Wer heute ein Haus bauen möchte, steht gleich zu Beginn vor einer großen Herausforderung. Denn bevor der Traum der eigenen vier Wände wahr werden kann, muss erst einmal ein passendes Grundstück gefunden werden. Doch Bauland ist zunehmend knapp und die Quadratmeter-Preise haben sich in den vergangenen Jahren, je nach Region, kontinuierlich nach oben entwickelt. Für Bauherren ist es damit immer schwieriger, ein passendes und dazu noch bezahlbares Grundstück zu finden.
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Glücklich dürfen sich jene schätzen, die ein Grundstück vererbt bekommen oder über die Familie einfach Zugang zu Bauland erhalten. Doch das ist selten der Fall. Alle anderen müssen sich selbst auf die Suche nach einem Grundstück begeben. Abhängig vom gewünschten Wohnort, dem Budget und weiteren Anforderungen an das Grundstück, wie Größe oder Lage, kann sich die Suche oft über Monate oder sogar Jahre hinziehen.
Es empfiehlt sich dabei, parallel und regelmäßig verschiedene Quellen für die Suche zu nutzen. Der folgende Überblick gibt wichtige Tipps, die bei der Grundstückssuche helfen können.
Immobilienportale nutzen und Filter einstellen
Eine erste Anlaufstelle im Internet können Immobilienportale wie immobilenscout24.de, immowelt.de oder immonet.de sein. Neben Immobilien werden hier nämlich auch Grundstücke zum Kauf angeboten. Der Anbieter immobilienscout24.de hat aktuell zum Beispiel mehr als 6.000 Grundstücke in Deutschland gelistet. Die meisten Angebote werden dabei über Makler vertrieben, es gibt jedoch auch einige Privatanbieter, die ihr Grundstück hier einstellen.
Um die Suche einzugrenzen, bieten die Portale verschiedene Filtermöglichkeiten an. Am wichtigsten ist dabei für die meisten Interessenten sicher die regionale Eingrenzung anhand der Postleitzahl und einer Umkreissuche. Denn was bringt es, ein tolles Grundstück in Norddeutschland zu finden, wenn jemand etwa in Süddeutschland wohnen möchte oder keinen langen Fahrtweg zur Arbeitsstätte auf sich nehmen will oder kann.
Tipp: Es lohnt sich bei der Grundstücksuche über den eigenen Wohnort hinaus zu suchen. Dabei hilft die Umkreissuche.
Die Ergebnisse der Portale können je nach Anbieter in Form einer Liste oder einer Karte dargestellt werden. Eine Kartensuche ist praktisch, wenn man sich in der gesuchten Region nicht so gut auskennt und sofort einschätzen möchte, ob die Lage für die eigenen Bedürfnisse geeignet ist. Die Listensuche ist hingegen sinnvoll, um die Ergebnisse in aufsteigender oder absteigender Reihenfolge nach bestimmten Vorgaben wie Preis, Entfernung oder Veröffentlichungsdatum zu sortieren.
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Ein weiteres wichtiges Kriterium für die Suche ist natürlich der Preis des Grundstücks. Denn dieses muss am Ende natürlich zum persönlichen Budget des künftigen Bauherren passen. Hier lässt sich je nach Portal ein Preislimit oder eine Preisspanne eingeben. Dabei ist zu beachten, dass bei Angeboten von Maklern häufig noch eine Courtage/Provision zur Kaufsumme hinzukommt, die im angezeigten Preis in der Regel nicht enthalten ist.
Auch die Grundstücksgröße ist ein Filter, der gerne genutzt wird. Abhängig vom geplanten Haustyp – z. B. doppelstöckig oder Bungalow – oder besonderen Anforderungen an Grünflächen und Parkplätzen/Garagen, wird mehr oder weniger Platz benötigt.
Besonders sollten Nutzer der Portale darauf achten, dass auf dem beworbenen Grundstück auch wirklich gebaut werden darf. Ist es von der zuständigen Behörde nicht als Bauland freigegeben, kann dort auch nicht gebaut werden. Die „Freizeitgrundstücke“ sind auf den Portalen zwar zahlreich gelistet und in der Regel deutlich günstiger, aber nicht für eine bauliche Nutzung vorgesehen.
