Wer ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, sollte wissen, was es wirklich wert ist. Einen guten Anhaltspunkt bietet dabei der Bodenrichtwert. Wie sich dieser berechnet und was ihn vom Verkehrswert (Marktwert) unterscheidet, zeigt der folgende Überblick.
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Der Kauf eines Grundstücks – meistens verbunden mit dem geplanten Bau einer Immobilie – ist für viele Interessenten eine der größten Investitionen ihres Lebens. Je nach Region und Lage kostet allein der Kauf des Grundstücks mehrere Hunderttausend Euro.
In Anbetracht dieser Summen ist es sehr wichtig, den fairen Preis für das Grundstück zu kennen. Wer möchte schon einen zu hohen Preis zahlen, der dem Wert des Gebotenen nicht entspricht. Andersherum sollten auch Verkäufer von Grundstücken den angemessenen Preis bekommen. Wer zu wenig verlangt, verkauft sein Grundstück unter Wert. Ein überzogener Preis kann hingegen dazu führen, dass sich keine Käufer für das Grundstück finden.
Käufern und Verkäufern von Grundstücken können zwei Kennzahlen dabei helfen, den passenden Preis zu ermitteln. Die Rede ist vom Bodenrichtwert und dem Verkehrswert, der auch als Marktwert bezeichnet wird. Die beiden Zahlen können dabei zu einem sehr ähnlichen Ergebnis kommen, aber in manchen Fällen kann sich die Bewertung auch erheblich unterscheiden. Woran liegt das?
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Bodenrichtwert: Gutachter werten vorliegende Daten aus
Der Bodenrichtwert bezeichnet den Wert eines Quadratmeters unbebauter Fläche. Dieser Bodenrichtwert gilt nicht nur für das betreffende Grundstück, sondern je nach Festlegung für einen Stadtteil, eine Gemeinde oder einen Ort. Berechnet wird der Bodenrichtwert von den für die Region von der öffentlichen Verwaltung bestellten Sachverständigen, die oft in Gutachterausschüssen organisiert sind und gemeinsam die Werte festlegen.
Die Basis ihrer Berechnung bilden dabei die Daten zu bereits abgeschlossenen Grundstückskäufen in den vergangenen Jahren. Diese Daten erhalten die Gutachter von den Notaren, die die Grundstückskäufe beglaubigt haben und den Sachverständigen Kopien dieser Dokumente zur Verfügung stellen.
Die Gutachter sammeln und strukturieren die vorliegenden Dokumente und berechnen daraus den durchschnittlichen Kauf- bzw. Verkaufspreis der Grundstücke im jeweiligen Stadtteil oder der Gemeinde.
Die für die Berechnung herangezogenen Grundstücke sollten dabei in ihrer Lage und Art miteinander vergleichbar sein, damit der Mittelwert auch aussagekräftig ist. Deshalb kann es sinnvoll sein, innerhalb einer Stadt verschiedene Bodenrichtwerte festzulegen. Befinden sich manche Grundstücke in einer sehr begehrten Lage, die zum Beispiel durch eine besondere landschaftliche Umgebung oder sehr gute Infrastruktur besticht, werden hier für Grundstücke wahrscheinlich höhere Preise aufgerufen als in einem weniger begehrten Viertel.
Würden die Gutachter diese Faktoren nicht berücksichtigen und einfach aus allen Grundstücken einen Mittelwert berechnen, wäre dieser wenig aussagekräftig. Denn liegt in einem Ortsteil der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 500 EUR und im anderen nur bei 200 EUR, würde der Mittelwert von 350 EUR zu einer verzerrten Darstellung führen.
