Verträge mit Einzelunternehmern

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Maurer, Gerüstbauer, Dachdecker, Zimmerleute, Fensterbauer, Treppenbauer, Maler und Lackierer – die Liste der Gewerke, die am Bau eines Hauses beteiligt sind, ist lang. Wer sich dafür entscheidet, ein Architektenhaus zu bauen, schließt in der Regel mit jedem einzelnen Gewerk einen gesonderten Vertrag ab. Bei diesen Verträgen mit den Einzelunternehmern handelt es sich um sogenannte Bauverträge, die im rechtlichen Sinne in der Regel Werkverträge sind. Bis es zum Abschluss der Verträge mit den unterschiedlichen Einzelunternehmen kommen kann, bedarf es einiger Vorarbeit. Hier erfahren Sie, alles Wesentliche zu den Themen.

  • Ausschreibungsunterlagen
  • Auswahl der Einzelunternehmer/Bauunternehmen
  • Grundlagen und Inhalte des Bauvertrages
Maurer, Dachdecker, Sanitärfachleute: Es bedarf vieler Gewerke, um ein Haus zu errichten © RRF, stock.adobe.com
Maurer, Dachdecker, Sanitärfachleute: Es bedarf vieler Gewerke, um ein Haus zu errichten © RRF, stock.adobe.com

Hintergrund: Was ist ein Bauvertrag und wann kommt er zum Einsatz?

Bauherren, die sich für ein Fertighaus oder für ein Haus von einem Generalunternehmer entscheiden, schließen einen einzigen Vertrag mit einem Baupartner ab. Dieser erbringt oder koordiniert alle Bauleistungen und ist der alleinige Ansprechpartner für die Bauherren. Anders sieht die Situation aus, wenn Bauherren sich für ein Architektenhaus entscheiden. Hier entwickelt der Architekt, in Zusammenarbeit mit den Bauherren, die Pläne für die Immobilie.

Liegt eine Baugenehmigung vor oder ist mit der Erteilung der Baugenehmigung zu rechnen, dann werden alle Gewerke ausgeschrieben. Das bedeutet: Für jedes einzelne Gewerk werden Bauunternehmen angefragt und aufgefordert, ein Angebot abzugeben. Die eingehenden Angebote werden dann vergleichen und das jeweils beste ausgewählt. Im nächsten Schritt wird dann mit jedem einzelnen, ausgewählten Bauunternehmen ein gesonderter Vertrag abgeschlossen. Die Vertragsparteien sind hier das jeweilige Bauunternehmen auf der einen und die Bauherren auf der anderen Seite. Der Architekt übernimmt nur eine beratende Rolle.

Der Bauvertrag regelt detailliert, welche Bauleistungen das jeweilige Unternehmen ausführen muss. Neben diesen bautechnischen Aspekten regelt der Vertrag zudem die weiteren rechtlichen Rahmenbedingungen. Hierzu zählt unter anderem die Frage, wessen AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) gelten sollen. Zudem müssen im Vertrag Fristen genau geregelt und auch Vereinbarungen getroffen werden, wie bei der Nichteinhaltung dieser Fristen zu verfahren ist.

Was passiert vor dem Abschluss des Bauvertrages?

Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com
Ein einheitliches Bauvertragsrecht, in dem sich alle Normen rund um den Bau eines Hauses finden, gibt es in Deutschland nicht. Vielmehr kommen zahlreiche unterschiedliche rechtliche Normen zur Anwendung © fotogestoeber, stock.adobe.com

Bevor die Bauherren mit den unterschiedlichen Bauunternehmen Verträge abschließen können, sind etliche Schritte erforderlich:

  • Auf der Basis der Architektenpläne wird eine Übersicht mit allen erforderlichen Arbeiten aufgestellt. So entsteht eine Liste mit allen Gewerken, die für den Bau der Immobilie erforderlich sind.
  • Für jedes Gewerk muss ein Leistungsverzeichnis, also eine genaue Beschreibung der auszuführenden Arbeiten, aufgestellt werden.
  • Danach werden pro Gewerk mehrere Bauunternehmen angeschrieben und gebeten, ein Angebot auf der Grundlage der Ausschreibungsunterlagen abzugeben.
  • Die eingehenden Angebote werden verglichen und das jeweils beste ausgewählt.
  • Bauverträge müssen aufgesetzt werden. Hier sollte der Rat eines Fachanwaltes oder einer anderen sachkundigen Person in Anspruch genommen werden.
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Ausschreibungsunterlagen: Was ist das und was gibt es zu beachten?

