Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

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Rechte von Käufer und Verkäufer

„Pacta sunt servanda“ – heißt es unter Juristen. Das bedeutet so viel wie: Verträge sind einzuhalten oder Verträge sind bindend. Das gilt für alle Arten von Verträgen, sowohl für Verträge, die mündlich abgeschlossen werden können, für schriftlich abgeschlossene Verträge als auch für notariell abgeschlossene Verträge wie einen Immobilienkaufvertrag. Allerdings gibt es in einigen wenigen Ausnahmen die Möglichkeit für Käufer und Verkäufer, sich nach Vertragsabschluss von dem Immobilienkaufvertrag zu lösen. Meist ist ein solcher Vertragsrücktritt jedoch für mindestens eine Seite mit erheblichen Mehrkosten verbunden.

Ein Vertrag mit weitreichenden Folgen: der Kaufvertrag über eine Immobilie oder ein Grundstück © ijeab, stock.adobe.com
Ein Vertrag mit weitreichenden Folgen: der Kaufvertrag über eine Immobilie oder ein Grundstück © ijeab, stock.adobe.com

In diesem Artikel erfahren Sie,

  • warum von Immobilienkaufverträgen nur im Ausnahmefall ein Rücktritt möglich ist,
  • was der Unterschied zwischen einem vertraglichen und einem gesetzlichen Rücktrittsrecht ist und
  • was unter der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags zu verstehen ist.

Hintergrund: Wie wird ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen?

Verträge können nach deutschem Recht fast immer einfach mündlich, ohne jede Formerfordernis abgeschlossen werden. Dies gilt grundsätzlich auch für Kaufverträge. Dabei geht es nicht primär darum, wie hoch der Kaufpreis ist oder wie wertvoll der Gegenstand sein mag, der verkauft wird. Ein Beispiel hierfür ist ein wertvolles Schmuckstück, das durchaus mehrere Tausend Euro kosten kann. Es ist aus Beweisgründen sicher in vielen Fällen sinnvoll, Verträge schriftlich abzuschließen, verpflichtend ist dies jedoch meist nicht.

Spezielles Formerfordernis: Ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag muss immer schriftlich und unter Beteiligung eines Notars abgeschlossen werden © Roland Spiegler, stock.adobe.com
Spezielles Formerfordernis: Ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag muss immer schriftlich und unter Beteiligung eines Notars abgeschlossen werden © Roland Spiegler, stock.adobe.com

Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien bilden hier eine Ausnahme: Hier gilt nicht nur ein Schriftformerfordernis, sondern auch Notarzwang. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag über die Immobilie oder das Grundstück schriftlich und vor einem Notar abgeschlossen und unterschrieben werden muss. Dieses Formerfordernis hat den Zweck, dass der Gesetzgeber Käufer und Verkäufer in diesem speziellen Fall vor übereilten Entscheidungen schützen möchte. Denn der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie hat so weitreichende Folgen für die Vertragspartner, dass hier die Vertragsfreiheit durch das Formerfordernis eingeschränkt wurde.

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Hintergrund: Was ist ein Rücktritt vom Vertrag und was ist dessen Rechtsfolge?

Ist ein Vertrag erst einmal geschlossen, dann ist es nach deutschem Recht nur in wenigen Ausnahmen möglich, wieder aus dem Vertrag herauszukommen. Denn der Vertrag ist ja gerade rechtlich bindend: Käufer und Verkäufer sollen sich darauf verlassen können, dass der Vertrag Bestand hat. Nur im Ausnahmefall hat eine Vertragspartei das Recht, von dem Vertrag zurückzutreten. Das gilt insbesondere auch für Grundstücks- und Immobilienkaufverträge. Denn hier sind beide Parteien besonders schutzbedürftig. Der Käufer hat meist zur Finanzierung von Grundstück oder Immobilie ein Darlehen aufgenommen und der Verkäufer hat den vereinbarten Kaufpreis oftmals bereits für die Finanzierung einer neuen Immobilie fest eingeplant.

Trotzdem besteht in Einzelfällen sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer ein Rücktrittsrecht. Doch was genau bedeutet Rücktritt von einem Vertrag eigentlich?

Die Anforderungen daran, dass ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag besteht, sind sehr hoch. Es muss immer ein Rücktrittsgrund vorliegen. Gerade im Falle des Rücktritts von einem Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrags sind die Hürden dafür, was als Rücktrittsgrund anerkannt ist, sehr hoch. Hierzu später mehr. Die Rechtsfolge eines Rücktritts ist stets die Rückabwicklung des Vertrags. Das bedeutet, dass beide Vertragsseiten verpflichtet sind, die erhaltenen Leistungen zurück zu gewähren. Die Ausübung des Rücktrittsrechts durch eine Vertragspartei kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Außerdem fallen für die Rückabwicklung eines Immobilien- oder Grundstückskaufvertrags immer zusätzliche Kosten an, da ein erneuter, korrigierter Eintrag ins Grundbuch erfolgen muss.

