Nach deutschem Recht gilt: kein Grundstücks- oder Immobilienerwerb ohne Grundbucheintrag. Als Grundbuch wird ein bei den Amtsgerichten geführtes Register verstanden, in dem jedes Grundstück aufgeführt ist. Darin finden sich alle wichtigen Informationen rund um jedes einzelne Grundstück. Dies ist also eine Art Biografie von jedem Grundstück in Deutschland. Da es sich um ein amtliches Verzeichnis handelt, gilt das, was im Grundbuch steht, grundsätzlich als wahr.
In diesem Artikel erfahren Sie,
- was genau das Grundbuch ist,
- wie ein Grundbucheintrag aufgebaut ist,
- worauf Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie beim Grundbucheintrag achten sollten und
- welche Kosten mit einem Grundbucheintrag verbunden sind.
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Grundlagen: Was ist das Grundbuch?
Grund und Boden sind schon seit Jahrhunderten in den meisten Kulturen das höchste Gut, das Menschen besitzen können. Dementsprechend groß war seit jeher das Bedürfnis der Menschen, das Eigentum am eigenen Grundstück nachweisen zu können. Vor diesem Hintergrund entstanden die frühesten Vorläufer dessen, was heute in Deutschland als Grundbuch bezeichnet wird. In Deutschland wurden bereits im 12. Jahrhundert Urkundensammlungen über Verträge an Grundstücken in den „Kölner Schreinsakten“ angelegt. Das Grundbuchwesen in der heutigen Form existiert in Deutschland seit über 100 Jahren.
Das Grundbuch wurde ursprünglich tatsächlich in Form von Büchern geführt. Daher auch der Name Grundbuch und nicht Grundregister. Heute werden Grundbücher überwiegend elektronisch geführt. Bei dem Grundbuch, beziehungsweise den Grundbüchern, handelt es sich um ein Bestandsregister aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland. Im Grundbuch werden in strukturierter Form alle relevanten Informationen zu jedem Grundstück zusammengefasst. Der sogenannte Grundbucheintrag für ein konkretes Grundstück kann als Biografie des jeweiligen Grundstücks verstanden werden. Denn das Grundbuch wird fortlaufend geführt. Alte Eintragungen werden nicht überschrieben, sondern die „Geschichte des Grundstücks“ wird kontinuierlich fortgeschrieben. Das Grundbuch gibt daher Auskunft sowohl über die wichtigsten aktuellen Fakten eines Grundstücks als auch über dessen Vergangenheit.
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Überblick: Was sind die Grundsätze der Grundbuchordnung und was versteht man unter „öffentlichem Glauben“?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt geführt wird. Dieses ist bei den jeweiligen Amtsgerichten angesiedelt. Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der Grundbuchordnung (GBO). Und das sollten Sie über die wichtigsten Grundsätze der Grundbuchordnung, die für die Führung des Grundbuchs gelten, sowie den daraus resultierenden „öffentlichen Glauben“, wissen:
- Eintragungsgrundsatz: Geregelt ist dieser in § 13 GBO und § 873 BGB. Danach sind alle eintragungsfähigen Rechte im Grundbuch einzutragen, um wirksam zu werden. Das bedeutet erstens, dass eintragungsfähige Rechte eingetragen werden müssen und andererseits, dass sie nur dann wirksam werden, wenn sie auch tatsächlich eingetragen sind.
- Antragsgrundsatz: Danach erfolgt der Eintrag in das Grundbuch auf Antrag von jeder Person, deren oder dessen Rechte von der Eintragung betroffen sind.
- Eintragungsfähigkeit: Nicht alle rechtlichen Aspekte werden im Grundbuch eingetragen, sondern nur solche, die „eintragungsfähig“ sind. Zu den nicht eintragungsfähigen Aspekten zählen öffentlich-rechtliche Vorgänge wie Steuerbelastungen oder schuldrechtliche Beziehungen wie Miete oder Pacht.
- Dezentrale Führung des Grundbuchs: Das Grundbuch wird nicht zentral an einer Stelle in Deutschland geführt, sondern ist nach Bezirken gegliedert und angelegt.