Für jedes Gewerk muss eine eigene Ausschreibung erstellt werden. Die Leistungsverzeichnisse sorgen dafür, dass die Angebote der unterschiedlichen Bauunternehmen vergleichbar sind. Sprich: Dass leicht zu überprüfen ist, ob alle Bauunternehmen auch tatsächlich genau das angeboten haben, was angefragt war. Die Ausfertigung der Ausschreibungsunterlagen übernimmt in der Regel der Architekt.

Ausschreibungsunterlagen bestehen aus mehreren Bestandteilen:

Anschreiben
In das Anschreiben müssen die Punkte Baumaßnahme, Bauherren, Ansprechpartner und Frist für die Abgabe des Angebots aufgenommen werden.

Deckblatt
Auf diesem sollten die wichtigsten Eckdaten zum Bauvorhaben und zum Ausschreibungsverfahren aufgeführt sein;

  • Name und ggf. Kontaktdaten der Bauherren
  • Name und Kontaktdaten des Architekten
  • Klare Bezeichnung, wer der Ansprechpartner für Rückfragen ist
  • Lage des Bauvorhabens
  • Bezeichnung des Gewerks, für das die Ausschreibung gilt
  • Angebotsgrundlagen
  • Ausführungstermin
  • Abgabefrist für das Angebot
  • Freifeld, in das der Bauunternehmer den Angebotspreis eintragen kann sowie einen Abschnitt, der von dem Unternehmer mit Orts- und Datumsangabe unterschrieben und mit Firmenstempel versehen werden muss

Bewerbungsbedingungen
Die Bewerbungsbedingungen legen fest, welche rechtlichen Einschränkungen im Vertragsverhältnis gelten sollen. Werden diese bereits in den Ausschreibungsunterlagen kommuniziert, kommt es später nicht oder seltener zu Verzögerungen und Diskussionen beim Vertragsabschluss. Zu den Bewerbungsbedingungen zählen unter anderem:

  • Hinweis, dass die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) des Bauunternehmens nicht gelten
  • Ausschluss der Möglichkeit, die Arbeiten durch ein Subunternehmen ausführen zu lassen
  • Anforderungen von Referenzen
  • Anforderung von sonstigen Unterlagen/Nachweisen (Anmeldung beim Gewerbeaufsichtsamt, Nachweis der Haftpflichtversicherung, Nachweis der Berufsgenossenschaft, Freistellungserklärung)

Bietererklärung
Mit dieser sichern sich die Bauherren ab, dass der Bauunternehmen die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen, um die Bauleistungen erbringen zu können.

Leistungsverzeichnis
Hierbei handelt es sich um eine detaillierte Aufführung aller Arbeiten, die vom Unternehmen (bei Vertragserteilung) ausgeführt werden sollen.

Anlagen
Hier werden Unterlagen zur Verfügung gestellt, damit sich der Bauunternehmer ein Bild von der geplanten Baumaßnahme machen kann:

  • Lageplan des Grundstücks
  • Bauzeitplanung
  • Baustellenordnung

Auswahl der Handwerksunternehmen: Wie ist hier vorzugehen?

In der Regel werden pro Gewerk mehrere Bauunternehmer angefragt. So lässt sich ein guter Überblick über die aktuellen Preise gewinnen. Zudem kann es sein, dass nicht alle angefragten Unternehmen zu dem geplanten Ausführungszeitraum noch Kapazitäten freihaben. Die Auswahl der Bauunternehmen erfolgt entweder durch die Bauherren selbst oder durch einen beauftragten Architekten oder Baubetreuer. Die Auswahl des „besten“ Angebots erfolgt anhand folgender Kriterien:

Handwerker wählen Sie am besten nach Empfehlung oder Referenzen aus © Stefan Körber, stock.adobe.com
Handwerker wählen Sie am besten nach Empfehlung oder Referenzen aus © Stefan Körber, stock.adobe.com

Empfehlungen/Referenzen

Bauherren sollten sich über die Bauunternehmen informieren, die sie anfragen. Hierzu können sie sich die Internetseite anschauen, Referenzen einholen und im Freundes- und Bekanntenkreis sowie der Nachbarschaft nach Erfahrungen mit diesem Bauunternehmen fragen. Auch Online-Foren und Online-Bewertungen können einbezogen werden. Hier sollte jedoch bedacht werden, dass Menschen immer eher dann eine Bewertung abgeben, wenn sie ihrem Ärger Luft machen möchten, als wenn sie mit einem Unternehmen zufrieden sind.