Tipp: Erkundigen Sie sich im Zweifel bei der zuständigen Gemeinde, ob es sich um ein Baugrundstück handelt
Regionale Anzeigen durchstöbern
Bei der Suche nach dem passenden Grundstück ist es ratsam, auch die Anzeigenmärkte in der Region zu sichten. Passende Angebote lassen sich zum Beispiel in der regionalen Tageszeitung finden. Wer keine Tageszeitung abonniert hat, sollte sich überlegen, diese regelmäßig zu kaufen oder übergangsweise zu abonnieren. Denn die Anschaffungskosten der Zeitung scheinen doch überschaubar, wenn man dafür an das passende Grundstück kommt.
Eine beliebte Alternative sind regionale Anzeigenblätter, die häufig kostenlos im Briefkasten landen, sofern man gegenüber der Post dem Einwurf entsprechender Sendungen nicht widerspricht. In vielen der Ausgaben findet sich ein großer Anzeigenmarkt, in dem neben Immobilien auch Grundstücke angeboten werden.
Gerade die oftmals älteren Besitzer von Grundstücken nutzen gerne noch die traditionellen Zeitungsmedien, um ihr Angebot zu bewerben. Diese Inserate sind damit über die oben genannten Online-Immobilienportale häufig gar nicht auffindbar.
Jedoch ist die Suche teilweise umständlicher als im Internet. Denn praktische Filter stehen hier nicht zur Verfügung, um die Angebote mit wenigen Klicks einzugrenzen. Zudem sind die Texte häufig sehr knapp gehalten, bieten kaum Details zum angebotenen Grundstück und sind entsprechend wenig aussagekräftig.
Wer jedoch mehr wissen möchte, findet im Inserat nicht immer eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse, um schnell und direkt mit dem Anbieter Kontakt aufzunehmen. Denn bei manchen Zeitungsannoncen taucht nur eine sogenannte Chiffre-Nummer auf. Unter dieser Nummer muss sich der Interessent bei der Zeitung melden, die dann die Kontaktanfrage weiterleitet. Das erscheint umständlich, wird aber von manchen Inserenten gerne genutzt, um möglichst wenige private Daten zu veröffentlichten und nicht mit Anrufen und E-Mails überschüttet zu werden.
Tipp: Wählen Sie im Anschreiben an den Inserenten eine persönliche Ansprache mit ein paar Details zu Ihrer Person, um sich abzuheben
Für den Grundstücks-Interessenten kann der Aufwand aber sogar von Vorteil sein. Denn bei solchen Inseraten ist die Schwelle deutlich größer, sich um das Angebot zu bemühen, als wenn sofort eine Telefonnummer angerufen oder eine E-Mail geschrieben werden kann. So reduziert sich der Kreis der Interessenten oftmals deutlich und die Chancen steigen, am Ende den Zuschlag des Anbieters zu erhalten.
Regionale Angebote finden sich aber nicht nur über die Zeitung, sondern auch in regional ausgerichteten Online-Marktplätzen. Am bekanntesten ist das Angebot von Ebay Kleinanzeigen. Das Portal ist darauf spezialisiert, Inserenten und Interessenten aus einer Region zusammenzubringen.
Auf Ebay Kleinanzeigen wird dabei so ziemlich alles angeboten, was man sich vorstellen kann – darunter natürlich auch Grundstücke, die sich über eine Umkreissuche eingrenzen lassen. Im Gegensatz zu den oben genannten Immobilienportalen sind hier hauptsächlich Privatanbieter und keine Makler aktiv. Die Anzeigen wirken damit oft weniger professionell aufbereitet und bieten seltener Fotos und Details, dafür gibt es aber einen direkten Draht zum Grundstückseigentümer und Provisionszahlungen entfallen.
Mitbieten bei Zwangsversteigerungen
Eine weitere Option an das ersehnte Grundstück zu kommen, ist die Teilnahme an Zwangsversteigerungen. Diese werden in der Regel von den örtlich zuständigen Amtsgerichten durchgeführt. Angeboten werden dabei zumeist Grundstücke, die der im Grundbuch eingetragene Eigentümer aus einer finanziellen Not heraus verkaufen muss. Mit dem Erlös der Zwangsversteigerung kann dann im besten Falle, die im Grundbuch eingetragene Schuld beglichen werden.
