Der Bauleitervertrag

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Die Bauleitung trägt die Verantwortung für die Überwachung sowie die Steuerung der Baustelle. Ob und in welcher Form eine Bauleitung bestimmt werden muss, ist in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt. Je nachdem, ob es sich um ein selbst gebautes Haus oder einen Fertigbau beziehungsweise ein Haus vom Bauträger handelt, wird der Bauleitervertrag mit den Bauherren oder dem Bauunternehmen/Bauträger abgeschlossen. In diesem Artikel erfahren Sie:

  • was die Aufgaben eines Bauleiters sind,
  • wann Bauherren einen Bauleitervertrag abschließen müssen/sollten und
  • was die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit zwischen Bauleitung und Bauherren ist.
Immer im Blick haben Bauleiter die Baupläne © schulzfoto, stock.adobe.com
Immer im Blick haben Bauleiter die Baupläne © schulzfoto, stock.adobe.com

Pflicht oder Kür: Ist eine Bauleitung gesetzlich vorgeschrieben?

Ob es eine gesetzliche Verpflichtung zur Benennung einer Bauleitung auf einer Baustelle gibt, hängt von den Regeln der jeweiligen Landesbauordnung ab. In den Bauordnungen mehrerer Länder findet sich jedoch eine Regelung, nach der auf jeder Baustelle eine Bauleitung vorhanden sein muss. Diese Bauleitung muss auf der Baustelle insbesondere auch dafür Sorge tragen, dass von der Baumaßnahme keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgeht.

In der Regel gehen die Aufgaben, die eine Bauleitung auf einer Baustelle übernimmt, jedoch deutlich weiter: Dann handelt es sich um eine Bauleitung, die für den Bauherren oder den Bauunternehmer/Bauträger, die zeitliche, budgetmäßige und rechtliche Koordination der Baumaßnahme übernimmt. Der rechtliche Aspekt im Sinne der „öffentlichen Sicherheit und Ordnung“ ist hier also nur ein Teil der Aufgaben, die die Bauleitung übernimmt.

In diesem Artikel soll es um die Bauleitung im weiteren Sinne gehen. Also um eine Person, die die gesamte Koordination der Baumaßnahme verantwortet.

Vertragsparteien: Wann sind die Bauherren die Vertragspartner der Bauleitung?

Ein Bauleiter kann sowohl auf Seite der Bauherren als auch aufseiten des Bauunternehmens beziehungsweise des Bauträgers tätig werden. Wer einen Vertrag mit dem Bauleiter abschließt, hängt vor allem davon ab, welche Bauform gewählt wurde:

  • Fertighaus und Haus vom Bauträger: Hier wird der Bauleiter in der Regel mit dem Bauträger beziehungsweise dem Anbieter des Fertighauses einen Vertrag abschließen.
  • Architektenhaus: Hier schließen in der Regel die Bauherren den Vertrag mit dem Bauleiter ab.

Je nachdem, auf welcher Seite die Bauleitung angestellt ist, übernimmt diese etwas unterschiedliche Aufgaben.

Bauleitung: Ein Bauleiter übernimmt zahlreiche unterschiedliche Aufgaben rund um die Baumaßnahme © CrazyCloud, stock.adobe.com
Bauleitung: Ein Bauleiter übernimmt zahlreiche unterschiedliche Aufgaben rund um die Baumaßnahme © CrazyCloud, stock.adobe.com

Bauherren sind immer dann die Vertragspartner des Bauleiters, wenn die Hauptverantwortung für die Baumaßnahme bei den Bauherren liegt. Sind die Bauherren in einer Käuferposition und liegt die Gesamtverantwortung für die Abstimmung nicht bei den Bauherren, dann wird die Koordination der Baumaßnahme in der Regel durch einen Bauleiter übernommen, der vom Hersteller oder Verkäufer der Immobilie angestellt oder beauftragt wurde.

