Einsparpotenzial beim Grundstückskauf

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Wer keine Bestandsimmobilie kaufen möchte, benötigt unbedingt ein Grundstück, bevor er sein Traumhaus errichten kann. Doch Bauland ist in den vergangenen Jahren immer teurer geworden. Mit diesen Tipps lässt sich Geld sparen.

Ein Quadratmeterpreis von 1.000 EUR und mehr? Je nach Region müssen Bauherren seit längerer Zeit tief in die Tasche greifen, um sich begehrtes Bauland zu sichern. So kann bei einem Grundstück mit einer durchschnittlichen Größe von 500 qm² schnell ein Kaufbetrag von einer halben Million Euro fällig werden. Und dabei sind weder die Kaufnebenkosten noch der Hauspreis berücksichtigt.

Günstig oder teuer: Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückskosten?
Günstig oder teuer: Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückskosten?

Ist der Neubau eines Einfamilienhauses also nur noch etwas für Millionäre? Oder wie lassen sich die Ausgaben für das Grundstück senken? Der folgende Überblick zeigt die besten Tipps, mit denen sich der Traum vom Eigenheim auch mit kleinerem Budget verwirklichen lässt.

Es muss nicht München oder Starnberg sein

Die einfachste Methode, um beim Kauf des Grundstücks Geld zu sparen ist es, Abstriche beim Standort zu machen. Wer nicht über ein sehr üppiges Budget verfügt, für den dürften Wohnlagen wie etwa der Starnberger See, die Münchener Innenstadt oder ein Szeneviertel in Metropolen wie Frankfurt am Main ohnehin schon ausscheiden. Denn hier sind die Preise für Grundstücke und Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten massiv gestiegen.

Günstiger wird es, wenn man nicht unbedingt in den Stadtzentren der Metropolen oder zum Beispiel in nächster Lage eines schönen Sees wohnen muss. Wer direkt in der Stadt arbeitet, sollte sich deshalb überlegen, ob er nicht lieber jeden Tag mit der Bahn, dem Bus oder dem Auto zu seiner Arbeit pendeln kann, um beim Grundstückspreis zu sparen.

Exklusive Standorte wie der Starnberger See warten mit entsprechend hohen Grundstückspreisen auf © Andy Ilmberger, stock.adobe.com
Exklusive Standorte wie der Starnberger See warten mit entsprechend hohen Grundstückspreisen auf © Andy Ilmberger, stock.adobe.com

Allerdings werden gerade die Speckgürtel von Metropolen mit guter Infrastruktur und vielen Arbeitsplätzen bei Kaufinteressenten seit Jahren immer beliebter, sodass auch hier die Preise kräftig angezogen haben. Richtig günstig ist es für Bauinteressenten dort nicht mehr. Zudem müssen gerade in Anbetracht der steigenden Energiepreise die zusätzlichen der Kosten der Anfahrt berücksichtigt werden. Insbesondere dann, wenn Pendler jeden Tag mit dem Auto zur Arbeit fahren wollen.

Achtung: Auch wenn die Pendlerpauschale bei der Steuererklärung beim Finanzamt in Abzug gebracht werden kann, müssen Pendler je nach Fahrstrecke und Verbrauch des Fahrzeugs mehrere hundert Euro im Monat für Sprit einplanen. Das muss bei der Entscheidung für den Wohnort in der Budgetplanung berücksichtigt werden.

Lebensqualität bei Standortwahl berücksichtigen

Um wirklich zu sparen, müssen Bauinteressenten immer weitere Distanzen von den beliebten Wohnregionen in Kauf nehmen und sich im Umland der Metropolen umsehen. Wer etwa in Frankfurt (Main), München oder Hamburg arbeitet und keine Möglichkeit hat ins Homeoffice auszuweichen, muss unter Umständen Fahrzeiten von einer Stunde in Kauf nehmen, um wirklich noch an vergleichsweise bezahlbare Grundstücke heranzukommen.