Hohe Hürden: Ein Rücktritt vom Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag ist nur in wenigen Fällen möglich © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Hohe Hürden: Ein Rücktritt vom Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag ist nur in wenigen Fällen möglich © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Überblick: Was ist der Unterschied zwischen vertraglichem und gesetzlichem Rücktrittsrecht?

Grundsätzlich sind Verträge, insbesondere aber notariell geschlossene Verträge wie ein Immobilienkaufvertrag, bindend. Eine Annullierung ist nur in Ausnahmefällen möglich:

  • Vertragliches Rücktrittsrecht: In den notariellen Kaufvertrag über das Grundstück oder die Immobilie kann ein Rücktrittsrecht aufgenommen werden.
  • Gesetzliches Rücktrittsrecht: Wurde kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, gelten automatisch die Regeln des gesetzlichen Rücktrittsrechtes.
  • Gegenseitiges Einvernehmen: Möchte eine Vertragspartei sich von dem Vertrag lösen, ohne dass ein gesetzlicher oder vertraglicher Rücktrittsgrund erfüllt ist, kann der Vertrag trotzdem annulliert werden, wenn beide Parteien sich hierüber einigen.

Vertragliches Rücktrittsrecht

Ein vertragliches Rücktrittsrecht besteht immer dann, wenn Käufer und Verkäufer entsprechende Klauseln in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen haben. Hierbei handelt es sich also um ein individuell ausgestaltetes Rücktrittsrecht. Grundsätzlich ist ein Notar stets zur Neutralität verpflichtet, sodass dieser keine Rücktrittsregelungen in den Vertrag aufnehmen darf, die eine Vertragspartei einseitig bevorzugen beziehungsweise benachteiligen. Trotzdem gibt es Fälle, in denen es für beide Vertragsparteien sinnvoll ist, ein Rücktrittsrecht in den Vertrag aufzunehmen:

  • Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat der Käufer noch keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhalten. Für den konkreten Fall, dass die Bank die Finanzierung nicht übernimmt, wird in den Vertrag ein Rücktrittsrecht aufgenommen.
  • Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wurde noch nicht abschließend über einen Bauantrag für ein Grundstück entschieden. Daher wird in den Vertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall aufgenommen, dass der Bauantrag abgelehnt wird.

Zusätzlich zu dem reinen Recht zum Rücktritt sollten dann im Vertrag auch die folgenden Punkte geregelt werden:

  • Schadensersatz: In welcher Form muss die Vertragspartei, die von dem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, die andere Vertragspartei entschädigen.
  • Rückabwicklung: Wird der Notar vertraglich auch mit der Abwicklung des Vertrages, das bedeutet insbesondere der Berichtigung des Eintrags in das Grundbuch, beauftragt, dann geht dies schneller vonstatten.
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Versteckte Baumängel: Verschweigt der Verkäufer diese arglistig, dann steht dem Käufer ein Rücktrittsrecht zu © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com
Versteckte Baumängel: Verschweigt der Verkäufer diese arglistig, dann steht dem Käufer ein Rücktrittsrecht zu © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com

Gesetzliches Rücktrittsrecht

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht greift immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Das gesetzliche Rücktrittsrecht greift auch dann, wenn es zwar vertragliche Rücktrittsregelungen gibt, diese jedoch nicht den konkreten Fall betreffen. Aufgrund der außergewöhnlichen Schutzwirkung, die die Vertragsparteien durch den notariell geschlossenen Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag genießen, bedarf es außergewöhnlicher Umstände oder eines besonders schweren Fehlverhaltens einer Vertragspartei, um ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu rechtfertigen.

In folgenden Fällen ist in der Regel davon auszugehen, dass ein gesetzliches Rücktrittsrecht beim Immobilien-/Grundstückskauf besteht:

