Grundstückserwerb: Kauf oder Erbbau

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Wer ein eigenes Haus bauen oder erwerben möchte, steht neben zahlreichen anderen Entscheidungen, auch vor der Frage: Soll das Grundstück, auf dem das Haus steht, gekauft werden oder soll es sich um ein Erbbau-Grundstück handeln? Dabei spielt es keine Rolle, ob es um den Erwerb einer Bestandsimmobilie geht oder ein Neubau errichtet werden soll. Es gibt sowohl die Möglichkeit, Baugrund oder Haus und Grund zu kaufen oder im Wege des Erbbaus zu erwerben.

Bauherren stehen vor der Frage: Soll das Haus auf einem gekauften Grundstück oder einem Erbbaugrund errichtet werden? © Kaesler Media, stock.adobe.com
Bauherren stehen vor der Frage: Soll das Haus auf einem gekauften Grundstück oder einem Erbbaugrund errichtet werden? © Kaesler Media, stock.adobe.com

Ganz gleich, für welche Variante sich zukünftige Hauseigentümer oder Bauherren entscheiden, gibt es zudem einige wichtige Fragen rund um die Auswahl des Grundstücks zu bedenken. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Fragen zur Auswahl von (bebauten oder unbebauten) Grundstücken sowie Entscheidungshilfen zwischen Grundstückskauf und Grundstückerwerb über Erbbau.

Grundstückskauf: Worauf ist bei der Auswahl eines passenden Baugrunds zu achten?

Wer plant ein Haus zu erwerben oder ein Haus selbst zu bauen, hat sicher viele Ideen und Vorstellungen im Kopf. Doch spätestens, wenn die Suche nach dem passenden Baugrund begonnen wird, wird klar: Baugrundstücke sind Mangelware, erst recht in Städten und ländlichen Gebieten mit guter Anbindung an Ballungszentren.

Folgende Wege sind möglich, um einen passenden Bauplatz zu finden:

  • Grundstückssuche über einen Makler
  • Anfrage bei der Kommune
  • Immobilien-/Bauplatzbörsen im Internet
  • Anfragen bei Bauträgern

Doch auch, wenn Baugrundstücke schwer zu finden sind, sollte nicht jedes angebotene Grundstück erworben werden. Es gibt einige wichtige Aspekte, die bei der Auswahl eines Grundstücks bedacht werden sollten:

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Überprüfung der Bauplanung

Vor der Entscheidung für ein zu bebauendes Grundstück sollten Bauherren bei der Gemeinde nachfragen, ob es einen Bebauungsplan gibt. Wenn ja, dann gibt dieser erste Auskünfte darüber, wie viele Stockwerke und welche Dachformen in dem Gebiet erlaubt sind. So können Bauherren abschätzen, ob das von ihnen geplante Haus auf diesem Grundstück realisierbar ist.

Prüfung des Wohnumfeldes

Auch, wenn es aktuell schwierig ist, passenden Baugrund zu finden, so sollte trotzdem das Wohnumfeld genau unter die Lupe genommen werden. Hier sind vor allem folgende Aspekte wichtig:

  • Passen die Nachbarn in Bezug auf Alter und sonstige soziale Aspekte?
  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe?
  • Wie sieht es mit der Verkehrsanbindung aus?
  • Gibt es nennenswerte Lärm- oder Gefahrenquellen an dem Standort?
  • Für Familien: Gibt es Kitas, Schulen und Freizeitangebote für Kinder in der Nähe?

Einsehen des Grundbuches

Wichtig sind zudem die Informationen aus dem Grundbuch. Denn im Grundbuch müssen alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück vermerkt sein. Dies betrifft insbesondere auch die Fragen, ob eine Hypothek auf einem Grundstück lastet, ein Wegerecht eingetragen ist oder ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht.

Klärung, ob Grundstück erschlossen ist

In der Regel ist schon der Ausschreibung oder dem Angebot zu entnehmen, ob das Grundstück erschlossen ist oder nicht. Erschließung bedeutet, dass ein Anschluss an die Kanalisation, die Energie- und Wasserversorgung sowie den Telefon- und Kabelanschluss vorhanden ist. Unerschlossene Grundstücke sind auf den ersten Blick günstiger. Allerdings sollten Bauherren die Kosten für die Erschließung genau kalkulieren.

