Rechtliche Stolperfallen in Bauverträgen

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„Das ist Juristendeutsch. Das versteht kein Mensch!“, beschweren sich Nichtjuristen gerne, wenn es um Vertragsklauseln oder Formulierungen in Gesetzestexten geht. Hinzu kommt, dass es eine Vielzahl unterschiedlicher Rechtsgebiete gibt, die alle so komplex sind, dass nur ein Fachanwalt sich tatsächlich auskennt. Anwälte anderer Fachrichtungen haben hier kein vertieftes Wissen. So ist es auch mit dem Bau- und Architektenrecht. Trotzdem neigen Bauherren und Immobilienkäufer dazu, „Bauverträge“ einfach ungeprüft zu unterschreiben oder zu meinen, sie könnten diese selbst auf Stolperfallen hin überprüfen. Das ist eine fatale Fehleinschätzung, die zu massiven finanziellen Nachteilen und bis zum Scheitern des Bauprojektes führen kann. In diesem Artikel erfahren Sie:

  • warum rechtliche Stolperfallen im Baurecht so weitreichende Folgen haben,
  • in welchen Bereichen diese besonders häufig auftreten,
  • wie Bauherren Vertragsfallen erkennen
  • und sich vor diesen schützen können.
Stolperfallen auf dem Weg zum Eigenheim: In den meisten Bauverträgen finden sich für die Bauherren nachteilige Regelungen © Romolo Tavani, stock.adobe.com
Stolperfallen auf dem Weg zum Eigenheim: In den meisten Bauverträgen finden sich für die Bauherren nachteilige Regelungen © Romolo Tavani, stock.adobe.com

Rechtliche Stolperfallen: Worum geht es?

Bauherren sprechen gerne von „rechtlichen Stolperfallen“ oder „Vertragsfallen“, wenn es um Verträge mit Baupartnern geht. Gemeint sind damit rechtliche Regelungen in Verträgen, die einen deutlichen Nachteil für eine Vertragspartei bedeuten. Fast immer stammen Verträge rund um den Immobilienbau oder Immobilienkauf von den Baupartnern, also Architekten, Handwerksunternehmen oder Generalunternehmen sowie Fertighausanbietern. Daher benachteiligen fast alle „Bauverträge“ die Bauherren beziehungsweise Immobilienkäufer. Meist handelt es sich nicht um rechtswidrige Regelungen, sondern „nur“ um rechtlich nachteilige Regelungen. Hier hat also die andere Vertragspartei systematisch alle rechtlichen Möglichkeiten ausgenutzt, die ihnen bei der Vertragsgestaltung zustehen, um die eigenen Interessen optimal zu schützen. Dadurch werden jedoch im Ergebnis die Bauherren beziehungsweise Immobilienkäufer massiv benachteiligt.

Weitreichende Folgen können Vertragsgestaltungen haben, die die Bauherren benachteiligen © TeacherPhoto, stock.adobe.com
Weitreichende Folgen können Vertragsgestaltungen haben, die die Bauherren benachteiligen © TeacherPhoto, stock.adobe.com

Die rechtlichen Benachteiligungen führen leicht dazu, dass sich die Kosten für die Bauherren massiv erhöhen. Das wiederum kann dazu führen, dass die Finanzierung nicht mehr ausreicht und die Bauherren nachfinanzieren müssen. Im schlimmsten Fall bedeutet das, dass das Bauprojekt scheitert. Dann haben die Bauherren viel Geld verloren und keine Immobilien im Gegenzug erhalten.

Bauherren finden sich dank einiger gesetzlicher Neuregelungen inzwischen in einer deutlich stärkeren Position als noch vor ein paar Jahren: Hierzu zählt das neue Bauvertragsrecht (seit 1.1.2018), das sich im Bürgerliche Gesetzbuch findet, ebenso wie die Änderungen bei dem Architektenhonorar, das seit dem 1.1.2021 frei verhandelbar statt gesetzlich geregelt ist. Trotzdem sind die Baupartner, insbesondere wenn es sich um große Unternehmen handelt, in der stärkeren Position. Dies wiederum führt weiterhin zu einer Benachteiligung der Bauherren. Aus rechtlicher Unkenntnis, Kostendruck und Zeitdruck unterschreiben Bauherren daher oftmals noch immer für sie nachteilige Bauverträge.

