Maklervertrag oder die Suche nach Haus oder Grundstück

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Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, steht vor der Frage: Wo und wie finde ich das passende Haus oder das passende Grundstück. Bei der Suche nach dem passenden Objekt können zukünftige Immobilienbesitzer und Bauherren sich der Hilfe von Dienstleistern bedienen: den sogenannten Immobilienmakler. Diese verfügen über die erforderlichen Marktkenntnisse, kennen die rechtlichen Bestimmungen und haben einen professionellen Blick auf den Markt.

Die Hauptaufgaben des Immobilienmaklers: Genau das Objekt zu finden, das die Auftraggeber suchen © Annika Gandelheid, stock.adobe.com
Die Hauptaufgaben des Immobilienmaklers: Genau das Objekt zu finden, das die Auftraggeber suchen © Annika Gandelheid, stock.adobe.com

Andererseits vertreten Immobilienmakler nicht nur die Interessen des Immobilien- oder Grundstückskäufers, sondern auch die des Verkäufers – und natürlich die eigenen. Denn der Immobilienmakler übernimmt die Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks gegen Honorarzahlung. Daher ist es für private Immobilienkäufer notwendig, sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen eines Maklervertrages vertraut zu machen:

Maklerrecht: Was sind die gesetzlichen Regelungen?

Grundsätzlich handelt es sich bei einem einfachen Maklervertrag um einen normalen privatrechtlichen Vertrag, der zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler geschlossen wird. Der Auftraggeber kann sowohl der potenzielle Verkäufer als auch der Kaufinteressent sein. Gegenstand eines Maklervertrages ist der Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks oder aber die Vermietung beziehungsweise Anmietung einer Immobilie.

Für die Ausgestaltung eines Maklervertrages finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch nur wenige festgeschriebene Regeln. In den Paragraphen 652 bis 654 BGB finden sich lediglich Informationen zum Thema Maklerlohn. Daneben gilt es die Paragraphen 305 ff. BGB zu beachten, in denen die Regeln zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgeführt sind. Außerdem gibt es den Regelungskatalog der standesrechtlichen Vorschriften der Verbände sowie die Makler- und Bauträgerverordnung. Bei weiten Teilen des Maklerrechtes handelt es sich jedoch um sogenanntes Richterrecht. Es gelten also die Grundsätze, die Richter in ihren Urteilen zu bestimmten Fragestellungen für rechtskonform erklärt haben.

Immobilienmakler: Qualifizierter Partner auf dem Weg zur passenden Immobilie oder zum passenden Grundstück © xuxmedia-Eberswalde, stock.adobe.com
Immobilienmakler: Qualifizierter Partner auf dem Weg zur passenden Immobilie oder zum passenden Grundstück © xuxmedia-Eberswalde, stock.adobe.com

Daraus ergeben sich in der Praxis zahlreiche Probleme, wenn die Vermittlung von Grundstück oder Immobilie nicht wie geplant erfolgt. Diese Probleme beziehen sich insbesondere auf die Fragen:

  • Welche Aufgaben muss ein Makler übernehmen?
  • Wie und wodurch kommt ein Maklervertrag zustande?
  • Auf welche Dauer ist der Vertrag geschlossen? Wann endet der Vertrag?
  • Ist ein Provisionsanspruch entstanden und wenn ja: In welcher Höhe?
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Überblick: Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Es gibt nicht den einen Maklervertrag, sondern unterschiedliche Ausgestaltungen. Grundsätzlich wird zwischen drei Arten von Maklerverträgen unterschieden, die unterschiedliche Inhalte und Bindungswirkungen für die Vertragsparteien haben. Wichtig ist zudem, dass der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer beauftragt werden kann. Daher erfolgt die Darstellung der Arten der Maklerverträge nachfolgend jeweils aus zwei Seiten.

Der einfache Maklervertrag

  • Verkäufer schließt den einfachen Maklervertrag ab:

Der einfache Maklervertrag erlaubt es dem Verkäufer der Immobilie oder des Grundstücks, dieses auch selbst am Markt anzubieten. Ein Eigentümer kann dementsprechend sogar mehrere Makler parallel über einen einfachen Maklervertrag mit der Vermittlung beauftragen. Denn der Eigentümer muss nur dann und nur dem Makler eine Provision zahlen, der das Objekt tatsächlich vermittelt hat. Für den Käufer bedeutet das, dass der Makler keine bindenden Aussagen über die Wahrscheinlichkeit treffen kann, ob das Objekt an den Interessenten verkauft wird.

