Vertragsabschluss mit Generalunternehmer

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Der Generalunternehmervertrag ist eine Art All-inclusive-Bauvertrag: Der Bauherr beauftragt den Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Ausführung des Bauvorhabens. Der Bauherr hat also nur einen Vertragspartner, dem er einen Festpreis schuldet. Der Generalunternehmer übernimmt die komplette Planung der Kosten, der Fristen und der Koordination der einzelnen Gewerke. Daher trägt der Bauherr bei einem Generalunternehmervertrag nur sehr geringe Risiken. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Bauherren beim Abschluss eines Generalunternehmers achten müssen und was die Besonderheiten eines Generalunternehmervertrags sind.

 Kostenkalkulation, Koordinierung der einzelnen Gewerke, Zeitplanung – die Aufgaben eines Generalunternehmers sind vielfältig © magele-picture, stock.adobe.com
Kostenkalkulation, Koordinierung der einzelnen Gewerke, Zeitplanung – die Aufgaben eines Generalunternehmers sind vielfältig © magele-picture, stock.adobe.com

Definition und Abgrenzung: Was ist ein Generalunternehmen?

Der Generalunternehmer ist eine Art Gesamtunternehmer: Es handelt sich um einen Bauunternehmer, der vom Bauherren mit der Durchführung aller bis zur Fertigstellung der Immobilie notwendigen Bauleistungen beauftragt wird. Der Generalunternehmer übernimmt vor allem die finanzielle Planung, die Koordination sowie Überwachung der Baumaßnahme. Ob der Generalunternehmer alle oder einige der Bauleistungen aus eigener Hand ausführt oder diese teilweise oder ganz durch Subunternehmer ausführen lässt, ist unerheblich. Gegenüber den Bauherren tritt der Generalunternehmer als einziger Ansprechpartner und Vertragspartner auf.

Der Generalunternehmer als Baupartner: das Prinzip
Der Generalunternehmer als Baupartner: das Prinzip

Der Begriff Generalunternehmer wird manchmal fälschlicherweise als Oberbegriff für andere rechtliche Konstruktionen rund um die Bauausführung verwendet.

Folgende Baupartner sind keine Generalunternehmer:

  • Generalübernehmer:
    Ein Generalübernehmer übernimmt noch mehr Leistungen als der Generalunternehmer. So kann der Generalübernehmer mit den Planungs- und Bauleistungen beauftragt werden. Hier kann dann auch die Bauantragsphase beinhaltet sein. Meist werden Generalübernehmerverträge in zwei Stufen abgeschlossen: Planungs- und Ausführungsstufe.
  • Totalunternehmer:
    Der Totalunternehmer beziehungsweise Totalübernehmer wird, vergleichbar mit einem Generalübernehmer, vom Bauherren, mit der Planung und Ausführung der Baumaßnahme beauftragt. Zur Ausführung schließt der Totalunternehmer Verträge mit einem oder mehreren Subunternehmen.
  • Bauunternehmer:
    Ein Bauunternehmer hat ein Unternehmen der Bauwirtschaft, das Bauleistungen im Hoch- oder Tiefbau sowie andere Bauleistungen übernimmt.
  • Teil-Generalunternehmer:
    Ein Teilgeneralunternehmer wird mit der Ausführung von Arbeiten in einem speziellen Bereich beauftragt, also beispielsweise mit allen Elektroarbeiten oder allen Heizungsbauaufgaben.
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Überblick: Welche Aufgaben übernimmt ein Generalunternehmer

Der Generalunternehmer wird von den Bauherren vertraglich mit der Herstellung einer schlüsselfertigen Immobilie beauftragt. Daher umfassen die Aufgaben des Generalunternehmers vor allem folgende Bereiche:

  • Planung der Kosten:
    Der Generalunternehmervertrag beinhaltet fast immer einen Pauschalpreis. Die Bauherren wissen also von Anfang an, welche Kosten auf sie zukommen.
  • Zeitplanung:
    Im Generalunternehmervertrag wird in der Regel festgelegt, bis wann die Baumaßnahme abgeschlossen sein muss.
  • Auswahl und Beauftragung der Subunternehmer:
    Bauleistungen, die der Generalunternehmer nicht selbst ausführt, vergibt es an sogenannte Subunternehmer.
  • Koordination der Arbeiten:
    Der Generalunternehmer trägt dafür Sorge, dass die unterschiedlichen Arbeiten zeitlich aufeinander abgestimmt durchgeführt werden.
  • Überwachung:
    Der Generalunternehmer ist dafür verantwortlich, sowohl auf die fristgerechte Fertigstellung der einzelnen Gewerke zu achten als auch auf deren Mängelfreiheit.
Fixpreis für Rund-um-Sorglospaket: Mit einem Generalunternehmervertrag können Bauherren den größten Teil der Unwägbarkeiten beim Hausbau an den Generalunternehmer weitergeben © F, stock.adobe.com
Fixpreis für Rund-um-Sorglospaket: Mit einem Generalunternehmervertrag können Bauherren den größten Teil der Unwägbarkeiten beim Hausbau an den Generalunternehmer weitergeben © F, stock.adobe.com

