Diese Kosten sollten Sie beim Grundstückskauf nicht vergessen

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Trotz deutlich gestiegener Preise in den vergangenen Jahren träumen viele weiter vom Eigenheim. Das dazu nötige Grundstück verursacht jedoch mehr Kosten als viele Interessenten glauben.

Wer ein Haus bauen will, muss heute viel tiefer in die Tasche greifen als noch vor ein paar Jahren. Gerade zuletzt die Coronapandemie und der Krieg in der Ukraine haben zu Lieferengpässen und steigenden Materialkosten geführt. Das treibt die Kosten des Bauvorhabens nach oben. Gleichzeitig ziehen die Zinsen für eine Baufinanzierung wieder deutlich an und verteuern damit die Gesamtkosten für Bauherren.

Die hohe Inflation soll mit steigenden Zinsen bekämpft werden. Das bekommen Bauherren jetzt zu spüren © gopixa, stock.adobe.com
Die hohe Inflation soll mit steigenden Zinsen bekämpft werden. Das bekommen Bauherren jetzt zu spüren © gopixa, stock.adobe.com

Interessenten, die überzeugt sind, sich das Bauen trotzdem leisten zu wollen und auch zu können, müssen allerdings noch einen großen weiteren Ausgabeposten einplanen: das Grundstück. Wer nicht in der glücklichen Lage ist, schon ein Grundstück zu besitzen, auf dem gebaut werden kann oder dieses aus dem Familienumfeld vererbt oder geschenkt zu bekommen, muss hier je nach Region, Lage und Größe schnell mit mehreren hunderttausend Euro kalkulieren.

Doch auch wenn dieser großen Posten das eigene Budget noch nicht sprengen sollte, kommen verbunden mit dem Grundstück noch weitere Nebenkosten auf die Bauherren zu, die sich nochmals auf einige Zehntausende Euros summieren können.

Grundstücke ohne Makler schwer zu bekommen

Ein sehr großer Betrag entfällt dabei häufig auf den Makler, der einem das Grundstück vermittelt. Bauinteressenten können diese Kosten umgehen, in dem sie sich selbst um ein Grundstück bemühen und sich zum Beispiel auf einer Bewerbungsliste der Gemeinde bei der Ausweisung neuer Baugebiete setzen lassen und dann direkt mit der Gemeinde den Kaufvertrag abschließen.

Doch oft gibt es überhaupt kein neues Bauland. Dann sind es weitere Optionen, sich über das eigene Netzwerk aus Freunden und Bekannten umzuhören, ein Inserat auf Vermittlungsportalen für Grundstücke und Kleinanzeigenportalen zu schalten oder in der Zeitung nach Grundstücken von privat zu suchen oder selbst eine Anfrage zu inserieren.

Die große Nachfrage nach Grundstücken führt jedoch häufig zu Frustration bei Interessenten und man benötigt einen langen Atem, um überhaupt zum Zug zu kommen.

Die Suche in Zeitungen und Anzeigenblättern lohnt sich. Details zu den Inseraten erfährt man jedoch erst auf Nachfrage © A_Bruno, stock.adobe.com
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Makler kann auch ohne Grundstück Geld kosten

Schneller kann es über den Makler gehen, der auf sein großes Kontaktnetzwerk zurückgreifen kann und oft vor anderen erfährt, wenn in der Region Bauland zum Verkauf steht. Wer sich die Dienste des Maklers sichern will, muss dafür jedoch mehrere tausend Euro an Kosten einplanen. Denn der Auftraggeber verpflichtet sich beim Abschluss des Vermittlungsvertrages dem Makler seinen Aufwand zu bezahlen.

Das Modell, bei dem für Makler erst dann Kosten anfallen, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt, wie man es von Kauf- und Mietverträgen bei Immobilien kennt, lässt sich nicht eins zu eins auf die Grundstücksvermittlung übertragen. So kann der Makler im Vertrag festsetzen, dass ihm mit der Suche verbundene Aufwendungen auch dann zu bezahlen sind, wenn es nicht zu einem Grundstückkauf kommt.