Für die Teilnahme an der Zwangsversteigerung beim zuständigen Gericht muss ein Interessent bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Jeder, der das 18. Lebensjahr erreicht hat und im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als geschäftsfähig gilt, kann grundsätzlich ein Grundstück über die Zwangsversteigerung erwerben. Um jedoch ein Gebot abzugeben, muss der Bieter sich vorab mit einem Ausweisdokument identifizieren.
Hinweis: Für die Auktion unbedingt den Personalausweis mitbringen
Dabei ist es auch möglich, sich bei der Zwangsversteigerung durch eine andere Person vertreten zu lassen, wenn eine notariell beglaubigte Vollmacht vorliegt. Auch können Personen gemeinsam ein Grundstück ersteigern – etwa Ehepaare, die gemeinsam in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden möchten.
Der Verkehrswert vieler bei den Zwangsversteigerungen angebotenen Grundstück macht die Teilnahme auf den ersten Blick sehr attraktiv, da die Preise oftmals im Vergleich zu den z. B. auf Immobilienportalen aufgerufenen Preisen relativ niedrig erscheinen. Dieser Verkehrswert oder auch Marktwert wird laut dem Baugesetzbuch „durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
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Fallstricke bei Auktionen beachten
Allerdings sind die zur Versteigerung ausgeschriebenen Objekte nicht immer die Schnäppchen, die sie im ersten Moment zu sein scheinen. So muss der Interessent natürlich erstens berücksichtigen, dass sich diverse Bieter an dem Verfahren beteiligen können, die den Preis gegenüber dem Verkehrswert deutlich in die Höhe treiben können. Der Preis wird also letztlich anhand der Nachfrage geregelt. Und diese kann in Zeiten von knappem Bauland und steigenden Preisen durchaus sehr hoch sein. Zudem nehmen neben privaten Personen oft auch Unternehmer an den Versteigerungen teil, die diese dann mit oder ohne Bebauung weiterverkaufen wollen.
Weiterhin sind die Informationen, die Interessenten vorab über das Grundstück einer Zwangsversteigerung erhalten, in der Regel sehr begrenzt und beziehen sich oftmals nur auf die allernötigsten Angaben wie Ort, Größe und Verkehrswert. Vor der Zwangsversteigerung Bilder zu bekommen oder eine Besichtigung durchzuführen, ist keineswegs selbstverständlich. Nur in seltenen Fällen verfügt der Gläubiger über eine Zutrittsmöglichkeit zum Objekt.
Das sogenannte gerichtliche Verkehrswertgutachten kann jedoch eingesehen werden, sobald der Termin für die Zwangsversteigerung feststeht. Weitere Informationen können über den zuständigen Gläubiger erfragt werden, sofern dessen Kontaktdaten veröffentlicht sind.
Garantie- oder Gewährleistungsansprüche gibt es bei den Zwangsversteigerungen nicht. Auch müssen Bieter damit rechnen, dass sie während der Auktion eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswertes erbringen müssen. Zusätzlich wird vom Gericht eine Zuschlagsgebühr erhoben und es fallen wie bei jedem Grundstückskauf weitere Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer an.
Makler und Hausbauanbieter kontaktieren
Noch ein möglicher Weg bei der Grundstücksuche ist es, sich direkt an Immobilienmakler zu wenden. Deren Geschäftstätigkeit richtet sich zwar in erster Linie auf den Verkauf und die Vermietung von bebauten Grundstücken, aber sie haben teilweise auch unbebaute Grundstücke im Angebot.
Es kann sich zudem lohnen, den Makler aktiv zu beauftragen, nach einem geeigneten Grundstück für die persönlichen Bedürfnisse zu suchen oder sich in die Kartei des Maklers aufnehmen zu lassen, sodass eine Vermittlung stattfinden kann, sobald ein passendes Angebot hereinkommt. Denn Makler sind oft bestens vernetzt in der Region und haben gute Kontakte, über die sie leichter an Grundstücke herankommen, als unerfahrene Privatpersonen. Auch kennen sie die Marktlage gut und können den aufgerufenen Preis für ein Grundstück besser beurteilen. Fühlt sich der Interessent wohl beim Makler, kann dieser einem im nächsten Schritt auch bei der Suche nach einem passenden Hausbauanbieter in der Region behilflich sein.
