Vermessung des Grundstücks: Das sollten Bauherren wissen

Die Größe eines Grundstücks kann mithilfe einer Vermessung genau bestimmt werden. Für Behörden ist das Verfahren genauso wichtig wie für Bauherren. Doch wann wird vermessen und wie läuft der Vorgang ab?

Beim Kauf eines Grundstücks und dem Neubau eines Eigenheims ist die Vermessung ein fester Bestandteil und auch ein nicht unerheblicher Kostenfaktor, den Bauherren berücksichtigen müssen. Kosten für die Vermessung können sowohl bei neu ausgewiesenen Baugrundstücken als auch älteren Grundstücken anfallen.

In einem Neubaugebiet werden Grundstücke eingeteilt (parzelliert) und vermessen © Superingo, stock.adobe.com

Grundstücke im Neubaugebiet: Vermessung unverzichtbar

Wird in einer Gemeinde etwa ein neues Baugebiet ausgewiesen, muss die Gemeinde die Fläche parzellieren. Das heißt, das Bauland wird in mehrere Grundstücke unterteilt, die jeweils genug Platz bieten, um dabei je nach Bebauungsplan mehrere Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser oder auch Mehrfamilienhäuser errichten zu können.

Die Fläche der einzelnen Grundstücke muss groß genug sein, um neben den Wohngebäuden auch weitere Anlagen wie Garagen und Stellplätze unterzubringen und den Käufern Freiflächen zum Anlegen von Gärten zu bieten.

Das typische Grundstück in Deutschland hat dabei eine Fläche zwischen durchschnittlich 400 und 600 Quadratmetern. Verfügt die Gemeinde zum Beispiel über ein Bauland von 10.000 Quadratmetern, könnte sie dieses mindestens in 15 Grundstücke parzellieren und einzeln an Kaufinteressenten verkaufen.

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Messfehler können Tausende Euro kosten

Die Größe der Grundstücke darf jedoch nicht nur grob bemessen werden, sondern muss exakt bestimmt sein. Nur dann haben beide Parteien des Kaufvertrages die Sicherheit, dass sie den richtigen Preis für die Fläche zahlen. Denn üblicherweise wird für neues Bauland von der Gemeinde ein Quadratmeterpreis festgelegt und dieser dann mit dem Faktor der realen Fläche multipliziert.

Schon kleine Abweichungen zwischen berechneter und tatsächlicher Größe können einen erheblichen Unterschied ausmachen. Nehmen wir als Beispiel ein Grundstück mit Maßen von 26 × 16 Metern und einem festgelegten Quadratmeter-Preis von 500 EUR.

Die reale Grundstücksgröße liegt damit bei 416 m² und der Kaufpreis beläuft sich auf 208.000 EUR. Würde die Gemeinde die Größe nur grob überschlagen und zum Beispiel mit 25 × 15 Metern rechnen, käme man indes nur auf eine Fläche von 375 Quadratmetern und einen Kaufpreis von 187.500 EUR.

Das wäre eine satte Differenz von knapp 20.000 EUR, obwohl der Messfehler jeweils nur bei einem Meter lag. Solche Fehlkalkulationen können zu Nachforderungen und Rechtsstreitigkeiten führen, die sich mit einer exakten Vermessung der Fläche vermeiden lassen.

Ein bestellter Vermessungsingenieur vermisst das Grundstück und seine Grenzen – so zahlen Sie für die reale Grundstücksgröße © romaset, stock.adobe.com

Einblick auf Liegenschaftskataster sind kostenpflichtig

Deshalb vermisst die Gemeinde das Baugebiet schon vor der Ausschreibung der Grundstücke und die Angaben werden der Automatisierten Liegenschaftskarte (auch bekannt als digitale Flurkarte) hinzugefügt, die von den Vermessungsstellen der Bundesländer entwickelt wurde.

Über das in der Region zuständige Katasteramt können Interessierte einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster bekommen und haben damit Einblick auf alle relevanten Messdaten zum Grundstück. Die Auszüge aus diesen öffentlichen Registern sind allerdings gebührenpflichtig und stehen nicht jedem zur Verfügung. Die Ämter erkennen ein berechtigtes Interesse zum Beispiel dann an, sofern es für ein Grundstück eine konkrete Verkaufsabsicht und ein konkretes Kaufinteresse gibt.

Flurkarten werden von den Ämtern heute digital verwaltet © Olivier-Tuffé, stock.adobe.com

Teilweise gibt es auch die Möglichkeit, digital auf die Flurkarten zuzugreifen. So besteht etwa in Bayern die Möglichkeit, die Daten über die Website des Geoportals Bayern einzusehen.

Tipp: Erkundigen Sie sich bei Ihrem zuständigen Amt, ob es auch eine Möglichkeit gibt, digital auf die Grundstückswerte zugreifen zu können. So sparen Sie sich und den Behörden Verwaltungsaufwand.

Vermessungsingenieure mit Notar vergleichbar

Wer die Vermessungen der Grundstücke durchführt, ist in Deutschland nicht bundesweit geregelt, sondern regional unterschiedlich. Teilweise werden die zuständigen Kataster- und Vermessungsämter von den Landesbehörden verwaltet, teilweise obliegt dies aber auch den Kreis- und Bezirksverwaltungen.