Der Makler kann sich seinen Aufwand vergüten lassen, auch wenn er am Ende kein Grundstück vermittelt © snowing12, stock.adobe.com
Der Makler kann sich seinen Aufwand vergüten lassen, auch wenn er am Ende kein Grundstück vermittelt © snowing12, stock.adobe.com

Zudem ist in den Maklerverträgen häufig festgeschrieben, dass der Auftraggeber nach der Vermittlung eines passenden Grundstücks den Makler nicht außen vor lassen darf, um direkt mit dem Eigentümer zu verhandeln und sich die Maklerprovision zu sparen.

Maklervertrag: Besonderheiten der Grundstücksvermittlung
Maklervertrag: Besonderheiten der Grundstücksvermittlung

Höhe der Maklerprovision: Starke Unterschiede möglich

Die Höhe der Provision, die bei einem Grundstückskauf an den Makler zu zahlen ist, kann zwischen den Parteien grundsätzlich frei verhandelt werden. Jedoch gibt es je nach Bundesland festgelegte Gebührensätze, an denen sich der Makler in der Regel orientiert. Der niedrigste Gebührensatz liegt dabei in Mecklenburg-Vorpommern bei 2,38 Prozent. In Berlin und Brandenburg liegt die Provision mit 7,14 Prozent hingegen dreimal so hoch. Die meisten Bundesländer legen den Gebührensatz hingegen auf 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) fest.

Bei einem Grundstückswert von zum Beispiel 200.000 EUR kann für die Maklerprovision (auch Courtage genannt), damit eine Gebühr von 7.140 EUR fällig werden, wenn es sich an den 3,57 Prozent orientiert.

Wichtig: Das seit dem 23.12.2020 geltende Gesetz zur Maklerprovision, nach dem der Käufer einer Immobilie nicht mehr als höchstens 50 Prozent der Kosten zu tragen hat, gilt nicht für die Vermittlung von Grundstücken.

Bei Maklerprovisionen gibt es Unterschiede – je nachdem, ob es sich beim Objekt um ein Grundstück oder Haus handelt © PIC SNIPE, stock.adobe.com
Bei Maklerprovisionen gibt es Unterschiede – je nachdem, ob es sich beim Objekt um ein Grundstück oder Haus handelt © PIC SNIPE, stock.adobe.com

Allerdings sind diese Kosten nicht unbedingt allein vom Käufer des Grundstücks zu tragen. Schließlich profitiert auch der Verkäufer von der Arbeit des Maklers. Hier gibt es allerdings keine Vorschrift und die Provision kann auf die Parteien aufgeteilt oder zum Beispiel auch in Form einer Innenprovision komplett vom Verkäufer übernommen werden. Dies kommt in der Praxis allerdings selten vor, und wird zum Beispiel dann mit dem Verkäufer vereinbart, wenn der Makler ihm einen besonders hohen Verkaufspreis durch die Vermittlung in Aussicht stellt.

Grunderwerbsteuer: In Bayern deutlich günstiger als in Thüringen

Zusatzkosten Nummer zwei entfallen auf die Grunderwerbsteuer. Dabei handelt es sich um eine Ländersteuer, die beim Kauf des Grundstücks erhoben wird. Wie bei der Maklerprovision gibt es auch hier keine bundesweit einheitliche Regelung, sondert es kommt ganz auf den Standort des Grundstücks an, mit welchen Kosten Käufer rechnen müssen.

Am günstigsten ist ein Steuersatz von 3,5 Prozent, wie er in Bayern und Sachsen erhoben wird. Wer hingegen sein Grundstück in Baden-Württemberg kauft, muss 5,0 Prozent Steuern zahlen. In Nordrhein-Westfalen oder Thüringen sind es zum Beispiel sogar 6,5 Prozent des Grundstückspreises, die als Grunderwerbsteuer ans Finanzamt fließen.

