Kleines Grundstück bebauen: Diese Lösungen gibt es

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Es kann gute Gründe geben, ein kleines Grundstück zu kaufen. Die angespannte Marktsituation auf dem Grundstücksmarkt oder auch begrenzte Budgets bei den Bauherren lassen den Traum vom Eigenheim immer schwerer wahr werden. Wer deshalb bei der Größe sparen will, braucht allerdings einen guten Plan für die Bebauung.

Kleine Grundstücke gelten nicht unbedingt als attraktiv. Für Bauherren mit geringen Budgets sind sie jedoch sehr interessant © Francesco Scatena, stock.adobe.com
Kleine Grundstücke gelten nicht unbedingt als attraktiv. Für Bauherren mit geringen Budgets sind sie jedoch sehr interessant © Francesco Scatena, stock.adobe.com

Mit Zinserhöhungen versuchen die Zentralbanken die hohen Inflationsraten zu bekämpfen. So ist zum Beispiel in den USA der Leitzins in diesem Jahr schon mehrfach auf aktuell 3,25 Prozent erhöht worden. Auch die EU zieht bei den Zinserhöhungen nach. Für Bauherren hat diese Preispolitik deutliche Folgen. Denn wer aktuell eine Baufinanzierung aufnehmen möchte, muss mit einem Zinssatz von mehr als 3 Prozent rechnen, nachdem Kredite im vergangenen Jahr noch mit Zinsen von unter 1 Prozent abgeschlossen werden konnten.

Kleines Grundstück für kleine Budgets

Für Bauherren bedeutet das auf die gesamte Laufzeit zehntausende Euros an Mehrkosten, um sich ihr Grundstück samt Eigenheim leisten zu können und eine erhebliche monatliche Belastung. Und ist das Eigenkapital nicht ausreichend (20 Prozent der Gesamtkosten ist bei vielen Banken das Minimum) kann es sogar gut sein, dass Interessenten aktuell gar keine Finanzierung für ihr Wunschvorhaben bekommen. Denn die Banken haben die Kreditrichtlinien zuletzt deutlich verschärft.

Ein kleineres Grundstück kann in dieser angespannten Lage ein Ausweg für Bauherren sein. Solches Bauland ist zum einen natürlich günstiger, weil die Fläche kleiner ist und Bauland üblicherweise als Preis pro Quadratmeter berechnet wird. Zum anderen empfinden viele Interessenten solche Grundstücke als unattraktiv, weil sie sich nicht mit den Vorstellungen von einem großen Haus mit weitläufigem Garten vereinbaren lassen. Beide Faktoren führen dazu, dass solche kleinen Grundstücke oftmals deutlich erschwinglicher sind und eine kleinere Finanzierungssumme bei der Bank aufgenommen werden muss.

Beispiele für Bebauungsplan-Vorgaben
Beispiele für Bebauungsplan-Vorgaben

Doch ein kleines Grundstück ist für Bauherren auch eine besondere Herausforderung. Der vergleichsweise geringe Platz muss möglichst effizient ausgenutzt werden, um das Beste aus seinem Grundstück herauszuholen. Deshalb sollten sich Bauherren genau überlegen, welche Art von Haus mit welcher Gebäudeform sich dort gut realisieren lässt. Hier ist ein enger Austausch mit einem Architekten wichtig, der über das nötige Fachwissen und das kreative Know-how für ein solch anspruchsvolle Planung verfügt. Gerade im Hinblick auf den Bebauungsplan kann es Vorgaben zu Abstandsflächen oder auch Grünflächen geben, die trotz des Platzmangels nicht übergangen werden dürfen. 

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5 Tipps, um das meiste aus dem Grundstück herauszuholen

Um trotzdem möglichst viel Platz im eigenen Haus zu schaffen, gibt es für Bauherren kleiner Grundstücke folgende Möglichkeiten:

  1. In die Höhe bauen
    Ein kleines Grundstück bedeutet, dass die Grundfläche des Hauses stark begrenzt ist. Wenn die Ausdehnung in die Breite nicht geht, kann es sinnvoll sein, in die Höhe zu bauen. So lässt sich auch bei einer Grundfläche von zum Beispiel nur 50 qm² eine stattliche Fläche von 100 qm² oder sogar 150 qm² herstellen, wenn das Haus über zwei oder drei Geschosse verfügt. Das kann auch die Platzansprüche einer Familie, mit zum Beispiel zwei Kindern, erfüllen.