Allerdings sollten Bauinteressenten hier nicht nur auf den Preis schauen, sondern bei der Planung der neuen Wohnsituation auch berücksichtigen, ob sie die Lebensqualität wirklich noch als gut empfinden, wenn sie zum Beispiel jeden Tag zwei Stunden zur Arbeit und zurück pendeln müssen. Bei einer üblichen Arbeitswoche von 40 Stunden wird diese damit gefühlt um 25 Prozent verlängert, ohne dass diese Anfahrt von den meisten Arbeitgebern mit einem höheren Gehalt honoriert wird.

Manchmal kann die Entscheidung dann auch lauten, mit dem Hausbau lieber noch etwas zu warten und auf fallende Preise zu hoffen. Zuletzt zeichnete sich im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Krise bereits eine Stagnation der Preise ab, teilweise sind diese bereits leicht rückläufig, insbesondere in den Innenstädten, wo einige Experten bereits den Zenit der Preisentwicklung überschritten sehen.

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Strukturschwache Standorte oft günstiger

Bauinteressenten, die bei ihrer Arbeits- und Wohnsituation flexibel sind und für die der Preis des Grundstücks an erster Stelle steht, finden immer noch einige Regionen in Deutschland, die mit deutlich günstigeren Preisen locken. Besonders Orte, die aufgrund einer schwachen wirtschaftlichen Struktur und mangelnder Arbeitsplätze in den vergangenen Jahren unter starker Abwanderung gelitten haben, versuchen durch günstige Angebote den Trend zu brechen und den Zuzug neu zu beleben.

Um sich ein erstes Bild von den Marktpreisen in der gewünschten Region zu machen, lohnt sich eine Umkreissuche auf Immobilienportalen im Internet. Hilfreich können auch die Bodenrichtwerte sein. Die Bundesländer haben dazu die Plattform BORIS-D initiiert. Unter www.bodenrichtwerte-boris.de lassen sich die Preise für den gewünschten Ort abrufen. Allerdings sind die Bodenrichtwerte für Grundstücksverkäufer nicht bindend und die Marktpreise können deutlich darüber liegen.

Größe des Grundstücks: Wie viel Platz muss es wirklich sein?

Eine zweite Möglichkeit beim Kauf des Grundstücks Geld zu sparen ist, sich die Frage zu stellen, wie viel Platz wirklich benötigt wird. Natürlich träumen viele Bauinteressenten von einem sehr großen Stück Land, das Platz für ein großes Haus, eine Doppelgarage und viel Garten für die Kinder zum Spielen oder den eigenen Gemüseanbau bietet. 

Doch die Realität ist, dass große Grundstücke in Neubaugebieten zunehmend selten zu finden sind, da die Gemeinden die Fläche möglichst effizient mit Gebäuden versiegeln möchten. Denn je mehr Häuser in einem Baugebiet Platz finden, desto höher sind am Ende die Einnahmen für die Gemeinde.

Beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand entstehen erhebliche Zusatzkosten für den Abriss © J.A.K., stock.adobe.com
Beim Kauf eines Grundstücks mit Altbestand entstehen erhebliche Zusatzkosten für den Abriss © J.A.K., stock.adobe.com

Eine andere Möglichkeit ist es, ein Grundstück mit einem Altbestand zu kaufen, dieses abzureißen und auf der frei werdenden Fläche neu zu bauen. Doch das ist natürlich mit erheblichen Zusatzkosten für den Altbestand und den damit verbundenen Abriss verbunden.

Wer ohnehin über ein knappes Budget verfügt, sollte sich lieber mit einem kleinen Grundstück begnügen, dass natürlich auch billiger zu kaufen ist, da der Preis von der Größe der Fläche abhängig ist. Denn bezahlt wird in der Regel ein fester Preis pro Quadratmeter.