Tipp: Erkundigen Sie sich schon zu Beginn über die Kosten des Maklers
Die Suche über den Makler kann also durchaus ein paar Vorteile bieten und komfortabler sein als sich selbst auf die Suche zu begeben. Natürlich arbeitet der Makler aber nicht umsonst, sodass entsprechende Kosten eingeplant werden müssen. Ist das passende Grundstück gefunden und es kommt zum Vertragsschluss, können für die Dienste des Maklers mehrere Prozent des Kaufpreises fällig werden. Dies kann sich schnell auf einige tausend Euro summieren.
Nicht zuletzt kann ein Interessent auch den Weg direkt über die Hausbaufirmen einschlagen, um sein Grundstück zu finden. Denn das Dilemma der mangelnden Grundstücke ist auch bei den Bauunternehmen längst bekannt und viele bieten inzwischen alles aus einer Hand an. Das heißt, ein Grundstück und dazu die passende Immobilie.
Ähnlich wie bei den Maklern kann der Suchende hier von dem guten Kontaktnetzwerk der Hausbauanbieter profitieren. Und diese haben ein starkes Interesse daran, für den neuen Kunden fündig zu werden. Denn ist erst einmal das passende Grundstück gefunden, ist der Weg zum Hausbau nicht mehr weit. Und damit machen die Anbieter schließlich ihr Geschäft.
Beliebt sind auch Komplettangebote. So bewerben viele Anbieter auf Immobilienportalen oder den eigenen Unternehmenswebseiten Grundstücke inkl. Massiv- oder Fertighaus.
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Auf persönliche Kontakte zurückgreifen
Der einfachste Weg, um an ein Grundstück zu kommen, ist und bleibt aber der persönliche Familien- und Freundeskreis und persönliche Beziehungen in der Nachbarschaft. Auch wenn die direkten Familienmitglieder und engsten Freunde vielleicht selbst kein Grundstück besitzen, dass sie verkaufen möchten, kommt der Kontakt häufig über „drei Ecken“ zustande.
Vielleicht hat der Freund einen anderen Freund, dessen Bekannter wiederum zum Beispiel einen Bauern kennt, dessen Acker von der Gemeinde künftig als Bauland ausgewiesen wird. Ein glücklicher Zufall hat schon dem ein oder anderen Bauherren unverhofft zu einem Grundstück verholfen.
Nützlich können auch gute Beziehungen zur Gemeinde sein. Wer mit dem Gemeinderat vernetzt oder dort selbst vertreten ist, erfährt häufig als einer der Ersten, wann und wo neues Bauland in der Region entstehen soll. Das heißt jedoch nicht automatisch, dass man selbst zum Zug kommt.
Tipp: Gerade in ländlichen Regionen kann es sich lohnen, für den Gemeinderat zu kandidieren
Je nach Gemeinde gibt es bestimmte Kriterien, anhand derer Grundstücke vergeben werden. Eine Rolle können dabei die Verbundenheit zum Ort (Wohndauer), aber auch soziale Bedürftigkeit und ehrenamtliches Engagement in den örtlichen Vereinen spielen. Interessenten sollten sich dabei frühzeitig um ausgeschriebene Grundstücke bewerben, zum Beispiel wenn ein Neubaugebiet entsteht. Denn die Nachfrage ist meist weit höher als das Angebot, sodass nicht alle Interessenten zum Zug kommen. Es kann sich lohnen, auf einer Warteliste vermerkt zu werden. Springt ein anderer Bewerber im letzten Moment noch ab, etwa weil die Finanzierung nicht zustande kommt, können Nachrücker den Zuschlag bekommen.
Fazit: Für Suchende gibt es unter dem Strich einige Anlaufstellen, um ein Grundstück zu finden. Trotzdem sollten Interessenten viel Geduld, gute Nerven und auch ein wenig Kompromissbereitschaft mitbringen, um zum Ziel zu kommen.
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