Wichtig: Ein Generalunternehmer ist „nur“ für die gesamte Durchführung der Baumaßnahme verantwortlich. Die Bauherren müssen ein bebaubares Grundstück zur Verfügung stellen. Das bedeutet, dass der Generalunternehmer nicht die Verantwortung für die Beschaffung und Bebaubarkeit des Grundstücks trägt. Diese Aufgaben müssen von den Bauherren selbst übernommen werden beziehungsweise an einen Makler (Grundstückssuche) und eine Architekten (Bauantrag) vergeben werden.

Der Generalunternehmer übernimmt Ausführung und Koordination von Bauarbeiten
Der Generalunternehmer übernimmt Ausführung und Koordination von Bauarbeiten

Vertragliche Konstruktion: Wie funktioniert ein Generalunternehmervertrag?

Es gibt vom Gesetzgeber keine spezifischen Regelungen zum Generalunternehmervertrag. Rechtlich handelt es sich bei dem Vertrag zwischen Generalunternehmer und Bauherren um eine Spezialform des Bauvertrages beziehungsweise des Verbraucherbauvertrags: Die Bauherren sind die Auftraggeber und der Generalunternehmer ist der Auftragnehmer.

Bauherren sollten sich der besonderen rechtlichen Konstruktion bei einem Generalunternehmervertrag bewusst sein. Die wichtigsten Punkte sind:

  • Die Bauherren schließen nur einen einzigen Vertrag ab: mit dem Generalunternehmer. Der Generalunternehmer schuldet den Bauherren die fristgerechte, schlüsselfertige Herstellung der Immobilie.
  • Der Generalunternehmer schließt mit einem oder mehreren Subunternehmen Verträge ab. Die Subunternehmer werden im Auftrag des Generalunternehmers tätig.
  • Aus der Sicht der Bauherren sind die Subunternehmen wie „Mitarbeiter“ des Generalunternehmers.
  • Der Generalunternehmer trägt das volle Kostenrisiko: Verteuert sich die Baumaßnahme, so kann der Generalunternehmer diese Kosten nicht an die Bauherren weitergeben.

Für die Übernahme dieser Aufgaben und Risiken wird er Generalunternehmer von den Bauherren vergütet. Die Kosten, die der Generalunternehmer kalkuliert, umfassen insbesondere:

  • Kosten für eigene Bauleistungen
  • Kosten für Bauleistungen, die von Subunternehmern eingekauft werden
  • Zuschlag für die Koordination, Steuerung, Bauleitung sowie das getragene Risiko.
Der Generalunternehmer kümmert sich vorwiegend um die Koordination der Subunternehmer, teilweise übernimmt er einige Leistungen auch selbst © Gorodenkoff, stock.adobe.com
Der Generalunternehmer kümmert sich vorwiegend um die Koordination der Subunternehmer, teilweise übernimmt er einige Leistungen auch selbst © Gorodenkoff, stock.adobe.com

Checkliste: Was sollte der Generalunternehmervertrag beinhalten?

Im Internet sind zahlreiche Generalunternehmer-Musterverträge zu finden. Da jede Baumaßnahme Besonderheiten aufweist, ist es in der Praxis wenig sinnvoll, eine solche Mustervorlage eins-zu-eins zu übernehmen. Es ist sinnvoll, eine solche Vertragsvorlage zumindest von einem Fachanwalt für Baurecht oder einem Bausachverständigen prüfen zu lassen. Gleiches gilt auch für Verträge, die Bauherren vom Generalunternehmer zur Unterschrift vorgelegt bekommen. Denn diese können unter Umständen einseitig die Interessen des Generalunternehmers in den Vordergrund stellen.

