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Bauordnung und Bebauungsplan schränken Bauherren ein

Orientiert man sich an den durchschnittlichen Wohnflächen von Einfamilienhäusern zwischen 130 und 140 Quadratmetern, klingt diese üblicherweise verfügbare Grundstücksgröße auf den ersten Blick immer noch mehr als ausreichend. Doch ist dem wirklich so? Bauherren müssen hier einige Faktoren beachten, die die verfügbare Fläche sehr schnell schmälern können.

Grundsätzlich gilt, dass die Bauordnungen der Bundesländer sowie die Bebauungspläne der Gemeinden für das jeweilige Baugebiet klare Vorgaben machen, inwieweit die Fläche tatsächlich mit einer Immobilie versiegelt werden darf.

So müssen Bauherren zunächst die Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen einhalten. Laut der Musterbauordnung, an der sich die Bauordnungen der Länder orientieren, bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der Wandhöhe. Dabei beschreibt die Wandhöhe das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet. Andernfalls wird die Höhe des Daches voll hinzugerechnet.

Mindestens 3 Meter Abstandsfläche die Regel

Aus der Berechnung ergibt sich das Maß H für die Abstandsfläche. Hier muss ein Wert von mindestens 0,4 H bzw. 3 Metern erreicht werden. Dachüberstände oder Balkone werden dabei jedoch nicht berücksichtigt, sofern sie

• insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen,
• nicht mehr als 1,50 Meter vor diese Außenwand vortreten und
• mindestens 2 Meter von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben

Ausnahmen von der Berechnung gibt es auch für Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Solaranlagen an bestehenden Gebäuden. Sie werden für die Abstandsflächen nicht berücksichtigt, wenn sie

• eine Stärke von nicht mehr als 0,25 Metern aufweisen und
• mindestens 2,50 Meter von der Nachbargrenze zurückbleiben

Abzüge durch Zufahrten und Stellplätze

Diese Abstandsfläche von mindestens drei Metern rund um das Haus müssen die Bauherren deshalb schon einmal von ihrer zur Verfügung stehenden Baufläche abziehen. Nimmt man als Beispiel ein quadratisches Grundstück von 400 Quadratmetern mit einer Seitenlänge von jeweils 20 Metern, bleiben nur noch 14 Meter je Seite für die Bebauung übrig. So schwindet die Fläche, auf der das Grundstück stehen darf, bereits auf 196 Quadratmetern und damit weniger als die Hälfte.

Weiter müssen Bauherren berücksichtigen, dass viele Bebauungspläne der Gemeinden den Bau von Stellplätzen oder/und Garagen vorschreiben. Schon eine Einzelgarage hat das Standardmaß von 3 × 6 Metern, was einer Fläche von 18 Quadratmetern entspricht. Eine Familie mit Kindern, die vielleicht zwei Autos benötigt und damit mehrere Stellplätze und/oder eine Doppelgarage, muss entsprechend mehr Platz für diese Parkmöglichkeiten berücksichtigen.

Hinzu kommen Zufahrtswege zum Grundstück, die Bauherren einhalten müssen. Auch hier sollte unbedingt ein genauer Blick in den Bebauungsplan geworfen werden, was die Gemeinde an Maßen für diese Flächen vorgibt. In jedem Fall kommen noch einmal einige Quadratmeter hinzu, die Bauherren von ihrer für die Immobilie zur Verfügung stehenden Baufläche abziehen müssen.

Am Ende dieser Beispielrechnung stehen großzügig gerechnet vielleicht noch 150 Quadratmeter Fläche zur Verfügung. Und natürlich sind hier noch nicht Garten- und Terrassenflächen berücksichtigt, auf die wohl kein Bauherr verzichten möchte.

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