Bauen in einer Baugemeinschaft

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Gemeinsam stärker: So lässt sich das Prinzip einer Baugemeinschaft stark verkürzt zusammenfassen. Von einer Baugemeinschaft spricht man, wenn mindestens zwei Parteien gemeinsam Wohnraum schaffen wollen. Hier treten also mehrere Parteien gemeinsam als Bauherren auf. Dieses Konstrukt hat zahlreiche Vorteile, aber es gibt auch einige Fallstricke zu beachten. Auf jeden Fall sollten Baugemeinschaften einen Gesellschaftsvertrag abschließen, der den rechtlichen Rahmen für das gemeinsame Projekt „Wohnungsbau“ bietet. In diesem Artikel erfahren Sie,

  • was genau eine Baugemeinschaft ist und welche Unterschiede es gibt,
  • was die Vor- und Nachteile sind,
  • wie der Ablauf beim Bau einer Baugemeinschaft aussieht,
  • und wie ein Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft aussieht.
Stark in der Gemeinschaft: Bei einer Baugruppe schließen sich mehrere Bauherren zu einer Einheit zusammen © New Africa, stock.adobe.com
Stark in der Gemeinschaft: Bei einer Baugruppe schließen sich mehrere Bauherren zu einer Einheit zusammen © New Africa, stock.adobe.com

Was ist eine Baugemeinschaft

Ob Baugemeinschaft, Baugruppe oder Bauherrengemeinschaft – gemeint ist stets das gleiche: Ein Zusammenschluss von zwei oder mehreren Parteien, um neuen Wohnraum zu schaffen. Die Baugemeinschaft tritt nach außen ähnlich auf wie ein Bauträger und besitzt daher eine bessere Verhandlungsposition gegenüber Architekt, Baufirmen und auch Behörden. In der Regel schließen die Mitglieder der Baugemeinschaft einen Gesellschaftsvertrag ab und gründen damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Alternativ bietet sich auch die Gründung einer Genossenschaft an. Dies ist allerdings eher dann der Fall, wenn es (auch) um den Bau von Mietwohnungen geht.

Ob GbR oder Genossenschaft: In jedem Fall ist es wichtig, dass die Baugemeinschaft einen rechtlichen Rahmen hat. Denn die Mitglieder der Baugruppe müssen weitreichende Entscheidungen in Bezug auf Budget, Architektur, Ausstattung und zeitliche Planung treffen. Damit eine Baugemeinschaft gelingen kann, sollten die Mitglieder ähnliche Vorstellungen und Erwartungen an das Bauprojekt haben. Wichtig ist außerdem, dass es zwei Arten von Baugruppen gibt:

  • die freie, private Baugruppe und
  • die betreute, private Baugruppe.

In beiden Fällen erwirbt jeder Bauherr Miteigentum am Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll. Die Aufträge rund um den Bau erteilen alle Bauherren gemeinschaftlich. Wie groß der Anteil des Eigentums an dem Gebäude ist, wird ausgehandelt. Je nach Größe und Art des Wohneigentumsanteils unterscheiden sich die zu tragenden Kosten in der Höhe.

Was ist eine freie, private Baugemeinschaft?

Bei einer freien, privaten Baugemeinschaft agiert die Baugruppe komplett selbstständig. Die Baugruppe entscheidet, welche Berater sie hinzuziehen möchten oder nicht. Alle notwendigen Schritte von der Beauftragung des Architekten über die Auftragsvergabe an die Baufirmen führt die Baugruppe selbst aus oder entscheidet, dass der Architekt vertraglich zur Übernahme vereinzelter Aufgaben im Rahmen der Bauausführung beauftragt wird. Die Baugruppe arbeitet also komplett selbstbestimmt. Umgekehrt bedeutet dies jedoch auch, dass die Baugruppe ein hohes Maß an Verantwortung trägt und umfangreiches Fachwissen vorhanden sein muss.

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Was ist eine gesteuerte, private Baugemeinschaft?

Auch bei dieser Form der Baugemeinschaft schließen sich mehrere Bauherren zu einer Baugruppe zusammen. Allerdings entscheiden sich diese Baugruppen ganz bewusst für eine spezielle Förderung durch öffentliche Stellen und unterliegen im Gegenzug bestimmten Regularien. Eine Interessengemeinschaft bewirbt sich mit einer konzeptionellen Beschreibung der Baugemeinschaft darum, dass sie als gesteuerte, private Baugemeinschaft agieren kann. Die Zusammenarbeit erfolgt dann nicht nur mit Architekten, sondern verpflichtend auch mit einer wirtschaftlichen Baubetreuung.

