Grundstück mit Nachbarn teilen: So funktioniert es in der Praxis

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Bietet ein Grundstück ausreichend Platz, lassen sich im Rahmen einer Teilung daraus zwei oder mehr Grundstücke machen. Dabei gibt es aber ein paar Regeln zu beachten. Das Wichtigste im Überblick.

Eigentümer eines großzügigen Grundstücks haben die Möglichkeit, die Fläche in mehrere Abschnitte aufzuteilen und damit ein weiteres Baugrundstück zu schaffen. Ein möglicher Grund kann sein, dass der Besitzer die bestehende Fläche nicht vollständig ausnutzt oder die Pflege der Fläche als zu aufwendig empfunden wird.

Auf geteilten Grundstücken können die Grunddienstbarkeiten schnell zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen © Rainer Fuhrmann, stock.adobe.com
Auf geteilten Grundstücken können die Grunddienstbarkeiten schnell zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen © Rainer Fuhrmann, stock.adobe.com

Zum Beispiel kann ein großes Grundstück mit weitläufigem Garten zwar ein besonderer Luxus sein, aber auch viel Arbeit machen. Gerade wenn Eigentümer älter werden, die Kraft schwindet und die Mobilität abnimmt, kann dieser Aufwand als zunehmende Belastung empfunden werden.

Bauland an Familie weitergeben

Deshalb kommt es nicht selten vor, dass Grundstückseigentümer sich im Alter verkleinern wollen und über die Teilung ihres Grundstücks nachdenken. In vielen Fällen wird das Bauland dann innerhalb der Familie an die Kinder oder Enkelkinder weitergegeben. Entweder im Rahmen eines Verkaufs oder durch eine Schenkung. Natürlich besteht genauso die Möglichkeit, das abgetrennte Grundstück an andere Interessenten zu verkaufen.

Unabhängig von den Beweggründen der Teilung, sollten Grundstückseigentümer aber nicht einfach tätig werden, ohne vorab die rechtlichen Rahmenbedingungen und den Ablauf der Teilung zu klären.

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Genehmigung nur in zwei Bundesländern nötig

Handelt es sich um ein Grundstück, für das bereits in der Vergangenheit eine Genehmigung zur Bebauung erteilt wurde, braucht es in den meisten Bundesländern für die Teilung des Baulandes keine weitere Erlaubnis. Ausgenommen sind hier jedoch Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Diese zwei Länder verlangen eine zusätzliche Teilungsgenehmigung, die beantragt werden muss.

Allerdings können auch andere Gründe der Teilung entgegenstehen. Deshalb sollten Eigentümer zunächst einen Blick in den geltenden Bebauungsplan bzw. die Landesbauordnung werfen. Könnten im Rahmen einer Bebauung auf dem neu entstehenden Grundstück zum Beispiel die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden, kann dies die Teilung verhindern.

Vorgaben beachten: Rechtlich verbindliche Grenzen und Linien laut Bebauungsplan
Vorgaben beachten: Rechtlich verbindliche Grenzen und Linien laut Bebauungsplan

Am besten sollte immer vorab eine Absprache mit der zuständigen Gemeinde über die geplante Teilung getroffen werden, auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist. Sie kann genaue Auskünfte darüber geben, inwieweit der Plan umsetzbar ist und welche Hürden zu bewältigen sind.

Vermessung vom Fachmann

Ist die Grundstücksteilung möglich, sollte man sich im nächsten Schritt mit dem Vermessungsamt in Verbindung setzen. Denn die Teilung kann nicht einfach auf eigene Faust durchgeführt werden, sondern muss von öffentlicher Stelle erfasst werden.

Das zuständige Vermessungsamt bzw. der Vermessungsingenieur ist dafür zuständig, das Grundstück zu vermessen und anhand dessen den Grenzverlauf der beiden Grundstücke festzulegen. Eigentümer müssen berücksichtigen, dass diese Vermessung mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, die von ihnen zu tragen sind.

Vermessungsingenieure führen sowohl im Auftrag von Ämtern als auch von Privatpersonen Vermessungen durch © Ingo Bartussek, stock.adobe.com
Vermessungsingenieure führen sowohl im Auftrag von Ämtern als auch von Privatpersonen Vermessungen durch © Ingo Bartussek, stock.adobe.com

Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vermerken

Nach der amtlichen Vermessung und Grenzbestimmung kann die Grundstücksteilung vollzogen und die entsprechenden Angaben im Grundbuch eingetragen werden. Auch dieser Schritt ist mit Kosten verbunden, die entweder der Eigentümer des bisherigen Gesamtgrundstücks oder nach Vereinbarung der Eigentümer des abgeteilten Grundstücks (in Teilen) zu tragen hat.

Steht zu diesem Zeitpunkt schon fest, wer das geteilte Grundstück erhalten soll und wurde ein Kaufvertrag unterzeichnet, können die neuen Eigentumsverhältnisse gleich im Grundbuch vermerkt werden.

