Ist auf dem Weg in die eigenen vier Wände endlich das passende Grundstück gefunden, geht es im nächsten Schritt darum, den Kaufvertrag abzuschließen. Dabei sollten die künftigen Eigentümer jedoch einiges beachten, um nicht typische Fehler zu begehen und sich am Ende mit den Kosten zu übernehmen. Denn der Grundstückskauf ist bekanntlich nur der erste Schritt auf dem Weg ins Eigenheim. Das Budget muss am Ende auch noch für den kompletten Hausbau und weitere Kosten reichen, die bei der Planung oft vergessen werden.
In diesem Artikel werden folgende Bereiche genauer betrachtet:
- Verhandlungen mit Gemeinden und Privatverkäufern
- Abschluss eines Kaufvertrages
- Zusatzkosten beim Grundstückskauf
- Mögliche Stolperfallen
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Der Grundstücksmarkt ist in Deutschland je nach Region extrem angespannt. Wer tatsächlich das passende Stück Land gefunden hat, auf dem auch gebaut werden darf, sollte nicht zu lange zögern, sonst besteht die Gefahr, dass ein anderer Interessent den Zuschlag bekommt. Allerdings sollten sich Bewerber auch nicht zu sehr unter Druck setzen, um jeden Preis jetzt sofort kaufen zu müssen.
Kein Verhandlungsspielraum bei Gemeinden
Liegt das Grundstück in einem neu ausgewiesenen Baugebiet, wird der Kaufvertrag meistens direkt mit der zuständigen Gemeinde abgeschlossen. Hier haben Bauinteressenten in der Regel keinen Verhandlungsspielraum. Ein festgelegter Preis pro Quadratmeter bestimmt den Kaufpreis für das Grundstück. Diese können je nach Region stark variieren und sind etwa abhängig davon, ob sich das Grundstück in einer attraktiven Region in stadtnaher Lage oder mit einem gut ausgebauten öffentlichen Nahverkehr befindet.
Laut Statistischem Bundesamt lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein baureifes Grundstück in Deutschland 2021 bei 212,92 Euro. Allerdings gibt es bundesweit eine große Spanne. Es kann durchaus vorkommen, dass an einem besonders beliebten Standort ein Preis von 500 Euro und mehr pro Quadratmeter erhoben wird, während sich der Preis in einer anderen Region auf nur 100 Euro pro Quadratmeter beläuft. So errechnet sich für ein Grundstück mit 500 Quadratmetern Fläche an einem Ort ein Kaufbetrag von 50.000 Euro und an einem anderen Ort von 250.000 Euro. Das sind erhebliche Unterschiede. Dies sollten künftige Bauherren berücksichtigen.
Der Preis sollte aber auch in Relation zu erwartbaren Wertentwicklung des Grundstücks gesetzt werden. In einer von starker Abwanderung geprägten Region kann ein Grundstück auf den ersten Blick preiswert erscheinen, aber eine schlechte Prognose für den Wiederverkaufswert haben. Demgegenüber kann ein eher teureres Grundstück an einem aufstrebenden Standort langfristig die bessere Investition sein. Letztlich kommt es aber vor allem darauf an, ob sich der erhobene Grundstückspreis mit der Kreditwürdigkeit bei der Bank vereinbaren lässt.
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Nicht immer entscheidet das Geld allein
Handelt es sich beim Grundstückeigentümer um eine Privatperson, haben die Kaufinteressenten im Gegensatz zum Kaufabschluss mit der Gemeinde durchaus die Möglichkeit, den aufgerufenen Preis noch zu drücken. Allerdings ist hier Vorsicht geboten. Ist bereits bekannt, dass es einige Interessenten für das Grundstück gibt, wird sich der Eigentümer kaum auf eine Preisverhandlung einlassen. Es kann eher dazu kommen, dass der Preis aufgrund hoher Nachfrage noch steigt. Interessenten sollten hier frühzeitig das Gespräch mit dem bisherigen Eigentümer suchen, um am Ende nicht leer auszugehen.
Viele Privatverkäufer beauftragen zudem einen Makler für die Ausschreibung des Grundstücks, um sich nicht selbst um die Organisation und die Verhandlungen kümmern zu müssen. Der Makler lässt in der Regel im ersten Schritt die finanzielle Situation der Interessenten durch eine Selbstauskunft prüfen. Dazu müssen Bewerber meistens auch ihre bei der Wirtschaftsauskunftei Schufa gespeicherten Daten mitteilen. So kann der Makler bereits eine Vorauswahl treffen, ob die Bonität für den Grundstückskauf überhaupt gegeben ist.
Es gibt aber auch Eigentümer, die neben der wirtschaftlichen Situation der Interessenten weitere Faktoren berücksichtigen. Zum Beispiel dann, wenn sich das Grundstück in direkter Nachbarschaft der Immobilie des Eigentümers befindet oder dieser einen Teilabschnitt auf dem von ihm schon bebauten Grundstück verkauft. Hier wird auch darauf geachtet, ob der Interessent ins Umfeld passt. Dabei können neben emotionalen Faktoren wie Sympathie auch der familiäre Status, der Beruf oder sogar die religiöse Orientierung der Interessenten eine Rolle spielen.