    Allerdings könnte hier der Bebauungsplan einen Strich durch die Rechnung machen. Denn je nach Ort und Lage des Grundstücks kann es vonseiten der Gemeinde Einschränkungen geben. So ist eine dritte Etage zum Beispiel mancherorts ganz verboten. Die Gemeinde argumentiert zum Beispiel, dass ein solcher Bau nicht in das Stadtbild passen würde. Auch kann es sein, dass anstatt einem Vollgeschoss nur ein Teilgeschoss möglich ist. In der Praxis bedeutet das, dass sich im Obergeschoss Dachschrägen befinden, die die Räume kleiner machen und weniger Stellflächen für Möbel bieten.
  2. Auf Garten verzichten
    Ob Familien mit Kindern oder leidenschaftliche Hobbygärtner – ein Garten gehört für viele zum eigenen Haus unbedingt dazu. Doch wie viel Garten braucht es auf einem kleinen Grundstück wirklich und wie groß muss die Terrasse sein? Denn natürlich gehen solche Flächen zulasten der möglichen Grundfläche des Hauses. Wer ein möglichst großes Haus mit viel Wohnfläche haben will, kann hier einsparen. Allerdings auch nur, soweit der Bebauungsplan dies zulässt. Hier kann es genaue Vorgaben geben, wie viel Grünfläche sich auf dem Grundstück befinden muss. Vielleicht lässt diese aber auch eine Dachterrasse mit Begrünung zu.
  3. Braucht es die Doppelgarage?
    Viel Platz wegnehmen können auf dem Grundstück auch Garagen und Stellplätze. Natürlich braucht es eine Abstellfläche für das Auto oder je nach Familiensituation sogar mehrere Fahrzeuge. Aber wer hier Abstriche macht, kann die Fläche anderweitig nutzen. Das gilt auch für die Größe der Einfahrt. Es gilt auch hier, dass alle Maßnahmen dem Bebauungsplan entsprechen müssen.
  4. Wenige Wände, schmale Treppen
    Auch beim Innenausbau kann durch ein paar gute Ideen viel Platz auf einem kleinen Grundstück gewonnen werden. Mehr Wohnraum lässt sich zum Beispiel durch den Verzicht auf unnötige Flure und Wände gewinnen. Allerdings muss hier natürlich geprüft werden, inwieweit sich dies mit der Statik des Hauses vereinbaren lässt. Tragende Wände und Decken durch Stahlstützen zu verstärken, kann zum Beispiel eine Möglichkeit bieten, einen luftigen Wohn-Essbereich ohne viele Wandelemente zu schaffen. Auch der Verzicht auf raumeinnehmende Treppen ist eine Option. Eine enge Wendeltreppe nimmt zum Beispiel weniger Platz weg als eine gerade Treppe.
  5. Intelligente Stauräume schaffen
    Jedes Möbelstück nimmt in einem Haus Fläche weg. Bei Schränken können Bauherren zum Beispiel intelligente Einbaulösungen verwenden, um möglichst wenig Platz für Stauraum zu verschwenden. So kann der Vorratsschrank dezent in einer Küchenwand verschwinden oder die Garderobe lässt sich unter dem Treppenaufgang integrieren.
Tiny Houses sind besonders auf kleinen Grundstücken eine interessante Möglichkeit, wenig Fläche optimal auszunutzen © ckellyphoto, stock.adobe.com
Tiny Houses sind besonders auf kleinen Grundstücken eine interessante Möglichkeit, wenig Fläche optimal auszunutzen © ckellyphoto, stock.adobe.com

Tiny House als Lösung?

Wer ein kleines Grundstück kauft, kann auch darüber nachdenken, einen speziellen Haustyp zu wählen, der besonders wenig Platz wegnimmt. Im Trend liegen seit ein paar Jahren die sogenannten Tiny Houses. Diese Gebäude werden vorgefertigt auf die Baustelle geliefert und versprechen den Käufern auf sehr wenig Platz möglichst viel Wohnraum zu bieten. Es gibt sogar mobile Tiny Houses, die sich ähnlich wie ein Wohnmobil von einem Ort zum anderen transportieren lassen.

Auf einem kleinen Grundstück wirkt ein Tiny House natürlich verlockend. Auch weil sie viel günstiger zu kaufen sind als das klassische Massivhaus. Allerdings haben sie auch ein paar deutliche Nachteile. So ist das Raumangebot wirklich sehr begrenzt und eignet sich weniger für Familien mit Kindern, sondern eher das Pärchen oder den Single-Haushalt.

Noch sind Tiny House Siedlungen selten und die vorhandenen Stellplätze entsprechend rar © claudia, stock.adobe.com
Noch sind Tiny House Siedlungen selten und die vorhandenen Stellplätze entsprechend rar © claudia, stock.adobe.com

Auch sollten Grundstückskäufer prüfen, ob das Tiny House überhaupt auf dem Grundstück errichtet werden darf. In Deutschland ist es im Gegensatz zu anderen Ländern nämlich nicht möglich, ein Tiny House ohne Baugenehmigung auf ein Grundstück zu stellen. Hier könnten die Landesbauordnung bzw. der Bebauungsplan dagegen stehen, weil sich das Tiny House zum Beispiel nicht mit der Stadtplanung von einem harmonischen Gesamtbild vereinbaren lässt. Dachformen, Fenstergrößen und Fassadenmaterialien des Tiny Houses entsprechen oft nicht den Anforderungen.

Ist ein Tiny House grundsätzlich gestattet, muss dieses an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz angeschlossen werden. Zudem braucht es eine Küche und ein Bad, um als Wohnraum zu gelten. Weiterhin müssen Anforderungen eingehalten werden, die etwa den Brandschutz betreffen.

Fazit: Kleines Grundstück, große Herausforderung

Der Überblick zeigt, dass ein kleines Grundstück für Bauherren gerade in der aktuell angespannten Situation am Finanz- und Immobilienmarkt eine Chance sein kann, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Jedoch muss man offen für flexible Wohnraumkonzepte sein und dazu bereit, an der ein oder anderen Stelle Abstriche zu machen.

Kleines Grundstück, große Herausforderung
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