Der Grundstückskaufvertrag steht am Ende einer erfolgreichen Suche nach einem passenden Baugrund. Bevor es zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages kommt, müssen zukünftige Bauherren einige Vorarbeiten geleistet haben, um das passende Grundstück zu finden. Über den Grundstückskaufvertrag wird der Verkäufer zur Eigentumsübertragung am Grundstück und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
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Da der Grundstückskauf insbesondere für den privaten Grundstückskäufer eine große wirtschaftliche Bedeutung hat und komplexe Rechtsfragen beinhalten, sehen Gesetz und Rechtsprechung besondere Käuferschutzmechanismen für den Grundstückskaufvertrag vor: Dies betrifft vor allem die Mitwirkungspflicht eines Notars, die zwingende Voraussetzung ist. Dieser übernimmt die Vorbereitung des Grundstückskaufvertrages ebenso wie umfassende Prüfungs- und Beratungspflichten.
Anwendungsbereich: In welchen Fällen ist ein Grundstückskaufvertrag erforderlich?
Der Grundstückskaufvertrag ist ein Kaufvertrag, der für den Erwerb von Grundstücken, aber auch grundstücksgleichen Rechten wie dem Erbbaurecht gilt. Speziell beim Erbbaurecht gilt es aufgrund der komplexen rechtlichen Situation zahlreiche weitere Faktoren zu regeln, weshalb hier spezielle Erbbaurechtsverträge eingesetzt werden. Dabei handelt es sich aber streng genommen um eine Unterform eines Grundstückkaufvertrages.
Ein Grundstückskaufvertrag kann sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke abgeschlossen werden. Auch eine Kombination mit weiteren rechtlichen Regelungen, wie eben dem Erbbaurecht oder einem Baubetreuungsvertrag, sind möglich. Hier übernimmt der Notar eine Anpassung des Vertrages auf die konkrete Situation.
Grundsätzlich finden Grundstückskaufverträge auf folgende Fälle Anwendung:
- Grundstückskauf
- Vorkaufsrecht
- Vorvertrag
- Einräumung eines Ankaufsrechts
- Übertragung des Erbbaurechts
Form: Welche speziellen Formerfordernisse gelten beim Grundstückskaufvertrag?
Grundsätzlich handelt es sich beim Grundstückskaufvertrag um einen Kaufvertrag, wie diese in den §§ 433 ff BGB geregelt sind. Allerdings gelten aufgrund der komplexen rechtlichen Materie sowie der weitreichenden wirtschaftlichen Folgen besondere Formerfordernisse. Anders als klassische Kaufverträge können Grundstückskaufverträge nicht mündlich geschlossen werden. Vielmehr gilt der spezielle Formzwang für Grundstückskaufverträge:
- Grundstückskaufverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden
- Es muss ein Notar einbezogen werden
- Es muss eine Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erfolgen
Die speziellen Regelungen zum Grundstückskaufvertrag finden sich insbesondere in § 311b BGB. Hier wird geregelt, dass ein Grundstückskaufvertrag immer einer notariellen Beurkundung bedarf. Fehlt diese, so ist der Kaufvertrag nichtig, entfaltet also von Anfang an keine Rechtswirkung. Ausnahmen gibt es faktisch so gut wie nicht.
Darüber hinaus gelten auch die allgemeinen Regeln des Kaufrechts, die in §§ 433 ff BGB geregelt sind.
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Die Regelungen zu der Beurkundung selbst durch den Notar finden sich im Beurkundungsgesetz (BurkG). Danach hat der Notar im Rahmen der Belehrung den Willen und die Ziele der Beteiligten zu erforschen und diese umfassend aufzuklären. Anders als weitläufig angenommen, ist der Notar also nicht nur eine Stelle, der eine Beweisfunktion (Dokumentation) zukommt, sondern auch eine Beratungsfunktion. Der Grundstückskaufvertrag selbst, der beim Notar unterzeichnet wird, stellt eine öffentliche Urkunde im Sinne des Rechts dar. Im Zweifelsfall dient sie als voller Beweis für den Abschluss des Kaufvertrages. Die Beteiligten erhalten entweder eine vollstreckbare Ausfertigung oder eine beglaubigte Abschrift. Das Originaldokument bleibt beim Notar selbst.
Was sind die Aufgaben des Notars beim Grundstückskaufvertrag?
Ohne die Mitwirkung ist der Abschluss eines wirksamen Grundstückskaufvertrages nicht möglich. Daher ist es wichtig, die Aufgaben und die Stellung des Notars richtig einzuordnen. Die wichtigsten Punkte sind:
- Der Notar ist kraft seines Amtes unparteilich, das bedeutet, dass er den Grundstückskaufvertrag unparteilich, sachgerecht und ausgewogen gestalten muss.
- Der Notar begleitet die Vertragsparteien vor, während und nach dem Vertragsabschluss/der Beurkundung.
- Der Notar arbeitet den Grundstückskaufvertrag entsprechend den rechtlichen Vorgaben sowie den Wünschen der Vertragsparteien entsprechend aus.
Die Aufgaben des Notars im Verlauf eines Grundstückskaufes umfassen insbesondere folgende Aufgabenbereiche:
Aufgaben des Notars vor der Beurkundung:
- Vorbesprechung, in der die Ziele des Vertrages mit dem Notar besprochen werden. Vorschläge des Notars erfolgen immer unabhängig und unparteilich.