Wissenswertes zum Thema Grunderwerbssteuer
Wissenswertes zum Thema Grunderwerbssteuer

Allerdings muss man berücksichtigen, dass die Quadratmeterpreise für ein Grundstück in Bayern in der Regel auch deutlich höher sind als zum Beispiel in Thüringen. So relativiert sich der Steuervorteil schnell wieder für die Käufer.

Zieht man erneut ein Grundstück mit einem Kaufpreis von 200.000 EUR als Beispiel heran, können hier Kosten zwischen 7.000 EUR und weit über 10.000 EUR anfallen.

Hinweis: Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Letztere muss von Eigentümern von Grundbesitz (wozu das Grundstück einschließlich der darauf befindlichen Gebäude gehört) jährlich gezahlt werden. Mit der Grundsteuerreform gilt ab dem 1. Januar 2025 ein neues Berechnungsmodell für die Grundsteuer.

Schon Maklergebühr und Grunderwerbsteuer können für Bauherren schnell zu einem beachtlichen fünfstelligen Betrag werden. Doch die Kostentabelle ist noch nicht vollständig. Der nächste Punkt sind die Notarkosten und Grundbuchkosten.

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Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 Prozent vom Kaufpreis die Regel

Mit den Notarkosten wird die Arbeit des Notars abgerechnet, die mit dem Kauf des Grundstücks verbunden ist. So setzt der Notar den Kaufvertrag auf bzw. überprüft die darin gemachten Bestimmungen. Während des Notartermins für die Vertragsunterzeichnung verliest der Notar das Dokument und klärt die Parteien über die rechtlichen Folgen auf.

Weiterhin ist der Notar dafür zuständig, im Vorfeld die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen auf dem Grundstück (zum Beispiel eine Eintragung der kreditgebenden Bank) zu prüfen. Weiterhin sendet der Notar eine Veräußerungsanzeige an das Finanzamt, damit dieses den Kauf steuerlich erfassen kann. Schließlich kümmert sich der Notar auch um die Eintragung der Eigentümerverhältnisse ins Grundbuch.

Die Notarkosten inklusive Grundbuchkosten belaufen sich auf circa 1,5 bis 2 Prozent des Grundstückswertes. Bei dem angenommenen Grundstückspreis von 200.000 EUR kommen hier also nochmals 3.000 bis 4000 EUR dazu.

Kein Kaufvertrag ohne Notar: Hier können nochmals tausende Euro für Käufer an Gebühren anfallen © Patrick Daxenbichler, stock.adobe.com
Kein Kaufvertrag ohne Notar: Hier können nochmals tausende Euro für Käufer an Gebühren anfallen © Patrick Daxenbichler, stock.adobe.com

Kosten für Vermessung, Gutachten und Co.

Weiterhin müssen Bauherren beim Grundstückskauf berücksichtigen, dass von der Gemeinde Vermessungskosten für das Grundstück erhoben werden können. Zudem können etwa Kosten für ein Bodengutachten anfallen, um festzustellen, wie das Grundstück bebaut werden kann.

Bauherren müssen somit unter dem Strich folgende Grundstückskosten berechnen.

Musterrechnung:

Kaufpreis Grundstück          200.000 EUR
Maklergebühren                   4.760 EUR – 14.280 EUR
Grunderwerbsteuer              7.000 EUR – 15.000 EUR
Notarkosten                         3.000 EUR – 4.000 EUR
sonstige Kosten                    je nach Umfang mehrere tausend Euro

Im ungünstigsten Fall kann der Grundstückskäufer neben dem reinen Kaufpreis von 200.000 EUR damit zwischen 30.000 und 40.000 EUR an Nebenkosten einplanen.

Tipp: Diese weiteren Ausgaben sollten schon berücksichtigt werden, bevor der Kredit bei der Bank beantragt wird. Ein zu knapp kalkuliertes Budget kann am Ende teuer werden. Denn eine Nachfinanzierung lassen sich die Banken gerne mit deutlich höherem Zinssatz fürstlich bezahlen.

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