Die perfekte Lage auf dem Grundstück hängt von verschiedenen Aspekten ab © ronstik, stock.adobe.com
Die perfekte Lage auf dem Grundstück hängt von verschiedenen Aspekten ab © ronstik, stock.adobe.com

Klärung, ob auf Grundstück Altlasten bestehen

Unter Altlasten versteht man alle umweltgefährlichen Stoffe wie Chemikalien, Öl und Elektroschrott. Altlasten finden sich vor allem auf ehemaligen Industrie- und Gewerbegrundstücken. Bei Verdacht sollten Bodenproben entnommen werden, auch wenn diese teuer sind. Denn eine spätere Sanierung kostet deutlich mehr.

Besonderheiten des Grundstücks bedenken

Auch wenn Lage und Preis eines Grundstücks ideal erscheinen, so sollten doch auch die sonstigen spezifischen Merkmale des Grundstücks genau betrachtet werden:

  • Form des Grundstücks: Manche Baulücke, gerade in Städten, ist unvorteilhaft geschnitten. Selbst ausreichend große Grundstücke können unvorteilhaft sein, etwa wenn sie sehr lang und schmal sind. Hier muss geprüft werden, ob auf diesem Grundstück ein Haus von der gewünschten Größe realisierbar ist.
  • Hanglage: Liegt ein Grundstück am Hang, ist dies geografisch sehr reizvoll. Allerdings muss das Haus dann auch in den Hang hineingebaut werden, was unter bautechnischen Aspekten eine Herausforderung darstellt, zu zeitlichen Verzögerungen und einer Erhöhung der Baukosten führen kann.
  • Abrisshaus auf Grundstück: Befindet sich auf dem Grundstück ein Abrisshaus, so müssen die Abriss- und Entsorgungskosten in der Gesamtkalkulation berücksichtig werden.

Zwei Wege zum Baugrund für das eigene Haus: Kauf oder Erbbau

Wer ein Haus kaufen oder errichten möchte, kommt in Deutschland nicht umhin, auch entsprechende Rechte an dem Grundstück zu erwerben, auf dem sich das Haus befindet. Wer dies nicht möchte, dem bleibt nur die Alternative, ein Haus zu mieten. Der Erwerb des (bebauten oder unbebauten) Grundstücks kann in Deutschland auf zwei Wegen erfolgen:

  • Kauf des Grundstücks
  • Erwerb des Erbbaurechts an dem Grundstück
Es gibt viel zu bedenken bei der Suche nach dem passenden Grundstück: ganz gleich, ob zum Kauf oder im Wege des Erbbaus © Kitty, stock.adobe.com
Es gibt viel zu bedenken bei der Suche nach dem passenden Grundstück: ganz gleich, ob zum Kauf oder im Wege des Erbbaus © Kitty, stock.adobe.com

Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile für die Bauherren. In Großstädten kann es sein, dass die Entscheidung für oder gegen Kauf beziehungsweise Erbbau primär dadurch bestimmt wird, auf welche Weise ein Grundstück in der gewünschten Lage und Größe überhaupt auf dem Markt ist. Trotzdem ist es wichtig, sich vor der Entscheidung für oder gegen Kauf beziehungsweise Erbbau über die Unterschiede zu informieren.

Kauf eines Grundstücks: Wie funktioniert das?

Entscheiden sich Bauherren für den Kauf eines Grundstücks, so erwerben sie grundsätzlich daran auf Dauer das Eigentum. Die meisten Verträge können entweder durch konkludentes Handeln, in mündlicher Form oder in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Bei Kaufverträgen von Grundstücken sieht dies anders aus: Kaufverträge von Grundstücken aber auch Immobilien unterliegen dem sogenannten dreifachen Formzwang:

  • Notarielle Beurkundung: Das bedeutet, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet sein muss.
  • Auflassung und Auflassungsvormerkung: Hierbei handelt es sich um eine Eintragung im Grundbuch über eine Einigung über die Eigentumsübertragung. Auch diese Erklärung muss notariell beglaubigt oder vor dem Grundbuchamt abgegeben worden sein.
  • Grundbucheintrag: Der Grundstückserwerb muss schließlich noch ins Grundbuch eingetragen werden.

Hintergrund dieser strengen Regeln ist, dass in Deutschland grundsätzlich derjenige als Eigentümer eines Grundstücks/einer Immobilie gilt, der im Grundbuch als solcher eingetragen ist.