Kaufvertrag nur im Beisein eines Notars
Der Abschluss des Kaufvertrags findet immer in Begleitung eines Notars statt, der den Vertrag notariell beglaubigt, damit dieser rechtsgültig wird. § 311 b BGB schreibt eindeutig vor, dass ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ungültig ist. Hierfür wird ein gemeinsamer Termin des bisherigen Eigentümers mit den Kaufinteressenten und dem Notar vereinbart. Vor Ort werden die Inhalte des Kaufvertrags verlesen und durch Unterschrift beider Parteien der Kauf besiegelt. Der Notar beantragt zudem die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch.
Der Notar weist auch auf die weiter anfallenden Kosten neben dem reinen Grundstückswert hin. Wird das Grundstück per Kredit bezahlt, lässt sich die darlehensgebende Bank in der Regel als Absicherung die Grundschuld über die Kreditsumme ins Grundbuch eintragen. So kann die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers ihre Ansprüche absichern und auf dem Rechtsweg geltend machen. Im Ernstfall kann von Amts wegen eine Zwangsversteigerung für das Grundstück verfügt werden, um die Schulden bei der Bank zu begleichen.
Zusatzkosten beim Grundstückskauf nicht vergessen
Die neuen Grundstücksbesitzer haben nach dem Kaufvertragsabschluss nicht nur die Kaufsumme in einer angemessen gesetzten Frist zu bezahlen, sondern auch die Zusatzkosten rund um das Grundstück können jetzt fällig gestellt werden. Zu diesen Nebenkosten des Grundstückskaufs zählen in der Regel:
- die Grunderwerbsteuer
- die Notar- und Gerichtsgebühren
- Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
- Vermessungskosten
- Erschließungskosten
- ggf. die Maklerprovision
Bei den genannten Posten handelt es sich nicht um Kleinbeträge, sondern sie können sich – abhängig vom Kaufwert des Grundstücks – zu vielen tausenden Euro summieren.
Die Grunderwerbssteuer richtet sich etwa nach dem Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet. So wird etwa in Bayern oder Sachsen eine vergleichsweise niedrige Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises erhoben, während diese sich zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen auf 6,5 Prozent beläuft. Bei einem Grundstückspreis von beispielsweise 100.000 Euro, würde sich diese damit auf 3.500 Euro in Bayern und 6.500 Euro in Nordrhein-Westfalen belaufen.
Ein weiterer großer Kostenpunkt kann die Provision für den Makler sein, sofern dieser am Grundstücksverkauf beteiligt war. Auch bei diesen Nebenkosten können sich Käufer nicht an einer bundeseinheitlichen Regelung orientieren.
Tipp: Grundstücke von privat ohne Makler sind rar gesät. Wer auf ein solches Angebot stößt, kann einige tausende Euro sparen.
So ist es zunächst Sache zwischen Grundstücksverkäufer und Makler, ob der Käufer überhaupt eine Provision zu zahlen hat. Es besteht nämlich auch die Möglichkeit, eine sogenannte Innenprovision zu vereinbaren, die nur vom Verkäufer bezahlt wird. Einerseits kann der Verkäufer damit mehr Interessenten anlocken, da er mit einem provisionsfreien Grundstück werben kann, andererseits gibt es aufgrund der angespannten Marktlage in vielen Regionen derzeit meistens genügend Interessenten, die auch bereit sind, eine zusätzliche Maklerprovision zu zahlen. So wird der bisherige Eigentümer in den meisten Fällen zumindest einen Teil der Maklerkosten an den Käufer weitergeben.
Je nach Bundesland liegt die marktübliche Maklerprovision für den Käufer im Bereich von 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises für das Grundstück inklusive Mehrwertsteuer. Somit können für Grundstückskäufer hier weitere Zusatzkosten im Bereich von mehreren tausend Euro anfallen.
Die Notargebühr schlägt in der Regel mit etwa einem Prozent der Kaufsumme des Grundstücks zu Buche. Hinzu kommen Gerichtskosten, etwa für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.
Stark ins Gewicht können weiterhin Erschließungskosten im Zusammenhang mit dem Grundstück fallen. Befindet sich dieses in einem Neubaugebiet, ist die Gemeinde berechtigt, entstehende Kosten, etwa für den Straßenausbau oder die Verlegung von Leitungen, auf die Eigentümer im Neubaugebiet umzulegen. Hier wird meistens ein Verteilungsschlüssel angesetzt, der abhängig von der Grundstücksgröße der Eigentümer ist.
Unter dem Strich summieren sich zur Kaufsumme für das Grundstück schnell mehrere zehntausende Euro an Nebenkosten, die die Eigentümer bei ihrer Kreditbeantragung bei der Bank unbedingt berücksichtigen sollten.
