezeichnet, die die Bauherren mit den unterschiedlichen Bauunternehmen abschließen. Die rechtlichen Grundlagen zu den sogenannten Bauverträgen finden sich in § 650a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Rechtlich gesehen handelt es sich bei Bauverträgen um spezifische Werkverträge. Denn klassische Werkverträge, wie diese in §§ 631 ff BGB geregelt sind, tragen nicht der Komplexität von Verträgen rund um Bauvorhaben Rechnung. Diese Spezialregelungen gegenüber einem Werkvertrag betreffen insbesondere die Aspekte:

  • Zumutbare Änderungswünsche des Auftraggebers (Bauherren)
  • Sicherheiten, die der Bauunternehmer vom Bauherren verlangen kann
  • Regelungen zu Abnahme und Mängeln
  • Verbraucherbauverträge

Ein Verbrauchervertrag im Sinne des § 650i BGB liegt immer dann vor, wenn sich als Vertragsparteien ein Unternehmer und ein Verbraucher (eine Privatperson) gegenüberstehen. Ein Verbraucherbauvertrag ist dann erforderlich, wenn es sich bei dem Bauherren um Privatpersonen handelt und es um den Komplettumbau eines Hauses oder eben die Errichtung eines Neubaus geht. Dieser Fall trifft also insbesondere auf die Errichtung eines individuell geplanten Hauses durch einen Generalunternehmer oder das schlüsselfertige Fertighaus von einem entsprechenden Anbieter zu.

Verbrauchervertrag: Mit diesem beauftragen Bauherren einen Generalunternehmer mit der Errichtung ihres, meist schlüsselfertigen, Hauses, auf der Basis von Architektenplänen © shintartanya, stock.adobe.com
Verbrauchervertrag: Mit diesem beauftragen Bauherren einen Generalunternehmer mit der Errichtung ihres, meist schlüsselfertigen, Hauses, auf der Basis von Architektenplänen © shintartanya, stock.adobe.com
  • Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist im Prinzip ein Grundstückskaufvertrag sowie ein Verbrauchervertrag bezüglich der schlüsselfertigen Errichtung eines Hauses in einem. Die gesetzlichen Regelungen für den Bauträgervertrag finden sich vornehmlich in § 650 u BGB. Besonders wichtig bei einem Bauträgervertrag ist die sogenannte Baubeschreibung. Denn hier wird verbindlich festgehalten, welche Leistungen der Bauträger den Bauherren schuldet. Das bedeutet vor allem auch:

  • Größe und Art des Hauses
  • Ausbaustufe
  • Qualität der verwendeten Materialien

Im Bauträgervertrag kann auch vereinbart werden, dass einzelne Arbeiten von den Bauherren selbst ausgeführt werden oder diese selbst Bauunternehmen beauftragen. Dies betrifft meist nachgeordnete Aufgaben wie Malerarbeiten oder Gartenbauarbeiten.

Idealfall beim Hauskauf vom Bauträger – Wenn es schon ein Musterhaus gibt, der Käufer aber die Konfiguration des eigenen Hauses noch mitbestimmen kann © imagophotodesign, stock.adobe.com
Mit Bauträgervertrag zum schlüsselfertigen Haus

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Beim Haus vom Bauträger haben Bauherren besonders wenige Vertragspartner, was die Abwicklung meist recht einfach macht © Alexander Raths, stock.adobe.com
Beim Haus vom Bauträger haben Bauherren besonders wenige Vertragspartner, was die Abwicklung meist recht einfach macht © Alexander Raths, stock.adobe.com
  • Beraterverträge

Zu den Beraterverträgen, die rund um den Neubau eines Hauses geschlossen werden können, zählen solche, die mit folgenden Personenkreisen geschlossen werden:

  • Juristen (beispielsweise Prüfung von Architektenverträgen)
  • Steuerberater
  • Bausachverständigen

Beraterverträge sollten immer Werkverträge sein, sodass der Berater ein Ergebnis schuldet. Es sollte daher der Abschluss eines Dienstleistungsvertrages unterbleiben.

  • Baudarlehensverträge

In der Regel können Bauherren ihren Neubau nicht aus den Ersparnissen bezahlen, sondern benötigen eine Finanzierung. Meist erfolgt dies über die sogenannten Baudarlehen, bei denen sich die Bauherren Geld von einer Bank leihen. Das geliehene Geld wird mitsamt Zinsen über einen definierten Zeitraum zurückgezahlt. Zudem wird für die Bank im Grundbuch eine Grundschuld vermerkt, um die Kreditsumme abzusichern, falls die Bauherren diese nicht zurückzahlen.