Vor allem im innerstädtischen Bereich sind geeignete Baugrundstücke rar © Lucia, stock.adobe.com
Bauen in der Lücke: Freie Baugrundstücke sind gerade in Städten Mangelware © Lucia, stock.adobe.com

Rechtliche Grundlagen des Grundstückskaufs:

Die Regelungen zum Grundstückskauf finden sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der Grundbuchordnung (GO):

  • In § 311 Abs. 1 Satz 1 BGB ist geregelt, dass ein Vertrag, in dem sich die Parteien zu einer Eigentumsübertragung verpflichten, notariell beurkundet werden muss.
  • Die Regelungen dazu, was eine Auflassung ist, finden sich in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie dient dem Schutz des Erwerbers, da durch die Auflassungsvormerkung bereits festgeschrieben ist, dass eine Eigentumsübertragung an dem Grundstück stattfinden soll.
  • In § 19 GBO, also der Grundbuchordnung, ist die Eintragung ins Grundbuch geregelt.
  • § 873 Abs. 1 BGB schreibt wiederum fest, dass nur Einigung und Eintragung der Rechtsänderung zur Wirksamkeit des Grundstückserwerbs führen.

Das sollten Grundstückskäufer vor dem Kauf eines Grundstücks beachten:

Der Kauf eines Grundstücks lässt sich aus Käufersicht grundsätzlich in vier Phasen einteilen: Grundstückssuche/Auswahl, Finanzierung, Kauf & Beurkundung sowie Grundbucheinträgen. In diesen vier Phasen gibt es insbesondere die folgenden Aspekte zu beachten:

Phase 1: Grundstückssuche/Auswahl

  • Lage, Größe, Wohnumfeld, Erschließungszustand
  • Prüfung der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens
  • Rechte Dritter am Grundstück (Grundbucheinsichtnahme)

Phase 2: Finanzierung

  • Auswahl mehrerer potenzieller Banken als Finanzierer
  • Entwurf des Kaufvertrages erstellen und prüfen (lassen)
  • Einholen des Grundbuchauszugs
  • Einholen von Flurkarte bzw. Lageplan
  • Anfertigung eines aktuellen Fotos des Grundstücks
  • Zusammentragen von: Einkommensnachweisen, Steuerbescheiden und Eigenkapitalnachweisen
  • Abwarten der Finanzierungszusage(n) und Auswahl des passenden Angebotes

Phase 3: Kauf & Beurkundung

  • Abschluss des finalen Kaufvertrages: Notarieller Kaufvertrag
  • Grundbuchauszug
  • Bei Kauf durch Eheleute: Heiratsurkunde

Phase 4: Grundbucheinträge

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung (durch Finanzamt)
  • Anzeige des Grundstückserwerbs beim Finanzamt
Von großer Bedeutung: Im Grundbuch werden stets die aktuellen Eigentümer eines Grundstücks eingetragen © Michael Ebardt, stock.adobe.com
Von großer Bedeutung: Im Grundbuch werden stets die aktuellen Eigentümer eines Grundstücks eingetragen © Michael Ebardt, stock.adobe.com

Haus auf Erbbaugrundstück: Wie funktioniert das?

Beim Erbbaurecht geht es um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Es geht also um eine Art Miete beziehungsweise Pacht an einem Grundstück, auf dem ein Haus steht oder das mit einer Immobilie bebaut werden soll. Daher wurde das Instrument des Erbbaurechts früher auch Erbpacht genannt. Die beiden Vertragsparteien im Erbbaurecht werden Erbbaunehmer und Erbbaugeber genannt. Das Erbbaurecht wird auf eine begrenzte Zeitspanne abgeschlossen. Die Gegenleistung des Erbbaunehmers für die Nutzung des Grundstücks besteht in der Zahlung des sogenannten Erbbauzinses. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht.

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Die wichtigsten Punkte zum Thema Erbbaurecht im Überblick:

