Klassischerweise werden Häuser nach Baufortschritt bezahlt. Im Bauvertrag wird ein Zahlungsplan festgelegt, der die gesamten Herstellungskosten in einzelne Abschlagszahlungen aufteilt. Idealerweise ist der Zahlungsplan so gestaltet, dass zum Hersteller wie auch Bauherr sicher kalkulieren können.
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Abschlagszahlungen und Bauvertrag
Der Zahlungsplan für Ihr Fertighaus wird vorab festgelegt und ist rechtskräftiger Bestandteil des Bauvertrages. In diesem Plan werden die einzelnen Raten für die Bezahlung der Gesamtsumme vereinbart. Die Raten sind allerdings nicht gleich hoch, sondern richten sich nach dem Baufortschritt. Das heißt: Immer, wenn ein bestimmter Teil des Hauses fertig ist, werden die im Zahlplan vereinbarten Summen fällig. Dies ermöglicht zum einen dem Hersteller, in Vorleistung zu gehen und sichert zum anderen ab, dass Sie als Bauherr immer nur so viel bezahlen, wie Ihr Haus im aktuellen Zustand auch wert ist. Beim Fertighaus sind in der Regel weniger Raten vereinbart als beim Bau eines Massivhauses. Grund dafür ist der hohe Vorfertigungsgrad.
Rechtsgrundlagen für Abschlagszahlungen
Generell gibt es drei Möglichkeiten, die Abschlagszahlungen im Bauvertrag zu regeln: Nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) oder nach BGB. Beim Fertighaus, bei dem ein Verbraucherbauvertrag abgeschlossen wird, erfolgt in der Regel eine Abrechnung nach BGB. Wird das Fertighaus von einem Bauträger errichtet, gilt die MaBV.
Abschlagszahlungen gemäß § 632a, BGB
Beim Abschluss des Bauvertrages als Werkvertrag nach § 632a, BGB erfolgen die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt und in Höhe des Wertzuwachses, der durch die jeweilige Leistung erbracht wird. Dazu muss der Hersteller diese Leistung über eine transparente Aufstellung nachweisen. Mit der ersten Abschlagszahlung hat der Bauherr das Recht, eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Bruttobaukosten einzubehalten. Damit soll die termingerechte und mängelfreie Herstellung abgesichert werden.
Tipp: Fehlt die Klausel zum Einbehalt der Sicherheitsleistung im Bauvertrag, werden die Regelungen zu den Abschlagszahlungen unwirksam und der Hersteller kann eine Bezahlung des Hauses erst nach der Abnahme einfordern (Az. VII ZR 170/16 vom 30. März 2017).
Abschlagszahlungen nach MaBV
Wird der Zahlplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung abgeschlossen, dürfen nach Abschluss einzelner Gewerke Abschlagszahlungen als Prozentsätze des Auftragswertes abgerufen werden. Dabei gelten bestimmte Höchstsätze:
- 30 % bei Baubeginn
- 28 % nach Rohbau und Zimmerarbeiten
- 12,6 % nach Einbau von Dachflächen, Dachrinnen und Fenster
- 12,6 % nach Rohinstallation, Estrich, Innenputz
- 2,8 % nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe
- 5,6 % nach Fassadenarbeiten und vollständiger Fertigstellung
Die Anwendung der MaBV ist immer dann verpflichtend, wenn ein Bauträger im Spiel ist und Sie Ihr Haus inklusive Grundstück von diesem erwerben.
Tipp: In keinem Fall zulässig ist es, wenn der Fertighaushersteller eine erste Abschlagszahlung bereits bei der Unterzeichnung des Vertrages einfordert.
Baufortschritt und Kreditfreigabe
Der Baufortschritt bezeichnet die einzelnen Phasen des Hausbaus von den anfänglichen Erdarbeiten und der Herstellung des Fundamentes, über die Fertigstellung des Rohbaus und der Dacheindeckung bis zum Innenausbau. Nach dem jeweiligen Baufortschritt wird dann das Haus in prozentualen Raten von der Gesamtsumme bezahlt. Die erste Zahlung erfolgt beim Fertighausbau erfolgt zum Beispiel mit der Freigabe der Werkplanung. Generell erfolgt die vereinbarte Abschlagszahlung erst dann, wenn ein Bauabschnitt komplett fertiggestellt ist. Der Baufortschritt bestimmt auch die Auszahlung des Immobilienkredits. Sobald bei der Bank nachgewiesen ist, dass eine Bauphase abgeschlossen ist und die Bezahlung fällig wird, gibt sie die entsprechende Summe frei. Diese Vorgehensweise verringern das Risiko für den Bauherrn und Kreditnehmer, da nur für bereits erbrachte Leistungen auch bezahlt wird. Die Banken sind damit ebenfalls auf der sicheren Seite, das ausgezahlte Darlehen entspricht dem aktuellen Wert des Hauses.
