Mit Bauträgervertrag zum schlüsselfertigen Haus

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Einen Neubau über einen Bauträger zu erwerben erfreut sich in Deutschland großer Beliebtheit. Aufgrund der aktuellen Marktsituation, dass insbesondere in Städten Baugrundstücke immer schwerer zu finden sind, wird dieser Anteil wahrscheinlich noch weiter wachsen. Auf den ersten Blick hat der Erwerb eines Neubaus über einen Bauträger für die „Bauherren“ viele Vorteile.

Bauträger lassen auf Grundstücken Häuser errichten, die sie dann mit Gewinn an Einzelpersonen verkaufen © Superingo, stock.adobe.com
Bauträger lassen auf Grundstücken Häuser errichten, die sie dann mit Gewinn an Einzelpersonen verkaufen © Superingo, stock.adobe.com

Allerdings gibt es auch einige wichtige Punkte zu beachten. Zunächst sollten die Erwerber von Neubauten sich darüber informieren, was genau eigentlich ein Bauträger ist. Denn auch, wenn bei einem Bauträgerhaus Haus und Grundstück aus einer Hand erworben werden, so ist diese Form des Immobilienerwerbs keinesfalls frei von Risiken. Worauf es ankommt und welche Rechte und Möglichkeiten Hauskäufer haben, erfahren Sie hier.

Hintergrund: Was ist ein Bauträger?

Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, um diese mit Reihenhäusern, Ein- oder Mehrfamilienhäusern zu bebauen. Bauträger zählen in Deutschland zu den wichtigsten Anbietern von Neubauten. Bauträger übernehmen die Koordination des gesamten Bauvorhabens von der Planung über die Einholung der erforderlichen Genehmigung sowie die Beauftragung und Überwachung der ausführenden Bauunternehmen. Denn in der Regel führt der Bauträger die Arbeiten nicht selbst aus, sondern vergibt die Aufträge.

Hausbau und Grundstück in einem Paket: der Bauträger als Baupartner macht es möglich
Hausbau und Grundstück in einem Paket: der Bauträger als Baupartner macht es möglich

An die Begrifflichkeit „Bauträger“ werden keine besonderen rechtlichen Voraussetzungen im Hinblick auf Qualifikationen geknüpft. Es werden keine besonderen fachlichen Qualifikationen, weder in Sachen Bautechnik und Recht noch Betriebswirtschaft, von einem Bauträger verlangt. Um als Bauträger auftreten zu dürfen, reichen:

  • ein polizeiliches Führungszeugnis ohne Eintragungen und
  • eine Gewerbeanmeldung.

Bauträger beginnen in der Regel mit der Vermarktung der Immobilien lange bevor der erste Spatenstich gemacht wurde. Hierdurch wird die Finanzierung des Bauvorhabens gesichert. Denn mit dem Vertragsabschluss muss jeder Kunde eines Bauträgers eine erste Kaufpreisrate leisten. Das bedeutet für Interessenten, dass es noch keine Musterimmobilie zu besichtigen gibt. Jedenfalls nicht an dem konkreten Standort. Große Bauträger haben aber in der Regel bereits ähnliche Bauvorhaben an anderer Stelle umgesetzt. Oftmals gibt es vergleichbare Immobilien sogar in der gleichen Stadt, jedenfalls wen es sich um eine Großstadt handelt.

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Worauf sollten bei der Auswahl eines Bauträgers geachtet werden?

Zunächst sollten sich Interessenten von einem Neubau bewusst machen, wie weitreichend die Entscheidung für einen Bauträger ist. Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Hauses die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Mit einem Bauträgervertrag vertrauen sie bei der Umsetzung auf einen Vertragspartner, den sie (kaum) kennen. Daher sollten Immobilienkäufer sich vorab über den jeweiligen Bauträger informieren.