  • Potenzieller Käufer schließt den Maklervertrag ab:

Hier ist die Bindungswirkung für den potenziellen Käufer vergleichsweise gering. Findet der Kaufinteressent selbst oder über einen anderen Makler ein Objekt, so muss eine Maklerprovision nur dann und an den Makler gezahlt werden, der das Objekt vermittelt hat.

Der Makleralleinauftrag

  • Verkäufer schließt Makleralleinvertrag ab:

Über einen Makleralleinauftrag wird der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks tätig zu werden. Im Gegenzug verzichtet der Verkäufer der Immobilie oder des Grundstücks darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Allerdings hat der Verkäufer weiterhin das Recht, das Objekt selbst am Markt anzubieten, ohne dass der Makler dann eine Provision erhält. Außerdem besteht für den Verkäufer keine Verkaufsverpflichtung, wenn der Makler einen potenziellen Käufer präsentiert. Daher birgt auch ein solcher Maklervertrag für Käufer Unsicherheiten.

  • Potenzieller Käufer schließt Makleralleinvertrag ab:

Hier darf der potenzielle Grundstücks- oder Immobilienkäufer zwar nicht parallel einen weiteren Makler beauftragen. Allerdings steht es den Kaufinteressenten frei, selbst nach einem Objekt zu suchen. Werden sie fündig, ohne dass der Makler beteiligt war, so wird keine Provision fällig.

Wichtig: Vor der Unterzeichnung sollten Käufer den Vertrag gründlich prüfen © Antonioguillem, stock.adobe.com
Wichtig: Vor der Unterzeichnung sollten Käufer den Vertrag gründlich prüfen © Antonioguillem, stock.adobe.com

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

  • Vertragsabschluss durch Verkäufer des Objektes:

Beim qualifizierten Makleralleinvertrag darf der Verkäufer sein Objekt weder über einen anderen Makler noch selbst am Markt anbieten. Bis zum Ablauf des Vertrages hat allein der beauftragte Makler das Recht auf Vermittlung des Objektes.

  • Vertragsabschluss durch Kaufinteressent:

Hier ist der Kaufinteressent am meisten an den Vertrag gebunden: Er darf weder einen anderen Makler parallel verpflichten, noch darf er sich selbst um eine Immobilie bemühen. Wird der Kaufinteressent selbst auf eine potenziell geeignete Immobilie aufmerksam, so muss er den Makler auf diese hinweisen und dieser übernimmt die weiteren Verhandlungen. Andererseits ist bei dieser Vertragsart das Engagement des Maklers am größten, da seine Aussichten auf eine Provision am besten sind.

Inhalt: Welche Aufgaben übernimmt der Makler?

Welche Aufgaben der Makler im Rahmen seiner Objektvermittlung übernimmt, hängt immer auch von der Ausgestaltung des konkreten Vertrages ab. Grundsätzlich übernimmt ein Makler alle Aufgaben rund um Vermarktung, Verkauf oder Vermietung beziehungsweise den Kauf oder die Anmietung eines Objektes. Aber was bedeutet das konkret? Im Folgenden findet sich ein Überblick über die wichtigsten Aufgaben:

  • Ermittlung der Kundenwünsche: In einem Beratungsgespräch erfragt der Makler die wichtigsten Punkte zu dem Objekt, das er suchen soll. Hierzu zählen Grundstücks- und/oder Immobiliengröße, Ausstattungsmerkmale, Lage, maximaler Kaufpreis etc.
  • Recherche der passenden Objekte: Anhand der Suchkriterien erstellt der Makler eine Liste mit potenziellen Objekten und stellt diese den Kaufinteressenten vor.
  • Besichtigungstermin: Der Makler organisiert für von den Kunden ausgewählte Objekte einen Besichtigungstermin.
  • Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen: Hierzu zählt insbesondere auch der Energieausweis.
  • Vermittlung von Experten: Diese Notwendigkeit kann sich zum Beispiel beim Verdacht auf Schadstoffe in der Immobilie ergeben.
  • Vertragsverhandlungen und Ausarbeitung des Kaufvertrages bis hin zum gemeinsamen Notartermin.
  • Anwesenheit bei Vertragsunterzeichnung und Sicherstellen einer reibungslosen Objektübergabe.
Vom Suchauftrag bis zum notariellen Kaufvertrag und der Objektübergabe ist der Immobilienmakler der Begleiter der Auftraggeber © Alexander Raths, stock.adobe.com
Vom Suchauftrag bis zum notariellen Kaufvertrag und der Objektübergabe ist der Immobilienmakler der Begleiter der Auftraggeber © Alexander Raths, stock.adobe.com

