Bevor es losgeht: Bauplan gründlich prüfen

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Mit der Genehmigungsplanung, die als Bestandteils des Bauantrags bei der Baubehörde eingereicht wird, ist die Hausplanung grundsätzlich festgelegt. Da umfassendere nachträgliche Änderungen, zum Beispiel an der Grundfläche oder der Dachform, das Genehmigungsverfahren als Nachtragsbaugenehmigung neu aufrollen, sollten Sie sich diese vorab gut überlegt haben. Geht es jedoch um kleinere Details, sind in vielen Fällen noch Änderungen möglich. Deshalb sollten Sie rechtzeitig vor Baubeginn den gesamten Bauplan noch einmal gründlich überprüfen.

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Ist die Baugenehmigung erteilt, sind Änderungen nur noch begrenzt möglich. Dennoch sollten Sie Ihre Baupläne noch einmal prüfen © the_builder, stock.adobe.com

Was kann ich nachträglich ändern?

Grundsätzlich sind alle Änderungen, die innerhalb des Hauses vorgenommen werden, genehmigungsfrei, soweit sie keine für den Bauantrag relevanten Aspekte berühren. Das heißt, kleinere Grundrissverschiebungen, zum Beispiel zugunsten eines größeren Bads, können Sie ohne Weiteres durchführen lassen. Kleinere Änderungen am Bauplan sind relativ unkritisch und lassen sich zum Teil unproblematisch umsetzen, solange mit dem Hausbau noch nicht begonnen wurde, das Material nicht bestellt ist und der Baupartner mitspielt.

Diese nachträglichen Änderungen sind in der Regel genehmigungsfrei
Diese nachträglichen Änderungen sind in der Regel genehmigungsfrei

Generell betrifft dies alle Arbeiten im Bereich des Innenausbaus. So können Sie den Elektroplan verändern oder sich hinsichtlich der Wasser- und Abwasseranschlüsse noch umentscheiden. Ebenfalls möglich sind häufig Änderungen aller Vorgaben, die Sie im Rahmen der Bemusterung gemacht haben. Dazu gehören zum Beispiel Bodenbeläge, Fliesen, Fenster und Türen oder die gewählten Steckdosen und Schalter.

Einige Ihrer Entscheidungen bei der Bemusterung können Sie unter Umständen noch nachträglich ändern © ah_fotobox, stock.adobe.com
Einige Ihrer Entscheidungen bei der Bemusterung können Sie unter Umständen noch nachträglich ändern © ah_fotobox, stock.adobe.com

Eventuell führen Ihre Änderungswünsche auch zu einer Änderung des Bauvertrags und das hat Folgen: Der Baubeginn und damit auch die Fertigstellung verzögern sich. Das Bauvertragsrecht sieht im § 650, BGB vor, dass die Vertragspartner sich innerhalb von 30 Tagen gütlich einigen. Ist das nicht möglich, können Sie als Bauherr anschließend Ihr Anordnungsrecht ausüben und auf die Änderungswünsche bestehen. Der Baupartner erstellt dann ein Mehr- oder auch Mindervergütungsangebot. Dafür darf er einen Abschlag von bis zu 80 % der Gesamtsumme einfordern.

In diesen Fällen von nachträglichen Änderungswünschen greift § 650 BGB
In diesen Fällen von nachträglichen Änderungswünschen greift § 650 BGB

Tipp: Ihr Baupartner kann Ihre Änderungswünsche auch ablehnen, wenn er diese für unzumutbar hält. Dann ginge die Sache schlimmstenfalls vor Gericht, was zu einer erneuten und ausufernden Bauverzögerung führt.

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Änderungen frühzeitig anmelden!

Je näher der Baubeginn rückt, umso aufwendiger kann es sein, Änderungen in der Planung umzusetzen. Ist zum Beispiel das Material bereits bestellt, kommt es zu Neu- oder Umbestellungen, die daraus entstehenden Zusatzkosten tragen Sie. Beachten Sie dabei auch, dass vor allem kurzfristige Änderungen zu Bauverzögerungen führen können und Ihr Baupartner dann unter Umständen nicht mehr an den vertraglich festgelegten Fertigstellungstermin gebunden ist.

Vor allem beim Fertighaus sind Änderungen nur möglich, wenn sie vor Beginn der Vorfertigung angemeldet werden © Comofoto, stock.adobe.com
Vor allem beim Fertighaus sind Änderungen nur möglich, wenn sie vor Beginn der Vorfertigung angemeldet werden © Comofoto, stock.adobe.com

Eine frühzeitige Anmeldung von Planänderungen ist vor allem bei Fertighäusern wichtig. Hat die Produktion der Bauteile einmal begonnen, sind Änderungen am Grundriss oder an anderen Hauskomponenten nicht mehr oder nur noch unter hohem Zeit- und Kostenaufwand möglich.

Welche Änderungen sind genehmigungspflichtig?

Planänderungen, bei denen eine tragende Wand berührt wird, müssen statisch neu berechnet und gegebenenfalls zur Prüfung eingereicht werden. Auch dann, wenn sich durch die Grundrissänderung Fenster verschieben, kann das einen Nachtrag zur Folge haben.

Beispiele für nachträgliche Änderungswünsche, die in der Regel genehmigungspflichtig sind
Beispiele für nachträgliche Änderungswünsche, die in der Regel genehmigungspflichtig sind

Dabei gilt: Immer dann, wenn Sie an der Gebäudeaußenhülle etwas verändern und zum Beispiel nachträglich einen Balkon einplanen oder eine Gaube entfallen lassen, muss dies beim Bauamt angezeigt und eventuell neu genehmigt werden. Auch dann, wenn Sie Ihr Haus auf dem Grundstück neu positionieren wollen, muss dies genehmigt werden.

Tipp: Planen Sie Änderungen, die baurechtlich relevant sein können, sollten Sie vorab Rücksprache mit der Baubehörde halten. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher, bei ungenehmigten Änderungen kann es zu Strafgebühren kommen, schlimmstenfalls fordert die Baubehörde sogar einen Rückbau oder den Abriss des Hauses.

Sind nachträgliche Änderungen am Bauplan genehmigungspflichtig, müssen Sie diese neu bei der Baubehörde beantragen © Mirko J. M., stock.adobe.com
Sind nachträgliche Änderungen am Bauplan genehmigungspflichtig, müssen Sie diese neu bei der Baubehörde beantragen © Mirko J. M., stock.adobe.com

Die Nachtragsbaugenehmigung

Die Nachtragsbaugenehmigung, auch als Tektur bezeichnet, ist erforderlich, wenn Sie nach Erhalt der Baugenehmigung noch etwas Entscheidendes an Ihrer Hausplanung verändern möchten. In der Regel ist das Bauamt damit zufrieden, wenn Sie nur die Dokumente und Pläne einreichen, die die geänderte Planung darstellen. Allerdings kann die Behörde auch weitere Bauvorlagen nachfordern. Erstellt wird der Nachtrag von Ihrem Planer und muss auch von diesem unterschrieben werden.

Tipp: Ein Nachtrag zum Bauantrag kostet nicht nur zusätzliche Verwaltungsgebühren, auch Planer und Bauunternehmen kalkulieren neu und es kommen zusätzliche Kosten auf Sie zu. Deshalb sollten vor allem größere Änderungen an der fertigen Planung wohlüberlegt sein.

Das Prinzip der Nachtragsbaugenehmigung im Überblick
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