Die Baugenehmigung: Welche Rechte haben Nachbarn?

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Eine Baumaßnahme ist meist des einen Freud und des anderen Leid: Für Bauherren bedeutet jeder Baufortschritt, vom Grundstückskauf über die Baugenehmigung, die Grundsteinlegung und das Richtfest, bis zur Schlüsselübergabe etwas Positives. Nachbarn hingegen fühlen sich in den meisten Fällen irritiert, wenn auf dem Nachbargrundstück ein Neubau entsteht. Dementsprechend versuchen sie oftmals, sich gegen Baumaßnahmen zur Wehr zu setzen und den Bau zu verhindern. 

Neue Nachbarn: Wenn in der Nachbarschaft die Bagger anrollen, um ein neues Haus zu errichten, fragen sich viele Hauseigentümer, ob sie gegen die Baumaßnahme vorgehen können © Gina Sanders, stock.adobe.com
Neue Nachbarn: Wenn in der Nachbarschaft die Bagger anrollen, um ein neues Haus zu errichten, fragen sich viele Hauseigentümer, ob sie gegen die Baumaßnahme vorgehen können © Gina Sanders, stock.adobe.com

In diesem Artikel erfahren Sie,

  • wieso Nachbarn sich so oft gegen Baumaßnahmen zur Wehr setzen,
  • in welcher Form Nachbarn bei einer Baumaßnahme entsprechend dem Baurecht einbezogen werden und
  • in welchen Fällen Nachbarn Baumaßnahmen verzögern oder gar verhindern können.

Hintergrund: Warum Nachbarn sich gegen Baumaßnahmen zur Wehr setzen

Rechtsschutzversicherungen und Rechtsanwälte wissen: Nachbarschaftsstreitigkeiten zwischen langjährigen, aber auch zukünftigen Nachbarn sind weit verbreitet. Kaum ein Thema erhitzt die Gemüter der Deutschen so sehr, wie Veränderungen auf dem Nachbargrundstück und (vermeintliche) Störungen des Eigentums oder der Privatsphäre durch den Nachbarn. Zu den größten Streitpunkten zählen Umbau- und Neubaumaßnahmen. Denn in der Regel werden Neubauten größer als die vorherige Bebauung.

Aufgrund des immer knapper werdenden Wohnraums, insbesondere in Ballungsgebieten, kommt es zudem zu einer Nachverdichtung: Größere Grundstücke, auf denen zuvor Villen standen, werden plötzlich mit kleinen Mehrfamilienhäusern oder Reihenhäusern bebaut. Außerdem kommt es über eine solche neue Bebauung häufig dazu, dass „neue Nachbarn“ in eine bestehende Nachbarschaft hinzuziehen, was zunächst auf Ablehnung stößt.

Aus Villa wird Mehrfamilienhaus: Im Zuge der Nachverdichtung in Ballungsgebieten fürchten viele Nachbarn um den Gebietsschutz © HNFOTO, stock.adobe.com
Aus Villa wird Mehrfamilienhaus: Im Zuge der Nachverdichtung in Ballungsgebieten fürchten viele Nachbarn um den Gebietsschutz © HNFOTO, stock.adobe.com

Diese sehr emotionale Gemengelage führt dazu, dass Nachbarn dazu neigen, vorschnell gegen Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück rechtliche Schritte einleiten zu wollen. Allerdings kommt es auch oft genug vor, dass im Rahmen von Neubaumaßnahmen objektiv betrachtet, Rechte und Interessen der Nachbarn beeinträchtigt oder verletzt werden. Das Nachbarschaftsrecht sorgt dafür, dass Unklarheiten darüber geklärt werden, ob durch eine Baumaßnahme tatsächlich Rechtsverletzungen begangen werden oder ob es sich um reine Befindlichkeiten des Nachbarn handelt. 

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Rechtliche Situation: Wie die Rolle der Nachbarn bei Baumaßnahmen aussieht

Welche Rechte, die ein Nachbar rund um die Erteilung einer Baugenehmigung auf einem angrenzenden Grundstück oder einem Grundstück in der näheren Umgebung hat, richtet sich nach Bundes- und Landesrecht. Da die landesrechtlichen Bauvorschriften sich zum Teil massiv unterscheiden, sind auch die Rechte der Nachbarn bei einem Bauverfahren in einigen Bereichen sehr unterschiedlich, je nachdem, in welchem Bundesland die Betroffenen wohnen. Als Nachbar kann man sich grundsätzlich immer dann gegen eine Baumaßnahme auf dem angrenzenden Grundstück oder einem Grundstück in der näheren Umgebung zur Wehr setzen, wenn eine Verletzung von nachbarschützenden und öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegeben ist. Es gibt eine ganze Reihe möglicher Belastungen, die durch die Erteilung einer Baugenehmigung für den Nachbarn entstehen können. Zusammenfassen lassen sich diese in die folgenden Gruppen:

  • Gebietserhaltungsanspruch wird verletzt
  • Abstandsflächen werden nicht eingehalten
  • Gebot der Rücksichtnahme wird nicht beachtet
Vorgaben beachten: Rechtlich verbindliche Grenzen und Linien laut Bebauungsplan
Vorgaben beachten: Rechtlich verbindliche Grenzen und Linien laut Bebauungsplan

Die rechtliche Konstruktion der Nachbarrechte in Deutschland ist etwas kompliziert: Nachbarn haben keinen direkten Anspruch gegen den bauenden Nachbarn. In vielen Bundesländern werden Nachbarn auch gar nicht mehr in das Baugenehmigungsverfahren mit einbezogen. Vielmehr werden die Abwehrrechte eines Nachbarn danach beurteilt, ob eine tatsächliche Verletzung seiner eigenen subjektiven öffentlichen Rechte vorliegt. Die erteilte Baugenehmigung muss also gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Bauplanungs- und Bauordnungsrechts verstoßen oder die Erteilung der Baugenehmigung hätte bei angemessener Berücksichtigung nachbarlicher Belange nicht erteilt werden dürfen. Eine gesetzliche baurechtliche Vorschrift hat nur dann einen subjektiv öffentlichen Charakter, wenn diese zumindest auch den Interessen des Einzelnen dient.

Dafür, dass Ihr Bauantrag in einer Baugenehmigung mündet, können Sie als Bauherr so einiges tun © Dan Race, stock.adobe.com
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Spätestens, wenn die Bagger anrollen, sollten Nachbarn gegen eine möglicherweise unrechtmäßige Baugenehmigung vorgehen © yuki91, stock.adobe.com
Spätestens, wenn die Bagger anrollen, sollten Nachbarn gegen eine möglicherweise unrechtmäßige Baugenehmigung vorgehen © yuki91, stock.adobe.com

Was bedeutet das in der Praxis? Ein Nachbar kann nicht direkt gegen den bauenden Nachbarn vorgehen. Vielmehr muss sich der Nachbar an die zuständige Landesbaubehörde wenden. Denn der Nachbar errichtet sein Bauwerk auf der Basis der erteilten Baugenehmigung. Hält der Nachbar sich beim Bau seines Hauses nicht an die erteilte Baugenehmigung, ist trotzdem die zuständige Landesbaubehörde der Ansprechpartner: Denn diese führt die Aufsicht darüber, dass die Grenzen der Baugenehmigung eingehalten werden. Nachbarn können nicht allein deshalb (erfolgreich) gegen eine Baumaßnahme vorgehen, weil diese gegen öffentliches Baurecht verstößt. Die entsprechenden Normen müssen zudem auch dem Zweck dienen, den Nachbarn (geschützter Personenkreis) zu schützen.

Konkret: Gegen welche Punkte sich Nachbarn (erfolgreich) zur Wehr setzen können

Wie eingangs bereits angesprochen, unterscheiden sich die landesrechtlichen Bauvorschriften zum Teil erheblich. Dies hat zur Folge, dass sich Nachbarrechte rund um die Erteilung einer Baugenehmigung mitunter erheblich unterscheiden können. Dies betrifft insbesondere die konkreten Fälle, jedoch weniger die Rechtsbereiche, die geschützt werden.

Verstoß gegen Regelungen zu Abstandsflächen

Regelungen zur Grenzbebauung verfolgen gleich mehrere Ziele, die sowohl die öffentliche Sicherheit als auch die Wohnqualität des Einzelnen betreffen:

  • Brandschutz
  • Möglichkeit der ausreichenden Versorgung mit natürlichem Licht der jeweiligen Gebäude
  • Wahrung der Privatsphäre

Allerdings sind die Abstandsflächen, die zwischen angrenzenden Häusern eingehalten werden müssen, nicht in allen Bundesländern einheitlich. Zudem kann es, insbesondere in Abhängigkeit von den jeweiligen kommunalen Regelungen zur Bauplanung, Abweichungen und Ausnahmen geben. Welche Regelungen im konkreten Fall gelten, lässt sich bei der zuständigen Landesbaubehörde oder der Kommune erfragen. Außerdem sollten Nachbarn wissen, dass ein Verstoß gegen die Regelungen zu den Abstandsflächen nicht zwangsläufig zur Folge haben, dass ein bereits errichtetes Gebäude wieder rückgebaut, also abgerissen, werden muss.