Auf der sicheren Seite: Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsabschluss gründlich
Auf der sicheren Seite: Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsabschluss gründlich

Bei der Vielzahl der am Markt aktiven Bauträger ist es für Verbraucher oft schwer zu erkennen, welcher Bauträger unseriös ist und welcher seriös. Folgende Aspekte können bei der Beurteilung des potenziellen Bauträgers helfen:

  • Wer übernimmt die Bauträgerschaft?
    Es gibt ganz unterschiedliche Unternehmen, die Bauträgerschaften übernehmen. Hierzu zählen insbesondere kommunale Wohnungsbaugesellschaften, regionale Baugenossenschaften, aber auch rein kommerziell ausgerichtete Unternehmen.
  • Wie viele Bauvorhaben hat der Bauträger bereits durchgeführt?
    Hat ein Bauträger bereits zuvor Bauvorhaben realisiert, so können Kaufinteressenten sich dort die fertigen Häuser anschauen. Unter Umständen gibt es dort sogar noch ein Musterhaus, das besichtigt werden kann, wenn bei dem eigenen Bauvorhaben noch kein Musterhaus errichtet wurde. Außerdem können Kaufinteressenten das Gespräch mit Immobilieneigentümern (also ehemaligen Kunden des Bauträgers) suchen und diese nach deren Erfahrungen fragen.
  • Wie sehen die Unterlagen (Exposé) aus?
    Ist noch kein Musterhaus errichtet worden, dann sind die Bauplanungsunterlagen (das Exposé) besonders wichtig. Denn in der Regel werden diese auch Vertragsinhalt für den Kaufvertrag und sind damit bindend. Deshalb sollte genau darauf geachtet werden, welche Angaben zu der fertigen Immobilie speziell auch in Bezug auf die Qualitätsstandards gemacht werden. Es ist durchaus sinnvoll, vor einer Vertragsunterzeichnung das Exposé von einem Experten prüfen zu lassen, selbst wenn dabei zusätzliche Kosten entstehen.
  • Wie sieht es mit der Bonität des Bauträgers aus?
    Da die Insolvenz des Bauträgers in der Regel massive Nachteile für den Hauskäufer mit sich bringt, ist es wichtig, über die Bonität des Bauträgers informiert zu sein. Auskunft können Kaufinteressenten über Wirtschaftsauskunfteien erhalten. Allerdings sind diese Auskünfte kostenpflichtig. Zudem sind diese Auskünfte nicht immer aussagekräftig. Daher ist es sinnvoller und zielführender, auf einen guten Zahlungsplan zu achten. In diesem ist geregelt, zu welchem Zeitpunkt (Baufortschritt) der Käufer welche Summe an den Bauträger zahlen muss.
  • Welche Regelungen enthält der Mustervertrag des Bauträgers?
    In der Regel nutzen Bauträger Bauverträge, die von ihnen ausgefertigt wurden. Es kommt also nicht zu freien Vertragsverhandlungen. Und in der Realität dürfte es auch kaum für Hauskäufer möglich sein, hier eigene Interessen durchzusetzen und Vertragsänderungen herbeizuführen. Daher ist es sinnvoll, den Bauvertrag durch eine Fachstelle prüfen zu lassen.
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Idealfall beim Hauskauf vom Bauträger – Wenn es schon ein Musterhaus gibt, der Käufer aber die Konfiguration des eigenen Hauses noch mitbestimmen kann © imagophotodesign, stock.adobe.com
Idealfall beim Hauskauf vom Bauträger – Wenn es schon ein Musterhaus gibt, der Käufer aber die Konfiguration des eigenen Hauses noch mitbestimmen kann © imagophotodesign, stock.adobe.com

Wichtig: Natürlich ist die derzeitige Situation in weiten Teilen von Deutschland so, dass die Marktmacht bei den Immobilienverkäufern liegt. Es ist ein Verkäufermarkt, da die Nachfrage nach Immobilien viel größer ist als das Angebt – zumindest in Ballungsgebieten.

Rechtliche Grundlagen: Was ist ein Bauträgervertrag?

Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Diese finden sich insbesondere im § 650 u BGB, in dem der Bauträgervertrag ausdrücklich geregelt wird. Mit dieser neuen gesetzlichen Regelung, die zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, erhalten Kunden von Bauträgern weitreichende Rechte als Verbraucher. Dennoch handelt es sich bei dem Bauträgervertrag nicht um einen Verbrauchervertrag.