Diese Form der Baugemeinschaft bietet den Bauherren ein höheres Maß an Sicherheit. Auch erhalten sie zahlreiche Unterstützungsmaßnahmen von der Suche nach einem geeigneten Grundstück bis hin zu finanziellen Förderungen. Andererseits büßt diese Form der Baugemeinschaft gegenüber der freien, privaten Baugemeinschaft ein Stück Freiheit und Flexibilität ein.

Private Baugemeinschaften: freie und betreute Baugemeinschaften im Vergleich
Private Baugemeinschaften: freie und betreute Baugemeinschaften im Vergleich

Was sind die Vor- und Nachteile einer Baugemeinschaft?

Eine Immobilie in einer Baugemeinschaft zu errichten hat gegenüber anderen Optionen, wie dem Bau als alleiniger Bauherr oder den Kauf einer Immobilie von einem Bauträger, sowohl Vor- als auch Nachteile.

Die Vorteile sind:

  • Gemeinschaft von Anfang an:
    Wer in einer Baugemeinschaft baut, der kennt seine Nachbarn von Anfang an und wählt diese sogar aus. So können die zukünftigen Nachbarn zusammen wachsen, statt dass sich jeder Bauherr in eine Nachbarschaft einkauft, ohne zu wissen, wer die Nachbarn sind.
  • Individuell geplant:
    Bauen in einer Baugemeinschaft ist dem Bauen eines (eigenen, komplett selbst geplanten) Architektenhauses näher als der Kauf eines Hauses vom Bauträger. Die Baugemeinschaft kann alle Details selbst bestimmen, soweit das Baurecht dies zulässt.
  • Geringerer Preis:
    In einer Baugruppe können Kosten im Vergleich zu einer einzelnen Bauherrenschaft gespart werden. Dies liegt an mehreren Gründen: Einige Kosten müssen in der Baugruppe nur einmal gezahlt werden, die sonst von jedem Bauherrn einzeln gezahlt werden müssten. Zudem kann eine Baugruppe meist günstigere Preise bei Baufirmen verhandeln, da der Auftrag größer ist als der für ein Einfamilienhaus. Schließlich gibt es zum Teil sogar die Möglichkeit, regionale Förderungen zu erhalten. All diese Kostenersparnisse sorgen dafür, dass eine Immobilie, die in einer Baugruppe errichtet wurde, bis zu 20 Prozent günstiger ist, als eine vergleichbare Immobilie vom Bauträger.
  • Gebündeltes Know-how:
    In einer Baugruppe kann es zudem von Vorteil sein, wenn die unterschiedlichen Mitglieder verschiedene Qualifikationen und Erfahrungen mit einbringen können. Hierbei kann es sich sowohl um Fachwissen im Bereich Bauen, als auch um Kontakte zu Bauunternehmen, Architekten etc. handeln.
Starke Front nach Außen: Die Baugruppe hat in Verhandlungen eine stärkere Position als ein einzelner Bauherr. So lassen sich rund 20 Prozent Kosten sparen © Racle Fotodesign, stock.adobe.com
Starke Front nach Außen: Die Baugruppe hat in Verhandlungen eine stärkere Position als ein einzelner Bauherr. So lassen sich rund 20 Prozent Kosten sparen © Racle Fotodesign, stock.adobe.com

Die Nachteile sind:

  • Kompromissbereitschaft erforderlich:
    Wer in einer Baugruppe baut, muss sich darauf einstellen, dass nicht alle eigenen Wünsche und Vorstellungen von der ganzen Gruppe geteilt werden. Daher sind die gestalterischen Möglichkeiten geringer als bei einem klassischen Architektenhaus für einen Bauherren.
  • Zeitaufwand höher als bei Bauträgerhaus:
    Wer ein Haus von einem Bauträger kauft, muss weit weniger Zeit und Energie in das Projekt „Eigenheim“ investieren, als beim Weg über die Baugruppe.
  • Haftungsfragen:
    Innerhalb der Baugruppe haften alle Mitglieder gemeinschaftlich gegenüber Vertragspartnern. Daher sollte der Gesellschaftsvertrag sorgfältig geprüft werden und unter Umständen versucht werden, eine Absicherung der Risiken über eine Versicherung vorzunehmen.
Baugruppen bieten viele Vorteile
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Wie ist der Ablauf bei einer Baugemeinschaft?