Gebietsschutz: Welche Art von Gebäuden innerhalb eines Wohngebietes errichtet werden dürfen, ist oftmals für Laien nur schwer zu erkennen © doucefleur, stock.adobe.com
Gebietsschutz: Welche Art von Gebäuden innerhalb eines Wohngebietes errichtet werden dürfen, ist oftmals für Laien nur schwer zu erkennen © doucefleur, stock.adobe.com

Verstoß gegen Regelungen zu Gebietserhaltungsanspruch

Beim Gebietsbewahrungsanspruch geht es um das Prinzip des wechselseitigen Austauschverhältnisses: Durch die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan werden Grundstückseigentümer gleichzeitig in ihren Rechten beschnitten, aber auch geschützt:

  • Grundstückseigentümer dürfen ihr Grundstück nur im Rahmen des Bebauungsplans bebauen.
  • Grundstückseigentümer können die Beachtung des Bebauungsplans grundsätzlich auch gegenüber Nachbarn durchsetzen.

Nachbarn haben schnell das Gefühl, dass gegen den Gebietserhaltungsanspruch verstoßen wird. Denn aufgrund der Nachverdichtung in Ballungsräumen werden freistehende Einfamilienhäuser oftmals durch mehrstöckige Mehrfamilienhäuser ersetzt. Dies stellt jedoch keinesfalls immer einen Verstoß gegen den Gebietserhaltungsgrundsatz dar. Denn ein Wohnhaus ist ein Wohnhaus, unabhängig davon, ob in dem Haus eine Partei oder sechs Parteien wohnen. Anders sieht dies erst aus, wenn mitten in einem reinen Wohngebiet ein Einkaufszentrum oder eine Fabrik gebaut werden soll.

Der Gebietsschutz schränkt Grundstückseigentümer in der Nutzungsfreiheit des eigenen Grundstücks ein, sichert aber auch zu, dass Nachbarn ebenfalls an diese Regeln gebunden sind © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Der Gebietsschutz schränkt Grundstückseigentümer in der Nutzungsfreiheit des eigenen Grundstücks ein, sichert aber auch zu, dass Nachbarn ebenfalls an diese Regeln gebunden sind © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Rechtliche Beeinträchtigung durch Maß der Nutzung

In dieser Frage geht es nicht primär um die äußeren Maße eines Gebäudes, sondern um dessen Aufteilung und Nutzung. Das Maß der Nutzung kann überschritten werden, wenn

  • die Ausnutzung der Wohnfläche deutlich über der zu erwartenden Flächennutzung liegt.
  • die Anzahl der Wohnungen deutlich über dem Durchschnitt der umliegenden Gebäude liegt.
  • Dachaufbauten geplant sind, die eine deutliche Abweichung von der Gestaltung umliegender Gebäude darstellt.

Verstoß gegen Gebot der Rücksichtnahme

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme betrifft das gesamte nachbarschaftliche Verhältnis. Bei allen Fragen rund um die Erteilung einer Baugenehmigung wird es herangezogen, wenn gegen keine konkreten Rechtsnormen verstoßen wird. Über das Gebot der Rücksichtnahme können Nachbarn in folgenden Fällen versuchen, die Baumaßnahme zu verhindern:

  • Bau eines (echten) Hochhauses in einem reinen Einfamilienhausgebiet.
  • Bau eines Kindergartens oder einer Schule in einem reinen Wohngebiet.
  • Bau eines Altenheims oder einer Altentagesstätte.

Der Ausgang ist in diesen Fällen jedoch nur schwer vorhersehbar. Gerichte haben in diesen und ähnlichen Fällen schon mehrfach sowohl im Sinne der Nachbarn als auch im Sinne der Bauherren entschieden.

Groß neben klein: Auch, wenn es die Nachbarn stört, nicht immer ist es unzulässig, neben Einfamilienhäusern Hochhäuser zu errichten © Frank Wagner, stock.adobe.com
Groß neben klein: Auch, wenn es die Nachbarn stört, nicht immer ist es unzulässig, neben Einfamilienhäusern Hochhäuser zu errichten © Frank Wagner, stock.adobe.com

Überblick: Welche rechtlichen Schritte Nachbarn zur Verfügung stehen

Grundsätzlich gilt, dass betroffene Nachbarn im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens beteiligt werden müssen. Dies bedeutet, dass das Einverständnis der Nachbarn eingeholt werden muss. Allerdings gibt es in immer mehr Ländern die Möglichkeit zu vereinfachten Genehmigungsverfahren. In diesen Fällen muss das nachbarliche Einvernehmen für das Bauvorhaben nicht mehr zwingend eingeholt werden. Trotzdem sind die Nachbarn nicht rechtlos. Nachfolgend erfahren Sie, welche rechtlichen Schritte den Nachbarn bleiben.

