Beim Erbbaurecht handelt es sich um eine Sonderkonstruktion des deutschen Rechts: Während eine Person, der Erbbaugeber, der Eigentümer eines Grundstückes ist, ist eine andere der Eigentümer des darauf errichteten Hauses. Bei dem sogenannten Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht, aber eben ohne dass der Erbbaunehmer tatsächlich Eigentümer des Grundstückes wird. Denn der Erbbaunehmer hat deutlich weitreichendere Rechte an dem Grundstück als ein Mieter einer Mietwohnung beispielsweise.
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Die Ausgestaltung des Erbbauvertrages ist in weiten Teilen frei verhandelbar. Aspekte wie die genaue Bezeichnung des Grundstückes, die Laufzeit sowie die Höhe des sogenannten Erbbauzinses gehören zu den Standard-Inhalten des Vertrages. Allerdings gibt es weitere wichtige Punkte, die aus Sicht des Erbbaunehmers beachtet werden sollten.
Hintergrund: Wie weit ist das Erbbaurecht in Deutschland verbreitet?
Der Deutsche Erbbaurechtsverband schätzt, dass rund fünf Prozent aller Grundstücke über Erbbau vergeben sind. Und der Trend geht bei privaten Häuslebauern eindeutig weg vom eignen Grundstück hin zum Erbbau-Grundstück. Das zumindest gilt für die großen Städte in Deutschland. Erbbaugeber sind dabei meist Kirchengemeinden, Kommunen oder auch Wohnungsbaugesellschaften. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes aus dem Jahr 2017 gaben 56 Prozent der Befragten an, dass sie in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben werden. Weitere 24 Prozent erklärten, dass sie dies zumindest in Erwägung ziehen.
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Gut zu wissen: Warum erfährt das Erbbaurecht derzeit eine Renaissance?
Es gibt gleich mehrere Gründe, weshalb das Erbbaurecht im Trend liegt. Die Gründe finden sich sowohl aufseiten der (potenziellen) Erbbaurechtsnehmer als auch der (potenziellen) Erbbaurechtsgeber:
- Steigende Grundstückspreise: Gemäß einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind die Bodenpreise zur individuellen Bebauung zwischen 2011 und 2016 um 27 Prozent gestiegen. Noch größer war der Preisanstieg in kreisfreien Großstädten. Hier lag die Steigerung sogar bei über 41 Prozent.
- Knappes Angebot an verfügbaren Grundstücken: Insbesondere in begehrten Wohnlagen in Städten sind Grundstücke für private Bauherren Mangelware. Daher entscheiden sich viele Bauherren primär für eine Wohngegend und nicht vorrangig gegen den Kauf eines Grundstückes.
- Liquiditätssteigerung ohne Eigentumsverlust: Der Grundstückseigentümer und Erbbaugeber kann mit seinem Grundstück finanzielle Mittel erwirtschaften, ohne das Eigentum an dem Grundstück aufgeben zu müssen.
- Wohnungsbaupolitisches Instrument: Über die Vergabe von Erbbaurechten an private Bauherren kann eine Stadt (als Erbbaugeberin) gezielt die Ansiedelung auch von solchen Familien in bestimmten Stadtgebieten fördern, in denen diese sich aufgrund begrenzter finanzieller Mittel sonst kein eigenes Haus leisten könnten.
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Rechtliche Grundlagen: Wo finden sich Regelungen zum Erbbaurecht und zu Erbbauverträgen?
Auch, wenn das Erbbaurecht auf den ersten Blick an „Miete“ denken lässt, so handelt es sich doch um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Denn das Erbbaurecht räumt dem Erbbaurechtsnehmer das Recht ein, auf dem Grundstück ein Haus zu errichten. Allerdings gelten hier deutlich strengere Regeln als diese für private Bauherren gelten, die ihr Haus auf einem gekauften Grundstück errichten.
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) bildet die rechtliche Grundlage für das Rechtsverhältnis zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer. Der Gesetzestext beginnt in Teil 1 mit einer Definition davon, was Erbbaurecht ist: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes ein Bauwerk zu haben.“
Wichtig: Für einen Erbbaurechtsvertrag gilt, wie bei der Eigentumsübertragung von Grundstücken und Immobilien auch, der Notarzwang.