Bauen in einer Baugruppe läuft im Falle einer freien, privaten Baugruppe nach einem festen Schema ab. Im Vorfeld sollten Interessenten sich unbedingt überlegen, ob der Bau eines Eigenheims über eine Baugruppe für sie die richtige Lösung ist und Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen. Denn ab einem bestimmten Zeitpunkt (hierzu nachher mehr) ist ein Ausscheiden aus der Baugruppe nur noch sehr schwer möglich.

Phase 1: Interessengemeinschaft

Im ersten Schritt geht es darum, dass sie ausreichend Interessenten zusammenfinden, die gemeinsam ein Bauprojekt realisieren möchten. Zunächst muss geklärt werden, welche Vorstellungen die Beteiligten in Bezug auf Lage des Grundstücks, Art der Immobilie, Größe und Baustil der Architektur haben. Können die Beteiligten sich auf eine gemeinsame Linie einigen, so ist diese erste Phase abgeschlossen. Tipp: Schon in dieser Phase sollten die Ergebnisse, die die Gruppe bislang gefasst hat, schriftlich fixiert und als Protokoll verteilt werden.

Phase 2: Planungsgemeinschaft

Jetzt geht es an die konkrete Planung des Bauvorhabens: Kontakte zu Architekten werden aufgenommen, Baupläne werden ausgearbeitet, eine Aufteilung der einzelnen Immobilienanteile (Wohnungen oder Einfamilienhäuser) wird vorgenommen. Um in dieser Phase eine rechtliche Sicherheit zu haben und gegenüber den Vertragspartnern als Gemeinschaft auftreten zu können, wird nun auch der Gesellschaftsvertrag geschlossen. Der Abschluss dieser Phase ist durch das Stellen des Bauantrags markiert.

Phase 3: Baugemeinschaft

Spätestens wenn die Baugenehmigung vorliegt, wird die Baugemeinschaft gegründet. Als solche kann die Baugruppe dann den Grundstückskaufvertrag abschließen, die Baufirmen beauftragen und gegenüber den Behörden auftreten. Möchte nun ein Mitglied der Baugruppe aus dem Bauprojekt ausscheiden, so fallen in aller Regel Entschädigungszahlungen an.

Phase 4: Eigentümergemeinschaft

Je nach Vertrag endet die Baugemeinschaft mit der Fertigstellung der Baumaßnahme automatisch, weil dann der Vertragszweck erfüllt ist oder es wird eine Umwandlung in eine Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die rechtliche Position der Mitglieder der ehemaligen Baugruppe ist nun vergleichbar mit der von Eigentümern einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Besonderheit: Im nachvertraglichen Verhältnis zu den Vertragspartnern der ehemaligen Baugruppe tritt diese noch gemeinschaftlich auf.

Zum Eigenheim in vier Phasen mit der Baugruppe
Zum Eigenheim in vier Phasen mit der Baugruppe

Checkliste: Welche Schritte sollten beim Bauen in der Baugemeinschaft bedacht werden?

Was für jede Baumaßnahme gilt, gilt beim Bauen in der Baugemeinschaft mindestens im gleichen Maße: Jede Baumaßnahme ist anders. Bei der nachfolgenden Checkliste handelt es sich daher nur um eine Orientierungshilfe:

  • Inhaltliche Konzeption: Festlegen der Eckpunkte für die Baumaßnahme
  • Gesellschaftsvertrag: Auf sorgfältige Auswahl eines passenden Notars achten
  • Finanzierung der Baumaßnahme: Auch an Fördermöglichkeiten denken
  • Grundstückssuche: Einige Kommunen schreiben eigens für Baugruppen spezielle Grundstücke aus
  • Beratungsangebote: In der Regel bieten Behörden Beratungen für Baugruppen an
  • Auswahlverfahren: Die Baugruppe sollte bei der Auswahl von Grundstück, Architekt und Baufirmen bedacht vorgehen
  • Zuteilung und Anhandgabe: Teilt die Kommune ein Grundstück einer Baugruppe so, so gewährt die Kommune der Baugruppe eine sogenannte Anhandgabezeit. In dieser Zeit muss die Baugruppe das Konzept fertigstellen, die Finanzierung abschließend klären.
  • Auswahl eines Architekten: Es ist sinnvoll, einen Architekten auszuwählen, der Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit Baugemeinschaften hat. Zudem sollte entschieden werden, mit welchen Leistungsphasen der Architekt beauftragt werden soll.
  • Projektkoordinator: Dieser kann die Baugruppe unterstützen und die Arbeit des Architekten überwachen.
  • Kaufvertrag: Der Kaufvertrag des Grundstücks sollte, auch wenn dieser bei einem Notar abgeschlossen werden muss, sorgfältig geprüft werden.
Die Kommunen helfen meistens gerne bei der Grundstückssuche und halten extra Areale für Baugemeinschaften vor © schulzie, stock.adobe.com
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Vertragliche Grundlage: Wie ist ein Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft aufgebaut?