Baudarlehensvertrag: Um den Abschluss eines Vertrages zur Baufinanzierung mit einer Bank kommen Bauherren nur selten herum © Karola Warsinsky, stock.adobe.com
Baudarlehensvertrag: Um den Abschluss eines Vertrages zur Baufinanzierung mit einer Bank kommen Bauherren nur selten herum © Karola Warsinsky, stock.adobe.com
  • Versicherungsverträge

Der Bau oder Kauf eines Hauses ist mit sehr unterschiedlichen Risiken behaftet. Abgesichert oder zumindest abgemildert werden können die Risiken in vielen Fällen über entsprechende Versicherungen. Hierzu gehören insbesondere die

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Vertragsarten beim Architektenhaus

Folgende Vertragsarten sind beim Architektenhaus in aller Regel stets zu berücksichtigen:

  • Grundstückskaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag
  • Architektenvertrag
  • Ingenieurvertrag
  • Bauverträge oder Verbraucherbauvertrag: Dies hängt davon ab, ob die Aufträge an einzelne Bauformen oder einen Generalunternehmer vergeben werden.
  • Baudarlehnsvertrag: Dieser ist nur dann nicht relevant, wenn die Bauherren ausnahmsweise das Bauvorhaben aus Ersparnissen finanzieren können.
  • Versicherungsverträge: Welche Versicherungen im Einzelnen wichtig sind, sollte stets an die konkrete Situation (Familienstand, berufliche Situation etc.) angepasst werden.

Darüber hinaus können folgende Vertragsarten relevant sein:

  • Maklervertrag: Oftmals benötigen Bauherren Unterstützung bei der Suche nach einem passenden Grundstück.
  • Beraterverträge

Vertragsarten beim Fertighaus

Folgende Vertragsarten sind beim Architektenhaus in aller Regel stets zu berücksichtigen:

  • Grundstückskaufvertrag
  • Verbraucherbauvertrag
  • Baudarlehnsvertrag: Dieser ist nur dann nicht relevant, wenn die Bauherren ausnahmsweise das Bauvorhaben aus Ersparnissen finanzieren können.
  • Versicherungsverträge: Welche Versicherungen im Einzelnen wichtig sind, sollte stets an die konkrete Situation (Familienstand, berufliche Situation etc.) angepasst werden.

Darüber hinaus können folgende Vertragsarten relevant sein:

  • Maklervertrag: Oftmals benötigen Bauherren Unterstützung bei der Suche nach einem passenden Grundstück.
  • Bauverträge: Je nach Ausbaustufe des Fertighauses können Bauherren einzelne Arbeiten in Eigenregie ausführen (lassen).
  • Beraterverträge

Vertragsarten beim Bauträgerhaus

Folgende Vertragsarten sind beim Architektenhaus in aller Regel stets zu berücksichtigen:

  • Bauträgervertrag
  • Baudarlehnsvertrag: Dieser ist nur dann nicht relevant, wenn die Bauherren ausnahmsweise das Bauvorhaben aus Ersparnissen finanzieren können.

Darüber hinaus können folgende Vertragsarten relevant sein:

  • Maklervertrag: Oftmals benötigen Bauherren Unterstützung bei der Suche nach einem passenden Grundstück.
  • Bauverträge: Je nach Ausbaustufe des Fertighauses können Bauherren einzelne Arbeiten in Eigenregie ausführen (lassen).
  • Beraterverträge
  • Versicherungsverträge: Welche Versicherungen im Einzelnen wichtig sind, sollte stets an die konkrete Situation (Familienstand, berufliche Situation etc.) angepasst werden. Hier geht es vor allem um die Absicherung der Finanzierung des Kaufpreises; also um Lebens- und Unfallversicherungen.
Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com
Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com

Fazit

Neben den Fragen, die das Budget und die Art der Immobilie betreffen, müssen Bauherren auch in rechtlicher Hinsicht viele Aspekte abwägen. In Deutschland gibt es kein einheitliches Bauvertragsrecht, das auf alle Arten von Neubauvorhaben anwendbar ist. Vielmehr sind je nach Umsetzungsart des Neubauvorhabens unterschiedlich viele Vertragsarten relevant. Bauherren, die möglichst wenige unterschiedliche Vertragspartner haben möchten, sollten sich für ein Bauträgerhaus entscheiden. Die meisten Vertragspartner haben Bauherren in der Regel bei einem Architektenhaus.

Lohnt sich trotz Zusatzkosten: Die juristische Prüfung eines Bauvertrags durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht © Freedomz, stock.adobe.com
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