So lässt sich am selben Wohnort mit einem Grundstück von 350 qm² Fläche einiges sparen gegenüber einem Grundstück mit zum Beispiel 600 qm² Fläche. Deshalb sollten Bauinteressenten vorab eine realistische Kalkulation anstellen, wie viel Platz vielleicht gewünscht, aber auch tatsächlich benötigt wird. Bei einem Paar ohne Kinder, können die persönlichen Anforderungen andere sein, als bei einer größeren Familie oder einem Paar, das sich mit dem Hausbau vergrößern will, um eine Familie zu gründen.

Moderne Doppelhaushälfte auf kleinerem Grundstück spart Geld © Magdalena Fischer, stock.adobe.com
Moderne Doppelhaushälfte auf kleinerem Grundstück spart Geld © Magdalena Fischer, stock.adobe.com

Tipp: Angehende Bauherren mit knappen Budgets sollten sich eine Übersicht erstellen, was sie wirklich benötigen und auf was sie verzichten können beim Kauf des Grundstücks und dem Bau der Immobilie. Vielleicht reicht auch ein kleinerer Garten aus, braucht es eine große Garage und ist ein Keller überflüssig?

Wichtig ist insbesondere bei einem kleineren Grundstück, mit seinem gewünschten Architekten oder Fachplaner einen gut durchdachten Grundriss für das Haus zu erstellen, damit die kleinere Fläche möglichst effizient genutzt wird.

Bauerwartungsland: Geduld ist gefragt

Eine andere Möglichkeit beim Grundstückskauf Geld zu sparen, ist, sich nach Bauerwartungsland umzusehen. Solche Grundstücke sind im Flächennutzungsplan einer Gemeinde als Bauland vorgesehen, aber es gibt noch kein genaues Datum, wann aus der Fläche tatsächlich Bauland wird. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine Gemeinde neue Bauplätze schafft, aber noch nicht alle politischen Planungen und Abstimmungen dazu getroffen sind.

Mit dem Kauf von Bauerwartungsland können Interessenten gegenüber Bauland Geld sparen, da dies günstiger Angebot wird. Allerdings hat dieses Modell für künftige Bauherren auch seine Nachteile. So lässt sich kein konkreter Zeitplan festlegen, wann mit dem Bau begonnen werden kann. Dies kann unter Umständen noch Jahre dauern, je nachdem, wie schnell die bürokratischen Hürden erledigt sind.

Auf einer solchen Wiese könnte später Ihr Haus stehen: Bei Bauerwartungsland stellt sich nur die Frage, wann © Kerstin Selle, stock.adobe.com
Auf einer solchen Wiese könnte später Ihr Haus stehen: Bei Bauerwartungsland stellt sich nur die Frage, wann © Kerstin Selle, stock.adobe.com

Wer sich Bauerwartungsland kauft, braucht also Geduld und darf keine Eile haben mit seinem Bauvorhaben. Für Interessenten, die dringend umziehen möchten oder wollen, weil sie zum Beispiel aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln müssen oder, weil die aktuelle Wohnung zu klein geworden ist, für die eignet sich ein solches Modell nicht. Auch wer zum Beispiel schon mit seiner Bank über die Finanzierung eines geplanten Bauvorhabens gesprochen hat und sich die aktuellen Konditionen mit einer schnellen Bebauung sichern will, ist mit dem Kauf von Bauerwartungsland schlecht beraten.

Erbbaurecht: Haus bauen ohne eigenes Grundstück

Sparen können angehende Bauherren auch durch die Wahl der Erbpacht. Bei diesem Modell bieten zum Beispiel Gemeinden, aber teilweise auch Kirchen oder Privatpersonen Grundstücke zum Bebauen an. Allerdings wird das Grundstück nicht tatsächlich verkauft, sondern die Vertragspartei erhält lediglich das Recht, dort ein Haus zu errichten. Wer sich für die Erbpacht entscheidet, wird also kein Grundstückseigentümer.