Bauherren, die auf einem eigenen Grundstück bauen, schließen die Verträge mit ihren Baupartnern ohne den sogenannten Notarzwang ab. Daher kommt es in diesem Bereich besonders häufig zu Verträgen, die die Bauherren rechtlich benachteiligen. Wer als Bauherren auf einem eigenen Grundstück baut, hat grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten:

  • Immobilienbau mit Architekt und Handwerksunternehmen
  • Immobilienbau mit Architekt und Generalunternehmer
  • Immobilienbau/Immobilienerwerb mit Generalunternehmer oder Fertighausanbieter
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Rechtliche Stolperfallen bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten

Architekten haben bei Bauprojekten mehrere Aufgaben: Sie sind kreative Planer, haben statische und rechtliche Aspekte im Blick und stellen hier eine Schnittstelle dar und überwachen die Baumaßnahme. Welche dieser Aufgaben von einem Architekten übernommen werden, hängt immer von dem Vertrag ab, den Bauherren mit dem Architekten abschließen. Denn Bauherren können Architekten auch nur mit Teilaufgaben beauftragen. Wichtig ist aber: Architekten sorgen dafür, dass ein Bauprojekt reibungslos funktioniert und können bei Problemen dafür Sorge tragen, dass Lösungen gefunden und umgesetzt werden. Damit Architekten all diese Aufgaben für die Bauherren übernehmen (müssen), müssen vor allem zwei Punkte erfüllt sein:

  1. der ausgewählte Architekt muss fachlich gut und erfahren sein und
  2. der Architektenvertrag darf keine für die Bauherren nachteiligen Regelungen enthalten.

Welche Regelungen in einem Architektenvertrag für Bauherren nachteilig sind, kann nur über eine Einzelfallprüfung geklärt werden. Zu den häufigsten „Vertragsfallen“ im Architektenvertrag zählen:

  • In den Vertrag wurde keine Leistungs- und Umfangsdefinition des Bauobjektes aufgenommen.
  • Im Vertrag wurde auf eine Leistungs- und Umfangsdefinition des Tätigkeitsbereichs des Architekten verzichtet.
  • Im Vertrag finden sich keine Kostengrenzen (Beschränkung der Baukosten).
  • Im Vertrag wurden keine zeitlichen Regelungen festgehalten (Fertigstellungszeitpunkt).
  • Es wurde darauf verzichtet, Kündigungsregelungen in den Vertrag aufzunehmen.
  • Im Vertrag finden sich keine Regelungen zur Anwesenheit auf der Baustelle.
Die Bauzeichnungen für den Bauantrag erstellt der Architekt im Rahmen seiner Genehmigungsplanung © DragonImages, stock.adobe.com
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Rechtliche Stolperfallen bei der Zusammenarbeit mit Handwerkern

Auch, wenn Bauherren ihren Architekten mit allen Leistungsstufen (also inklusive der Bauleitung) beauftragen, sind es die Handwerker, die die Arbeiten ausführen. Daher schließen die Bauherren immer auch gesonderte Verträge mit den einzelnen Handwerksunternehmen. Die Handwerksunternehmen verwenden oftmals Standardverträge von ihren Handwerkskammern, die sie lediglich auf die konkrete Baumaßnahme anpassen. Dies birgt viele Möglichkeiten für rechtliche Ungenauigkeiten und Passagen, die rechtlich gänzlich ungeklärt bleiben. Zudem kann es sein, dass sich der verwendete Standardvertrag eher auf Großprojekte als auf den Bau eines Einfamilienhauses bezieht. Und schließlich haben Bauherren es, wenn sie die Vertragsgestaltung in die Hände der Handwerksunternehmen legen, mit einer Vielzahl unterschiedlicher Verträge zu tun.

Vertragsfallen finde sich bei Bauverträgen mit Handwerkern insbesondere in den folgenden Bereichen:

  • Vertrag hat VOB/B statt BGB als Vertragsgrundlage, ohne dass die Bauherren dies möchten.
  • Leistungsverzeichnis ist unvollständig.
  • Zahlungsregelungen sind unklar.
  • Terminregelungen inklusive Zwischenterminen fehlen oder sind unklar formuliert.
  • Vertrag enthält keine oder unzulässige Vertragsstrafen.
Rechtliche Stolpersteine: Bauverträge sollten ausgewogen sein, sind es aber meist nicht. Bauherren sollten Verträge daher auf Vertragsfallen prüfen lassen © bernardbodo, stock.adobe.com
Rechtliche Stolpersteine: Bauverträge sollten ausgewogen sein, sind es aber meist nicht. Bauherren sollten Verträge daher auf Vertragsfallen prüfen lassen © bernardbodo, stock.adobe.com