- Notar sieht das Grundbuch ein und prüft es.
- Notar verfasst einen Entwurf des Grundstückskaufvertrages, der ausgewogen, sachgerecht und unparteilich gestaltet ist. Die Aushändigung erfolgt rechtzeitig vor dem Termin der Beurkundung.
- Falls erforderlich, kümmert sich der Notar um die Formalitäten für ein Grundstückspfandrecht für den Käufer, wenn dieser ein Bankdarlehen benötigt.
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Aufgaben des Notars während der Beurkundung:
- Notar liest den Vertrag Wort für Wort vor.
- Notar erläutert den rechtlichen Inhalt und nennt auch etwaige Änderungswünsche oder Ergänzungswünsche der Parteien.
- Notar gibt den Vertragsparteien danach Zeit, den Vertrag nochmals auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu prüfen.
- Notar erklärt, was die weiteren Schritte zum Vollzug des Kaufvertrages sind.
- Anwesenheit des Notars während der tatsächlichen Unterzeichnung des Vertrages.
- Wichtig: Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich beim Notartermin vertreten lassen. Der Vertreter muss dann aber selbst beim Notartermin anwesend sein.
Aufgaben des Notars nach der Beurkundung:
Notar kümmert sich um den reibungslosen Vollzug des Kaufvertrages. Dies umfasst insbesondere folgende Punkte:
- Falls eine Person nicht bei der Vertragsunterzeichnung anwesend war, holt der Notar die Genehmigungserklärung ein.
- Der Notar beantragt, dass eine Vormerkung eingetragen wird. Hierbei handelt es sich um eine Art Reservierung im Grundbuch.
- Der Notar zeigt den Grundstücksverkauf bei dem für die Erhebung der Grunderwerbssteuer zuständigen Finanzamt an.
- Bei Vorliegen eines lastenfreien Eigentumserwerbs durch den Käufer teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
- Notar veranlasst die vertragsgemäße Umschreibung des Eigentums auf den Käufer.
- Notar überprüft die Vollzugsmitteilung des Grundbuchamtes.
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Inhalte des Grundstückskaufvertrages: Was steht im Vertrag?
Der Grundstückskaufvertrag regelt alle Absprachen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, die den Eigentumsübergang des Grundstücks betreffen. Die Ausgestaltung eines Grundstückkaufvertrages erfolgt in der Regel anhand der konkreten Rahmenbedingungen des Einzelfalls. Allerdings liegt den meisten Grundstückskaufverträgen ein einheitliches Muster zugrunde.
Eingang des Vertrages
Im allgemeinen Teil des Grundstückskaufvertrages werden die Personalien sowie die Grundbuchinhalte notiert.
Grundbucherklärung
In diesem Teil geht es um die Erklärung der beiden Vertragsparteien, dass sie mit dem Kauf/Verkauf des Grundstücks einverstanden sind. Zudem wird hier auch die sogenannte Eigentumsverschaffungsvormerkung aufgenommen. Diese gibt dem Käufer eine Sicherheit, solange er die Kaufsumme noch nicht überwiesen hat.
Kaufpreis
Neben der Höhe des Kaufpreises werden hier auch die Zahlungsmodalitäten festgehalten. Hierzu zählen auch die Aspekte Zahlungsfrist und Verzugszinsen.
Datum für die Besitzübergabe
Die Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages beim Notar führt nicht automatisch zu einem Eigentumswechsel. Auch die Zahlung des Kaufpreises hat noch nicht den Eigentumswechsel zur Folge. Dieser tritt erst durch die Eintragung und Grundbuch ein.
Gewährleistung
In diesem Punkt wird die Zusicherung des Verkäufers aufgenommen, dass das Grundstück lastenfrei verkauft wird. Eine Garantie für den Zustand des Grundstücks wird nicht übernommen.
Finanzierungsvollmacht
In der Regel wird der Käufer für die Finanzierung eines Grundstückskaufes ein Darlehen von einer Bank benötigen. Dieses gewährt eine Bank nur gegen die Stellung von Sicherheiten. In der Regel dient das Grundstück als Sicherheit. Rechtlich möglich wird diese Sicherheitsgewährung durch den Käufer gegenüber der Bank durch die Finanzierungsvollmacht, die der Verkäufer erteilt. Der Verkäufer ist hierbei trotzdem abgesichert, da die finanziellen Mittel der Bank ausschließlich für die Grundstücksfinanzierung verwendet werden dürfen.
Schlusserklärung
An dieser Stelle wird der Notar mit der Abwicklung des Kaufprozesses beauftragt. Zudem sind hier Themen wie Kosten und Abschriften geregelt.
Fazit
Der Grundstückskaufvertrag ist ein spezieller Kaufvertrag. Über die Regelungen für normale Kaufverträge hinaus gelten daher besondere, strenge Vorschriften. Diese betreffen insbesondere:
- Grundstückskaufvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden
- Es besteht ein Notarzwang. Notar hat Beratungs- und Beweisfunktion.
- Das Eigentum am Grundstück geht nicht durch den Grundstückskaufvertrag vom Verkäufer an den Käufer über, sondern erst durch die Grundbucheintragung.
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