Im Zusammenhang mit der Hausplanung und dem Bauantrag spielen der Bebauungsplan als Grundlage der Hausgröße und -form sowie der Anordnung des Gebäudes auf dem Grundstück sowie der Lageplan als Bauvorlage eine wichtige Rolle.
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Der Bebauungsplan – wichtige Planungsgrundlage
Der Bebauungsplan nach Baugesetzbuch (BauGB) ist ein entscheidendes Instrument der Gemeinden und Kommunen, um auf die Bebauung Einfluss zu nehmen und bestimmte Vorgaben und Regeln festzulegen. Als verbindlicher Bauleitplan wird der Bebauungsplan in Form einer Satzung von der Gemeinde erstellt. Die Basis des Bebauungsplanes bildet der Flächennutzungsplan. Dieser Plan ist im Baugesetzbuch verankert und legt die grundsätzliche Nutzung von Flächen, zum Beispiel für die Bebauung oder als landwirtschaftliche Fläche fest.
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Was steht im Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan regelt wie und was in seinem Gebiet gebaut werden darf. Dies bezieht sich zum Beispiel darauf, wie viel Fläche auf einem Grundstück bebaut werden darf und welche Flächen freibleiben müssen. Weiterhin legt der Plan die Art der Nutzung fest und unterteilt den Geltungsbereich in verschiedene Zonen, zum Beispiel allgemeine und reine Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete oder Kleinsiedlungsgebiete. Welche Vorgaben ein Bebauungsplan enthalten darf, bzw. muss, ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Dies sind neben der Art der baulichen Nutzung das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die überbaubare Grundstücksfläche.
Das Maß der baulichen Nutzung
Der zweite Abschnitt der BauNVO regelt wie intensiv ein Gebiet bebaut werden darf. Dies betrifft folgende Angaben:
- Höhe der Bebauung
- Zulässige bebaute Grundfläche auf einem Grundstück (Grundflächenzahl)
- Anzahl der Vollgeschosse (Geschossflächenzahl)
- Baumasse (Baumassenzahl)
- Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
Bauweise und überbaubare Grundfläche
In diesem Abschnitt wird zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden, das heißt zwischen dem Bau frei stehender Einfamilien- bzw. Einzelhäuser und einer Bebauung dicht an dicht ohne seitliche Abstände (zum Beispiel in der Innenstadt). Inwieweit ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf, ist im Bebauungsplan grafisch in Form von Linien festgelegt:
- Auf Baulinien muss gebaut werden.
- Baugrenzen dürfen durch Gebäude oder Gebäudeteile nicht überschritten werden.
- Innerhalb von Baufenstern darf gebaut werden.
- Bebauungstiefen müssen eingehalten werden, das heißt, das Gebäude muss eine bestimmte, im Plan festgelegte Tiefe einhalten.
Wird im Bebauungsplan die Errichtung von Nebenanlagen wie Garagen, Carports oder Gartenhäusern in eigentlich nicht überbaubaren Grundstücksbereichen nicht ausgeschlossen, dürfen diese eingeplant und errichtet werden.
Qualifizierte und einfache Bebauungspläne
Der Inhalt des Bebauungsplanes ist im § 9 des BauGB festgelegt. Allerdings müssen nicht alle dort genannten Punkte geregelt werden. Zwingend erforderlich sind die Angabe von:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Überbaubare Grundstücksflächen
- Örtliche Verkehrsflächen
Sind diese Vorgaben enthalten, handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan. Fehlt einer dieser Punkte, liegt ein einfacher Bebauungsplan vor. In diesem Fall wird der fehlende Aspekt anhand der bereits vorhandenen Bebauung in die Planung des Hauses eingearbeitet.
Tipp: Die Art der Darstellung der Planinhalte regelt die Planzeichenverordnung.
Bauen ohne Bebauungsplan
Gibt es für ein Grundstück keinen Bebauungsplan und damit keine Festlegungen zur erlaubten Bebauung, muss im ersten Schritt die Situation mit der Gemeinde geklärt werden, zum Beispiel in Form einer Bauvoranfrage. Liegt das Grundstück im Innenbereich und ist die Erschließung gesichert, ist in der Regel auch ohne Bebauungsplan eine Baugenehmigung wahrscheinlich. Anders als innerhalb des Geltungsbereichs, für das für Einfamilienhäuser häufig ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ausreicht, müssen Sie dann allerdings mit einem regulären Antragsverlauf, also mit der Prüfung der vollständigen Unterlagen, mit längeren Bearbeitungszeiten und höheren Kosten rechnen.
Der Lageplan als Bauvorlage
Der Lageplan ist anders als der Bebauungsplan als Bauvorlage Teil des Bauantrags und wird vom Entwurfsverfasser auf Basis der Grundstücksgrenzen und der Vorgaben aus dem Bebauungsplan erstellt. Die Art der Darstellung wie zum Beispiel Strichstärken, Linienarten oder Farben in Abhängigkeit von den dargestellten Objekten ist in der Bauvorlagenverordnung geregelt. Man unterscheidet an dieser Stelle zwei Planarten: den amtlichen und den objektbezogenen Lagepan.
Der amtliche Lageplan
Der amtliche Lageplan ist eine wichtige Bauvorlage. Im Genehmigungsverfahren bildet er die Basis für das Genehmigungsverfahren. Erstellt wird dieser Plan durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Er erstellt aus den Unterlagen des Liegenschaftskatasters und mithilfe eigener Messungen einen detaillierten Plan an und überprüft die angegebenen Grundstücksgrenzen. Teil der Darstellung sind:
- Verwendeter Maßstab
- Lage des Grundstücks bezogen auf die Nordrichtung (Nordpfeil)
- Die Bezeichnung des Baugrundstücks und angrenzender Grundstücke gemäß der Angaben aus dem Grundbuch inklusive Angaben der Grundstückseigentümer
- Katastermäßige Flächengrößen, Flurstücksnummern und Flurstücksgrenzen
- Höhenlagen der Grenzpunkte
- Angrenzende öffentliche Verkehrsflächen mit Abmessungen und Höhenangaben
- Festsetzungen aus dem amtlichen Bebauungsplan
- Geschützte Landschaftsbereiche und Wald auf dem Baugrundstück
- Vorhandene bauliche Anlagen
Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) beglaubigt diesen Plan und die darin gemachten Angaben.
Der objektbezogene Lageplan
Einer der Hauptunterschiede zum amtlichen Lageplan ist, dass der objektbezogene Plan nicht vom ÖbVI beurkundet, jedoch auf dessen Grundlage erstellt wird. Er enthält zusätzlich Angaben zur geplanten Bebauung, nämlich:
- Den Grundriss des geplanten Hauses
- Die Außenmaße des Hauses
- Die Dachform
- Die Höhe des Erdgeschossfußbodens auf der Straßenseite
- Grenzabstände
- Abstandsflächen
- Lage und Abmessungen der Zufahrten
- Denkmäler und Naturdenkmäler
Sind diese Angaben bereits in den amtlichen Lageplan eingearbeitet, kann auf den objektbezogenen Plan verzichtet werden.
Tipp: Verlangt es das Genehmigungsverfahren, muss weiterhin ein Freiflächengestaltungsplan erstellt werden, der Angaben zu den geplanten Außenflächen und -anlagen macht. Ein Grund für die Anforderung wäre die Lage des Baugrundstücks innerhalb eines Baumschutzgebietes.
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