Wissenswertes zum Thema „Erbbaurecht“
Wissenswertes zum Thema „Erbbaurecht“

Dieses Modell scheint auf den ersten Blick attraktiv, weil Bauherren an ein solches Grundstück deutlich günstiger herankommen können, als bei einem üblichen Grundstückskauf. Allerdings gibt es auch deutliche Nachteile. Denn das Erbbaurecht beläuft sich in der Regel per Vertrag auf 99 Jahre. Nach dieser Zeit erlischt das Recht, sofern der Vertrag nicht verlängert oder eine Option zum Kauf des Grundstücks angeboten wird.

99 Jahre erscheinen eine lange Zeit. Doch Bauherren, die ihr Haus mit Grundstück als Kapitalanlage betrachten, das an die nächsten Generationen weitervererbt werden soll, haben hier klare Nachteile, da sie eben nicht Eigentümer des Grundstücks sind.

Genau rechnen sollten Bauherren, wie viel ein Erbbaugrundstück sie tatsächlich kostet © N. Theiss, stock.adobe.com
Genau rechnen sollten Bauherren, wie viel ein Erbbaugrundstück sie tatsächlich kostet © N. Theiss, stock.adobe.com

Zudem kann es ja nach Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags zu Problemen kommen, wenn Bauherr und Eigentümer unterschiedliche Vorstellungen zur Bebauung des Grundstücks haben und dies rechtlich nicht eindeutig geregelt ist.

Auch kann es bei den Banken Vorbehalte geben, ein Haus zu finanzieren, dessen Grundstück nicht dem Kreditnehmer gehört.

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„Schwieriges“ Grundstück kaufen

Günstiger zu haben ist häufig auch ein Grundstück, dessen Bebauung eine besondere Herausforderung ist. Liegt das Grundstück zum Beispiel an einem Hang mit starkem Gefälle, sodass die Bebauung nur mit großen Vorarbeiten möglich ist, senkt das den Preis des Baulandes. Auch ein kleines Restgrundstück eines Baugebietes, das nur mit sehr sorgfältiger Planung bebaubar ist, wird oft günstiger angeboten. Bei solchen „schwierigen“ Grundstücken sollten die Kaufinteressenten allerdings den Mehraufwand der Bebauung – etwa für zusätzliche Erdarbeiten oder Planungsleisten – berücksichtigen, damit die Kalkulation nicht schiefgeht. Unter dem Strich zeigt nur eine genaue Kostenaufstellung, ob das vermeintliche Schnäppchen wirklich ein gutes Angebot ist.

Die Bebauung eines Hanggrundstücks kann sehr anspruchsvoll und kostenintensiv sein © fotoak80, stock.adobe.com
Die Bebauung eines Hanggrundstücks kann sehr anspruchsvoll und kostenintensiv sein © fotoak80, stock.adobe.com

Gemeinsam Geld sparen

Eine interessante Möglichkeit beim Kauf des Grundstücks Geld zu sparen, kann es auch sein, sich mit Familienmitgliedern oder Freunden zusammenzutun und das Bauvorhaben gemeinsam zu planen und umzusetzen. Ein größeres Grundstück, das von den beiden Parteien geteilt wird, kann billiger sein, als zwei separate Grundstücke zu kaufen. Das betrifft insbesondere die Erschließungs- und Nebenkosten beim Grundstückskauf, die dann nicht komplett doppelt gezahlt werden müssen.

Natürlich lässt sich bei diesem Modell insbesondere in der späteren Bauphase Geld sparen, wenn Handwerker gemeinsam beauftragt werden können und Materialien nur einmal in größerer Menge bestellt werden.

Fazit: Grundstücke müssen nicht immer teuer sein

Trotz hoher Grundstückspreise sollten Bauinteressenten nicht gleich aufgeben, wenn ihr Budget für einen Hausbau inklusive Grundstück nicht ausreichend scheint. Mit etwas Flexibilität und niedrigeren Ansprüchen gibt es einige Möglichkeiten beim Grundstückskauf viel Geld zu sparen.

Kleine Grundstücke gelten nicht unbedingt als attraktiv. Für Bauherren mit geringen Budgets sind sie jedoch sehr interessant © Francesco Scatena, stock.adobe.com
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