Deshalb separieren die Gutachter die Grundstücke nach Art und Lage und berechnen für das jeweilige Gebiet einen eigenen Bodenrichtwert. Sie müssen dabei § 196 des Baugesetzbuches beachten. Demnach sind „flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln.“
Neue Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre
Die Bodenrichtwerte müssen von den Gutachtern mindestens alle zwei Jahre neu berechnet werden, da sich die Grundstückspreise stetig verändern. Die erhobenen Daten sind nicht nur für Käufer und Verkäufer beim Kauf eines Grundstücks relevant, sondern u. a. auch:
- in Erbangelegenheiten, wenn es darum geht, die Erbschaft aufzuteilen und den Wert eines Grundstücks (meistens inklusive Immobilie) mit anderen Vermögenswerten wie zum Beispiel Sparguthaben oder Aktien ins Verhältnis zu setzen.
- bei Ehescheidungen, wenn zwischen den Ehepartnern die Eigentumsverhältnisse geklärt werden müssen. Dies ist insbesondere bei einer Zugewinngemeinschaft relevant, wenn die Vermögensaufteilung bei Scheidung nicht durch einen Ehevertrag geregelt ist.
- für die Finanzämter. Die Steuerprüfer ziehen die Bodenrichtwerte heran, um anhand der Daten den Einheitswert der Grundsteuer zu berechnen (durch die Grundsteuerreform ändert sich das Prozedere). Auch bei Erbschaften und Schenkungen sind die Daten für die Finanzverwaltung relevant, um die Steuerpflicht zu berechnen.
Der Bodenrichtwert beschreibt nur den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter. Um den Gesamtpreis eines Grundstücks zu berechnen, muss dieser Wert dann mit der Größe der Fläche multipliziert werden.
Bodenrichtwerte online und vor Ort einsehbar
Bei den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse handelt es sich um Daten, die für die Öffentlichkeit einsehbar sein müssen. Eine Möglichkeit an die Daten heranzukommen, ist es, sich direkt an die zuständigen Geschäftsstellen zu wenden. Dort erhält der Interessent dann eine topografische Bodenrichtwertkarte bzw. eine Bodenrichtwerttabelle, in der für die jeweilige Region die Werte verzeichnet sind. Vor Ort lassen sich die Daten häufig kostenlos einsehen. Wer jedoch eine schriftliche Zusendung wünscht, muss für den Verwaltungsaufwand mit einer Gebühr rechnen, die sich je nach Kommune unterscheiden kann.
Tipp: Eine komfortablere Möglichkeit, an die Bodenrichtwerte heranzukommen, bietet das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS. Dabei handelt es sich um ein Onlineportal, das von den Bundesländern gemeinsam initiiert wurde, um mehr Transparenz für die Bürger zum Grundstücksmarkt zu schaffen. Über die Website www.bodenrichtwerte-boris.de kann mittels Eingabe einer Adresse in ein Suchformular der jeweilige Bodenrichtwert eingesehen werden.
Allerdings fehlen in dem Verbund derzeit die Angaben von Baden-Württemberg und dem Saarland. In Baden-Württemberg haben die Gutachterausschüsse ihre Daten in einem eigenen Portal unter www.gutachterausschuesse-bw.de eingetragen. Auch das Saarland setzt auf eine eigene Lösung. Hier können Nutzer auf das Geoportal Saarland zugreifen.
Was ist der Unterschied zum Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert bietet für Käufer und Verkäufer einen guten ersten Anhaltspunkt, um den Preis eines Grundstücks zu bewerten. Allerdings sollten sie sich nicht nur daran orientieren, sondern auch den Verkehrswert bzw. Marktwert berücksichtigen.
Der Bodenrichtwert hat nämlich den Nachteil, dass er die aktuelle Situation am Immobilien- und Grundstücksmarkt nicht abbilden kann. Da die Daten der Grundstückskäufe in der Regel nur alle zwei Jahre analysiert werden, hinkt der Bodenrichtwert dem Marktwert hinsichtlich der Aktualität immer hinterher.
Der Marktwert hingegen bewertet, welchen Wert ein Grundstück zum Zeitpunkt des geplanten Kaufs hat. Dabei können viele Faktoren berücksichtigt werden, die über die Angaben des Bodenrichtwertes hinausgehen.