Mit der Bank wird außerdem eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit vereinbart, die der geplanten Bauzeit entspricht. Wird diese überschritten und ist der Kredit am Ende dieses Zeitraums noch nicht komplett abgerufen, werden Bereitstellungszinsen auf die Restsumme fällig.
Beispiel Zahlungsplan fürs Fertighaus
Zahlungspläne folgen zwar bestimmten Regeln, sind aber immer individuell auf das jeweilige Bauprojekt abgestimmt. Bei Häusern mit einem hohen Vorfertigungsgrad, wie es beim Fertighaus der Fall ist, entfallen einzige Abschnitte und die Gesamtanzahl der Raten ist häufig geringer als beim Massivhaus. Ein solcher Zahlplan kann zum Beispiel folgendermaßen aussehen:
- 15 % Abschlag nach Freigabe der Werkplanung
- 25 % Abschlag nach Fertigung der Hausbauteile
- 30 % Abschlag nach Fertigstellung der Dacheindeckung
- 20 % Abschlag nach Einbau des Estrichs und Rohinstallation
- 10 % Abschlag nach mängelfreier Fertigstellung gemäß Baubeschreibung und erfolgter Schlussabnahme
Tipp: Generell nicht zulässig sind Vorleistungen. Werden diese im Vertrag festgelegt, sollten Sie dies ablehnen und nicht unterschreiben.
Stolperfallen im Zahlungsplan umgehen
Ein fairer und ausgewogener Zahlungsplan kommt allen Beteiligten zugute. Da es keinen Standardzahlplan gibt und Bauherren in diesem Bereich meist Laien sind, kann es durch bestimmte Regelungen zu Nachteilen für Sie kommen. Folgende Stolperfallen können im Zahlplan lauern:
Zu hohe Abschlagszahlungen
Zum Teil werden die Abschlagszahlungen vom Hersteller so hoch angesetzt, dass bereits 80 % der Gesamtsumme bezahlt sind, obwohl der Innenausbau noch nicht einmal begonnen hat – und der macht 30 bis 35 % der Herstellkosten aus. Als Richtwert für Bauherrn gilt: Ist der Rohbau fertig, sollten maximal 50 % der Hausbaukosten bezahlt sein.
Tipp: Das große Risiko zu hoher Abschlagszahlungen liegt darin, dass im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens, bzw. Fertighausherstellers die überzahlte Summe verloren ist.
Sicherheitseinbehalt bis zur Abnahme
Als Schutz vor Mängeln und Pfusch am Bau räumt der Gesetzgeber privaten Bauherrn die Möglichkeit eines Sicherheitsbehalts ein. Bis zu fünf Jahre nach der Bauabnahme, also so lange wie die Gewährleistung des Fertighausherstellers gilt, dürfen Sie 5 % der Bausumme einbehalten. Dies für den Fall, dass Mängel auftreten, der Unternehmer diese aber nicht beseitigen kann oder will. Spätestens nach Ablauf der Gewährleistung muss der zurückbehaltene Betrag dann an das Fertighausunternehmen gezahlt werden. Allerdings kann das Unternehmen den Betrag bereits nach drei Jahren verlangen (§ 195, BGB). Die Möglichkeit zum Einbehalt muss im Fertighausvertrag festgehalten werden. Andernfalls wird mit der Fertigstellung der noch offene Teil der vereinbarten Gesamtsumme sofort fällig.
Tipp: Alternativ zum Sicherheitseinbehalt können Sie auch eine Bürgschaft verlangen. Der Bürge des Unternehmens (meist ein Kreditinstitut oder eine Versicherung) bezahlt dann im Fall der Zahlungsunfähigkeit bei Mängeln.
Zahlungsplan prüfen lassen!
Ebenso wie den ganzen Bauvertrag mit dem Fertighaushersteller sollten Sie auch den Zahlungsplan genau unter die Lupe nehmen, bzw. nehmen lassen. Sachverständige oder Verbände wie die Verbraucherzentrale oder der Deutsche Bauherrenbund prüfen alle Vertragsinhalte auf Herz und Nieren und decken mögliche Nachteile für Sie als Bauherrn oder irreführende Formulierungen auf. Erst wenn der Zahlungsplan den gesetzlichen Vorschriften und Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie den Bauvertrag unterschreiben.
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