Damit aus einer Interessengemeinschaft eine Baugruppe wird und die getroffenen Vereinbarungen auch juristisch abgesichert werden, bedarf es eines Gesellschaftsvertrags, um gemeinsam eine GbR zu gründen. Der Gesellschaftsvertrag muss nicht zwingend vor einem Notar abgeschlossen werden. Es ist jedoch ratsam, diesen Weg zu gehen, da ein Notar zur Unparteilichkeit verpflichtet ist. So können sich alle Mitglieder der Baugruppe sicher sein, dass niemand durch den Vertrag bevorteilt wird.

Zusammenschluss von Bauwilligen: die Rechtsform der Baugruppe wählen
Zusammenschluss von Bauwilligen: die Rechtsform der Baugruppe wählen

Der Gesellschaftsvertrag sollte für die jeweilige Baugruppe individuell ausgearbeitet werden. Daher sind die nachfolgenden Punkte lediglich als grobe Struktur zu verstehen, der die meisten Gesellschaftsverträge für eine Baugruppe folgen.

  • Mitglieder der Baugruppe
    Zunächst werden alle Mitglieder der Baugruppe namentlich aufgeführt. Zudem wird das konkrete Projekt benannt.
  • Gegenstand der Gesellschaft (Ziel der GbR)
    An dieser Stelle wird genau aufgeführt, welchen Ziel die Gesellschaft hat, also: Wo sie welches Bauprojekt realisieren möchte. Zudem werden hier schon Angaben zu Projektgröße und Immobilienart aufgenommen. Auch Pläne von Architekten, die bereits vorliegen, werden hier genannt beziehungsweise als Vertragsbestandteil aufgenommen.
  • Zuweisung der Immobilieneinheiten
    Hier erfolgt eine klare Bezeichnung der einzelnen Immobilienanteile (Wohnungen/Einfamilienhäuser etc.) und eine Zuordnung zu den Mitgliedern der Gesellschaft.
  • Definition der Inhaber der Gesellschaftsanteile
    In diesem Punkt geht es darum festzulegen, ob Ehepartner, Partner etc. gemeinsam Inhaber eines Gesellschaftsanteils sein können.
  • Regelung zum Ausscheiden eines Gesellschafters
    In diesem Absatz des Gesellschaftsvertrags wird geregelt, welche Rechtsfolgen das Ausscheiden eines oder mehrere Gesellschafter aufgrund von Tod, Kündigung, Zahlungsrückstand etc. hat. Dieser Punkt ist von enormer Wichtigkeit, da nur durch die Sicherung des Fortbestands der Gesellschaft das Bauprojekt zu Ende geführt werden kann.
  • Aufteilung der Baukosten
    In diesem Punkt werden die zu erwartenden Baukosten gemäß dem Gesellschaftsanteil aufgesplittet. Ein entsprechender Kostenplan wird dem Gesellschaftsvertrag beigefügt. Hier werden auch Zahlungsmodalitäten und Fristen festgelegt.
  • Pflicht zur Einzahlung in Gesellschaft
    Jeder Gesellschafter muss entsprechend dem Zahlungsplan Einlagen leisten. In der Regel wird an dieser Stelle auch festgehalten, dass der Zahlungsplan nur durch die Gesellschafterversammlung verändert werden kann.
  • Gesellschafterversammlungen
    Es ist zu regeln, wann und in welcher Form Gesellschafterversammlungen zu erfolgen haben. Auch die Frage, ob es eine Pflicht zur Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen gibt und welche Mehrheiten für Entscheidungen erforderlich sind, müssen geklärt werden.
  • Geschäftsführung
    Es muss festgelegt werden, wer von der Gesellschaft als Geschäftsführer gewählt werden kann (Mitglied oder ein Dritter). Zudem werden an dieser Stelle die Aufgaben und die Vertretungsbefugnis der Geschäftsführung festgeschrieben.
  • Außenhaftung
    Hier geht es darum zu regeln, wie die Haftung gegenüber Dritte ausgestaltet wird. Wird eine Haftungsbegrenzung im Außenverhältnis auf das Gesellschaftsvermögen beschlossen, so muss auf allen Geschäftsbögen ein Hinweis auf diese Haftungsbeschränkung aufgenommen werden. Ansonsten ist die Haftungsbeschränkung nicht gültig.
  • Ende der Gesellschaft
    An dieser Stelle wird geregelt, auf welche Weise die Gesellschaft beendet wird. In der Regel wird festgehalten, dass die Gesellschafter nach Abschluss aller Bauarbeiten (inkl. Erfüllung aller Verträge) mit mindestens einer Dreiviertelmehrheit das Ende der Gesellschaft beschließen.
  • Schlussbestimmungen
    An dieser Stelle wird insbesondere geregelt, dass für den Fall einer Regelungslücke im Vertrag oder einer (Teil)Nichtigkeit die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch gelten.
  • Unterschriften
    Der Gesellschaftervertrag muss von allen Gesellschaftern unterschrieben werden.

