Wird das vorab geplante Budget für den Hausbau überschritten, hat das insbesondere für die Finanzierung des Projekts Konsequenzen. Gleichzeitig stellt sich die Haftungsfrage.
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Wie entsteht eine Baukostenüberschreitung?
Für die Überschreitung der Baukosten beim Hausbau gibt es verschiedene Ursachen und Gründe, die von den am Bau Beteiligten ausgelöst werden:
Bauherr:
- nachträgliche Änderungswünsche
- späte Entscheidungen des Bauherrn
Architekt:
- Fehlerhafte Entwurfsplanung
- Fehler bei der Kostenermittlung und Kostenschätzung
- schlechte Koordination der Gewerke
- zu enger Terminplan
- vergessene Leistungen in der Leistungsbeschreibung
- Berechnungsfehler
Bauunternehmen:
- Nichteinhaltung der Fertigstellungsfristen
- Missachtung von Messvorschriften
- Berechnungsfehler
Sonstiges:
- Behördenauflagen
- Bauverzögerung durch Witterungsbedingung
Tipp: Genaue Absprachen und vertragliche Regelungen sind ebenso wie eine engmaschige Überwachung der Baukosten gute Möglichkeiten, die Baukosten im Rahmen zu halten.
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Wer haftet bei der Baukostenüberschreitung?
Grundsätzlich gilt: Für einen entstandenen Schaden haftet der Verursacher. Dies gilt auch bei einer Baukostenüberschreitung.
Haftung des Architekten
Der Architekt trägt die Verantwortung dafür, dass das geplante Bauvorhaben im vereinbarten Kostenrahmen bleibt. Kommt es zu einer Überschreitung, muss geprüft werden, ob der Grund der Überschreitung in seinem Haftungsbereich liegt. Bei der Haftung des Architekten für die Baukosten gibt es verschiedene Ausgangslagen:
- Wurde im Architektenvertrag keine Baukostenobergrenze vereinbart, begrenzt dies zwar die Architektenhaftung, schließt diese jedoch nicht aus. Denn der Planer muss seine Leistungen nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit erbringen und ist außerdem bereits in der Vorplanung mit einer Grundlagenermittlung beauftragt, zu der auch eine erste Kostenschätzung gehört.
- Ist eine Kostenobergrenze vereinbart, liegt bei einer Überschreitung ein sogenannter Planungsmangel vor und für diesen haftet der Architekt, soweit die Kostenüberschreitung in seiner Verantwortung liegt, wie zum Beispiel dann, wenn die Hausplanung selbst bereits teurer wird als es die vereinbarte Obergrenze hergibt.
Tipp: Im ersten Fall, also wenn keine Obergrenze vereinbart ist, darf die Kostenschätzung um 30 bis 40 % und die Kostenberechnung um 20 bis 25 % von den tatsächlichen Kosten abweichen, ohne dass der Architekt in die Haftung genommen wird.
Haftung des ausführenden Unternehmens
Das oder die ausführenden Bauunternehmen sind für die Abwicklung der Baumaßnahme im Rahmen Ihres Leistungsangebots verantwortlich. Entstehen durch Fehler des Bauunternehmens zusätzliche Kosten, zum Beispiel durch die Nichteinhaltung von Fertigstellungsfristen oder durch Fehler auf der Baustelle, ist dieses für die Kostenübernahme verantwortlich.
Haftung des Bauherrn
Haben Sie als Bauherr Änderungswünsche im Verlauf der Planung oder Bauausführung, durch die sich die Bausumme erhöht, müssen Sie dafür die Kosten tragen. Dies betrifft zum Beispiel Grundrissänderungen, eine höherwertige Innenausstattung oder sonstige Veränderung am geplanten Haus. Auch wenn eine Bauverzögerung durch Ihr Verhalten entsteht, tragen Sie eventuelle zusätzliche Kosten.
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Wie lässt sich eine Baukostenüberschreitung vermeiden?
Der beste Weg, um eine Überschreitung der Baukosten zu vermeiden, ist eine gründliche Planung vorab. Auch die Vereinbarung einer fixen Kostenobergrenze sorgt dafür, dass die Kosten im vorher angedachten finanziellen Rahmen bleiben. Dazu ist zum einen eine realistische Aufstellung der eigenen Möglichkeiten erforderlich, weiterhin muss auch der Planer oder Architekt genau darüber informiert sein, wie viel Haus Sie sich als Bauherr leisten können und das idealerweise bereits bevor die Verträge unterzeichnet werden.
Die Baukostenobergrenze sollte konkret im Vertrag genannt sein. Kommt es dennoch zu einer Überschreitung, haftet der Architekt, denn dieser ist zur ständigen Kostenkontrolle verpflichtet.
Unvermeidbare Baukostenüberschreitungen
In einigen Fällen ist es leider auch einfach Pech, wenn die vereinbarte Bausumme nicht eingehalten werden kann. Dies ist zum Beispiel bei Verzögerungen am Bau aufgrund der Witterung der Fall. Bei Sanierungsvorhaben spielen oft vorher nicht absehbare Mehrkosten eine Rolle. In diesem Fall bleiben Sie leider häufig auf den zusätzlichen Baukosten sitzen und müssen das erforderliche Geld durch eine Nachfinanzierung beschaffen. Alternativ kann auch versucht werden, die Kosten durch Einsparungen an anderen Stellen, zum Beispiel beim Innenausbau, wieder in den vorgesehenen Rahmen zu bringen.
Tipp: Auch wenn das Haus teurer wird als gedacht, kann der Architekt sein Honorar nur auf Basis der vereinbarten, nicht der tatsächlichen Baukosten berechnen.
Wenn beim Hausbau nachfinanziert werden muss
Werden die Baukosten – aus welchen Gründen auch immer – überschritten, reicht der Baukredit in der Regel nicht aus, um alle Kosten zu bezahlen. Dann wird eine Nachfinanzierung erforderlich und das ist häufig eine teure Angelegenheit. Meist werden bei einem zusätzlichen Kredit höhere Zinsen als beim ursprünglichen Baukredit fällig, ist die Beleihungsgrenze des finanzierten Grundstücks, also der maximale Beleihungswert, bereits mit dem Baukredit ausgeschöpft, wirkt sich das auf die Zinskonditionen ebenfalls negativ aus. Um diese Zusatzkosten zu vermeiden, ist es sinnvoll, bereits beim Baukredit einen Sicherheitsaufschlag für eventuelle Mehrkosten beim Hausbau einzukalkulieren. Man spricht hier von einer sogenannten Reserveoption, die Ihnen die Möglichkeit offen hält, einen zusätzlichen Kreditbetrag abzurufen und das zu den gleichen Kreditkonditionen.
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