- Struktur des Grundbuchs: Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt angelegt. Damit wird sichergestellt, dass jedes Grundstück innerhalb des Grundbuchs seinen definierten Platz hat.
- Öffentlicher Glaube: Im Grundbuch werden konkrete vergangene und gegenwärtige Rechte und Pflichten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, erfasst. Einträge werden auf Antrag und nach Prüfung durch die Behörde im Grundbuch erfasst. Den im Grundbuch verzeichneten Tatsachen darf man vertrauen, was als öffentlicher Glaube bezeichnet wird. Trotzdem kann es sein, dass die Eintragungen im Grundbuch unrichtig oder unvollständig sind. Nur im Ausnahmefall kann ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung bestehen.
Diese Punkte, insbesondere der Aspekt des „öffentlichen Glaubens“, verdeutlichen die Tragweite des Grundbuchs. Daraus ergibt sich, dass es für Immobilien- und Grundstückskäufer von großer Bedeutung ist, den Grundbucheintrag richtig zu verstehen.
Grundbucheintrag: Wie ist das Register aufgeteilt?
Das Grundbuch hat stets eine festgelegte Struktur, damit Informationen zu einem Grundstück immer eindeutig zu finden sind. Jedes Grundbuch hat mehrere Teile:
- Allgemeine Informationen: Angabe des zuständigen Amtsgerichts, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt (vergleichbar mit Aktennummer)
- Bestandsverzeichnis:
- Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse
- Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen
- Abteilung 3: Pfandrechte
- Handblatt
Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis sind Angaben zu Lage und Größe des Grundstücks zu finden. Eine genaue Bezeichnung erfolgt über Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück, die über das Katasteramt vergeben werden. Im Bestandsverzeichnis sind zudem Rechte eingetragen, die auf dem Grundstück liegen. Dies sind vor allem Wohnungseigentum oder Erbbaurecht. Alle weiteren Informationen finden sich in den Abteilungen 1 bis 3.
Abschnitt 1: Eigentumsverhältnisse
Im ersten Abschnitt werden Informationen zu den Eigentümern festgehalten. Nur wer hier als Eigentümer aufgeführt ist, ist auch tatsächlich Eigentümer. Um eine eindeutige Identifizierung des oder der Eigentümer garantieren zu können, wird jede Person mit Vor- und Nachnamen sowie Geburtsdatum aufgenommen. Ist das Eigentum auf mehrere Personen aufgeteilt, so wird hier auch der Anteil des Eigentums (zu gleichen oder zu verschiedenen Teilen) notiert.
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Abschnitt 2: Lasten und Beschränkungen
In diesem Abschnitt finden sich alle relevanten Informationen rund um den Verkauf einer Immobilie. Die hier gemachten Angaben lassen sich in folgende Kategorien einteilen:
- Auflassungsvormerkungen: Im Rahmen eines Grundstücks- oder Immobilienverkaufs kann zum Schutz der Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück oder die Immobilie parallel an eine oder mehrere weitere Parteien verkauft.
- Abmachungen mit Nachbarn: Besteht beispielsweise ein Wegerecht eines Nachbarn, dann muss dieses ebenfalls im Grundbuch eingetragen sein.
- Vorrangige Rechte an dem Grundstück: In Abschnitt 2 sind Angaben dazu zu finden, ob das Grundstück oder die Immobilie Teil einer Testamentsvollstreckung oder Teil eines Insolvenzverfahrens ist.
- Versorgungsleitungen: An dieser Stelle des Grundbuchs befindet sich auch ein Verzeichnis der Gas-, Wasser- und Stromleitungen.
Abschnitt 3: Pfandrechte
In diesem Abschnitt geht es um den finanziellen Status einer Immobilie oder eines Grundstücks. Das bedeutet: Dient die Immobilie oder das Grundstück als Absicherung eines Anspruchs, so ist der Wert daher um den Wert des Anspruchs gemindert. Eine solche finanzielle Belastung kann in Form von Pfandrechten, Grundschulden oder Hypotheken bestehen. Der Käufer sollte das Objekt immer lastenfrei vom Verkäufer erwerben. Hierfür muss der Verkäufer das entsprechende Pfandrecht löschen.
