Auf diese Details sollten Grundstückskäufer vor dem Bau achten

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Nach dem Kauf des Grundstücks möchten viele Bauherren möglichst schnell ihr Traumhaus verwirklichen. Doch wer meint, dabei kann ganz frei entscheiden zu dürfen, wie das künftige Eigenheim aussieht, der irrt. Denn für die Bebauung des Grundstücks gibt es bestimmte Vorschriften, an die sich die Bauherren halten müssen.

Vorgaben im Bebauungsplan sind rechtsverbindlich © HPE, stock.adobe.com
Vorgaben im Bebauungsplan sind rechtsverbindlich © HPE, stock.adobe.com

Diese Regeln sind unter anderem im Bebauungsplan festgelegt.

  • Anforderungen des Bebauungsplans
  • Grenzbebauung und Abstandsflächen einhalten
  • Baulasten für den Eigentümer
  • Bodengutachten: Die Substanz zum Bauen

Bebauungsplan grenzt Freiheiten der Bauherren ein

Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des Flächennutzungsplans verfasst, in dem die geplante städtebauliche Entwicklung für eine Gemeinde in Form von Kartographien und Texten dargelegt ist. Der Bebauungsplan weist zum Beispiel für die Grundstücke in einem Neubaugebiet aus, welche Art der Bebauung zugelassen ist und wie viel Platz die geplante Immobilie bzw. angrenzende Anlagen wie etwa eine Garage oder Parkplätze auf dem Grundstück einnehmen dürfen.

Bauherren dürfen deshalb keinesfalls einfach frei nach ihren Wünschen bauen, sondern müssen sich die Vorgaben in ihrem geltenden Bebauungsplan genau ansehen. Denn wer sich nicht daran hält, riskiert neben Bußgeldern auch einen Baustopp oder wird sogar zum Rückbau aufgefordert. Dies kann die Bauherren viel Nerven, Zeit und Geld kosten, die das Bauvorhaben am Ende deutlich teurer machen als geplant.

Mögliche Vorgaben im Bebauungsplan
Mögliche Vorgaben im Bebauungsplan

Den Bebauungsplan bekommen Grundstückseigentümer von der Gemeinde ausgehändigt bzw. können diesen gegebenenfalls anfordern. Auch wenn sich die Bebauungspläne im Detail voneinander unterscheiden, gibt es einige grundsätzliche Vorschriften, die dort geregelt sind.

Dazu zählt an erster Stelle die Art der Bebauung. Handelt es sich um ein reines Wohngebiet, sind dort nur Wohnhäuser zugelassen. Dies können freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder auch Mehrfamilienhäuser sein. Davon grenzen sich die Gewerbegebiete mit Immobilien zur gewerblichen Nutzung ab. Es gibt aber auch Mischgebiete mit Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Weiterhin sind im Bebauungsplan Angaben enthalten, wie viele Vollgeschosse gebaut werden dürfen. Dabei ist von einem Vollgeschoss die Rede, wenn die Höhe des Geschosses über mindestens drei Viertel der Grundfläche 2,30 m oder mehr beträgt. Keller und Dachgeschosse können ebenfalls als Vollgeschosse zählen, wenn sie diesen Maßen entsprechen.

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Auch kann der Bebauungsplan vorschreiben, wie viele Quadratmeter Stockwerksfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden dürfen und welcher Flächenanteil des Grundstücks überhaupt bebaut werden darf. Bebauungshöhe und Bebauungstiefe sind ebenfalls regelmäßig vorgeschrieben.

Tipp: Die Bebauungspläne können von Grundstücksinteressenten bei den zuständigen Ämtern eingesehen werden. Inzwischen ist dies auch oft direkt online möglich.

