Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Architekten und den Bauherren – soweit die landläufige Meinung. Dies trifft jedoch so nicht zu. Denn der Begriff Architekt umfasst hier alle Personen, die Architektenleistungen erbringen. Es muss sich nicht um Architekten im Sinne des Berufsstandes handeln. Der Begriff Architektenvertrag ist daher irreführend. Und auch, wenn sich seit der Einführung des Verbraucherbaurechts im BGB spezifische Regelungen zum Architektenvertrag finden, können Architektenverträge sehr unterschiedlich ausgestaltet werden.
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Dieser Artikel vermittelt einen Überblick über die wichtigsten Punkte rund um das Thema Architektenvertrag: Dies reicht von der Frage, was genau ein Architektenvertrag ist, wie und wann er zustande kommt und was die wichtigsten Inhalte aus Sicht der Bauherren sind.
Hintergrund: Was ist ein Architektenvertrag?
Bei einem sogenannten Architektenvertrag handelt es sich um die rechtsverbindliche Regelung zwischen dem Bauherrn und dem Erbringer der Architektenleistungen. In dem Vertrag werden einerseits die zu erbringende Architektenleistung und andererseits die Vergütung geregelt. Der Begriff Architektenvertrag ist insofern irreführend, als nicht nur Architekten einen Architektenvertrag mit dem Bauherrn abschließen können. Wichtig ist, dass der Leistungserbringer die Architektenleistungen tatsächlich erbringen kann. Zudem ist der Nicht-Architekt dazu verpflichtet, die Bauherren darüber zu informieren, dass er/sie kein Architekt im Sinne der berufsständischen Ordnung ist.
Auch beim Leistungsumfang gibt es sehr unterschiedliche Varianten beim Architektenvertrag. So können die Bauherren den Architekten mit der gesamten Planung, Bauüberwachung und Begleitung aller Bauphasen beauftragen oder nur mit einzelnen Architektenleistungen. Welche Variante für die Bauherren vorteilhafter ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Weiter unten wird auf dieses Thema vertiefend eingegangen.
Gesetzliche Grundlagen: Was sind die rechtlichen Regelungen zu Architektenverträgen?
Die gesetzlichen Regelungen zum Architektenvertrag finden sich insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Allerdings wurde die HOAI 2019 vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) unter dem Aspekt der Dienstleistungsfreiheit überprüft. Ausschlaggebend war die verbindliche Regelung der Höhe der Vergütung von Architekten. Aus Sicht des EuGH stellt dies eine wettbewerbsrechtliche Benachteiligung von Verbrauchern statt. Die in der HOAI festgelegten Mindestsätze für Architekten- und Ingenieurshonorare wurden als europarechtswidrig eingestuft. Daher dürfen diese nun auch unterschritten werden.
Auch bei den Regelungen zum Architektenvertrag im BGB gab es Änderungen: Im Kern handelt es sich beim Architektenvertrag um einen Werkvertrag. Allerdings wurde mit der Einführung der Regelungen zum Bauvertragsrecht in den Paragraphen 650 a ff BGB in den §§ 650 p ff BGB auch spezielle Regelungen zum Architektenvertrag getroffen. Daher gelten für alle Architektenverträge, die nach dem 31.12.2017 geschlossen wurden, die Regeln des Werkvertragsrechts sowie der spezifischen Regeln zum Architektenvertrag in den §§ 631 bis 651 BGB.
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Akquise, Vorvertrag, Architektenvertrag: Wie kommt ein Architektenvertrag zustande?
Grundsätzlich gilt beim Thema Vertragsabschluss, dass ein Vertrag dann zustande kommt, wenn zwei übereinstimmende Willenserklärungen vorliegen. Wenn nichts anderes gesetzlich geregelt ist, können diese Willenserklärungen schriftlich, mündlich und sogar konkludent abgegeben werden. Letzteres bedeutet, dass der Vertrag durch ein entsprechendes Verhalten zustande kommt, also ohne, dass beide Parteien sagen, dass sie einen Vertrag abschließen. Bei einem Architektenvertrag ist die Abgrenzung, wann ein Vertrag abgeschlossen wurde sehr kompliziert. Für den Laien ist die Unterscheidung, ob es sich um ein vorvertragliches Gespräch mit dem Architekten handelt oder schon ein Vertrag abgeschlossen wurde.