Vertragsabschluss: Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Aufgrund der sehr zurückhaltenden gesetzlichen Regelungen konnte ein Maklervertrag lange Zeit mündlich, also im Gespräch oder durch Handschlag, abgeschlossen werden. In diesem Fall gab es oftmals keine schriftlichen Unterlagen, sodass es schwierig war, später nachzuweisen, was genau vertraglich vereinbart war. Seit dem 23.12.2020 gilt daher die Schriftform für den Maklervertrag. Das bedeutet, dass ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden muss. Ein Vertrag in Textform kann in folgenden Formen abgeschlossen werden:

  • Klassisches Papierdokument,
  • Mail oder
  • Fax.

Ein Maklervertrag muss, auch wenn es um die Vermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie zum Kauf geht, nicht beim Notar abgeschlossen werden. Denn durch den Maklervertrag und seine erfolgreiche Tätigkeit kommt es noch nicht zum Eigentumsübergang an Grundstück oder Immobilie.

Für Maklerverträge, die vor dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden, gelten die Schriftformerfordernisse nicht. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Kaufvertrag für die Immobilie erst nach dem 23.12.2020 abgeschlossen wird/wurde.

Maklervertrag: Seit dem 23.12.2020 gilt für den Maklervertrag die Schriftformerfordernis © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Maklervertrag: Seit dem 23.12.2020 gilt für den Maklervertrag die Schriftformerfordernis © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Laufzeit: Wie oder wann wird ein Maklervertrag beendet?

Wie lange ein Maklervertrag läuft, ist unterschiedlich. Auch hier haben die Vertragsparteien einen großen Gestaltungsspielraum. Außerdem ist die Laufzeit indirekt auch von der Art des Maklervertrages abhängig. Grundsätzlich kommen folgende Laufzeiten und Gründe für Beendigungen eines Maklervertrages infrage:

  • Befristete Verträge: Wird ein Maklervertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen, also befristet, so endet der Vertrag mit dem Erreichen dieses Zeitpunkts. Ob das Ziel des Maklervertrages in dieser Zeit erfüllt wurde oder nicht, hat in Bezug auf das Vertragsende keine Auswirkungen.
  • Unbefristete Verträge: Oft werden Maklerverträge auf unbestimmte Zeit, also unbefristet, abgeschlossen. Denn es geht bei einem Maklervertrag ja gerade um das Erreichen eines Zieles: die Vermittlung eines Objektes. Allerdings gibt es hier für beide Seiten die Möglichkeit, denn Vertrag zu kündigen. Bei Alleinverträgen ist es jedoch regelmäßig so, dass die Kündigung erst nach einer Mindestlaufzeit erfolgen kann.
  • Anfechtung: Ein Maklervertrag kann aus unterschiedlichen Gründen, die im BGB geregelt sind, angefochten und dadurch beendet werden. Als Gründe kommen Irrtum (§ 119 BGB), arglistige Täuschung oder Drohung (§ 123 BGB) infrage.
  • Erfüllung des Vertrages: Kommt es zu einer erfolgreichen Vermittlung eines Objektes, so endet der Maklervertrag ebenfalls, sobald beide Seiten ihrer Verpflichtung nachgekommen sind.

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Maklerprovision: Wie, wann und durch wen wird der Makler für seine Tätigkeit entlohnt?

Beim Thema Maklerprovision geht es insbesondere um zwei Aspekte:

  • die Höhe der Maklerprovision und
  • die Frage, wer diese bezahlt.