  • Rücktrittsrecht für den Verkäufer: Kaufsumme wird nicht gezahlt
    Überweist der Käufer den vereinbarten Kaufpreis für Grundstück oder Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, obwohl der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat, so ist ein Rücktrittsrecht des Verkäufers anzunehmen. Der Verkäufer hat, bevor er sein Rücktrittsrecht ausübt, dem Käufer eine Frist (Nachfrist) zu setzen, bis zu der die Zahlung eingegangen sein muss. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Käufer zur Zahlung unwillig oder – aufgrund von Verzögerungen bei der Auszahlung eines Darlehns durch die Bank – unfähig zur Zahlung ist.
  • Rücktrittsrecht für den Käufer: arglistig verschwiegene schwere Mängel am Gebäude
    Von einem schweren Mangel am Gebäude ist etwa auszugehen, wenn die Statik des Gebäudes gefährdet ist. Zudem muss der Mangel nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags entdeckt werden. Und der Verkäufer muss diesen arglistig verschwiegen haben. Dies bedeutet, dass der Verkäufer von dem Schaden an dem Haus wusste und sich der Tragweite des Schadens bewusst war. All diese Tatsachen muss der Käufer nachweisen (Beweislast beim Käufer), was im Einzelfall sehr schwer sein dürfte. Sinnvoller ist es daher, dass der Käufer vor Vertragsabschluss einen Gutachter mit der Begutachtung der Immobilie beauftragt.
Versteckte Baumängel sind für Laien kaum zu erkennen. Daher sollte vor einem Immobilienkauf stets ein Baugutachter beauftragt werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
Versteckte Baumängel sind für Laien kaum zu erkennen. Daher sollte vor einem Immobilienkauf stets ein Baugutachter beauftragt werden © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
  • Rücktrittsrecht für den Käufer: Probleme mit der Löschung einer die Immobilie belastenden Grundschuld
    In Ausnahmefällen kann es sein, dass es bei der Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch Probleme mit der Bank gibt. Dies hätte zur Folge, dass der Käufer ein mit dieser Grundschuld belastetes Grundstück/eine belastete Immobilie erwirbt. Das wiederum würde den Wert der Immobilie oder des Grundstücks mindern und der Käufer müsste trotzdem den vollen Kaufpreis bezahlt. Auch in diesem Fall ist von einem außergewöhnlichen Umstand auszugehen, der dem Käufer ein Rücktrittsrecht einräumt.
Grundlage für fast jeden Immobilienkauf: Die Finanzierung durch eine Bank © Coloures-Pic, stock.adobe.com
Grundlage für fast jeden Immobilienkauf: Die Finanzierung durch eine Bank © Coloures-Pic, stock.adobe.com

Ausnahmefall: Rückabwicklung des Vertrags aufgrund gegenseitigen Einvernehmens

Grundsätzlich hat der Käufer kein Rücktrittsrecht, wenn nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags Umstände eintreten, die ihm die Finanzierung faktisch unmöglich machen. Solche Gründe können Erwerbslosigkeit oder eine schwere, langandauernde Krankheit sein. In diesen Fällen sollte der Käufer das Gespräch mit dem Verkäufer suchen. Denn natürlich ist es auch nicht im Sinne des Verkäufers, in einer vertraglichen Beziehung mit einem zahlungsunfähigen Käufer festzustecken. Gerade in der derzeitigen Situation, in der der Verkäufer wahrscheinlich sehr schnell einen neuen Käufer wird finden können, kann eine einvernehmliche Auflösung für beide Seiten die Lösung sein, die mit den geringsten zeitlichen und finanziellen Einbußen verbunden ist.

Nach dem Rücktritt: Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags

Liegt ein Rücktrittsgrund vor, so muss die Seite, die vom Vertrag zurücktreten möchte, der anderen Vertragsseite gegenüber den Rücktritt schriftlich erklären. Die zum Rücktritt berechtigte Vertragspartei muss der anderen Vertragspartei eine Frist einräumen, um den Rücktrittsgrund auszuräumen. Gelingt es der anderen Partei nicht, den Rücktrittsgrund auszuräumen oder kommt sie der Aufforderung aus anderen Gründen nicht nach, kann der Rücktritt vollzogen werden. Das bedeutet konkret:

  • Sollte der Kaufpreis bereits überwiesen werden, muss dieser zurückgezahlt werden.
  • Das Grundbuch muss erneut geändert werden: Der alte Eigentümer wird wieder als Eigentümer eingetragen.
  • Durch den Rücktritt können Schadensersatzansprüche entstehen, die beglichen werden müssen.
Schadensersatzansprüche können geltend machen © bluedesign, stock.adobe.com
Schadensersatzansprüche können geltend machen © bluedesign, stock.adobe.com

Kosten: Welche Kosten können durch den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag entstehen?

Ein Rücktritt sollte immer nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn ein Festhalten am Vertrag einen massiven finanziellen Nachteil bedeuten würde. Denn der Rücktritt von einem Immobilien- oder Grundstückskaufvertrag zieht immer finanzielle Nachteile nach sich. Bei den entstehenden Kosten handelt es sich insbesondere um die folgenden:

  • Kosten für die Grundbuchänderung
  • Notarkosten
  • Schadensersatz für den Vertragspartner als Ausgleich für die finanziellen Schäden, die durch den Rücktritt entstehen

Fazit

Grundsätzlich gilt beim Grundstücks- und Immobilienkaufvertrag, dass dieser bindend ist. Das bedeutet, dass es nur im Einzelfall möglich ist, dass sich eine der Vertragsparteien aus dem Vertrag löst. In diesen Ausnahmefällen hat eine Vertragspartei ein Rücktrittsrecht, das zur Rückabwicklung des Vertrags führt. Unterschieden wird zwischen dem vertraglichen und dem gesetzlichen Rücktrittsrecht. Der Rücktritt vom Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag ist immer mit zusätzlichen finanziellen Belastungen verbunden.

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