Folgende Inhalte und Aspekte sollten jedoch in der Regel in jeden Generalunternehmervertrag aufgenommen werden:

  • Vertragspartner:
    Im Vertrag müssen sowohl die Bauherren als auch der Generalunternehmer genau bezeichnet werden.
  • Vertragsgegenstand:
    Der Vertrag sollte eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Bauwerks beinhalten. Nur so lässt sich später nachweisen, ob der Vertrag erfüllt wurde.
  • Leistungsbeschreibung:
    Der Vertrag sollte eine detaillierte Beschreibung der Bauleistungen des Generalunternehmers beinhalten. Auch sollte der Vertrag Regelungen zu den Bereichen Umfang, Änderungen und Zusatzaufträge enthalten. Die pauschale Formulierung „schlüsselfertig“ reicht nicht aus, da es sich hierbei nicht um eine rechtsverbindliche Bezeichnung handelt.
  • Kostenaufstellung:
    Die Kosten für die gesamte Baumaßnahme sowie unter Umständen für Zusatzbeauftragungen müssen eindeutig festgelegt werden. Zudem sollte ein Zahlungsplan aufgestellt werden, der regelt, wann welche Zahlungen fällig werden.
  • Festpreisklausel:
    Zur Absicherung der Bauherren sollte der Vertrag eine Festpreisklausel beinhalten.
  • Fertigstellungstermin:
    Im Vertrag sollte ein fixer Termin festgehalten werden, bis zu dem die Baumaßnahme abgeschlossen sein muss. Für den Fall der Terminüberschreitung sollte der Vertrag eine Vertragsstrafe enthalten.
  • Vertragsbedingungen:
    Hier sollten Themen wie Sicherheitsleistungen, Gewährleistungsansprüche und ggf. weitere rechtliche Vertragsbedingungen aufgenommen werden.
  • Versicherungen:
    Im Vertrag sollte geregelt werden, wer die notwendigen Versicherungen (Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Rohbaufeuerversicherung) abschließt. Auch ist festzuhalten, ob der Generalunternehmer oder die Bauherren die anfallenden Kosten zu tragen haben.
  • Vertragsbeendigung:
    An dieser Stelle sind die Themen Kündigungs- und Widerrufsrecht zu klären.
  • Schiedsgerichtsbarkeit, Schlussbestimmungen und sonstige Vereinbarungen
Verbrauchervertrag: Mit diesem beauftragen Bauherren einen Generalunternehmer mit der Errichtung ihres, meist schlüsselfertigen, Hauses, auf der Basis von Architektenplänen © shintartanya, stock.adobe.com
Verbrauchervertrag: Mit diesem beauftragen Bauherren einen Generalunternehmer mit der Errichtung ihres, meist schlüsselfertigen, Hauses, auf der Basis von Architektenplänen © shintartanya, stock.adobe.com

Rechtssicherheit: Worauf sollten die Bauherren achten?

Der Bau der eigenen Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Daher handelt es sich bei einem Generalunternehmervertrag um einen besonders wichtigen Vertrag, da er weitreichende finanzielle Folgen für die Bauherren hat. Daher sollten Bauherren folgende Punkte beachten:

  • Rechtssicherheit von Bebaubarkeit des Grundstücks sicherstellen:
    Bevor ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen wird, müssen Bauherren sicherstellen, dass der Grundstückserwerb (Kauf oder Erbpacht) rechtssicher erfolgt ist. Zudem sollte sicher sein, dass eine gültige Baugenehmigung für die Baumaßnahme vorliegt, auf die sich der Generalunternehmervertrag bezieht. Sprich: Es darf nur das gebaut werden, was genehmigt ist.
  • Finanzierung regeln:
    Bauherren gehen eine weitreichende finanzielle Verpflichtung ein, wenn sie ein Generalunternehmervertrag unterzeichnen. Daher sollten sie sichergehen, dass die Finanzierung von Grundstück und Bauleistungen abgesichert ist.
  • Vertrag prüfen (lassen):
    Vertragsrecht ist ein komplexes Thema und Bauvertragsrecht ist noch komplizierter. Daher ist es den meisten Bauherren eher nicht möglich, einen Generalunternehmervertrag zu prüfen. Es ist daher sinnvoll, diesen von einem Fachanwalt oder einem Bausachverständigen prüfen zu lassen, auch wenn dafür zusätzliche Kosten anfallen.

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Rechtliche Grundlagen: Welche gesetzlichen Regeln sind beim Generalunternehmervertrags zu beachten?