Bei der Form und Farbe von Dach und Fassade kann die Gemeinde weitere Vorschriften machen, damit sich der Neubau harmonisch in das Stadtbild einfügt. Sind in einem Wohnviertel zum Beispiel bisher nur Häuser mit traditionellem Satteldach gebaut, kann es gut sein, dass die Gemeinde einen Bau mit Flachdach verbietet, auch wenn der Bauherr sich gerne an aktuellen Wohntrends orientieren möchte. In Gegenden, in denen nur Dächer in Rottönen zu finden sind, kann etwa ein schwarzes Dach unzulässig sein. Auch grelle oder sehr dunkle Fassadenfarben können im Bebauungsplan ausgeschlossen werden.

Zu den weiteren Vorgaben im Bebauungsplan können ökologische Aspekte im Sinne einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung gehören. Neben umweltverträglichen Baustoffen kann auch die Ausweisung bestimmter Grünflächen auf dem Grundstück oder Vorschriften zur Bepflanzung – etwa mit heimischen Gewächsen – dazu zählen.

Der Bebauungsplan enthält genaue Vorgaben, die künftige Bauherren bei ihrer Immobilie einhalten müssen © U. J. Alexander, stock.adobe.com
Der Bebauungsplan enthält genaue Vorgaben, die künftige Bauherren bei ihrer Immobilie einhalten müssen © U. J. Alexander, stock.adobe.com

Der Bebauungsplan setzt der gestalterischen Freiheit der Bauherren also deutliche Grenzen. Und auch bei Grundstücken ohne Bebauungsplan kann nicht einfach losgebaut werden. Denn in diesem Fall muss sich der Neubau an den angrenzenden Bebauungen im Stadtgebiet orientieren. Hier berufen sich die Behörden auf § 34 des Baugesetzbuches.

Dort heißt es: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“

Die Behörden können die Einhaltung des § 34 BGB auch ohne Bebauungsplan kontrollieren und Verstöße gegebenenfalls ahnden.

Grenzbebauung und Abstandsflächen einhalten

In den jeweiligen Bauordnungen der Länder sind noch weitere Vorgaben geregelt, die bei Bau zu berücksichtigen sind.

Dazu zählt etwa der Umfang der Bebauung an den Grundstücksgrenzen. Auch wenn dem Eigentümer das ganze Grundstück gehört, heißt dies nicht, dass er die komplette Fläche mit seinem Eigenheim versiegeln darf. 

So ist die Bebauung bis zur jeweiligen Grundstücksgrenze nur in Ausnahmefällen möglich, da so die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Haus der Nachbarn verletzt werden können. Die Abstandsflächen dienen in erster Linie dazu, eine gewisse Privatsphäre jedes einzelnen Grundstückseigentümers zu seinem Nachbarn zu schützen. So wird etwa verhindert, dass das eigene Haus durch den Bau des Nachbarn optisch übermäßig stark eingeengt wirkt, oder etwa das eigene Grundstück vollständig durch das Gebäude des Nachbarn beschattet ist. Auch Aspekte von Brand- und Lärmschutz spielen eine wichtige Rolle bei der zulässigen Grenzbebauung.

Wer sich nicht an die Regeln hält, riskiert nicht nur einen Streit mit dem neuen Nachbarn, sondern muss sich auch auf Ärger mit den Behörden einstellen. Entspricht der Bau nicht den Vorgaben können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Neben Bußgeldern kann auch die Nutzung des Gebäudes untersagt oder sogar ein Rückbau oder Abriss verordnet werden.

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Nachbarschaftsstreit am Gartenzaun ist nicht nur ein Klischee. Wer sich nicht an die zugelassene Grenzbebauung hält, kann aber auch mit den Behörden Ärger bekommen © JackF, stock.adobe.com

Achtung: Auch wenn keine Baugenehmigung nötig ist, müssen Bauherren die Vorgaben des Bebauungsplans einhalten.