Insgesamt umfasst das Erbbaurechtsgesetz 39 Paragraphen, die in sechs Teilen zusammengefasst sind. Diese befassen sich mit den Themen:
Teil 1:
- Begriff und Inhalt des Erbbaurechts
- Gesetzlicher Inhalt
- Vertragsgemäßer Inhalt
- Erbbauzins
- Rangstelle
- Anwendung des Grundstücksrechts
- Bauwerk und Bestandteile
Teil 2:
- Grundbuchvorschriften
Teil 3:
- Beleihung
- Mündelhypothek
- Landesrechtliche Vorschriften
Teil 4:
- Feuerversicherung
- Zwangsversteigerung des Erbbaurechts und des Grundstückes
Teil 5:
- Beendigung durch Aufhebung oder Zeitablauf
- Erneuerung
- Heimfall
- Bauwerk
Teil 6:
- Schlussbestimmungen
Inhalte des Erbbauvertrages: Was muss/sollte im Erbbauvertrag festgeschrieben sein?
Erbbaurechtsverträge können, im Rahmen der gesetzlichen Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes, frei zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbaurechtsnehmer ausgehandelt werden. In der Regel wird es so sein, dass Erbbaurechtsgeber, insbesondere wenn es sich um Kirchengemeinden, Kommunen oder große Wohnungsbaugesellschaften handelt, Standardverträge verwendet werden. Trotzdem sollten bei Erbbaurechtsnehmer den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen lassen sollten.
Folgende Punkte sollten auf jedem Fall im Erbbaurechtsvertrag geregelt sein:
- Bezeichnung von Erbbaugeber und Erbbaunehmer
- Bestimmung des Flurstücks
- Dauer des Erbbaurechts
- Höhe des Erbbauzinses
Aus Sicht des Erbbaurechtsnehmers sind einige Aspekte besonders wichtig und sollten daher gut geprüft beziehungsweise verhandelt werden.
Laufzeit
Die Dauer eines Erbbaurechts ist nicht gesetzlich festgeschrieben. In der Praxis variiert die Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Grundsätzlich sollte darauf geachtet werden, dass die Laufzeit so lang ist, dass die eigene Lebenszeit abgedeckt ist. Das bedeutet: Je jünger die Erbbaunehmer bei Vertragsschluss sind, desto länger sollte das Erbbaurecht ausfallen. Ist eine Weitergabe des Hauses mitsamt (Erbbaurechts)-Grundstück angedacht, sollte möglichst die maximale Laufzeit von 99 Jahren verhandelt werden.
Da sich der Erbbauzins im Laufe der Vertragszeit verändert (siehe unten), das bedeutet in aller Regel eine Steigerung, sollte auch dieser Aspekt bei der Wahl der Vertragslaufzeit bedacht werden. Als Faustregel für die Vertragslaufzeit gilt:
- Vertragslaufzeit sollte mindestens so lang sein, wie die Immobilie selbst genutzt werden soll.
- Soll die Immobilie vererbt, verschenkt oder verkauft werden, sollte die Laufzeit möglichst lang sein.
- Bauherren, die schon älter sind und/oder keine Kinder/Erben haben, sollten eher eine kürzere Laufzeit als die Maximallaufzeit anstreben.
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Höhe des Erbbauzinses
Beim Erbbauzins handelt es sich um die Gebühr, die der Erbbaunehmer für die Nutzung des Grundstückes an den Erbbaugeber zahlt. Es handelt sich also um eine Art Miete für das Grundstück. Der Erbbauzins wird entweder monatlich, quartalsweise oder jährlich fällig. Die Höhe des Erbbauzinses ist verhandelbar. Gängig ist ein Zinssatz zwischen drei und fünf Prozent. Dieser Zinssatz bezieht sich meistens auf den sogenannten aktuellen Bodenwert. Hierbei handelt es sich um den Bodenrichtwert abzüglich des Erschließungskostenanteils.
Die Berechnung des jährlichen Erbbauzinses erfolgt nach dieser Formel:
Zinssatz (z. B. 3 %) x Grundstücksgröße (z. B. 350 m2) x Bodenwert (z. B. 250 Euro/ m2)
Erbbaunehmer sollten wissen, dass sich der Erbbauzins im Laufe der Vertragslaufzeit erhöht. Denn er wird an die Teuerung angepasst, die in der Regel steigt (Wertsicherungsklausel). Damit steigen die finanziellen Belastungen, anders als dies bei einem klassischen Hypothekendarlehn der Fall ist. Dies kann zum Problem werden, wenn die Rente nicht ausreichend groß ist. Daher sollte auch durchgerechnet werden, ob eine etwaige Witwer- oder Witwenrente hoch genug sein wird, um dann diese Kosten zu decken.
Vertragsende und Kündigung
Keine der beiden Vertragsseiten kann den Erbbauvertrag während der Vertragslaufzeit einseitig beenden. Eine einvernehmliche Aufhebung ist jedoch möglich. Daneben gibt es jedoch noch einen weiteren Fall, in dem der Erbbauvertrag vorzeitig endet: den sogenannten Heimfall.