Am zuverlässigsten sind Empfehlungen von dem Architekten, der später die Koordination der Gewerke übernehmen wird. Denn dieser hat ein großes Eigeninteresse daran, dass die Arbeiten entsprechend den Wünschen und Vorstellungen der Bauherren ausgeführt werden. Schlechte Arbeit von Bauunternehmen, die durch den Architekten empfohlen wurden, fällt immer auch auf den Architekten zurück.

Eine weitere Möglichkeit, die Arbeit eines Bauunternehmens einzuschätzen, ist das Einholen von Referenzen. Auf einem Formblatt trägt der Bauunternehmer die Kontaktdaten von ehemaligen Kunden ein, die sich als Referenzgeber bereit erklärt haben. Natürlich wird der Bauunternehmer immer nur die Kunden aufführen, bei denen die Arbeiten gut verlaufen sind. Letztlich hängt die Qualität der Arbeit und die Art der Zusammenarbeit immer maßgeblich davon ab, welcher oder welche Mitarbeiter auf der jeweiligen Baustelle eingesetzt sind.

Bauverträge werden zwischen den Bauherren und jedem einzelnen Bauunternehmen geschlossen, um die Zusammenarbeit möglichst eindeutig zu regeln © saravut, stock.adobe.com
Bauverträge werden zwischen den Bauherren und jedem einzelnen Bauunternehmen geschlossen, um die Zusammenarbeit möglichst eindeutig zu regeln © saravut, stock.adobe.com

Auswertung der Angebote

In der Regel übernehmen Architekt oder Baubetreuer die Aufbereitung der unterschiedlichen Angebote. Nur ausnahmsweise machen dies Bauherren selbst. In beiden Fällen ist es ratsam, dass die unterschiedlichen Angebote in einer Tabelle nebeneinander gestellt werden. Dies muss für jedes Gewerk passieren und bedeutet daher einen enormen Aufwand. Doch nur so lassen sich die einzelnen Posten miteinander vergleichen, statt nur auf die Endsumme als entscheidende Größe zu nutzen.

Sollte ein Angebot deutlich günstiger sein als zwei Vergleichsangebote, so kann dies zwei Gründe haben: Es handelt sich einfach um ein gutes Angebot oder die Firma leidet unter Auftragsmangel und kämpft um jeden Auftrag. Dies ist in der Regel kein gutes Zeichen, da die Baubranche boomt. Auf jeden Fall sollte hinterfragt werden, wie dieser günstige Preis zustande kommt.

Im Anschluss an die Auswertung der schriftlichen Unterlagen und unter Umständen Gesprächen mit den angegebenen Referenzen erfolgen die sogenannten Bietergespräche. Hierbei handelt es sich im Prinzip um ein Bewerbungsgespräch. Offene Fragen aber auch Fragen zu besonders günstigen Preisen können hier geklärt werden. Zudem ist es, gerade bei den umfangreichen Gewerken, wichtig, dass Bauherr und Baufirma das Gefühl haben, gut miteinander arbeiten zu können.

Art, Konditionen und Umfang der Leistungen gehören mit in den Bauvertrag! © artursfoto, stock.adobe.com
Art, Konditionen und Umfang der Leistungen gehören mit in den Bauvertrag! © artursfoto, stock.adobe.com

Inhalte des Bauvertrages: Was wird in den Verträgen mit den Einzelunternehmen geregelt?

Der Bauvertrag sollte stets auf die konkrete Baumaßnahme zugeschnitten sein. Daher ist es nicht ratsam, einen Muster-Bauvertrag aus dem Internet herunterzuladen und einfach zu verwenden. Ein Mustervertrag wird nicht dem gerecht, was ein Bauvertrag leisten soll: Der Vertrag regelt eine Vielzahl unterschiedlicher Aspekte, die insbesondere die folgenden umfassen:

  • zu erbringendes Gewerk
  • Höhe der Vergütung
  • Abläufe auf der Baustelle
  • Fristen für die Fertigstellung (zum Teil auch Zwischenfristen für Teilfertigstellungen)
  • Deklaration der zu verwendenden Baustoffe
  • Einbeziehung von Bauplänen, Bau- und Leistungsbeschreibungen
Fallstricke vermeiden: Die Bauverträge sollten Bauherren durch einen Fachjuristen prüfen lassen © Freedomz, stock.adobe.com
Fallstricke vermeiden: Die Bauverträge sollten Bauherren durch einen Fachjuristen prüfen lassen © Freedomz, stock.adobe.com

Je detaillierter der Bauvertrag ist, desto weniger Raum für Diskussionen (oder gerichtliche Auseinandersetzungen) gibt es bei Problemen. Daher ist es sehr ratsam, einen Bauvertrag durch einen Fachjuristen aufsetzen oder prüfen zu lassen, statt diesen durch einen Architekten abfassen zu lassen.