Die rechtlichen Grundlagen des Bauträgervertrags finden sich insbesondere in § 650 u BGB © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Die rechtlichen Grundlagen des Bauträgervertrags finden sich insbesondere in § 650 u BGB © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Die wichtigsten Unterschiede des Bauträgervertrags zum Verbrauchervertrag:

  • Kunden eines Bauträgers sind keine (!) Bauherren. Der Bauträger ist der Bauherr.
  • Kunden eines Bauträgers sind nicht unmittelbare Vertragspartner der ausführenden Bauunternehmen.
  • Der Bauträgervertrag muss über einen Notar abgewickelt werden.
  • Die Bau- und Leistungsbeschreibungen sind nicht zwingend Teil des Bauträgervertrags.

Zusätzliche Regelungen zum Bauträgervertrag finden sich in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dieses betrifft vor allem Regelungen zu den Themen Zahlungen und lastenfreier Eigentumsübergang zugunsten des Käufers.

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Was sind die Inhalte eines Bauträgervertrags?

Aufgrund des Ungleichgewichts der Kräfte zwischen Bauträger und Hauskäufer werden Bauträgerverträge in der Regel nicht frei ausgehandelt. Vielmehr nutzen Bauträger Verträge, die diese haben erstellen lassen. In der Regel enthalten sind zahlreiche Regelungen, die zwar nicht gegen geltendes Recht verstoßen, in ihrer Gesamtheit trotzdem den Käufer deutlich benachteiligen können. Dies trifft insbesondere den Fall der Insolvenz des Bauträgers. Um sich hiergegen abzusichern, können Käufer zwei Wege gehen:

  • Auf einen detaillierten, ausgewogenen Zahlungsplan achten oder
  • Eine Baufertigstellungsversicherung abschließen (in der Regel schwer zu bekommen und sehr teuer).

Zu den aus Sicht des Hauskäufers wesentlichen Inhalten eines Bauträgervertrags zählen:

  • Kaufvertrag, der eine Bauverpflichtung enthält
  • Lageplan sowie Baupläne
  • Aufnahme einer vollständigen Bau- oder Leistungsbeschreibung
  • Bei Reihen- oder Doppelhäusern: je nach Einzelfall Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung/Abgeschlossenheitsbescheinigung.
  • Höhe des Kaufpreises sowie exakter Zahlungsplan
  • Genaue Angaben zu Bauzeit und Fertigstellungstermin/Einzugstermin
  • Zusicherung der Lastenfreistellung
  • Fertigstellungsbürgschaft

Aufgrund der Komplexität des Sachverhaltes, der weitreichenden finanziellen Auswirkungen sowie des Kräfteungleichgewichts zwischen Bauträger und Hauskäufer, sollten Kunden von Bauträgern sich rechtzeitig einen Mustervertrag vom Bauträger besorgen. Diesen sollten sie gründlich studieren und von einem Experten prüfe lassen – das kostet zwar Geld, schützt aber im Zweifelsfall vor sehr großen finanziellen Schäden.

Haus vom Bauträger: Oftmals schließen Käufer den Vertrag ab, bevor das Haus errichtet wurde. Daher ist die Prüfung der Unterlagen dann besonders wichtig © Wellnhofer Designs, stock.adobe.com
Haus vom Bauträger: Oftmals schließen Käufer den Vertrag ab, bevor das Haus errichtet wurde. Daher ist die Prüfung der Unterlagen dann besonders wichtig © Wellnhofer Designs, stock.adobe.com

Besonderheiten: Was gilt es beim Bauträgervertrag zu beachten?

Da der Hauskäufer beim Hauserwerb über einen Bauträger weder Bauherr noch unmittelbarer Vertragspartner der Bauunternehmen ist, gibt es einige Besonderheiten zu beachten.