Andererseits werden an dieser Stelle auch Pfandrechte eingetragen, die der Käufer selbst nutzt: Schließen Käufer für die Finanzierung ihrer Immobilie oder des Grundstücks einen Darlehensvertrag mit einer Bank ab, so sichern Banken sich in der Regel über eine entsprechende Eintragung einer Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuchs ab. Sollte der Käufer das Darlehen nicht abzahlen können, kann die Bank über Zwangsvollstreckungsmaßnahmen die ausstehenden Zahlungen sichern.
Handblatt
Hier sind alle Vorgänge dokumentiert, die durch Eintragung, Löschung oder Änderung generiert wurden.
Kosten: Wie teuer ist ein Grundbucheintrag?
Die Eintragung von Grundstücks- und Immobilienverkäufen in das Grundbuch ist obligatorisch. Und fast immer ist hierzu auch die Hinzuziehung eines Notars erforderlich. Für beides fallen Kosten an: Für die Eintragung ins Grundbuch Kosten, die an das Grundbuchamt abzuführen sind und auch der Notar wird für seine Tätigkeit bezahlt.
- Grundbuchkosten: Bei den Kosten, die an das Grundbuchamt gezahlt werden müssen, handelt es sich um Amtskosten. Diese betragen in der Regel etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notarkosten: Die Höhe der Notarkosten hängt davon ab, wie aufwendig dessen Tätigkeit rund um den Immobilien-/Grundstücksverkauf ist. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie belaufen sich meist auf etwa 1 Prozent des Kaufpreises.
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Zeitplanung: Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?
Bis ein Grundstück oder eine Immobilie im Rahmen eines Verkaufs auf den neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann einige Zeit vergehen. Wie lange dies im Einzelfall ist, ist oftmals schwer vorhersehbar. Es kann sich jedoch um einige Wochen oder Monate handeln. Damit der Erwerber des Grundstücks oder der Immobilie in dieser Zeit geschützt ist, sollte eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgen. Erst wenn diese im Grundbuch aufgenommen ist, sollte der Käufer den Kaufpreis überweisen. So ist der Käufer abgesichert.
Achtung: Worauf Immobilienerwerber beim Grundbucheintrag besonders achten sollten?
Für Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist das Grundbuch von enormer Bedeutung: und das sowohl vor dem Kaufabschluss als auch in Bezug auf die eigene Eintragung.
Vor dem Vertragsabschluss sollten Käufer Einsicht in das Grundbuch nehmen. Hierzu sind sie immer dann berechtigt, wenn glaubhaft gemacht werden kann, dass ein echtes Kaufinteresse besteht. Anhand des Grundbucheintrags können (potenzielle) Käufer insbesondere folgende Informationen oder Anhaltspunkte erhalten:
- Gehört das Grundstück/die Immobilie einer oder mehreren Personen?
- War das Grundstück einmal im Besitz eines Gewerbebetriebs? Dann könnte der Boden unter Umständen mit Giftstoffen belastet sein.
- Bestehen Rechte von Nachbarn an dem Grundstück?
- Ist das Grundstück durch Pfandrechte belastet und damit weniger wert?
Bei dem eigenen Eintrag sollten Käufer darauf achten, dass dieser korrekt ist. Das bezieht sich insbesondere auf folgende Punkte:
- Benennung aller Eigentümer, wenn beispielsweise ein Ehepaar ein Grundstück kauft.
- Korrekte Schreibweise von Vor- und Nachnamen sowie korrektes Geburtsdatum
- Korrekte Bezeichnung des Grundstücks
Fazit
Der Grundbucheintrag gibt rechtsverbindliche Auskunft über die wichtigsten Informationen über alle bebauten oder unbebauten Grundstücke in Deutschland. Grundbücher werden dezentral in den jeweiligen Grundbuchämtern geführt. Diese sind bei den Amtsgerichten angesiedelt. Es handelt sich um ein öffentliches Register. Das Grundbuch ist in mehrere Bereiche gegliedert: das Bestandsverzeichnis, die Abteilungen 1 – 3 und das Handblatt.
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