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Überblick: Was sind die Aufgaben der Bauleitung?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Bauleiter im Auftrag der Bauherren alle Prozesse rund um die Bauausführung steuert. Dies betrifft insbesondere die folgenden Bereiche:

  • Terminierung, Koordination und Überwachung der Arbeiten der unterschiedliche Gewerke
  • Qualitätssicherung und Qualitätskontrolle
  • Kostenüberwachung
  • Verantwortung für die Einhaltung von gesetzliche Bestimmungen
Büroarbeit: Die Bauleitung übernimmt auch zahlreiche Aufgaben im planerischen Bereich © the_builder, stock.adobe.com
Büroarbeit: Die Bauleitung übernimmt auch zahlreiche Aufgaben im planerischen Bereich © the_builder, stock.adobe.com

Das Aufgabenspektrum, das die Bauleitung übernimmt, ist sehr weitreichend. Neben planerischen Aufgaben und Abstimmungen mit unterschiedlichen am Bau Beteiligten gehören auch Baustellentermine zu den Leistungen, die von der Bauleitung übernommen werden. Der genaue Aufgabenkatalog ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI):

  • Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)
  • Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch)
  • Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
  • Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
  • Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen, einschließlich Nachträgen
  • Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
  • Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276
  • Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
  • Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objektes
  • Übergabe des Objektes
  • Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
Auf Details achten: Die Bauleitung ist auch für die Überwachung der Qualität der Arbeiten verantwortlich © Marla, stock.adobe.com
Auf Details achten: Die Bauleitung ist auch für die Überwachung der Qualität der Arbeiten verantwortlich © Marla, stock.adobe.com

Auswahl: Wer kann die Bauleitung übernehmen?

Die Bauleitung kann von unterschiedlichen Personengruppen übernommen werden, solange diese eine sogenannte Bauvorlageberechtigung besitzen. Daher kommen grundsätzlich folgende Personen für die Bauleitung infrage:

  • Bauherren
  • Architekt (der den Entwurf des Hauses entwickelt hat) oder ein anderer Architekt
  • Bauingenieur
  • Bauträger
  • Bauunternehmer

Bauherren sind gut damit beraten, die Bauleitung an einen Experten abzugeben. Denn eine gute Bauleitung trägt wesentlich zu einem reibungslosen Verlauf der Baumaßnahme bei. Auch wenn eine externe Bauleitung mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, so spart diese unter dem Strich in aller Regel Zeit, Geld und beugt einer Eskalation im Falle von Mängeln vor. In den meisten Fällen entscheiden sich Bauherren dafür, den Architekten, der das Haus geplant hat, auch mit der Bauleitung zu beauftragen.

Die Bauleitung überwacht und steuert das komplette Bauvorhaben © cineberg, stock.adobe.com
Die Bauleitung überwacht und steuert das komplette Bauvorhaben © cineberg, stock.adobe.com

Darauf sollten Sie bei der Auswahl einer Bauleitung achten:

  • Fachspezifische Ausbildung: Architekt, Bauingenieur oder Handwerkwerk (insbesondere Meister) mit Zusatzqualifikation
  • Berufserfahrung: Referenzen von Projekten, die als Bauleiter begleitet wurden, nennen lassen
  • Auswahlgespräche: Bauherren sollten mit mindestens zwei, besser drei potenziellen Bauleitern ein Auswahlgespräch führen. Denn neben der fachlichen Seite muss auch die „Chemie“ stimmen, da die Bauleitung die Bauherren in vielen Fällen nach außen vertritt
Beim Haus vom Bauträger haben Bauherren besonders wenige Vertragspartner, was die Abwicklung meist recht einfach macht © Alexander Raths, stock.adobe.com
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Vertragliche Grundlage: Wie wird die vertragliche Grundlage der Bauleitung ausgestaltet?