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Überblick: Das sind die wichtigsten Inhalte eines Bauvertrages

  • Vertragsart (rechtliche Grundlage – hierzu mehr im nachfolgenden Absatz)
  • Vertragspartner (Namen und Anschriften)
  • Ansprechpartner (Name und Kontaktdaten des Ansprechpartners, der die Bauherren gegenüber dem Bauunternehmen vertritt)
  • Anlagen (Baupläne, Bau- und Leistungsbeschreibungen)
  • Bauzeitraum und Friste für Ausführung der Arbeiten
  • Höhe der Vergütung für Bauleistungen (Wenn Abschlagszahlungen erfolgen sollen, so muss ein detaillierter Zahlungsplan beigefügt werden)
  • Regelungen zur Bauabnahme
  • Regelungen (zeitlicher Rahmen) zum Thema Mängelbeseitigung
  • Regelungen zum Thema Gewährleistung
  • Vertragsvorbehalt (Recht, kostenfrei vom Vertrag zurückzutreten)
  • Ortsangabe, Datum und Unterschrift; der Bauunternehmer muss zudem seinen Firmenstempel verwenden
Auch die Baupläne sollten in die Bauverträge einbezogen werden © bildergala, stock.adobe.com
Auch die Baupläne sollten in die Bauverträge einbezogen werden © bildergala, stock.adobe.com

Darüber hinaus können folgende besondere Vertragsbedingungen in den Bauvertrag Aufnahme finden:

  • Pflicht zur Teilnahme an einem Jour fixe (in der Regel auf der Baustelle)
  • Pflicht zur Einhaltung der Baustellenordnung
  • Regelungen zu Zufahrtsmöglichkeiten, Bestandsschutz (bei Anbau/Aufstockung) und Abfallentsorgung
Unterschiedliche Abfallarten sollten stets sortenrein entsorgt werden © evbrbe, stock.adobe.com
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BGB oder VOB: Was ist die rechtliche Grundlage des Bauvertrages?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, aus der sich ein Standard-Bauvertrag ableiten lässt. Wie oben bereits erläutert, sollte für jede Baumaßnahme ein individueller Bauvertrag abgeschlossen werden. Als rechtliche Grundlage für den Bauvertrag kommen zwei unterschiedliche gesetzliche Regelungswerke infrage:

  • VOB: Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung
  • BGB: Regelungen zum Werkvertrag (§§ 631 ff) im Bürgerlichen Gesetzbuch

Für private Bauherren kommen meist die Regelungen aus dem BGB zur Anwendung. Die Vorteile für die Bauherren beim BGB-Bauvertrag sind:

  • Rechtsgrundlage ist das BGB; beim VOB-Vertrag bilden die AGB die Rechtsgrundlage
  • Konkrete Fristen; beim VOB-Vertrag sind nur Baubeginn und Baufertigstellung genau geregelt
  • Gewährleistung von 5 Jahren beim BGB-Vertrag; 4 Jahre Gewährleistung beim VOB-Vertrag

Ein VOB-Vertrag kommt in der Regel nur dann bei privaten Bauherren zur Anwendung, wenn diese die Gewerke selbstständig koordinieren, also faktisch als Bauleiter auftreten.

Fazit

Bauherren, die sich für ein Architektenhaus entscheiden, beauftragen die Baufirmen über sogenannte Bauverträge. Die Bauherren schließen für jedes Gewerk mit einem Bauunternehmen einen gesonderten Bauvertrag ab. Vor dem Abschluss des Bauvertrages müssen die jeweiligen Bauunternehmen für alle Gewerke gesucht und gefunden werden. Hierzu versenden die Bauherren Ausschreibungsunterlagen an Bauformen mit der Bitte, ein Angebot abzugeben. Nach Auswertung der eingereichten Unterlagen können die Verträge abgeschlossen werden. Statt eines Muster-Bauvertrags sollte stets ein individueller Bauvertrag aufgesetzt werden. Hiermit sollte ein Fachjurist beauftragt werden – zumindest jedoch sollte der aufgesetzte Bauvertrag von einem Juristen geprüft werden.

Bauherren, die sich für ein Architektenhaus entscheiden, müssen in der Regel mit jedem Bauunternehmen einen Bauvertrag für die Bauausführung abschließen © David, stock.adobe.com
Bauherren, die sich für ein Architektenhaus entscheiden, müssen in der Regel mit jedem Bauunternehmen einen Bauvertrag für die Bauausführung abschließen © David, stock.adobe.com
Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com
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