Zum besseren Verständnis:
Grundsätzlich ist zwischen drei Phasen zu unterscheiden: Akquise, Vorvertrag, Architektenvertrag. An die Zusammenarbeit mit einem Architekten schließt sich dann noch die nachvertragliche Phase an, die hier aber nicht von primärer Bedeutung ist.
- Akquise: Auch Architekten befinden sich im Wettbewerb mit anderen Anbietern. Oftmals ist es so, dass sich Bauherren mit mehreren Architekten für ein reines Kennenlern-/Akquisegespräch treffen. Hier „verkauft“ der Architekt sich und seine Leistungen und möchte von den Bauherren mit einem Auftrag betraut werden.
- Vorvertrag: Mit einem Vorvertrag können Bauherren den Architekten ausdrücklich mit klar definierten Aufgaben beauftragen. Die weitere Zusammenarbeit wird dann an die Erteilung der Baugenehmigung der entsprechenden Baubehörde geknüpft.
- Architektenvertrag: Der Architektenvertrag kann unterschiedlich weitreichend sein. Denn Bauherren und Architekt können sich darauf einigen, dass nur einzelne Leistungsphasen des Baus Vertragsinhalt werden sollen, oder dass der Architekt das gesamte Vorhaben begleiten soll. Trotzdem kann es Bauherren, für die es in der Regel die erste Baumaßnahme ihres Lebens ist, leicht passieren, dass sie „ohne es zu wissen“, einen umfassenden Architektenvertrag abschließen. Darauf hat der Gesetzgeber reagiert und mit dem neuen § 650r BGB eine Art Notbremse eingeführt, mit der Bauherren geschützt werden: Danach gilt, ein zweiwöchiges Kündigungsrecht seitens der Bauherren(Besteller der Architektenleistung) innerhalb der ersten zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen. Umgekehrt besteht zu diesem Zeitpunkt auch ein Kündigungsrecht seitens des Architekten. Anders als vor Einführung dieser speziellen Regelungen im BGB zum Architektenvertrag gibt es also nun die Möglichkeit, ohne zu große Hürden einen Architektenvertrag an dieser sogenannten Sollbruchstelle zu kündigen. Früher entstanden den Bauherren mitunter enorme Kosten, wenn sie den Architektenvertrag kündigen wollten. Denn der Architekt konnte einen Anspruch auf einen entgangenen Gewinn geltend machen.
Wichtig: So vorteilhaft diese Regelung für Bauherren als Schutzmaßnahme ist, so sollte auch folgendes bedacht werden: Ein Wechsel des Architekten während einer Baumaßnahme ist immer mit Risiken verbunden. Einerseits kann dies zu massiven zeitlichen Verzögerungen führen.
Überblick: Wie ist ein Architektenvertrag aufgebaut?
Grundsätzlich gilt bei Architektenverträgen eine sehr weitreichende Gestaltungsfreiheit. Trotzdem gibt es zahlreiche Musterverträge, die von Architekten Eins-zu-eins oder in leicht abgewandelter Form verwendet werden. Bauherren sollte bewusst sein, dass Muster-Architektenverträge, die von Landesarchitektenkammern oder Architekten-Haftpflichtversicherungen erarbeitet wurden, vorrangig die Interessen der Architekten berücksichtigen. Ein Architektenvertrag, der vom Architekten vorgelegt wird, sollte vom Bauherrn daher immer gut geprüft werden. Im Zweifelsfall lohnt sich auch eine Prüfung durch eine fachkundige Stelle.
In einem Architektenvertrag sollten grundsätzlich folgende Punkte geregelt werden:
- Vertragspartner (Architekt und Bauherren)
- Vertragsgegenstand und Vertragsgrundlagen
- Leistungsumfang und Nebenleistungen
- Honorar
Darüber hinaus sollten, aus Sicht der Bauherren, folgende Aspekte geregelt werden:
- Termine/Fristen
- Kosten
- Leistungsänderungen (Form und Folgen)
- Versicherungen
- Kündigungsregelungen
Inhalte: Welche Punkte werden klassischerweise im Architektenvertrag geregelt?