Die vertragliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Bauleitung und Bauherren bilden in der Regel der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB). Es ist, wie bei allen Baumaßnahmen, davon abzuraten, einen Mustervertrag einfach zu übernehmen. Aufgrund der Tragweite, die ein solcher Vertrag entfaltet, sollte ein Mustervertrag zumindest von einer Fachstelle überprüft werden. Grundsätzlich sollte ein Bauleitungsvertrag jedoch folgende Elemente enthalten:

  • Vertragspartner: Hier werden die Namen beider Vertragsparteien aufgeführt.
  • Vertragsgegenstand: Genaue Bezeichnung des Objektes, das Gegenstand der Bauleitung sein soll. Hier kann auch schon eine Bausumme festgeschrieben werden, die nicht überschritten werden soll. Gleiches gilt für den Fertigstellungstermin.
  • Vertragsgrundlage: Hier werden die Unterlagen aufgeführt, die die Basis des Bauleitervertrags bilden. Dazu gehören insbesondere die Bauantragsunterlagen, Leistungsverzeichnisse sowie der Verweis auf die gesetzlichen Grundlagen (HOAI und BGB).
  • Umfang des Auftrags: Hier wird geregelt, welche Aufgaben im Sinne der Anlagen der HOAI der Bauleiter übernehmen soll.
  • Leistungspflichten des Bauleiters: Hier sollte möglichst detailliert aufgeführt werden, welche konkreten Aufgaben der Bauleiter übernimmt. Zudem sollte bereits hier festgeschrieben werden, wie der Bauleiter zu verfahren hat, wenn Probleme etwa bei der Zeit- oder Kostenplanung auftauchen.
  • Bevollmächtigung des Bauleiters: An dieser Stelle sollte geregelt werden, in welchem Umfang und gegenüber welchen Stellen der Bauleiter die Bauherren nach außen hin vertreten darf. Denn grundsätzlich müssen sich die Bauleute alle Handlungen des Bauleiters anrechnen lassen, als hätte sie diese selbst getätigt, wenn der Bauleiter im Rahmen seiner Bevollmächtigung tätig wird.
  • Leistungspflicht der Bauherren/Honorar/Abrechnung: An dieser Stelle werden das Gesamthonorar des Bauleiters, die rechtliche Grundlage (HOAI) sowie die Zahlungsmodalitäten festgeschrieben.
  • Dokumentation: Hier werden die Modalitäten festgeschrieben, in welcher Form der Bauleiter seine Tätigkeit dokumentieren muss. Außerdem wird festgelegt, wann und in welcher Form der Bauleiter die Dokumentation an die Bauherren übergeben muss.
  • Regelungen zur vorzeitigen Vertragsbeendigung: An dieser Stelle sollte festgelegt werden, aus welchen Gründen, in welcher Form und mit welchen rechtlichen Folgen der Vertrag vor Abschluss der Baumaßnahme beendet werden kann.
  • Schlussbestimmung: Hier wird in der Regel festgelegt, dass Ergänzungen zum Vertrag in schriftlicher Form erfolgen müssen.
Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com
Der HOAI sowie das Bürgerliche Gesetzbuches (§§ 631 ff BGB) bilden in der Regel die vertragliche Grundlage © artefacti, stock.adobe.com

Fazit

Über den Bauleitervertrag wird die Überwachung und Steuerung der Baustelle an den Bauleiter übertragen. In den meisten Fällen beauftragen private Bauherren, die sich für ein frei geplantes Haus entscheiden, die Bauleitung dem Architekten, der die Immobilie geplant hat. Dies ist aber nicht zwingend erforderlich. Der Bauleitungsvertrag gibt Bauherren, die sich für ein frei geplantes Haus entscheiden, ein Plus an finanzieller und zeitlicher Sicherheit. Allerdings entstehen hierfür zusätzlich Kosten in Form des Honorars an den Bauleiter.

Abstimmung auf der Baustelle: Die Bauleitung begleitet die Bauherren auch auf der Baustelle © Kzenon, stock.adobe.com
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