Baufinanzierung – die 15 besten Tipps

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Im Rahmen der Baufinanzierung können Tipps dabei helfen, Fehler zu vermeiden und die Finanzierung zu optimieren

Die Baufinanzierung ist eine sehr umfangreiche und nicht ganz einfache Finanzierungsvariante. Die meisten Kreditnehmer sehen sich erstmals den Fragen und Problemen gegenüber, die Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung auftreten können. Daher ist es sehr empfehlenswert, sich einige Tipps und Ratschläge zur Baufinanzierung näher zu betrachten. In unserem Beitrag möchten wir Ihnen 15 gute Tipps nennen, die Sie in die Überlegungen zu Ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung einbinden können.

Damit Ihre persönliche Immobilienfinanzierung erfolgreich wird © js-photo, stock.adobe.com
Damit Ihre persönliche Immobilienfinanzierung erfolgreich wird © js-photo, stock.adobe.com

Tipp 1: Finanzierung sichern, danach Immobilie erwerben

Im Zusammenhang mit der Baufinanzierung und dem Immobilienkauf besteht ein wichtiger Tipp darin, dass Sie zuerst eine Finanzierungszusage sichern sollten, bevor Sie das entsprechende Objekt erwerben und den Kaufvertrag unterschreiben. Das Problem könnte nämlich sonst darin bestehen, dass es üblicherweise innerhalb eines Immobilienkaufvertrages kein Rücktrittsrecht gibt, falls Sie keine geeignete Finanzierung erhalten. Daher können Sie derartigen Problemen aus dem Weg gehen, wenn Sie erst die Finanzierungszusage der Bank abwarten und danach den entsprechenden Kaufvertrag, der ohnehin notariell beurkundet werden muss, unterschreiben.

Tipp 2: Prüfen Sie einzubindendes Eigenkapital

Heutzutage ist es sehr wichtig, dass Sie möglichst viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden können. Daher lautet ein wichtiger Tipp, dass Sie sämtliche Ressourcen prüfen und möglichst viel Eigenkapital einbinden können. Dabei kommen im Grunde sämtliche Guthaben, Wertpapiere und sonstigen Sachwerte als Eigenkapital infrage, die zum Zeitpunkt der Baufinanzierung Liquidität schaffen. Darunter fallen insbesondere:

  • Guthaben auf Bankkonten
  • Wertpapiere wie Aktien oder Fondsanteile
  • Sachwerte wie Edelmetalle
  • Bargeld
  • Sonstige Vermögenswerte, die schnell liquidierbar sind

Umso mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung integrieren können, desto wahrscheinlicher ist zum einen die Kreditzusage. Zum anderen bietet die Bank einen günstigeren Darlehenszins an, wenn Sie beispielsweise 25 Prozent Eigenkapital statt lediglich 10 Prozent Eigenmittel in die Finanzierung einbinden können. Das Eigenkapital ist also ein sehr wichtiger Aspekt, damit Sie eine möglichst optimale Baufinanzierung nutzen können.

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Tipp 3: Eigenleistungen am Bau zählen mit

Ein weiterer Tipp, der in Verbindung mit dem Eigenkapital steht, ist es, bei einem Hausbau zu überlegen, ob Sie Eigenleistungen einbringen können. Damit ist gemeint, dass Sie zum Beispiel manche Arbeiten in oder an der Immobilie selbst übernehmen, wie zum Beispiel Fliesen legen oder Dachdämmung vornehmen. Jede Arbeit, die Sie selbst durchführen können, spart Kosten für den Handwerker. Die meisten Banken sind dazu bereit, diese Eigenleistungen bis zu einem gewissen Prozentsatz als Eigenkapital anzurechnen.

Tipp 4: Erstellen Sie eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Ein ebenfalls sehr wichtiger Ratschlag besteht bei der Baufinanzierung darin, dass Sie Ihre finanziellen Verhältnisse kennen. Dabei geht es vor allem um das frei verfügbare Einkommen.Dieses ist automatisch die absolute Obergrenze für die spätere Darlehensrate, damit Sie auch eine tragbare, monatliche Rate wählen. Um das frei verfügbare Einkommen zu ermitteln, stellen Sie am besten eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung auf.