Wie bereits erwähnt, gibt es kein spezielles gesetzliches Regelwerk für den Generalunternehmervertrag. Vielmehr gelten, je nach Art des Projektes und Umfang der Leistungen durch den Generalunternehmer die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

  • Generalunternehmervertrag nach BGB:
    Im Regelfall wird der Generalunternehmervertrag zwischen einem Generalunternehmer und privaten Bauherren auf Basis der gesetzlichen Regelungen im BGB basieren. Hier sind das die Regelungen zum Bauvertrag, die in den §§ 650a bis 650h BGB zu finden sind, anwendbar. Zusätzlich finden die allgemeineren Regelungen zum Thema Werkvertragsrecht in den §§ 631 bis 650 BGB Anwendung.
  • Generalunternehmervertrag auf der Basis der VOB:
    Ein Generalunternehmervertrag wird in der Regel nur dann auf der Basis der VOB abgeschlossen werden, wenn es sich um eine sehr komplexe Baumaßnahme handelt und der Zeitrahmen auch eine Betreuung über die Fertigstellung hinaus umfasst.
    Wichtig: Der VOB-Vertrag sieht größere Vertragsfreiheiten vor als der BGB-Vertrag. Trotzdem darf der VOB-Vertrag nicht gegen zwingende gesetzliche Vorgaben des BGB oder anderer Gesetze verstoßen.
Der Generalunternehmervertrag: Legen Sie ein besonderes Augenmerk auf diese Aspekte
Der Generalunternehmervertrag: Legen Sie ein besonderes Augenmerk auf diese Aspekte

Auf einen Blick: Vor- und Nachteile des Generalunternehmervertrags

Der Bau eines Hauses bedeutet eine enorme Planungsleistung, in Bezug auf:

  • Vielzahl der Gewerke
  • Qualitätsstandard der Materialien und Ausstattung
  • Koordination der Gewerke
  • Einhaltung von Terminen, um einen Fertigstellungstermin sicherzustellen

All diese Aufgaben und Risiken übernimmt der Generalunternehmer für die Bauherren. Der Bauherr erhält also die kompletten Bauleistungen aus einer Hand. Auf den ersten Blick handelt es sich also für die Bauherren um ein Rundum-sorglos-Paket. Allerdings gibt es, neben vielen Vorteilen, auch Nachteile beim Generalunternehmervertrag.

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Vorteile für die Bauherren:

  • Die Bauherren haben einen Ansprechpartner, an den sie sich immer wenden können. Ganz gleich, welche Probleme auftreten, der Generalunternehmer ist der Verantwortliche, der eine Problemlösung herbeiführen muss.
  • Die Bauherren müssen sich weder um die Kostenseite noch um die Koordination und Abstimmung mit den unterschiedlichen Anbietern der verschiedenen Gewerke kümmern.
  • Der Generalunternehmer hat alle auftretenden Mängel gegenüber den Bauherren zu vertreten.

Nachteile für die Bauherren:

  • Für den großen administrativen Aufwand und das Kostenrisiko lässt sich der Generalunternehmer bezahlen. Des bedeutet, dass zusätzlich zu den reinen Baukosten die Leistungen des Generalunternehmers bezahlt werden müssen. Dieser Mehraufwand für die Koordinierungsarbeiten kann einen Aufschlag von bis zu 15 Prozent bedeuten.
  • Außer es ist im Vertrag ausdrücklich anders geregelt, so haben die Bauherren kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Subunternehmer.
Ein Ansprechpartner in allen Fragen: Das bedeutet Sicherheit aber auch Mehrkosten © master1305, stock.adobe.com
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Fazit

Bei einem Generalunternehmervertrag schließen die Bauherren mit einem Partner einen Vertrag über die schlüsselfertige Herstellung einer Immobilie ab. Die Bauherren erhalten alle Bauleistungen aus einer Hand. Für diese Koordinierungsarbeiten erhält der Generalunternehmer eine Vergütung, die zusätzliche Kosten zu den reinen Baukosten bedeuten. Andererseits trägt der Generalunternehmer die Risiken für Kostenschwankungen und Fertigstellungstermin. Die Bauherren zahlen also mehr, als wenn sie selbst diese Koordinierung übernehmen würden. Andererseits handle es sich dafür um einen Pauschalpreis. Wichtig: Der Generalunternehmervertrag sollte vor der Unterzeichnung geprüft werden, damit dieser nicht einseitig dem Generalunternehmer Vorteile einräumt.

Der Generalunternehmer kümmert sich vorwiegend um die Koordination der Subunternehmer, teilweise übernimmt er einige Leistungen auch selbst © Gorodenkoff, stock.adobe.com
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