Die Vermessungsingenieure sind dabei öffentlich bestellt und ihr rechtlicher Status vergleichbar mit einem Notar. Sie können sowohl von den Ämtern als auch von Privatpersonen beauftragt werden, eine Vermessung durchzuführen. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen. So gibt es die öffentlichen Vermessungsingenieure in Bayern nicht. Eine Alternative sind Sachverständige für das Vermessungswesen, die nicht von den Ämtern bestellt sind und nur im privaten Auftrag handeln.

Vermessungsingenieure führen sowohl im Auftrag von Ämtern als auch von Privatpersonen Vermessungen durch © Ingo Bartussek, stock.adobe.com

In diesen Fällen ist eine Neuvermessung notwendig

In der Regel müssen Kaufinteressenten eines Grundstücks dieses nicht mehr selbst vermessen, da dies wie beschrieben von den zuständigen Stellen schon bei der Ausweisung des neuen Baulandes durchgeführt wurde. Allerdings gibt es hier einige Ausnahmen.

Handelt es sich zum Beispiel um älteres Bauland, kann es sein, dass die Vermessung nicht nach den aktuellen technischen Standards erfolgt ist und von den Behörden nicht mehr anerkannt wird. Mit einer Neuvermessung können Messungenauigkeiten überprüft und die Daten gegebenenfalls aktualisiert werden.

Bei der Teilung eines bestehen Baugrundstücks ist die Neuvermessung unverzichtbar. Ein solcher Fall kann zum Beispiel vorliegen, wenn in der Familie den Kindern ermöglicht werden soll, auf einem Teil des bestehenden Grundstücks ein neues Haus zu bauen. Dann muss eine Grundstücksgrenze bestimmt und die jeweiligen Flächen neu vermessen werden. Ein solcher Fall kann aber zum Beispiel auch in einem Neubaugebiet vorliegen, wenn ein Bauträger eine größere erworbene Fläche teilen und mit mehreren Häusern bebauen will.

Der Antrag zur Vermessung des Grundstücks durch den Eigentümer kann jedoch erst dann gestellt werden, wenn dieser auch im Grundbuch eingetragen ist. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages reicht hierfür hingegen nicht aus.

Hinweis: Ist im Grundbuch noch ein vorheriger Eigentümer eingetragen, ist bei diesem die Erlaubnis für eine Neuvermessung des Grundstücks einzuholen.

Nur wer im Grundbuch eingetragen ist, gilt offiziell als Besitzer eines Grundstücks © N. Theiss, stock.adobe.com

So läuft die Vermessung ab

Sind die Voraussetzungen erfüllt, muss beim zuständigen Vermessungsamt ein entsprechender Antrag gestellt werden. Hier müssen einige Wochen Vorlaufzeit eingeplant werden. Wenn ein Termin für die Vermessung bestimmt ist, findet diese in Anwesenheit des Sachverständigen sowie der Eigentümer statt.

Von der (Neu-)Vermessung können aber auch die Eigentümer benachbarter Grundstücke betroffen sein, da ihr Grundstück durch eine neue Vermessung kleiner oder größer werden kann. Entsprechend sind auch diese über den Termin zu informieren und sollten bei der Vermessung anwesend sein.

Nach der Vermessung werden die Daten vom Vermessungsingenieur aufgenommen bzw. aktualisiert. Zudem werden gegebenenfalls Grenzsteine versetzt und die Abmarkungen der Grenzpunkte neu festgelegt.

Alle betroffenen Parteien werden über die neu bestimmten Grundstücksgrenzen informiert und ihnen steht ein vierwöchiges Widerspruchsrecht zu. Akzeptieren alle die Ergebnisse der Vermessung, gelten diese Grenzen als amtlich, werden im Liegenschaftskataster und im Grundbuch eingetragen und sind rechtlich bindend. So sollen auch spätere Streitigkeiten zwischen Nachbarn vermieden werden, wenn es etwa um die Grenzbebauung eines Grundstücks – zum Beispiel mit einem Gartenhaus – geht.

Wohnraum im Freien oder schicker Geräteschuppen: Davon hängt es auch ab, ob ein Gartenhaus direkt an die Nachbargrenze gebaut werden darf © OceanProd, stock.adobe.com

Kosten von einigen hundert bis Tausenden Euros

Für die entstehenden Gebühren der Vermessung gibt es bundesweit keine einheitlich festgelegten Angaben. Die Berechnung richtet sich in der Regel nach dem Grundstückswert. Dazu wird etwa der Bodenrichtwert sowie die Grundstücksfläche bzw. die Längen der Grundstücksgrenzen herangezogen. Neben den Kosten der Vermessung sind auch weiter benötigte Auszüge gebührenpflichtig.

Es lässt sich deshalb nicht pauschal sagen, was eine Grundstücksvermessung am Ende kostet. Die Rechnung für Eigentümer eines kleinen Grundstücks kann sich auf einige hundert Euro belaufen, während bei größeren Grundstücken auch schnell Beträge zwischen 1.000 bis 3.000 EUR anfallen können.

Davon hängt der Wert eines Grundstücks ab

Die Durchschnittspreise für Grundstücke in Deutschland steigen seit Jahren kontinuierlich an. Nach Zahlen von Statista lag der mittlere Preis für… weiterlesen