Rechtliche Stolperfallen bei der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer

Bei einem Generalunternehmer handelt es sich um ein Unternehmen, das eine Baumaßnahme komplett aus einer Hand ausführt. Die Bauherren haben hier also nur einen Vertragspartner. Es gibt Generalunternehmen, die setzen die Pläne eines individuell vom Bauherrn beauftragen Architekten um und solche, die neben den Baumaßnahmen auch das Hauskonzept mitliefern. Arbeiten Bauherren für die Bauplanung mit einem Architekten und für die Umsetzung mit einem Generalunternehmen zusammen, so kann es in beiden Verträgen (Architektenvertrag und Generalunternehmervertrag) zu Schnittstellenproblemen kommen.

Die häufigsten Vertragsfallen, die in Verträgen mit Generalunternehmen zu finden sind, sind:

  • Der Vertrag enthält eine unvollständige oder ungenaue Bauleistungsdefinition.
  • Die Vertragsanlagen sind nicht vollständig. Oftmals fehlen beispielsweise Anlagen wie Bauplanung, Statik und Energetik.
  • Die Zahlungsregelungen sind für die Bauherren nachteilig.
  • Die Abnahmeregelungen sind für die Bauherren nachteilig.
  • Im Vertrag sind keine oder für die Bauherren nachteilige Vertragsstrafen enthalten.
  • Im Vertrag wurden keine oder für die Bauherren nachteilige Kündigungsregelungen aufgenommen. 

Wie können Bauherren Vertragsfallen erkennen?

Aus dem bereits Gesagten ergibt sich eigentlich schon die Antwort auf die Frage, ob Bauherren Vertragsfallen erkennen können. Die Antwort muss lauten: nur im Ausnahmefall. Selbst Bauherren, die beruflich viel mit Verträgen arbeiten, sollten sich überlegen, ob sie tatsächlich im Baurecht so bewandert sind oder bereit und (zeitlich) in der Lage sind, sich ausreichend einzuarbeiten, um alle aktuellen Details im Baurecht zu kennen. Denn: Die Prüfung eines Bauvertrages sollte auch nicht nur durch den „Haus-Rechtsanwalt“ erfolgen, sondern durch einen spezialisierten Fachanwalt. 

Die oben aufgeführten Punkte können als erste Checkliste genutzt werden, um grobe Vertragsfallen in Verträgen mit Baupartnern zu identifizieren. Detailliertere Checklisten, mit denen Bauherren eine erste Prüfung vornehmen können, sind bei Verbraucherzentralen sowie bei Bauherrenverbänden erhältlich. Diese Checklisten können jedoch keine rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt ersetzen. Dies gilt umso mehr, dass im Falle von Vertragsfallen ein Gegenentwurf ausgearbeitet und vorgelegt werden muss. Spätestens an dieser Stelle sind Laien überfordert.

Wenn der Vertrag zum Verhängnis wird: Bauverträge können dazu führen, dass Bauherren massive finanzielle Schäden entstehen © beermedia, stock.adobe.com
Wenn der Vertrag zum Verhängnis wird: Bauverträge können dazu führen, dass Bauherren massive finanzielle Schäden entstehen © beermedia, stock.adobe.com

Wie sollten Bauherren sich bei rechtlichen Fallen in „Bauverträgen“ verhalten?

Wenn Bauherren den Verdacht haben, dass ein Bauvertrag Vertragsfallen enthält, sollten sie sich an einen Fachanwalt werden, um dies überprüfen zu lassen. Zudem sollte der Fachanwalt einen Gegenvorschlag ausarbeiten, den die Bauherren dem Vertragspartner vorlegen können. In der Realität sind Baupartner meist nicht begeistert, wenn die Bauherren deren Vertrag nicht ein-zu-eins annehmen, sondern Änderungswünsche haben. Oft genug versuchen, insbesondere größere Unternehmen wie große Generalunternehmer und Fertighausanbieter, aber auch große Architekturbüros, das Anliegen der Bauherren abzuwiegeln und zu sagen, dass man die Änderungen nicht umsetzen werde.