Dort stellen Sie Ihre Einnahmen, für gewöhnlich Ihr Einkommen, allen monatlichen Fixkosten gegenüber. Der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben ist Ihr frei verfügbares Einkommen. Davon sollten Sie einen Sicherheitsabschlag zwischen mindestens 15 bis 20 Prozent vornehmen, denn natürlich kann es später zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Abzüglich des Sicherheitsabschlages ist das frei verfügbare Einkommen dann die Summe, die gleichzusetzen mit Ihrer maximal möglichen Kreditrate ist.

Tipp 5: Berechnen Sie Ihre monatliche Belastung

Auf Grundlage des frei verfügbaren Einkommens abzüglich des Sicherheitsabschlages sollten Sie anschließend Ihre monatliche Belastung ermitteln, die sich durch die zu zahlende Kreditrate ergibt. Als eine Art Faustregel gilt, dass die monatliche Darlehensrate inklusive der zu zahlenden Nebenkosten bei maximal 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen sollte. Übersteigt die Monatsrate hingegen sogar 50 Prozent Ihres Einkommens, sollten Sie die Finanzierungsplanung dementsprechend anpassen oder sich für eine etwas günstiger Immobilie entscheiden. Dann würde nämlich die Gefahr bestehen, dass Sie sich mit dem Baukredit übernehmen und im schlimmsten Fall die Raten später nicht mehr zahlen können.

Tipp 6: Berechnen Sie die Kaufnebenkosten mit ein

Ein interessanter Ratschlag besteht im Zuge der Immobilienfinanzierung darin, dass Sie nicht nur den Kaufpreis der Immobilie oder den Baukosten finanzieren müssen, sondern Sie ebenfalls an die Kaufnebenkosten denken müssen. Dies ist keineswegs so selbstverständlich wie es klingt, denn nicht wenige Häuslebauer oder Immobilienkäufer fragen bei der Bank tatsächlich nur die Darlehenssumme an, welche (abzüglich des Eigenkapitals) den Kaufpreis der Immobilie abdeckt. Hinzu kommen allerdings immer die sogenannten Erwerbsnebenkosten, zumindest die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und häufig ebenfalls eine Maklerprovision. Dies Einzelposten zusammen können dazu führen, dass sich die Kaufnebenkosten auf 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises belaufen.

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Tipp 7: Beantragen Sie das Immobiliendarlehen zu zweit

Beim Immobilienkredit geht es bezüglich der Kreditzusage vor allem darum, dass die Bank Ihre Bonität als ausreichend einschätzt. Das ist normalerweise der Fall, wenn Sie kein negatives Merkmal in der Schufa haben, ein regelmäßiges Einkommen erzielen und zumindest eine gewisse Eigenkapitalquote erreichen. Manchmal steht die Kreditzusage allerdings auf der Kippe, weil die Bank Zweifel an Ihrer ausreichende Bonität hat.

Dann ist ein guter Tipp, dass Sie den Immobilienkredit nicht allein, sondern zu zweit beantragen. Besonders einfach ist dies natürlich bei Ehepartnern, denn dann ist es meistens ohnehin üblich, das Immobiliendarlehen gemeinsam aufzunehmen. Schwieriger wird es, wenn Sie ledig sind, denn dann steht nicht immer eine Person zur Verfügung, die dazu bereit wäre, das Darlehen mit Ihnen gemeinsam aufzunehmen.

Beantragen Sie einen Immobilienkredit am besten zu zweit © contrastwerkstatt, stock.adobe.com
Beantragen Sie einen Immobilienkredit am besten zu zweit © contrastwerkstatt, stock.adobe.com

Tipp 8: Entscheiden Sie sich für die passende Zinsbindung

Ein ganz wichtiger Tipp ist besonders in der aktuellen Niedrigzinsphase, dass Sie sich für die passende und optimale Zinsbindung entscheiden. Zunächst haben Sie bei der Bank die Wahl, ob Sie ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen oder einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung aufnehmen möchten. Diese Entscheidung ist in der Niedrigzinsphase sehr einfach, denn natürlich wollen Sie sich die äußerst günstigen Zinsen für die Zukunft durch die Zinsbindung sichern. Es geht bei der Frage also nur noch darum, welche Laufzeit der Zinsbindung am besten ist. Diesbezüglich können Sie bei den meisten Banken zwischen den folgenden Zinsbindungsfristen wählen:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre
  • 20 Jahre

Zwar sind die zu zahlenden Kreditzinsen bei einer längeren Zinsbindung immer etwas höher als bei einer kürzeren Zinsbindung. Die Unterschiede bewegen sich allerdings meistens nur im Bereich zwischen 0,2 und 0,3 Prozent. Daher ist es in der aktuellen Niedrigzinsphase nahezu uneingeschränkt empfehlenswert, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Im Idealfall schließen Sie bei der Bank sogar ein Volltilgerdarlehen ab. Dies beinhaltet nämlich, dass die Gesamtlaufzeit des Kredites identisch ist mit der Zinsbindung, sodass Sie später überhaupt kein Zinsänderungsrisiko mehr haben.