Beim Heimfall handelt es sich um eine Sanktion gegen den Erbbaunehmer, wenn dieser gegen vertragliche Pflichten verstößt. Zu den Vertragsverstößen, die den Heimfall auslösen, gehören insbesondere:
- Art der Verwendung des Bauwerks
- Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht
- Versäumnisse bei der Versicherungspflicht des Gebäudes
- Nichtzahlung des Erbbauzinses
- Insolvenz des Erbbauberechtigten
Bei Vertragsende oder Heimfall erhält der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung für das auf dem Grundstück befindliche Haus, da er unabhängig von dem Erbbaugrundstück gekauft hat. Entsprechend der gesetzlichen Regelung steht dem Erbbaunehmer eine Entschädigung in Höhe von Zweidritteln des Verkehrswertes der Immobilie zu. Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, diesen Wert zu berechnen. Daher sollte darauf geachtet werden, dass die Modalitäten im Vertrag festgeschrieben werden.
Grund und Boden auf Zeit: Nach Ablauf der Erbbaudauer fällt das Grundstück wieder an den Erbbaugeber zurück.
Vertragsverlängerung
Grundsätzlich ist eine Vertragsverlängerung nicht vorgesehen. Das Erbbaurecht ist eben gerade auf eine zeitlich befristete Dauer abgeschlossen. Es steht den Vertragsparteien jedoch frei, noch während der ersten Laufzeit über eine Verlängerung zu verhandeln. Wichtig für die Verhandlungsposition des Erbbaunehmers: Soll das Grundstück weiter unter Erbbau stehen, hat der Erbbaunehmer ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten. Eine Verlängerungsoption in den Erbbaurechtsvertrag aufzunehmen ist nicht vorgesehen, da hierdurch ja gerade die Befristung der Laufzeit ausgehebelt werden würde.
Vorkaufsrecht
Abzugrenzen von dem Vorrecht auf eine Erneuerung des Erbbaurechts ist das Vorkaufsrecht, das die Vertragsparteien vereinbaren können. In der Regel wird dann ein beidseitiges Vorkaufsrecht in den Vertrag aufgenommen. Das Vorkaufsrecht des Erbbaugebers bezieht sich auf das Haus, das im Eigentum des Erbbaunehmers ist. Und das Vorkaufsrecht des Erbbaunehmers bezieht sich auf das Grundstück. Durch ein solches Vorkaufsrecht soll erreicht werden, dass die Stelle des Vertragspartners, den man sich ausgesucht hat, nicht durch eine unbekannte dritte Person ersetzt wird.
Checkliste: Was ist beim Erbbauvertrag wichtig?
Ein Erbbaurechtsvertrag hat weitreichende Folgen für beide Vertragsparteien. Da der Erbbaurechtsvertrag in der Praxis jedoch meist von der Seite des Erbbaugebers vorgelegt wird, ist der Erbbaunehmer besonders schutzbedürftig. Bauherren sollten den Vertrag daher gut prüfen oder diesen sogar durch eine Fachstelle oder einen Fachanwalt prüfen lassen. Die wichtigsten Punkte, auf die beim Erbbaurechtsvertrag geachtet werden sollte, sind:
- Sind die formalen Anforderungen erfüllt?
- Ist die Laufzeit für die eigenen Interessen günstig gewählt?
- Wie hoch sind die Erbbauzinsen und wie sind die Zahlungsmodalitäten geregelt?
- Ist in dem Vertrag ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück für den Erbbaunehmer enthalten?
Fazit
Auch, wenn die Rahmenbedingungen eines Erbbaurechtsvertrages im Gesetz (Erbbaurechtsgesetz) geregelt sind, so sind viele Punkte doch von den Vertragsparteien frei verhandelbar. In der Praxis handelt es sich bei dem Erbbaugeber jedoch um die stärkere Vertragspartei, da es sich meist um Kirchen, Kommunen oder Wohnungsbauunternehmen handelt. In der Regel legen diese dem Erbbaunehmer einen fertigen Vertrag vor. Der Erbbaunehmer sollte diesen gründlich prüfen (lassen).
Grundsätzlich gilt: Der Erbbaurechtsvertrag räumt dem Erbbaunehmer für die Zeit der Vertragslaufzeit ein eigentumsähnliches Recht an dem Grundstück ein. Im Gegenzug erhält der Erbbaugeber vom Erbbaunehmer in der Regel den sogenannten Erbbauzins.
Grundstückserwerb: Kauf oder Erbbau
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