Natürlich stimmt es, dass Bauunternehmen im Moment reichlich Aufträge haben. Allerdings ist der Bau eines Hauses sicher ein großer Auftrag, auch in Zeiten, in denen es Bauunternehmen sehr gut geht. Zudem werden Bauunternehmen spätestens dann auf Änderungswünsche eingehen, wenn der Fachanwalt Punkte im Vertrag findet, die nicht nur die Bauherren benachteiligen, sondern unter Umständen sogar ungesetzlich ist. Eine solche Diskussion sollten Bauherren jedoch nicht ohne Fachanwalt an ihrer Seite führen. Und: Im Zweifelsfall sollten Bauherren auch nicht davor zurückschrecken, nach anderen Baupartnern zu suchen.

Wie finden Bauherren einen spezialisierten Fachanwalt?

Wie bereits erwähnt, sollte mit der Prüfung von Bauverträgen nur ein Rechtsanwalt mit vertieften Kenntnissen im Bau- und Architektenrecht beauftragt werden. Diese erkennt man an einer entsprechenden Spezialisierung. Dies sind:

  • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
  • Anwälte mit Tätigkeitsschwerpunkt Bau- und Architektenrecht
Spezialgebiet Baurecht: Die Prüfung von Bauverträgen gehört in die Hände von spezialisierten Anwälten © Marco2811, stock.adobe.com
Spezialgebiet Baurecht: Die Prüfung von Bauverträgen gehört in die Hände von spezialisierten Anwälten © Marco2811, stock.adobe.com

Bei der Auswahl sollte zudem darauf geachtet werden, dass der Fachanwalt aus der gleichen Region kommt. Denn Baurecht ist zum Teil auch Länderrecht. Zudem sollte der beauftragte Anwalt auch mit der Rechtsprechung auf regionaler Ebene vertraut sein. Denn nicht immer ist diese in allen Bundesländern deckungsgleich.

Für private Bauherren, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus bauen möchten, ist in der Regel ein Einzelanwalt oder eine kleinere Kanzlei die bessere Lösung als eine große Fachkanzlei.

Erst prüfen (lassen), dann unterschreiben: Das gilt ganz besonders für den wohl wichtigsten Vertrag, den Privatleute im Leben abschließen, den Bauvertrag © Ramona Heim, stock.adobe.com
Erst prüfen (lassen), dann unterschreiben: Das gilt ganz besonders für den wohl wichtigsten Vertrag, den Privatleute im Leben abschließen, den Bauvertrag © Ramona Heim, stock.adobe.com

Anwaltskosten belasten immer mit einer nicht unerheblichen Summe das ohnehin meist schon knappe Budget. Dennoch sollten Bauherren hier nicht an der falschen Stelle sparen. Denn Vertragsfallen können derart große finanzielle Schäden zur Folge haben, dass dies zum Scheitern des Bauvorhabens oder sogar zur Insolvenz der Bauherren führen kann. Bei der Berechnung der Anwaltshonorare gibt es mehrere unterschiedliche Ansätze:

  • Gebühren nach Gegenstandswert oder Wertgebühren
  • Abrechnung auf Stundensatzbasis
  • Pauschalgebühr

Fazit

Rechtliche Stolperfallen beim Bau betreffen vor allem die vertraglichen Regelungen, die die Bauherren mit den unterschiedlichen Vertragspartnern abschließen. Dies betrifft, je nach Art und Weise, wie Bauherren das Bauprojekt angehen, den Architektenvertrag, die Handwerkerverträge und den Generalunternehmervertrag. Für Bauherren sind die Vertragsfallen in der Regel nicht zu erkennen. Daher ist es, trotz der zusätzlichen Kosten, sinnvoll, die Verträge durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen. Zudem kann ein Fachanwalt dann auch bei der Anpassung der Verträge helfen.

Achtung: Vor der Unterzeichnung der Bauverträge sollten Bauherren diese auf Vertragsfallen prüfen – besser noch prüfen lassen © redaktion93, stock.adobe.com
Achtung: Vor der Unterzeichnung der Bauverträge sollten Bauherren diese auf Vertragsfallen prüfen – besser noch prüfen lassen © redaktion93, stock.adobe.com
Bauen wie der Bauherr es möchte? In Deutschland sind Bauherren an zahlreiche Gesetze gebunden © Rawf8, stock.adobe.com
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