Allerdings wird bei einem baugenehmigungspflichtigen Vorhaben schon vorab von den Behörden geprüft, ob die Vorschriften zur Grenzbebauung und Abstandsflächen eingehalten worden sind. Zu einem Rechtsverstoß kommt es deshalb vornehmlich dann, wenn im Genehmigungsfreistellungsverfahren gebaut wurde, das jedoch abhängig von Bundesland und Bauvorhaben nicht immer möglich ist. Hier benötigt der Bauherr keine Baugenehmigung. Das heißt jedoch nicht, dass er von den baurechtlichen Pflichten befreit ist. Schreibt etwa der Bebauungsplan gewisse Abstandsflächen vor, müssen diese auch unabhängig von einer Baugenehmigung eingehalten werden.

Einheitliche Regelungen für die Abstandsflächen gibt es in Deutschland nicht. Sie bewegen sich jedoch häufig im Bereich von drei Metern zum Nachbarn. Die Abstandsflächen sind jedoch nicht nur vom Standort des Bauvorhabens, sondern auch von der Gebäudehöhe abhängig. Die Gebäudehöhe wird dabei je nach Bundesland mit Faktoren zwischen 0,25 und 1 multipliziert, um den Mindestabstand zu errechnen.

Im Gegensatz zu freistehenden Einfamilienhäusern, können die Vorgaben abweichen, wenn der Bebauungsplan eine geschlossene Bebauung vorsieht. Dies kann zum Beispiel in einem Neubaugebiet mit Reihenhäusern der Fall sein.

Außerdem gelten für Nebengebäude wie etwa Garagen, Carports oder Gartenhäuser andere Regelungen als für das Wohngebäude. Auch hier gibt es jedoch keine bundeseinheitlichen Vorgaben. Während in manchen Bundesländern gar keine Genehmigung für diese Bauten nötig ist, gibt es in anderen Regionen ganz exakt definierte Regeln.

Für Carports gibt es keine bundeseinheitlichen Vorgaben © schulzfoto, stock.adobe.com
Für Carports gibt es keine bundeseinheitlichen Vorgaben © schulzfoto, stock.adobe.com

Weiterhin kann für bestehende Gebäude bzw. Nebengebäude ein Bestandsschutz gelten, auch wenn diese nicht mehr einer neu erlassenen Bauordnung entsprechen. Denn in diesem Fall kann die von den Behörden eingeschätzte zumutbare Belastung für den Eigentümer, seine Bauten nachträglich anpassen oder zurückbauen zu müssen, als zu hoch bewertet werden.

Baulasten für den Eigentümer

Baulasten, die in der Bauordnung der Bundesländer geregelt sind, können den Grundstückseigentümer zudem dazu verpflichten, bestimmte Vorhaben zu unterlassen oder ein Bauherr muss eine Baulast dulden.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich am besten vorab über die Baulasten auf dem ins Auge gefassten Grundstück informieren. Die Baulasten schränken nicht nur die Gestaltungsspielräume ein, sondern führen letztlich auch zu einer Wertminderung des Grundstücks. Je einschneidender die Baulasten sind, desto stärker kann dies die Bewertung eines Grundstücks nach unten drücken.

Ob der Preis für ein Grundstück fair ist, solle demnach nicht nur anhand der Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, sondern auch unter Berücksichtigung der Baulasten beurteilt werden. Dies kann auch beim Wiederverkauf eine wichtige Rolle für die Eigentümer spielen. Denn in der Regel bleiben die Baulasten auf Dauer bestehen, da sie ein öffentliches Interesse darstellen. Nur in seltenen Fällen nehmen die Bauaufsichtsbehörde Baulasten zurück.

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Einsicht über die Baulasten kann der Grundstücksinteressent bei den zuständigen Baubehörden bekommen, die ein sogenanntes Baulastenverzeichnis führen. In Bayern werden jedoch keine Baulastenverzeichnisse geführt, sondern die Eintragungen direkt im Grundbuch erfasst. Angaben zu bestehenden Baulasten können sich je nach Bundesland zudem im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) finden.

