Haus bauen: So viel Grundstück brauchen Sie

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Bauland ist in Deutschland je nach Region knapp und teuer. Das führt dazu, dass die Größe der Bauplätze in den vergangenen Jahrzehnten tendenziell immer kleiner geworden ist. Doch wie lassen sich damit die Wohnträume von Bauherren vereinen?

Beim Kauf einer älteren Bestandsimmobilie müssen die neuen Besitzer zwar häufig einige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten leisten, aber dafür bekommen sie in vielen Fällen ein Haus mit relativ großem Grundstück. Als das Bauland in Deutschland noch weniger knapp war, vergaben die Gemeinden nämlich gerne großzügige Bauplätze mit Flächen von bis zu 1.000 qm oder sogar darüber.

Bauland ist knapp. Deshalb parzellieren die Gemeinden Grundstücke heute tendenziell kleiner © DifferR, stock.adobe.com
Bauland ist knapp. Deshalb parzellieren die Gemeinden Grundstücke heute tendenziell kleiner © DifferR, stock.adobe.com

Doch die Zeiten haben sich geändert. Bauland ist rar geworden und die Gemeinden sind bei der Ausweisung neuer Baugebiete darauf bedacht, auf relativ kleiner Fläche möglichst viele Wohneinheiten unterzubringen. Denn einerseits kann nur so möglichst viel Bewohnern ein Grundstück zur Verfügung gestellt werden. Andererseits ist es aus Sicht der Gemeinden aber auch lukrativer, das Bauland in kleinere und dafür mehr Grundstücke zu parzellieren.

Trend: Grundstücke werden immer kleiner

Das zeigen aktuelle Zahlen, wie sie etwa von der Website www.aktuelle-grundstueckspreise.de erhoben werden. Demnach kann für ein kleineres Grundstück gemessen auf den Quadratmeter ein deutlich höherer Preis als für ein größeres Grundstück erhoben werden. Denn Interessenten sind häufig froh, überhaupt ein Grundstück zu bekommen und begnügen sich dabei auch mit einer relativ kleinen Fläche. Größere Fläche werden hingegen häufig gar nicht bebaut und nur als Garten verwendet. Entsprechend sinkt der Preis für den Quadratmeter mit zunehmender Grundstücksfläche.

Laut den Zahlen der Website liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Deutschland aktuell bei 422 EUR. Bei einer Größe von 0 bis 250 Quadratmeter werden jedoch im Durchschnitt mehr als 600 EUR pro Quadratmeter fällig, während es ab einer Grundstücksgröße von 1.000 Quadratmetern zunehmend günstiger wird. Hier bewegt sich die durchschnittliche Preisspanne dann zwischen 400 EUR und 100 EUR pro Quadratmeter. Unter dem Strich sind in den vergangenen zehn Jahren die Preise pro Quadratmeter um mehr als 60 Prozent gestiegen und die durchschnittliche Grundstücksgröße liegt nur noch zwischen 400 und 600 Quadratmetern.

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Bauordnung und Bebauungsplan schränken Bauherren ein

Orientiert man sich an den durchschnittlichen Wohnflächen von Einfamilienhäusern zwischen 130 und 140 Quadratmetern, klingt diese üblicherweise verfügbare Grundstücksgröße auf den ersten Blick immer noch mehr als ausreichend. Doch ist dem wirklich so? Bauherren müssen hier einige Faktoren beachten, die die verfügbare Fläche sehr schnell schmälern können.

Grundsätzlich gilt, dass die Bauordnungen der Bundesländer sowie die Bebauungspläne der Gemeinden für das jeweilige Baugebiet klare Vorgaben machen, inwieweit die Fläche tatsächlich mit einer Immobilie versiegelt werden darf.

So müssen Bauherren zunächst die Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen einhalten. Laut der Musterbauordnung, an der sich die Bauordnungen der Länder orientieren, bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der Wandhöhe. Dabei beschreibt die Wandhöhe das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet. Andernfalls wird die Höhe des Daches voll hinzugerechnet.

Balkone bleiben bei der Berechnung von Abstandsflächen in der Regel unberücksichtigt © Christoph Hähnel, stock.adobe.com
Balkone bleiben bei der Berechnung von Abstandsflächen in der Regel unberücksichtigt © Christoph Hähnel, stock.adobe.com

Mindestens 3 Meter Abstandsfläche die Regel

Aus der Berechnung ergibt sich das Maß H für die Abstandsfläche. Hier muss ein Wert von mindestens 0,4 H bzw. 3 Metern erreicht werden. Dachüberstände oder Balkone werden dabei jedoch nicht berücksichtigt, sofern sie

  • insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen,
  • nicht mehr als 1,50 Meter vor diese Außenwand vortreten und
  • mindestens 2 Meter von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben

Ausnahmen von der Berechnung gibt es auch für Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Solaranlagen an bestehenden Gebäuden. Sie werden für die Abstandsflächen nicht berücksichtigt, wenn sie

  • eine Stärke von nicht mehr als 0,25 Metern aufweisen und
  • mindestens 2,50 Meter von der Nachbargrenze zurückbleiben
Die 3 Meter-Abstandsregel und ihre Ausnahmen
Die 3 Meter-Abstandsregel und ihre Ausnahmen

Abzüge durch Zufahrten und Stellplätze

Diese Abstandsfläche von mindestens drei Metern rund um das Haus müssen die Bauherren deshalb schon einmal von ihrer zur Verfügung stehenden Baufläche abziehen. Nimmt man als Beispiel ein quadratisches Grundstück von 400 Quadratmetern mit einer Seitenlänge von jeweils 20 Metern, bleiben nur noch 14 Meter je Seite für die Bebauung übrig. So schwindet die Fläche, auf der das Grundstück stehen darf, bereits auf 196 Quadratmetern und damit weniger als die Hälfte.