  • Grundstücksauswahl/Vertragsverhandlungen: Auch beim Kauf eines Erbbaurechtsgrundstücks sollten gründliche Recherchen zum Grundstück sowie zum Wohnumfeld erfolgen. Zudem sollten Bauherren herausfinden, wie lang die Laufzeit des Erbbaurechts ist. In der Regel beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahren. Allerdings kann ein Erbbaurecht auch verkauft werden, sodass der Erwerber dann in den bestehenden Erbbauvertrag einsteigt und nur noch die Restlaufzeit des vorherigen Vertrages nutzen kann.
  • Vertragsabschluss beim Erbbaurecht: Da es sich beim Erbbaurecht um ein grundstücksgleiches Recht handelt, gelten für den Abschluss die gleichen strengen Regeln wie beim klassischen Grundstückskauf: also der 3-fach-Formzwang.
  • Rechtliche Stellung des Erbbaunehmers: Der Erbbaunehmer kann das Erbbaurecht verschenken oder vererben. Der neue Erbbaunehmer tritt dann in den bestehenden Vertrag zu den festgelegten Konditionen ein.
  • Ablauf des Erbbaurechts: Mit dem Zeitablauf des Erbbaurechts verliert der Erbbaunehmer seine Rechte an dem Grundstück. Ist in dem Erbbaurechtsvertrag nichts anderes festgeschrieben, hat der Erbbaunehmer keinen Anspruch auf eine Verlängerung oder ein Vorkaufsrecht. Allerdings steht dem ehemaligen Erbbaunehmer eine Zahlung für den Restwert der Immobilie durch den ehemaligen Erbbaugeber zu.
  • Finanzierung: Insbesondere dann, wenn die Laufzeit eines Erbbaurechts nur kurz ist, kann es Probleme bei der Suche nach einer Bank für die Finanzierung des Hausbaus oder Hauskaufs geben.
Beantragen Sie einen Immobilienkredit am besten zu zweit © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
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Zeitlich befristet: Im Erbbaurechtsvertrag ist die Dauer des Erbbaurechts geregelt © Andrii Yalanskyi, stock.adobe.com
Zeitlich befristet: Im Erbbaurechtsvertrag ist die Dauer des Erbbaurechts geregelt © Andrii Yalanskyi, stock.adobe.com

Entscheidungshilfe: Was sind die Vor- und Nachteile von Kauf und Erbbau?

Wie oben bereits erwähnt, haben Bauherren oder Immobilienkäufer gerade in Großstädten oftmals nicht die Wahl, ob sie ein Grundstück kaufen oder im Wege des Erbbaurechts erwerben: Oftmals geht es lediglich darum, ein passendes Grundstück zu finden. Die Frage Kauf oder Erbbau kann dann in den Hintergrund treten. Trotzdem sollten sich Bauherren und zukünftige Immobilieneigentümer im Vorfeld über die Vor- und Nachteile von Kauf und Erbbau bewusst sein.

Immobilienkauf

Vorteile

  • Uneingeschränkter Erwerb des Eigentums, statt grundstücksgleiches Recht, das zeitlich begrenzt ist
  • Finanzierung durch Banken ist einfacher
  • Nach Abzahlung der Baufinanzierung: keine laufenden Kosten, die über Wohnnebenkosten und Kosten für Immobilienerhalt hinausgehen

Nachteile

  • Hohe finanzielle Belastung
  • Unwägbarkeiten bei der Anschlussfinanzierung

Erbbaurecht

Vorteile

  • Geringere Anschaffungskosten für Immobilie (da Kaufpreis für Grundstück entfällt)
  • Laufzeit von 50 bis 99 Jahre ist so lang, dass sie für kinderlose Bauherren absolut ausreichend ist.

Nachteile

  • Erbbauzinsen werden über die gesamte Vertragslaufzeit fällig
  • Erbbauzinsen können regelmäßig erhöht werden
  • Probleme bei der Finanzierung möglich
  • Verlust der Immobilie bei Vertragsende
Genau rechnen sollten Bauherren, wie viel ein Erbbaugrundstück sie tatsächlich kostet © N. Theiss, stock.adobe.com
Genau rechnen sollten Bauherren, wie viel ein Erbbaugrundstück sie tatsächlich kostet © N. Theiss, stock.adobe.com

Fazit

Der Erwerb eines Grundstücks, ganz gleich, ob im Wege des Kaufs oder Erbbaurechts, hält insbesondere für Privatleute eine Reihe von Fallklippen parat. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld des Kaufs umfassend über das Grundstück zu informieren. Sowohl der Erbbaurechtsvertrag als auch der Grundstückskaufvertrag unterliegen dem sogenannten dreifachen Formerfordernis. Ob der Erwerb eines Grundstücks im Wege des Kaufs oder des Erbbaurechts vorteilhaft ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Beide Varianten haben spezifische Vor- und Nachteile.

Die Kommunen helfen meistens gerne bei der Grundstückssuche und halten extra Areale für Baugemeinschaften vor © schulzie, stock.adobe.com
Grundstückskosten

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