Ein geteiltes Grundstück zu kaufen, kann jedoch mit ein paar Nachteilen verbunden sein, denen sich Interessenten bewusst sein sollten. In vielen Fällen hat dieses abgeteilte Grundstück nämlich keine direkte Anbindung an die Verkehrswege, sondern dieser sind nur über das andere Grundstück zu erreichen.

Ähnliches kann auch für die Anbindung an Versorgungseinrichtungen, wie zum Beispiel Wasserleitungen, gelten. Die Verbindung zum Haus auf dem abgeteilten Grundstück muss dann über das andere Grundstück stattfinden.

Grundstück teilen: Voraussetzungen & Ablauf
Grundstück teilen: Voraussetzungen & Ablauf

Grunddienstbarkeiten: Das andere Grundstück nutzen

Um solche Fälle zu regeln, gibt es die Grunddienstbarkeiten. Dabei handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks zugunsten eines anderen Eigentümers. Letzter kann das sogenannte dienende Grundstück für sich nutzen und zahlt dafür ein Nutzungsrecht bzw. beteiligt sich auch an Pflege und Instandhaltung der genutzten Objekte.

Wichtig: Diese Belastungen werden in das Grundbuch eingetragen und gelten damit langfristig. Auch wenn ein Eigentümer des geteilten Grundstücks dieses veräußert, können die Grunddienstbarkeiten auf den nachfolgenden Eigentümer übergehen, solange nichts Anderweitiges vereinbart und im Grundbuch neu eingetragen wird.

Zu den wichtigsten dieser Grunddienstbarkeiten zählen die Geh- und Fahrtrechte. Denn ohne einen Zugang zur Straße ist ein Baugrundstück kaum nutzbar. Deshalb benötigen Käufer von Grundstücken ohne direkte Zufahrt bei hinterliegenden Grundstücken ein Fahrt- und Nutzungsrecht über das andere Grundstück.

Ein sogenanntes Hammergrundstück stellt besondere Herausforderungen an den Eigentümer © MQ-Illustrations, stock.adobe.com
Ein sogenanntes Hammergrundstück stellt besondere Herausforderungen an den Eigentümer © MQ-Illustrations, stock.adobe.com

Ob die Zufahrt des Nachbarn nur befahren oder auch als Stellplatz benutzt werden darf, müssen die Parteien vereinbaren. Je nach Art und Umfang der Nutzung kann eine höhere Nutzungsgebühr vereinbart werden. Können sich beide Seiten jedoch nicht einigen, kann ein Gutachter herangezogen werden, um einen angemessenen Betrag festzulegen.

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Wer Instandhaltungsarbeiten zu tragen hat und wie diese auszuführen sind, sollte ebenfalls schriftlich vermerkt werden. Denn gibt es hierzu keine Regelung, kann der Eigentümer des anderen Grundstücks später nicht verlangen, dass diese Arbeiten in einer bestimmten Qualität zu erledigen sind.

Das vereinbarte Geh- und Fahrtrecht betrifft natürlich nicht nur den Eigentümer des Grundstücks, sondern auch alle anderen Besucher wie Freunde, Verwandte oder auch Handwerker.

Achtung: Auch wenn es in der Bauphase auf dem Grundstück noch keine Vereinbarung zu den Geh- und Fahrtrechten gibt, schränkt dies die Zufahrt für Fahrzeuge zur Baustelle nicht ein. Denn Bauherren steht dafür das sogenannte Notwegerecht per Gesetz zu. Allerdings muss trotzdem eine Entschädigung an den Eigentümer des anderen Grundstücks entrichtet werden, die von Intensität und Dauer der Nutzung abhängig ist.

Klären Sie frühzeitig Geh- und Fahrtrechte mit den Nachbarn © stockpics, stock.adobe.com
Klären Sie frühzeitig Geh- und Fahrtrechte mit den Nachbarn © stockpics, stock.adobe.com

Rechtsstreitigkeiten vermeiden

Geh- und Fahrrechte sind von allen Grunddienstbarkeiten, die wie erwähnt zum Beispiel auch Leitungsnutzungen beinhalten können, die heikelsten. Regelmäßig habe sich bereits Gerichte damit auseinandersetzen müssen, da es immer wieder zu Streitigkeiten zu den Rechten und Pflichten der Nachbarn kommt. Um dies zu vermeiden, sollte schon direkt im Zuge des Grundstückverkaufs eine detaillierte und schriftliche Festlegung der Grunddienstbarkeiten stattfinden.

Aber selbst dann ist man nicht hundert Prozent davor gefeit, dass eine Partei ihre Rechten und Pflichten im Alltag vernachlässigt und einen Rechtsstreit in Kauf nimmt.

Fazit

Die Teilung eines Grundstücks kann durchaus sinnvoll sein, um zum Beispiel Familienmitgliedern neuen Wohnraum zu schaffen oder Kapital aus einem Verkauf zu erwirtschaften. Allerdings braucht es eine durchdachte Planung und Abstimmung, damit die Teilung nicht in einem Rechtsstreit mit dem neuen Nachbarn endet.

Beachten Sie unbedingt die bei Ihnen geltende Bauordnung © Wolfilser, stock.adobe.com
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