Widerspruchsverfahren

Der betroffene Nachbar wird durch den Erlass der Baugenehmigung belastet und kann daher Widerspruch einlegen. Ein Widerspruch hat immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn dieser zulässig und begründet ist. Ein Widerspruch ist dann begründet, wenn die Baugenehmigung rechtswidrig ist und der Nachbar durch die rechtswidrige Baugenehmigung in seinen Rechten verletzt wird. Nachbarn müssen innerhalb eines Monats nach Erteilung der Baugenehmigung beziehungsweise einen Monat nach Kenntnisnahme vom Vorliegen einer Baugenehmigung den Widerspruch einlegen.

Die Behörde muss innerhalb einer festgesetzten Frist von in der Regel drei Monaten nach Eingang des Widerspruchs einen Widerspruchsbescheid erlassen. Ansonsten kann der betroffene Nachbar eine Untätigkeitsklage einreichen und die Behörde so dazu zwingen, tätig zu werden.

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Anfechtungsklage

Fällt der Widerspruchsbescheid nicht im Sinne des Nachbarn aus, so steht diesem noch der Weg vor Gericht offen. Das Ziel der Anfechtungsklage ist es, die Baugenehmigung ganz oder teilweise aufheben zu lassen. In manchen Bundesländern prüft die Baubehörde jedoch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nicht die Einhaltung der Abstandsflächen und des Brandschutzes. Hier müssen Nachbarn eine Verpflichtungsklage anstrengen, um die Behörde zur Überprüfung dieser Punkte zu zwingen.

Sonstige rechtliche Möglichkeiten

Nach Beginn der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück gibt es noch die Möglichkeit, über einen entsprechenden Antrag die Aussetzung der Bauarbeiten zu erreichen. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass durch das Fortschreiten der Bauarbeiten Fakten geschaffen werden, mit denen sich der Nachbar dann arrangieren muss.

Stellt sich nach Fertigstellung einer Baumaßnahme heraus, dass diese baurechtswidrig errichtet wurde, können Nachbarn versuchen eine Nutzungsuntersagung oder einen Rückbau zu erreichen. Allerdings stehen die Chancen hierfür in der Regel nicht besonders gut, es sei denn, es handelt sich um ganz gravierende Rechtsverstöße.

Bei größeren Baumaßnahmen schließen sich Nachbarn oftmals in Bürgerinitiativen zusammen © Gabriele Rohde, stock.adobe.com
Bei größeren Baumaßnahmen schließen sich Nachbarn oftmals in Bürgerinitiativen zusammen © Gabriele Rohde, stock.adobe.com

Mit welchen sonstigen Mitteln Nachbarn sich gegen Baumaßnahmen zur Wehr setzen können

Gemeinsam ist man stark – weiß schon der Volksmund. Gleiches gilt auch, wenn im unmittelbaren Wohnumfeld eine Baumaßnahme geplant ist, die die Gemüter der Nachbarn erhitzt. Hier haben Nachbarn die Möglichkeit, sich zu einer Bürgerinitiative zusammenzuschließen und gemeinsam gegen die Baumaßnahme zu kämpfen. Sinnvoll ist es, bereits in einer sehr frühen Phase die eigenen Interessen zu verfolgen, also schon im Planfeststellungsverfahren. Bürgerinitiativen haben weit mehr Möglichkeiten, als Einzelpersonen, die gegen die Baumaßnahme eines Nachbarn vorgehen möchten:

  • Öffentlichkeitsarbeit: Einbeziehung der lokalen Medien
  • Kontakt zu politischen Entscheidungsträgern suchen
  • Widerspruch gegen Baugenehmigung einlegen
  • Klage nach abgewiesenem Widerspruch
Baugenehmigung abgelehnt, weil der Nachbar nicht mit der Baumaßnahme einverstanden ist. Das gibt es nur, wenn den Nachbarn schützende Vorschriften durch die Baugenehmigung verletzt werden © bluedesign, stock.adobe.com
Baugenehmigung abgelehnt, weil der Nachbar nicht mit der Baumaßnahme einverstanden ist. Das gibt es nur, wenn den Nachbarn schützende Vorschriften durch die Baugenehmigung verletzt werden © bluedesign, stock.adobe.com

Fazit

Ein Neubau oder größerer Umbau auf einem angrenzenden Grundstück tangiert immer auch die Interessen des Nachbarn. Daher haben Nachbarn rund um die Erteilung einer Baugenehmigung auf einem angrenzenden Grundstück Rechte: Diese richten sich gegen die Behörde, die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, und nicht gegen den bauenden Nachbarn. Insbesondere können Nachbarn sich mit einem Widerspruch sowie einer Anfechtungsklage gegen einen negativen Widerspruchsbescheid zur Wehr setzen.

Lieber von Anfang an die Rechte der Nachbarn achten: Streitigkeiten während der Bauphase kosten Nerven, Zeit und mitunter viel Geld © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
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