Nachfolgend werden die wichtigsten Punkte aufgeführt und erläutert, die sich in den meisten Muster-Architektenverträgen finden. Wichtig: Da ein Architektenvertrag weitreichende Folgen für das Bauprojekt hat und damit die wohl größte Investition im Leben betrifft, sollte ein Architektenvertrag immer vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden. Auch, wenn ein Fachanwalt teuer ist, lohnt sich diese Beratung im Ernstfall.
Vertragspartner
Hier werden der Architekt beziehungsweise das Architektenbüro sowie die Bauherren benannt. Aufseiten der Bauherren steht die Frage, ob bei Partnern beide Personen oder nur eine aufgenommen werden soll.
Vertragsgegenstand und Vertragsgrundlagen
An dieser Stelle geht es um die genaue Definition des Bauvorhabens. Eine solche Definition umfasst in der Regel die Punkte:
- Art des Gebäudes
- Bezeichnung des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet werden soll
- Bautyp und Bauweise
- Ausstattungsmerkmale und technische Installationen
Vertragsgrundlage, die im Architektenvertrag geregelt werden sollten, sind beispielsweise:
- Pläne
- Baubeschreibungen
- Bodengutachten
Leistungsumfang und Leistungsänderungen
In der HOAI sind die unterschiedlichen Leistungsphasen aufgeführt, in die sich die Arbeit eines Architekten einteilen lässt. Insgesamt gibt es neun Leistungsphasen, die wiederum in fünf Stufen zusammengefasst werden können:
- Stufe 1: Leistungsphase 1–2; Vorentwurfsphase
- Stufe 2: Leistungsphase 3–4; Entwurfsplanung
- Stufe 3: Leistungsphase 5–7; Realisierungsplanung
- Stufe 4: Leistungsphase 8; Bauleitung
- Stufe 5: Leistungsphase 9; Objektbetreuung nach Fertigstellung
Der Architektenvertrag kann sich entweder auf einzelne Leistungsphasen beziehen oder auf alle Leistungsphase. Zudem können im Architektenvertrag weitere Leistungen wie regelmäßige Jour fixe auf der Baustelle festgehalten werden, die über die HOAI hinausgehen. Allerdings finden sich solche Regelungen eher selten in den Musterverträgen.
Insbesondere aus Sicht der Bauherren ist es zudem sinnvollen, im Vertrag schriftlich festzuhalten, in welcher Form Leistungsänderungen behandelt und honoriert werden.
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Honorar, Nebenkosten und Zahlungsweise
Bis zu dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs Mitte 2019 war die Mindesthöhe von Architektenhonoraren in der HOAI festgelegt. Seit diese Regelung für unzulässig erklärt wurde, sind die Honorare frei verhandelbar zwischen Architekt und Bauherren. Bei der Zahlungsweise gilt grundsätzlich, dass der Architekt erst dann Anspruch auf sein Honorar hat, wenn er seine Leistung vollständig erbracht hat. In der Praxis wird jedoch meist festgelegt, dass die Zahlung nach Leistungsfortschritt in Abschlägen erfolgt.
Wichtig: Diese Abschlagszahlungen gelten nicht als Teilabnahme der bisher erbrachten Architektenleistungen.
Zu den sogenannten Nebenkosten zählen Posten wie Telefon, Porto- und Kopierkosten. Anfahrtskosten zur Baustelle sind in der Regel durch die Honorare abgegolten. Die Anfahrt zur Baustelle für zusätzliche Termine können gesondert abgerechnet werden.
Termine und Fristen
Einige Termine, wie der Baubeginn, können nur schwer im Voraus geplant werden, solange die Baugenehmigung noch nicht vorliegt. Denn auch der Architekt hat nur bedingt Einfluss darauf, wie lange das Baugenehmigungsverfahren dauert. Allerdings kann vertraglich geregelt werden, dass innerhalb einer festgesetzten Frist ab Erteilung der Baugenehmigung mit dem Bau begonnen werden muss. Der weitere Ablauf kann festgeschrieben werden – natürlich unter Einberechnung von zeitlichen Puffern.