Seit dem 23.12.2020 teilen sich Verkäufer und Käufer des Objektes die Courtage regelmäßig. Die Höhe der Maklerprovision beträgt in der Regel zwischen fünf und sieben Prozent. Eine niedrigere Courtage ist Verhandlungssache. Es gibt drei unterschiedliche Varianten bei der Maklerprovision, aus denen die Parteien eine auswählen müssen:

  • Doppelprovision: Hier schließt der Makler zwei Verträge ab – eine mit dem Verkäufer und einen mit dem Käufer, die jeweils die Hälfte der gesamten Maklerprovision zahlen.
  • Abwälzung: Der Verkäufer schließt einen Vertrag mit dem Makler und ist zur vollständigen Zahlung der Courtage verpflichtet. Nachträglich holt er sich jedoch im Rechtsverhältnis zum Käufer des Objektes, die Hälfte der Courtage zurück.
  • Einseitige Interessenvertretung: Hier besteht eine Vereinbarung über die Provisionshöhe im Innenverhältnis zwischen Makler und Verkäufer beziehungsweise Käufer.

Zusätzlich kann der Maklervertrag Regelungen zu den folgenden Punkten enthalten:

  • Aufwandsentschädigung: Diese wird gezahlt, wenn der Makler die Objektvermittlung nicht erreichen konnte.
  • Reservierungsgebühr (max. 10 Prozent): Diese wird fällig, wenn ein Kaufinteressent sich ein Objekt sichern möchte. Die Gebühr wird im Falle eines Kaufabschlusses mit der Courtage verrechnet.
  • Überpreisungsvereinbarung: Diese bezieht sich auf das Verhältnis zwischen Makler und Verkäufer. Erzielt der Makler einen höheren Verkaufspreis als vereinbart, so darf der Makler diese Differenz zusätzlich zur Courtage einbehalten.

Checkliste: Was muss im Maklervertrag stehen und was nicht?

Vor der Unterzeichnung eines Maklervertrages sollten private Immobilien- oder Grundstückskäufer den Vertrag sorgfältig lesen. Diese Checkliste bietet Hilfe, um die gröbsten Fallstricke im Maklervertrag zu erkennen. Ansonsten gilt: Auch bei der Auswahl des Immobilienmaklers lohnt es sich, sich im Vorfeld um den ausgewählten Makler zu informieren. Im Zweifelsfall kann ein Maklervertrag durch einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale geprüft werden.

Suchauftrag definieren: Im Maklervertrag wird festgehalten, welche Anforderungen die Auftraggeber an ein Objekt haben © Wolfilser, stock.adobe.com
Suchauftrag definieren: Im Maklervertrag wird festgehalten, welche Anforderungen die Auftraggeber an ein Objekt haben © Wolfilser, stock.adobe.com

Checkliste für Maklervertrag:

  • Vertragsart: Ist die Art des Maklervertrages benannt?
  • Vertragsparteien: Sind Auftraggeber und Auftragnehmer (Makler) genau bezeichnet?
  • Vertragsinhalt: Ist der Suchauftrag konkret bezeichnet?
  • Pflichten und Leistungsbeschreibungen: Ist aufgeführt, welche Aufgaben der Makler im Einzelnen übernehmen muss?
  • Aufwandsentschädigung: Wurde auf eine Klausel verzichtet, die den „Käufer“ auch zur Zahlung des Nichterfolges verpflichtet?
  • Maklerprovision: Ist die Höhe und Aufteilung der Maklerprovision eindeutig geregelt?
  • Vertragslaufzeit: Wie ist diese geregelt?
  • Kündigungsvereinbarung: Welche Möglichkeiten der Vertragsbeendigung sind vorgesehen?
  • Kompetenzen des Maklers: Liegen Informationen zur Bevollmächtigung des Maklers vor?

Fazit

Bei dem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler. Auftraggeber kann entweder der Verkäufer eines Grundstücks oder einer Immobilie sein oder ein Kaufinteressent, der auf der Suche nach einem passenden Objekt ist. Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden; also per Mail, Fax oder klassischer Papierform. In diesem sollten die wichtigsten Inhalte schriftlich fixiert sein, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt. Die wichtigsten Punkte sind:

  • Art des Maklervertrages
  • Vertragsparteien
  • Vertragsinhalt (Um welches Objekt geht es? Wie sieht der Suchauftrag aus?)
  • Regelungen zur Provision
  • Vertragslaufzeit
Gemeinsame Besichtigung eines Hauses mit der Maklerin © Monkey Business, stock.adobe.com
Makler für die Haussuche beauftragen – darauf ist zu achten

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