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Verkehrswert wird von Angebot und Nachfrage bestimmt
Am wichtigsten ist hier natürlich die aktuelle Situation von Angebot und Nachfrage. Bekanntlich führt ein knappes Angebot bei starker Nachfrage zu steigenden Preisen und umgekehrt lässt eine sinkende Nachfrage auch die Kaufpreise fallen.
Noch bis zum vergangenen Jahr führte dies dazu, dass in vielen Regionen Deutschlands die Marktpreise für Grundstücke deutlich über den Bodenrichtwerten lagen. Denn niedrige Zinsen für Baufinanzierungen bei einem gleichzeitig knappen Angebot an verfügbaren Grundstücken ließen die Nachfrage und damit auch die Marktpreise deutlich steigen. So kann der Marktpreis in manchen sehr begehrten Wohngegenden sogar sehr deutlich über dem Bodenrichtwert liegen, der den Trend nicht abbildet.
Allerdings kann auch die umgekehrte Situation eintreten. Aktuell führen die wirtschaftlichen Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation bei gleichzeitig deutlich steigenden Zinsen, zu einem sich stark veränderten Markt. Kaufinteressenten sind zunehmend zurückhaltend, die Nachfrage sinkt. Es ist möglich, dass die Marktpreise unter die Bodenrichtwerte rutschen.
In der Praxis kann dies dazu führen, dass ein Verkäufer, der sich nur am Bodenrichtwert orientiert, keine Käufer für sein Grundstück findet oder einen Abschlag gegenüber seiner Preiserwartung hinnehmen muss.
Im anders gelagerten Fall einer hohen Nachfragesituation könnte sich ein Verkäufer, der nur den Bodenrichtwert für seine Kalkulation heranzieht, sich einige tausend Euro entgehen lassen, weil sein Grundstück unter dem aktuellen Marktpreis verkauft wird.
Verkehrswert schwerer zu berechnen
Käufer und Verkäufer sollten deshalb unbedingt den Verkehrswert des betreffenden Grundstücks kennen. Allerdings ist es nicht so einfach, diesen zu ermitteln, wie beim Bodenrichtwert. Während letzterer von Gutachtern fachkundig erhoben wird und auf einem breiten und validen Datensatz basiert, gibt es für den Verkehrswert keine entsprechende Auskunft.
Eine Möglichkeit, den Verkehrswert zu ermitteln ist es, sich in entsprechenden Immobilienportalen über die aktuell erhobenen Preise zu informieren. Allerdings sind diese Zahlen nicht unbedingt verlässlich. Häufig werden dort Angebote mit Preisen deutlich über dem Marktpreis erstellt. Der Gedanke dahinter ist, mit einem höheren Angebotspreis zu starten, um in den folgenden Verhandlungen mit Interessen noch einen Spielraum für Preisnachlässe zu haben.
Wer ein Grundstück verkaufen will, sollte deshalb weitere Anstrengungen unternehmen, um den Marktwert zu ermitteln. So kann zum Beispiel privat ein Gutachter beauftragt werden, der diese Aufgabe übernimmt. Dies ist natürlich mit Kosten für den Auftraggeber verbunden. In Anbetracht des möglichen Verkaufspreises für ein Grundstück können sich diese Mehrkosten aber oft lohnen.
Zudem gibt es diverse Anbieter im Internet, die sich auf die Bewertungen von Grundstücken und Immobilien spezialisiert haben. Bei den Services sollten Verkäufer allerdings prüfen, ob das Angebot wirklich seriös ist. Denn es gibt schwarze Schafe am Markt, die vor allem auf eine schnelle Provision für wenig Leistung aus sind. Hier lohnt es sich, die Anbieter zu vergleichen und Kundenbewertungen oder Erfahrungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis zu berücksichtigen.
Fazit
Der Bodenrichtwert bringt etwas Transparenz in den Grundstücksmarkt und ist für Käufer und Verkäufer eine wichtige Informationsquelle. Er darf allerdings nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden, der die aktuelle Marktsituation deutlich genauer abbilden kann.
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