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Baukostenobergrenze
Aus Sicht der Bauherren ist es sich wichtig, eine Baukostenobergrenze in den Architektenvertrag hineinzuschreiben. Wichtig ist dabei, außerdem festzuhalten:
- Ob es sich um Brutto- oder Nettokosten handelt und
- Welche Leistungen (zum Beispiel welche Ausbaustufe) für diesen Preis erwartet werden kann.
Abnahme und Mängel sowie Unterlagen und Dokumente
Am Ende einer Baumaßnahme oder am Ende eines Bauabschnittes steht die Abnahme. Der Bauherr ist hierzu verpflichtet. Abnahme im juristischen Sinne bedeutet, dass die erbrachten Bauleistungen begutachtet und im Wesentlichen als vertragsgerecht eingestuft wurden. Kleinere Vorbehalte sollten im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Nur, wenn schwerwiegende Mängel vorliegen, kann die Abnahme insgesamt verweigert werden. Denn dann wurde die vertragsgemäß geschuldete Leistung noch nicht erfüllt – und nur diese muss abgenommen werden.
Zu diesen Dokumenten zählen die Unterlagen, die während der Planung und Überwachung der Baumaßnahme angefertigt werden sowie das Bautagebuch. Es sollte in den Architektenvertrag aufgenommen werden, dass diese Dokumente im Original oder in Kopie an die Bauherren nach Abschluss der Baumaßnahme übergeben werden.
Sonstiges
Über die bislang aufgeführten Punkte hinaus können noch weitere Aspekte vertraglich geregelt werden. Was im Einzelfall wichtig ist, hängt auch von der konkreten Baumaßnahme ab. Folgende Punkte finden sich jedoch in zahlreichen Architektenverträgen:
- Versicherung: Hierbei geht es vor allem um Regelungen zu der – für Architekten verpflichtende – Haftpflichtversicherung. Bauherren sollten anstreben, dass die Versicherung sowie die Versicherungsnummer im Vertrag fixiert werden.
- Urheber- und Nutzungsrechte an der Planung: Grundsätzlich bleibt das Urheberrecht an der Planung eines Hauses beim Urheber, also in der Regel beim Architekten. Allerdings ergibt sich aus dieser Regelung bei Einfamilienhäusern nur in absoluten Einzelfällen (ganz ungewöhnliche architektonische Lösungen) ein Veränderungsschutz.
- Werbung: Hierbei geht es um die Frage, ob der Architekt mit der Baumaßnahme für sich werben darf. Dies kann durch ein Schild an der Baustelle geschehen oder über Fotos auf der Internetseite von dem Bauwerk. Hier ist es sinnvoll, darauf zu achten, dass die Privatsphäre der Bauherren gewahrt bleibt. Das bedeutet: Verzicht auf Innenaufnahmen; keine Nennung der Namen der Bauherren und der Adresse.
- Schlichtungs- und Schiedsvereinbarungen: Wird eine Schlichtungs- oder Schiedsstelle im Vertrag aufgenommen, so sollte diese von beiden Seiten ausgesucht werden. Wird diese vom Architekten ausgewählt, so besteht die Gefahr, dass diese parteiisch ist.
Fazit
Als Architektenvertrag wird der Vertrag bezeichnet, der zwischen den Bauherren und dem Architekten beziehungsweise dem Erbringer der Architektenleistung abgeschlossen wird. Die vertragliche Grundlage für den Architektenvertrag finden sich in den §§ 631 – 651 BGB. Der Architektenvertrag muss nicht zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden, weshalb es für Bauherren mitunter schwer zu verstehen ist, wann sie sich noch in Vorgesprächen befinden und wann ein Vertrag zustande kommt. Bauherren sollten zudem vor der Unterzeichnung von Architektenverträgen, die vom Architekten zur Verfügung gestellt werden, sorgfältig prüfen (lassen).
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