  • Vor Vertragsabschluss
    Bauträger versuchen manchmal schon in einer sehr frühen Phase, die ersten Kunden einen Bauträgervertrag unterzeichnen zu lassen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Bauträger mitunter noch gar nicht Eigentümer des Grundstücks und/oder die Bebaubarkeit ist noch nicht sichergestellt.
  • Baumängel
    Grundsätzlich gilt zwar beim Bauträgervertrag: Der Hauskäufer erwirbt ein fertiges Haus mitsamt Grundstück und der Bauträger muss den gesamten Bauprozess beaufsichtigen. Allerdings sollten Hauskäufer bedenken, dass Baumängel häufig verdeckt sind, also erst später zutage treten. Zudem ist deren Beseitigung nicht nur mit hohen Kosten, sondern auch mit Zeitaufwand und Unannehmlichkeiten verbunden. Daher sollten Kunden von Bauträgern sowohl während es Hausbaus als auch bei Abnahme ein großes Augenmerk auf das Thema Baumängel legen.

    Im Bauträgervertrag darf dementsprechend das Recht zur Minderung bei Vorliegen eines Baumangels nicht eingeschränkt sein. Andererseits sollten Hauskäufer – auch bei gravierenden Baumängeln – nicht übereilt agieren. Durch einen Rücktritt vom Bauvertrag aufgrund eines Baumangels wird der komplette Bauträgervertrag rückabgewickelt. Ein solcher Schritt sollte immer erst mit Experten geprüft werden.
Achtung Baumängel: Vor jeder Abschlagszahlung und vor allem vor der Schlussabnahme sollte das Haus auf Baumängel geprüft werden © spuno, stock.adobe.com
Achtung Baumängel: Vor jeder Abschlagszahlung und vor allem vor der Schlussabnahme sollte das Haus auf Baumängel geprüft werden © spuno, stock.adobe.com
  • Abschlagszahlungen durch den Hauskäufer
    Der Kaufpreis, den der Käufer an den Bauträger zu entrichten hat, wird in der Regel nicht als Komplettsumme fällig. Denn meist wird der Vertrag vor Fertigstellung des Hauses abgeschlossen. Entsprechend werden Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt fällig: die sogenannten Abschlagszahlungen.
Achtung: Stolperfallen beim Bestellbau beachten!
Achtung: Stolperfallen beim Bestellbau beachten!

Vergütung: Abschlagszahlungen des Erwerbers

Die wichtigste Absicherung des Kunden bei einem Hauskauf über einen Bauträger dürfte in der Praxis ein exakter Zahlungsplan sein, nach dem sich Höhe und Zeitpunkt der Abschlagszahlungen richten. Um frühzeitig Baumängel zu erkennen und die Entrichtung der jeweiligen Abschlagszahlung an eine Mängelfreiheit zu knüpfen, sollten sich Hauskäufer während der Bauphase von einem Experten (etwa einem unabhängigen Architekten oder Bausachverständigen) begleiten lassen.

Der Gesamtpreis für das Haus über den Bauträger enthält in der Regel folgende Positionen:

  • Kosten für das Grundstück
  • Planungskosten
  • Baukosten (Kosten, die für die Errichtung des Hauses anfallen)
  • Notarkosten
  • Anschlusskosten (kommunale Gebühren wie Kanalanschluss sowie Anschluss an Wasser- und Energieversorger)
  • Gewinn des Bauträgers (also gewissermaßen die Provision des Bauträgers)

Wichtig: Die Positionen, die nicht im Angebot aufgeführt und nicht Vertragsbestandteil geworden sind, sind auch nicht vom Kaufpreis gedeckt.

Fazit

Wer ein Haus vom Bauträger kauft, erhält in der Theorie ein schlüsselfertiges, perfektes Haus. In der Praxis gibt es jedoch einige Probleme, die sich aus dem Kräfteungleichgewicht zwischen Bauträger und privatem Hauskäufer ergeben. Auch wenn der Bauträgervertrag, der im BGB geregelt ist, dem Käufer einige Schutzmechanismen einräumt, so sollten Hauskäufer trotzdem den gesamten Bauprozess kritisch überwachen. Auch bei der Auswahl des Bauträgers sowie der Prüfung der Unterlagen ist Vorsicht geboten. Ideal ist es, wenn sich Hauskäufer bei der Prüfung der Unterlagen und während des Bauprozesses von einem unabhängigen Experten begleiten lassen.

Auf Herz und Nieren prüfen sollten Käufer sowohl den Bauträger an sich als auch dessen Unterlagen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Auf Herz und Nieren prüfen sollten Käufer sowohl den Bauträger an sich als auch dessen Unterlagen © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
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