Weitere Verträge: Welche Verträge muss die Baugruppe zusätzlich zum Gesellschaftsvertrag noch abschließen?

Gesellschaftsvertrag: Dieser bildet die rechtliche Basis für das Funktionieren der Baugruppe nach Innen und Außen © Jürgen Hüls, stock.adobe.com
Gesellschaftsvertrag: Dieser bildet die rechtliche Basis für das Funktionieren der Baugruppe nach Innen und Außen © Jürgen Hüls, stock.adobe.com

Zusätzlich zum Gesellschaftsvertrag muss die Baugruppe noch weitere Verträge/Vertragsarten unterzeichnen. Bei der Ausarbeitung oder Prüfung dieser Verträge sollte sich die Baugruppe durch einen Fachjuristen oder eine andere sachkundige Stelle beraten lassen. Folgende Vertragsarten sind von besonderer Relevanz:

  • Grundstückskaufvertrag
    Für einen Grundstückskaufvertrag gilt in Deutschland der Notarzwang. Das bedeutet: Der Vertrag muss zwingend vor einem Notar unterzeichnet werden. Ein nicht-notariell geschlossener Grundstückskaufvertrag kann allenfalls ein Vorvertrag sein, der jedoch nicht automatisch zur Eintragung der Erwerber ins Grundbuch führt.
  • Bauvertrag
    Die Baugruppe schließt einen oder mehrere Bauverträge ab, je nachdem, ob Einzelfirmen oder ein Generalunternehmer mit dem Bau der Immobilie betraut werden. Es gilt kein Notarzwang, es sei denn, dass der Grundstückserwerb ebenfalls über den Generalunternehmer erfolgt.
  • Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag kann für unterschiedliche Leistungsphasen abgeschlossen werden. Für den Architektenvertrag gilt weder ein Notarzwang noch die Schrifterfordernis. Wichtig für die Baugruppe: Bereits in einer Phase, in der Laien ein Gespräch mit dem Architekten noch als Vorgespräch werten könnten, kommt in der Regel bereits ein Vertrag zustande. Architektenverträge sollte schriftlich geschlossen werden, damit im Zweifelsfall nachgewiesen werden kann, was die Vertragsparteien vereinbart hatten.
  • Projektplanungsvertrag
    Der Projektplanungsvertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden. Sonst ist es schwer nachzuweisen, was die Vertragsparteien festgelegt hatten.

Fazit

Bauen in einer Baugruppe bedeutet, dass sich mehrere Bauherren zusammenschließen und für die Zeit der Baumaßnahme als Einheit nach außen auftreten. Um dieser Einheit einen rechtlichen Rahmen zu geben, schließen sie sich in der Regel zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammen. Als rechtliche Basis schließt die Baugruppe einen Gesellschaftsvertrag ab, der von allen Mitgliedern der Baugruppe unterzeichnet wird. Die Baugruppe schließt dann Verträge mit einem Architekten, einem oder mehreren Bauunternehmen sowie einem Grundstücksverkäufer ab. Ist das Ziel der Gesellschaft, nämlich der Bau der Immobilie, erreicht, kann die Gesellschaft wieder aufgelöst werden.

Viele Bauherren – eine Baumaßnahme: Dank Baugruppe können auch private Bauleute wie ein Bauträger gegenüber Dritte auftreten © Eisenhans, stock.adobe.com
Viele Bauherren – eine Baumaßnahme: Dank Baugruppe können auch private Bauleute wie ein Bauträger gegenüber Dritte auftreten © Eisenhans, stock.adobe.com
Stark in der Gemeinschaft: Bei einer Baugruppe schließen sich mehrere Bauherren zu einer Einheit zusammen © New Africa, stock.adobe.com
Gemeinsames Bauen mit der Baugruppe

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