Beispiele für Bebauungsplan-Vorgaben
Beispiele für Bebauungsplan-Vorgaben

Weiter müssen Bauherren berücksichtigen, dass viele Bebauungspläne der Gemeinden den Bau von Stellplätzen oder/und Garagen vorschreiben. Schon eine Einzelgarage hat das Standardmaß von 3 × 6 Metern, was einer Fläche von 18 Quadratmetern entspricht. Eine Familie mit Kindern, die vielleicht zwei Autos benötigt und damit mehrere Stellplätze und/oder eine Doppelgarage, muss entsprechend mehr Platz für diese Parkmöglichkeiten berücksichtigen.

Hinzu kommen Zufahrtswege zum Grundstück, die Bauherren einhalten müssen. Auch hier sollte unbedingt ein genauer Blick in den Bebauungsplan geworfen werden, was die Gemeinde an Maßen für diese Flächen vorgibt. In jedem Fall kommen noch einmal einige Quadratmeter hinzu, die Bauherren von ihrer für die Immobilie zur Verfügung stehenden Baufläche abziehen müssen.

Am Ende dieser Beispielrechnung stehen großzügig gerechnet vielleicht noch 150 Quadratmeter Fläche zur Verfügung. Und natürlich sind hier noch nicht Garten- und Terrassenflächen berücksichtigt, auf die wohl kein Bauherr verzichten möchte.

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Stadtplaner sprechen bei Bebauung mit

Zudem kann es je nach Gemeinde weitere Vorgaben geben, dass von der Grundstücksfläche zum Beispiel nur ein bestimmter Teil überhaupt bebaut werden darf. Dies wird im Bebauungsplan mit der Grundflächenzahl beschrieben. Sie gibt das Verhältnis an zwischen Gesamtgrundstücksfläche und maximal zu versiegelnder Fläche. Eine Grundflächenzahl von 0,5 bedeutet zum Beispiel, dass nur 50 Prozent des Grundstücks bebaut werden darf.

Der Hintergrund sind oft stadtplanerische Gedanken. So ist den Gemeinden daran gelegen, dass sich neue Gebäude harmonisch in das bestehende Stadtbild einfügen und die Größe im Einklang mit der nachbarschaftlichen Bebauung steht.

Bauherren bleibt damit oft nur noch eine überschaubare Fläche zum Bauen ihres Traumhauses übrig. Insbesondere dann, wenn das Grundstück ohnehin nicht besonders groß ist.

Ein Keller schafft zusätzliche Fläche für Bauherren. Der Bau kann aber aufwendig und teuer werden © by-studio, stock.adobe.com
Ein Keller schafft zusätzliche Fläche für Bauherren. Der Bau kann aber aufwendig und teuer werden © by-studio, stock.adobe.com

Mehr Platz durch Keller und Dachgeschoss

Ihnen bleibt deshalb nur die Möglichkeit, die Wohn- und Nutzfläche zu erweitern, in dem nicht nur ebenerdig, sondern auch nach unten oder oben gebaut wird. Nach unten zu bauen bedeutet ein Haus mit Keller zu errichten. So lässt sich die Fläche um ein Untergeschoss erweitern, in dem sich je nach Ausstattung Wasch- und Technikräume, aber auch zusätzliche Hobby- und sogar Wohnräume befinden können.

Die Herstellung dieser zusätzlichen Fläche ist allerdings mit erheblichen Kosten verbunden. Neben dem aufwendigen Erdaushub kann weiterer Zusatzaufwand entstehen. Etwa, wenn der Keller im Grundwasser gebaut wird und neben dem Abpumpen besondere Konstruktionen wie etwa eine Wanne aus WU-Beton und zusätzliche Abdichtungen benötigt werden.

Ganz dicht: Schwarze und weiße Wanne
Ganz dicht: Schwarze und weiße Wanne

Die zweite Option für Bauherren ist, die bewohnbare Fläche in die Höhe zu erweitern. Eingeschossige Bauten, die man als Bungalows bezeichnet, werden mit Blick auf das knappe Bauland heute immer seltener gefertigt. Üblicherweise verfügen Einfamilienhäuser heute mindestens über ein zweites Geschoss. Dies kann entweder als zweites Vollgeschoss mit vergleichbarer Wohnfläche wie im Erdgeschoss oder als kleineres Dachgeschoss konstruiert sein, in dem durch die Dachschrägen weniger Wohnfläche zur Verfügung steht.

Doch auch hier haben Bauherren keine freie Hand in der Gestaltung. Die Landesbauordnungen und Bebauungspläne geben vor, mit welchen Maßen diese Geschosse gebaut werden dürfen. So gibt die Geschossflächenzahl an, welchen Umfang die Summe aller Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche haben darf.

Platzsparend: die mehrgeschossige Bauweise
Platzsparend: die mehrgeschossige Bauweise

Fazit

Bauherren müssen sich bewusst sein, dass die gesetzlichen Vorgaben eine vollständige Bebauung ihres Grundstücks nicht gestatten. Je kleiner das Grundstück ist, desto mehr Abstriche müssen gemacht werden. Durch einen Keller und Obergeschosse kann jedoch zusätzliche Wohn- und Nutzfläche gewonnen werden.

Kleine Grundstücke gelten nicht unbedingt als attraktiv. Für Bauherren mit geringen Budgets sind sie jedoch sehr interessant © Francesco Scatena, stock.adobe.com
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