Die Baulasten müssen bei der Planung des Bauvorhabens unbedingt berücksichtigt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Zu den Baulasten zählen unter anderem:

  • Abstandsflächenbaulast: Demnach dürften bestimmte Flächen des Grundstücks nicht bebaut werden oder als eigene Abstandsflächen beansprucht werden, die den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes ermöglichen.
  • Erschließungsbaulast: Hierbei müssen die Bauherren eine bestimmte Fläche des Grundstücks als Zugang oder Zufahrt freihalten. Zur Erschließungsbaulast zählt auch, wenn die Eigentümer die Durchführung von Leitungen durch das Grundstück dulden müssen.
  • Anbaulast: Der Neubau muss an das Gebäude des Nachbargrundstücks angebaut werden.
  • Stellplatz-Baulast: Die Eigentümer sind auf ihrem Grundstück zur Errichtung von Stellplätzen verpflichtet.
  • Vereinigungsbaulast: In diesem Fall müssen zwei verschiedene Grundstücke für die Baugenehmigung als Einheit betrachtet werden, damit dort einheitliche Gebäude errichtet werden.
Der Gutachter entnimmt Bodenproben aus dem Grundstück, um Empfehlungen für die mögliche Bebauung abzugeben © etfoto, stock.adobe.com
Der Gutachter entnimmt Bodenproben aus dem Grundstück, um Empfehlungen für die mögliche Bebauung abzugeben © etfoto, stock.adobe.com

Bodengutachten: Die Substanz zum Bauen

Ein weiteres wichtiges Kriterium, das Interessenten am besten vor dem Grundstückskauf, aber spätestens vor Baubeginn abklären sollten, ist der Zustand und die Zusammensetzung des Bodens. Eine schlechte Substanz kann den Aufwand des Bauvorhabens deutlich erhöhen und die Kosten in die Höhe treiben.

Hierfür müssen die Bauherren ein Baugrund- und Gründungsgutachten eines Sachverständigen für Geotechnik beauftragen. Das Verfahren ist auch als Bodengutachten oder Baugrundgutachten bekannt.

Der geotechnische Bericht enthält zunächst Angaben zur topographischen Lage des Grundstücks. Wo befindet es sich, ist es eher eben oder hat es Hanglage, ist eine Bebauung vorhanden, gibt es in der Nähe Gewässer und wie ist es bewachsen mit Gras/Wiese oder Wildkräutern.

Für die genauere Analyse führt der Gutachter Bohrungen durch und entnimmt Bodenproben. Die Ergebnisse zeigen, ob der Boden eher sandig, kiesig oder lehmig ist. Davon abhängig kann ein festerer Boden zwar die Statik für das zu errichtende Gebäude erleichtern, aber etwa einen Mehraufwand bei Bodenaushub für die Bodenplatte nötig machen. Wenn zum Wohngebäude auch ein Keller gehören soll, können die Kosten bei einem aufwendigen Bodenaushub rasch steigen.

Vorsicht: Abhängig von der Bodensubstanz können für Bauherren hohe Zusatzkosten anfallen

Auch die Grundwasserverhältnisse am Ort des Grundstücks werden vom Gutachter erfasst. Hoch stehendes Grundwasser kann hier insbesondere bei einem Keller erhebliche Mehrkosten verursachen, da während der Bauphase über einen längeren Zeitraum große Wassermengen abgepumpt werden müssen. Dies kann zu einem hohen Verbrauch an Baustrom führen.

Anhand seiner Ergebnisse gibt der Gutachter in seinem Bericht Empfehlungen zu einer Polsterhöhe für die Gründung sowie dem zu verwendenden Polstermaterial ab. Ebenso enthält der Bericht Angaben zum empfohlenen Baugrubenaushub und gegebenenfalls notwendigen Zusatzmaßnahmen. Sofern möglich, schlägt der Gutachter auch teilweise mehrere Varianten vor, wie eine Gründung auf dem Boden umsetzbar ist.

Was genau beinhaltet ein Baugrundgutachten und wie wird es erstellt?
Was genau beinhaltet ein Baugrundgutachten und wie wird es erstellt?
Seit 2008 ist ein Baugrundgutachten für jedes Bauvorhaben gesetzlich vorgeschrieben © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
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