Tipp 9: Vereinbaren Sie mit der Bank die Option der Sondertilgung

Bei den Tipps und Ratschlägen zur Baufinanzierung geht es nicht nur darum, dass Sie Kosten einsparen oder die Chance auf eine Kreditzusage erhöhen. Ein ebenfalls wichtiger Hinweis bezieht sich auf mögliche Sondertilgung, die Sie eventuell später leisten möchten. Bei einem Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung ist es so, dass die Bank solchen Sondertilgungen später zum einen zustimmen muss. Zum anderen wird sie dies zwar häufig tun, allerdings nur bei Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Daher lautet ein interessanter Tipp, dass Sie direkt bei Abschluss des Kredites mit der Bank vereinbaren, dass später kostenfreie Sondertilgungen möglich sind. Mit etwas Verhandlungsgeschick wird sich der Kreditgeber durchaus bereit erklären, Sondertilgungen zumindest in einem gewissen Umfang zuzulassen. Üblich sind in dem Zusammenhang die folgenden Vereinbarungen:

  • Sondertilgung frühestens nach 5 Jahren
  • Sondertilgung maximal 10.000 Euro pro Jahr
  • Sondertilgung von insgesamt maximal 30 Prozent der Darlehenssumme

Unter diesen Voraussetzungen sind Banken häufig dazu bereit, sich auf kostenfreie Sondertilgungen einzulassen oder zumindest nur einen kleinen Zinsaufschlag dafür zu verlangen, dass die Option der Sondertilgung besteht.

Tipp 10: Fragen Sie Ihre Bank nach einem Volltilgerdarlehen

Zuvor hatten wir bereits kurz erwähnt, dass es im Hinblick auf die Zinsbindung momentan ideal ist, ein Volltilgerdarlehen abzuschließen. Allerdings sind nicht alle Banken dazu bereit, diesen Kredit zu vergeben. Trotzdem ist es lohnenswert, dass Sie den Kreditgeber zumindest fragen, ob die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens besteht. Der große Vorteil ist, dass Sie sich die günstigen Zinsen bis zum letzten Tag der Gesamtlaufzeit sichern, sodass später keine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Das bedeutet, dass es nach Abschluss des Kreditvertrages kein Zinsänderungsrisiko mehr geben wird.

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Tipp 11: Teilen Sie Ihre Immobilienfinanzierung auf zwei oder mehr Kredite auf

Ein weiterer Tipp zur Baufinanzierung hat bereits vielen Kreditnehmern dabei geholfen, ihre Immobilienfinanzierung flexibler zu gestalten. Der Ratschlag besteht darin, dass Sie die gesamte Baufinanzierung nicht nur mit einem Darlehen bestreiten, zum Beispiel mit einem Annuitätendarlehen. Stattdessen ist es sinnvoll, die Immobilienfinanzierung auf zwei oder auch drei Darlehen aufzuteilen. Der große Vorteil besteht darin, dass Sie die Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten vereinbaren können.

Somit haben Sie später die Möglichkeit, zum Beispiel eines der Darlehen mit einem fällig werdenden Bausparvertrag abzulösen, der allerdings nicht für die gesamte Kreditsumme reichen würde. Darüber hinaus besteht mehr Flexibilität, wenn Sie zum Beispiel die Baufinanzierung in ein variabel verzinsliches und in ein Darlehen mit Zinsfestschreibung aufteilen. Manchmal macht es sogar Sinn, eine Immobilienfinanzierung in drei Darlehensarten zu unterteilen, beispielsweise:

  • 50 % Annuitätendarlehen
  • 30 % Tilgungsdarlehen
  • 20 % Bauspardarlehen

Tipp 12: Denken Sie an die Absicherung

Bei der Baufinanzierung gibt es für den Kreditnehmer ein erhebliches finanzielles Risiko bzw. eine große Belastung, denn selten beläuft sich die Darlehenssumme auf weniger als 100.000 Euro. Leider kann es passieren, dass Sie zum Beispiel Ihren Arbeitsplatz verlieren, berufsunfähig werden oder durch einen schweren Schicksalsschlag getroffen werden. Dann ist es umso wichtiger, dass Sie zumindest finanzielle Risiken so gut wie möglich abgesichert haben. Aus dem Grund bieten die meisten Banken im Zuge der Baufinanzierung einige, durchaus sinnvolle, Versicherungen an. Sie sollten mindestens über die folgenden Versicherungen nachdenken, wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entschieden haben:

Bei der Baufinanzierung auch an Absicherung denken © Coloures-Pic, stock.adobe.com
Bei der Baufinanzierung auch an Absicherung denken © Coloures-Pic, stock.adobe.com

Diese Versicherungen sind elementar wichtig, wenn Sie sowohl Ihre Arbeitskraft als auch die Immobilie vor finanziellen Folgen, die durch Schäden entstehen können, absichern möchten.

Tipp 13: Informieren Sie sich zu staatlichen Förderungen

Für Immobilieneigentümer oder Bauherren gibt es einige staatliche Förderungen, die Sie beanspruchen können. Darunter fällt zum Beispiel ein KfW-Förderdarlehen, welches insbesondere dann interessant ist, wenn Sie ein Energiesparhaus bauen. Aber auch für fertige Immobilien gibt es einige Förderprogramme, nicht nur seitens der KfW, sondern auch vonseiten mancher Länder und Kommunen aus.

Darüber hinaus können Sie in Verbindung mit regelmäßigem Sparen zum Beispiel beim Bausparen eine Wohnungsbauprämie und vielleicht sogar eine Arbeitnehmersparzulage nutzen.

Tipp 14: Frühzeitige Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

In der Regel ist die Dauer der Zinsbindung geringer als die Gesamtlaufzeit des Immobiliendarlehens. Häufig haben Immobilienkredite eine Laufzeit von 25 bis 40 Jahren, während übliche Zinsfestschreibung zwischen 10 bis 15 Jahren liegt. Sie sollten allerdings mit der Anschlussfinanzierung nicht unbedingt bis zum Fälligkeitstag der Zinsvereinbarung warten. Gerade dann, wenn später die Zinsen auf einem gewissen Niveau sind, ist es Zeit, über eine vorzeitige Anschlussfinanzierung nachzudenken. Diese können Sie durch ein Forward-Darlehen realisieren, denn diesen Kredit können Sie bereits bis zu fünf Jahre vor Ende der aktuellen Zinsbindung abschließen. Der große Vorteil ist, dass Sie sich günstige Zinsen bereits für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.

Tipp 15: Verhandeln Sie mit der Bank über Bereitstellungszinsen

Ein weiterer Tipp betrifft ausschließlich Bauherren, die kein fertiges Objekt kaufen, sondern mit ihrer Baufinanzierung stattdessen den Erwerb einer Immobilie finanzieren möchten. Beim Hausbau ist es üblich, dass der Bauherr den entsprechenden Bauträger je nach Fortschritt in Etappen zahlt. Für die Baufinanzierung bedeutet das automatisch, dass Sie nicht sofort den gesamten Darlehensbetrag abrufen, sondern beispielsweise immer nach einigen Monaten ein Viertel oder ein Drittel der Kreditsumme.

Dies führt allerdings bei vielen Banken dazu, dass Sie beispielsweise ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Die Zinskosten sind nicht unerheblich, sodass es lohnt, bereits im Vorfeld mit der Bank über Bereitstellungszinsen zu verhandeln. Manche Kreditinstitute sind durchaus bereit, zum Beispiel erst nach sechs Monaten statt der standardmäßigen drei Monate erstmals Bereitstellungszinsen zu berechnen.

Bereitstellungszinsen lassen sich leicht berechnen © Gerhard Seybert, stock.adobe.com
Was sind Bereitstellungszinsen?

Die Bereitstellungszinsen können einen zusätzlichen Kostenfaktor darstellen, wenn der Darlehensbetrag nur schrittweise abgerufen wird Die Hauptkostenbei einer Immobilienfinanzierung sind natürlich… weiterlesen

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