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Stolperfallen meiden
Der Kauf eines Grundstücks in Verbindung mit den Planungen zur eigenen Immobilie sind für viele künftige Bauherren die größte Investition in ihrem Leben und oft verbunden mit Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bis zum Renteneintrittsalter oder sogar darüber hinaus. Entsprechend aufmerksam sollten Käufer sein, rechtliche Fallstricke nicht zu übersehen, die den Traum vom eigenen Haus zum finanziellen Albtraum machen können.
Achtung: Eine notariell beglaubigte Beschaffenheitserklärung über das Grundstück kann im Ernstfall bei der Durchsetzung von Haftungsansprüchen helfen
Ein ganz wichtiger Punkt ist dabei die Bebaubarkeit des Grundstücks. Gerade wenn es sich um ein Grundstück von privat handelt, sollten die neuen Eigentümer sich ganz sicher sein, dass die Angaben des Verkäufers auch stimmen. Hier empfehlen Juristen, dem Kaufvertrag über das Grundstück eine Beschaffenheitserklärung über das Grundstück beizufügen. Vermerkt werden kann hier unter anderem, dass es sich um Bauland handelt und nicht etwa um Bauerwartungsland oder gar ein reines Freizeitgrundstück, für das aktuell gar keine Baugenehmigung zu bekommen ist.
Erweisen sich die Angaben des Verkäufers im Nachhinein als falsch, können aus der Beschaffenheitserklärung Haftungsansprüche geltend gemacht werden. Hierzu sollte die Erklärung aber genauso wie der Kaufvertrag für das Grundstück notariell beurkundet werden, um rechtlich Bestand zu haben.
Altlasten oder Erschließungskosten noch offen?
Weiterhin sollte eindeutig geklärt sein, ob seitens des Käufers noch zusätzliche Aufwendungen nötig sind, um das Grundstück bebauen zu können. Ist etwa der Abriss eines Altbestandes noch offen, sollte genau niedergeschrieben werden, wer für diese Kosten aufzukommen hat und wann diese Arbeiten zu erledigen sind.
Dies ist wichtig für die künftigen Bauherren, um nicht möglicherweise Monate oder sogar Jahre mit dem Baubeginn warten zu müssen. Denn schon in dieser Zeit kann die darlehensgebende Bank vom Kreditnehmer Tilgungszinsen oder etwa Kreditbereitstellungskosten erheben.
Hat der Grundstückskäufer in dieser Phase eine finanzielle Doppelbelastung zu stemmen, etwa durch die aktuellen Wohnkosten, können diese Kreditkosten im schlimmsten Fall existenzbedrohend werden. Deshalb ist es für Grundstückskäufer so wichtig, einen festen Zeitplan zu haben, in dem Baubeginn und möglicher Einzugstermin bestimmt sind. So lässt sich im Vorhinein berechnen, welcher finanzielle Puffer bis zum Einzug ins neue Haus benötigt wird und dies bei der Kreditanfrage einkalkulieren.
Tipp: Planen Sie bei der Finanzierung einen Puffer für Unerwartetes ein. Oft wird das Budget zu knapp kalkuliert.
Weiterhin sollten Geh- und Fahrrechte zum Grundstück mit dem bisherigen Eigentümer geklärt sein. Gehört die Zufahrtsstraße nicht zum Grundstück dazu, kann dies zu erheblichen Problem führen. Etwa wenn die Baustellenfahrzeuge später das Grundstück nicht direkt erreichen können. Manche Eigentümer von Zufahrtswegen stellen sich hier nämlich quer, wenn es um Benutzung ihres Eigentums geht. Dies erschwert nicht nur die Nachbarschaftsbeziehungen, sondern kann auch zur Kostenfalle werden im Bauprozess.
Auch sollte genau geklärt werden, ob der bisherige Eigentümer des Grundstücks bereits alle Erschließungskosten gegenüber Gemeinde und Versorgern bezahlt hat oder noch Kosten auf die neuen Besitzer zukommen. Gerade in Neubaugebieten kann es vorkommen, dass für erst vor kurzem bezogene Immobilien noch Erschließungskosten offen sind. Denn bekanntlich nehmen sich die Behörden gerne viel Zeit, bevor die Rechnungsstellung, etwa für den Straßenausbau, erfolgt.
Grundstückskäufer müssen damit zu jeder Zeit sehr wachsam sein. Die Kosten sind am Ende oftmals höher als zunächst geplant. Deshalb gilt es, lieber großzügig zu rechnen und beim Bankkredit einen Puffer einzuplanen als am Ende in finanzielle Nöte zu kommen und eventuell eine kostspielige Nachfinanzierung in Anspruch nehmen zu müssen. Denn diese lassen sich Banken gerne mit oftmals deutlich höheren Zinsen fürstlich bezahlen, sofern sie überhaupt genehmigt wird.
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